יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[הון ובית]

תודה על התגובה.
היועץ שלנו שנחשב לתותח בתחומו באזורנו והמון אנשים פונים אליו למחזור למשל טוען בתוקף שלאחר שנתיים וחצי הבנק מעדכן את הלקוחות על הריבית שהשתנתה, וכל עוד לא מדובר ביותר מ1% (כך שזה מגיע כמעט לגובה הריבית הקל"צ) מומלץ להשאיר את המסלול הזה כפי שהוא
האם לא להאמין לזה?
אנחנו לא מעוניינים להסתבך! מצד שני יש הגיון בכך שבנתיים לשלם ריבית קל"צ הרבה יותר יקרה לכל אורך המשכנתא- זה קצת טיפשות אם יש אפשרות לשנות ולהחליף במהלך הזמן....
לגבי 5- האם באמת מישהו יכול לצפות כמה הריבית תעלה או תרד במהלך השנים? זה לא נתונים שהגיוני לחשבן כפי הידוע לי....
אנחנו כבר אובדי עצות לחלוטין!

1. הבנק אכן יעדכן אתכם, אבל מה זה יעזור לכם במקרה של עלייה??.. תרצו לעבור למסלול אחר, תגלו שגם הוא עלה - ואולי אף יותר.. אף אחד לא ישמור לכם ריביות זולות של היום בשום מסלול, בכדי שתוכלו למחזר בעתיד!!
2. לגבי עליית הריבית באחוז, יש שטוענים - שרק בהפרש של 1.2% שווה ללכת על הצמודות, אבל זה בהחלט נתון לשיקול דעתו של כל יועץ ויועץ.
3. אם היועץ שלכם מומחה - סמכו עליו!
4. אין פה עניין של להסתבך, רק להתכונן לבאות, ובקשר למדד - גם לבאות הקרובות, המדד בעליה, מה שאומר שהקרן חוזרת אחורה, ויוצא שאנחנו מחזירים פחות, וגם הריביות עולות.

אם אתם ממש על הקסקס.. אולי כדאי לחשב מסלול מחדש. אבל זה תלוי בהמון גורמים פרטיים ואישיים, שא"א במסגרת זו לחשב, רק באופן פרטי ופרטני כמובן.
אגב, גם מכובעי הנוסף של 'יועץ כלכלת המשפחה' מטעם 'מסילה' - ראיתי כבר לא מעט מקרים שלצערי, אנשים הכניסו את עצמם לתסבוכת כלכלית גדולה, בעקבות משכנתא שהייתה גדולה על הכתפיים שלהם.. והבית כולו נכנס לסחרור כלכלי רע ומיותר. לכן, סוף מעשה במחשבה תחילה - כאן על אחת כמה וכמה..

 

[ביזנס מן]

תלוי בעוד גורמים:
1. מה יחס ההחזר ממהכנסות?
2. ממה מורכבות ההכנסות?
3. מהו שיעור המימון שההלוואה מהווה מתוך ערך הדירה ע"פ שמאי הבנק?
4. מצב לווה - אשראית היסטורית/חיווי?
5. מה טיב הבטוחה הממושכנת?
6. יד2 / רכישה מקבלן - עם בלי לווי בנקאי?
ועוד כמה..
ככלל - ריביות לא משהו בכלל.
אגב, אני כן יועץ משכנתאות - חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות

1. ההכנסות 10300
2.הכנסה רגילה כשכיר
3. אין לו שמאות עדיין
4.אשראי מצויין נקי
5. דירה יד שניה במיליון ארבע מאות
אשמח לעזרתך כי אני לא יועץ ולא חבר בהתאחדות

 

[ביזנס מן]

הפריים יקר מאד, וכאמור למעלה בסיכון גבוה לעלייה בשנים הקרובות.
עדיף שליש פריים ואז הריבית תרד ו2/3 קל"ץ גם אם זה יעלה קצת את הריבית.

הוא מעדיף פריים כ"כ הרבה למרות הסיכון שהזכרת כיוון שהוא מתכנן עוד כמה זמן לפרוע את הפריים וככה לא יהיה לו עמלת פירעון
האם בכל אופן זה לא נחשב טוב?

 

[beni.]

2. גם לכתוב - שזו טענה של יועצים, זה לא נכון ולא בסדר. כיון שיועץ מקצועי - לעולם לא יאמר כזה דבר, אא"כ הוא שקרן / אינו יועץ [לכל היותר משווק משכנתאות לפי חוסר ידיעתו]

סליחה, טענה קבועה של משווקי משכנתאות.
אבל איך נדע להבחין בין יועץ משכנתאות מקצועי, לבין משווק משכנתאות?

 

[אלף זעירא]

1. לכולם, להתחיל מפועלים לאומי מזרחי והבינלאומי.
2. מה שנח לכם, אם אין צפי להחזר גבוה בשנים הקרובות, לכאורה המומלץ ביותר זה שליש פריים ושני שליש קל"ץ.

אני לא יועץ ולא יודע כלום.

לגבי 1, באמת מומלץ לקבל הצעות מכולם, או שמספיק מהרביעיה המפורטת?
לגבי 2, תמיד חשבתי שפריים הוא המומלץ ביותר, הרי היתה בשורה גדולה של בנק ישראל להסיר את מגבלת השליש, אז למה לא לממש את המקסימום שאפשר לקחת ממסלול זה?
תודה על התשובות.

 

[הון ובית]

סליחה, טענה קבועה של משווקי משכנתאות.
אבל איך נדע להבחין בין יועץ משכנתאות מקצועי, לבין משווק משכנתאות?

שאלה במקום.
יועץ מקצועי - חייב להיות אחד שלמד היטב את המקצוע (לימודים סטנדרטיים הם של 3-4 חודשים מאסיביים לפחות, במשך כמה שעות טובות כל יום), והוא בעל וותק.
מעבר לזה (שלדעתי זה גם על גבול החובה - אבל יש חולקים בדבר), חבר ב'התאחדות יועצי המשכנתאות' [שהוא הגוף שהכי קרוב לרגולציה ממשלתית כיום], מחוייב לעמוד בסטנדרטים של ידע ומקצועיות - כולל אמנת יושר ואתיקה מקצועית, עובר מבחני כניסה ראשוניים - ומשתתף כל הזמן בכנסים והעשרת ידע מקצועי ורלוונטי בתחום, שמשתנה ומתחדש כל הזמן.
[אני באופן אישי - מעבר להיותי חבר בהתאחדות, גם עובד כזכיין בחברה עם וותק של 20 שנה בשם "איתנים", שיש בה הרבה יועצים עם מומחיות שונות ומורכבות, קשרי בנקים ועוד, כדי לבטח כל עסקה באשר היא - גם מבחינת הלקוח/עסקה, וגם מצד הבנקים/ייעוץ].

מעבר לכל זה - תפילות לסייעתא דשמיא, כמו בכל סבר שעושים, ובעל מקצוע שלוקחים.

 

[הון ובית]

לגבי 1, באמת מומלץ לקבל הצעות מכולם, או שמספיק מהרביעיה המפורטת?
לגבי 2, תמיד חשבתי שפריים הוא המומלץ ביותר, הרי היתה בשורה גדולה של בנק ישראל להסיר את מגבלת השליש, אז למה לא לממש את המקסימום שאפשר לקחת ממסלול זה?
תודה על התשובות.

בחירת הבנק תלויה באופי וטיב העסקה והלקוח, לכל בנק יש את היתרונות יתר שלו, והייחודיות שמתאימה לו יותר.
1. ישנם בנקים שכדאי ללקוח שלהם להתחיל אצלם, וישנם בנקים - שזה לא מעניין. הכנסות פחות טובות - לכו למזרחי, חוסן כלכלי יפה - לפועלים, ואם יש לכם זמן [או קשרים חוסכי זמן] - בלאומי, תקבלו ריביות מעולות. אי"צ לשגע את כל הבנקים, מוטב להתמקד בשניים מקסימום שלושה בנקים, ולהתקדם לביצוע - הריביות במצב עלייה, ואין טעם לבזבז יותר מידי זמן בטיולים..
2. פריים - מסלול ללא עמלות פירעון ועם ריבית נמוכה, אך עם סיכון להשתנות פעם בחודש-חודש וחצי - משמעות העלייה בפריים לגבי ההחזר החודשי: על כל 1% עליה בריבית - 10% עלייה בהחזר החודשי. מעבר לזה הבנק לא מרוויח עליו כמעט, מה שאומר שהוא ינפח ריביות במקומות אחרים, אם תיקחו יותר משליש, או גם בפריים עצמו..
ככלל, בודאי שעדיף לקחת כמה שיותר קלץ, הבעיה שזה מאד יקר ומייקר. לא בהכרח שזה הדבר הנכון והחכם. אולי מי שלא מבין מה הוא עושה, אבל יועץ שיודע ומבין את המשמעויות - יכול לנהל תמהיל חכם, וגם זול בהרבה.

 

[אלף זעירא]

ככלל, בודאי שעדיף לקחת כמה שיותר קלץ, הבעיה שזה מאד יקר ומייקר. לא בהכרח שזה הדבר הנכון והחכם. אולי מי שלא מבין מה הוא עושה, אבל יועץ שיודע ומבין את המשמעויות - יכול לנהל תמהיל חכם, וגם זול בהרבה.

תודה רבה. הענין הוא שאני רוצה להתחיל בלי יועץ, השאלה היא איזה תמהיל לבקש, האם אתה גם ממליץ על שליש פריים ושני שליש קל''ץ, ולא לגעת במסלולים אחרים?

 

[הון ובית]

תודה רבה. הענין הוא שאני רוצה להתחיל בלי יועץ, השאלה היא איזה תמהיל לבקש, האם אתה גם ממליץ על שליש פריים ושני שליש קל''ץ, ולא לגעת במסלולים אחרים?

2/3 קלץ ו1/3 פריים - זה המסלול הטוב ביותר מבחינת בריחה מסיכונים.
אממה..
כשאתה משאיר את הסיכון לצד השני [הבנק - והמשקיעים שהוא מגייס מהם את הכסף], זה עולה לא מעט כסף בכלל, או יותר נכון הרבה מאד.
בדר"כ, יועצים מקצועיים כן מנהלים סיכונים מחושבים בצורה נכונה, נותנים לבנק מרווחי רווח שלא עולים ללקוח כמו שהבנק עצמו מרוויח מהם - ובכך, גורמים להוזלה גדולה מאד של המשכנתה כולה.
אני לא הייתי מתחיל עם כזה תמהיל, אא"כ מדובר באנשים שלא יירדמו בלילה במידה והמשכנתא שלהם לא 2/3 קלצ..
תנסה, ללכת על 35% פריים, 50% קלצ, והשאר מצ.
אגב, ללכת לבד לבנק - עלול לגרום לכם לתמחור גרוע, בגלל הצגת והגשת תיק לא נכונים - עד כדי סירוב במקרים בעייתיים, שלעיתים הלקוח אפי' אינו מודע למצב שגורם לזה. אז עשו זאת בתבונה.

 

[הון ובית]

הוא מעדיף פריים כ"כ הרבה למרות הסיכון שהזכרת כיוון שהוא מתכנן עוד כמה זמן לפרוע את הפריים וככה לא יהיה לו עמלת פירעון
האם בכל אופן זה לא נחשב טוב?

זה נחשב סביר בהחלט.
השאלות:
1. תוך כמה זמן הוא אמור למכור?
2. למה הוא לא מחזיר יותר?

 

[פעמונים1]

שואלת בשביל חברה.
דירה בפריפיריה,
משכנתא ע"ס 500,000, 70% מערך הדירה.
הכנסות 9,000,
4,000 מתוכם מילגה מכולל.

הצעה דרך יועץ:
1/3 משתנה צמודה
1.8% ריבית
15 שנה
1/3 פריים
פריים מינוס 0.3
30 שנה
1/3 קל"צ
3.8% ריבית
20 שנה

@Y996 @A052 @מקצועי בלבד
@Adielm87
@ייעוץ בס"ד
@ari1980

אודה לחוות דעתכם.

 

[הון ובית]

שואלת בשביל חברה.
דירה בפריפיריה,
משכנתא ע"ס 500,000, 70% מערך הדירה.
הכנסות 9,000,
4,000 מתוכם מילגה מכולל.

הצעה דרך יועץ:
1/3 משתנה צמודה
1.8% ריבית
15 שנה
1/3 פריים
פריים מינוס 0.3
30 שנה
1/3 קל"צ
3.8% ריבית
20 שנה

@Y996 @A052 @מקצועי בלבד
@Adielm87
@ייעוץ בס"ד
@ari1980

אודה לחוות דעתכם.

באיזה בנק? טפחות??
אני הייתי מנסה להעלות ריבית במצ ולהוזיל בקלצ. להעלות שנים במצ ולהוריד בקלצ, זה גם יוזיל ריביות.
ככלל, 33% הצמדה, לא מלהיב..

 

[מקצועי בלבד]

שואלת בשביל חברה.
דירה בפריפיריה,
משכנתא ע"ס 500,000, 70% מערך הדירה.
הכנסות 9,000,
4,000 מתוכם מילגה מכולל.

הצעה דרך יועץ:
1/3 משתנה צמודה
1.8% ריבית
15 שנה
1/3 פריים
פריים מינוס 0.3
30 שנה
1/3 קל"צ
3.8% ריבית
20 שנה

@Y996 @A052 @מקצועי בלבד
@Adielm87
@ייעוץ בס"ד
@ari1980

אודה לחוות דעתכם.

תמהיל די גרוע.
וכנ"ל הריביות.

 

[הון ובית]

תמהיל די גרוע.
וכנ"ל הריביות.

למען האמת זה נראה "יועץ של הבנק" -
תמהיל בית ספר 'שלישים' שחלוקת התקופות לא נכונה, ובאוט' גם הריביות.
חשיפה גבוהה למדד
וחשיפה גבוהה להיוון.
מסכים מאד שיש מה לתקן בתמהיל.

 

[צדפים]

שאלה: יש לי משכנתא שנשאר בה בערך 100.000 ואני צריך לצורך הרחבת הדירה משכנתא של 70.000 נוספים, בבנק סרבו לתת לי ואמרו שזה נחשב בקשת משכנתא חדשה ולא פותחים תיק של פחות מ150,
האם מומלץ לקחת משכנתא של 150 על דעת להחזיר מיד את ה80.000 שח המיותרים?

 

[הון ובית]

שאלה: יש לי משכנתא שנשאר בה בערך 100.000 ואני צריך לצורך הרחבת הדירה משכנתא של 70.000 נוספים, בבנק סרבו לתת לי ואמרו שזה נחשב בקשת משכנתא חדשה ולא פותחים תיק של פחות מ150,
האם מומלץ לקחת משכנתא של 150 על דעת להחזיר מיד את ה80.000 שח המיותרים?

מי אמר שלא שווה למחזר את המאה הראשונים + תוספת של ה70?
ולגבי עצם השאלה, שווה מצד אחד. מצד שני בכזה סכום נמוך אל תצפה ליחס טוב..
לא טיפול ולא בריביות.

 

[פעמונים1]

תמהיל די גרוע.
וכנ"ל הריביות.

תוכלי לפרט?

 

[פעמונים1]

באיזה בנק? טפחות??
אני הייתי מנסה להעלות ריבית במצ ולהוזיל בקלצ. להעלות שנים במצ ולהוריד בקלצ, זה גם יוזיל ריביות.
ככלל, 33% הצמדה, לא מלהיב..

יש סיבה נוספת, מלבד הוזלת ריביות?
ומה היית מציע במקום 33% הצמדה? כי הפער ללא מוצמד עומד על כמעט 1.5%

 

[פעמונים1]

למען האמת זה נראה "יועץ של הבנק" -
תמהיל בית ספר 'שלישים' שחלוקת התקופות לא נכונה, ובאוט' גם הריביות.
חשיפה גבוהה למדד
וחשיפה גבוהה להיוון.
מסכים מאד שיש מה לתקן בתמהיל.

ממש לא יועץ של הבנק.

איך אפשר לתקן את התמהיל?

 

[אלי 20]

שלום וברכה
להלן הצעה שקיבלתי, אשמח לחוות דעתכם
דירה במחיר למשתכן
760,000 ש"ח הלוואה (45% משווי שוק)
1/3 פריים 1.1 ל25 שנה
1/3 מלצ 3% ל20 שנה
1/3 קלצ 3.1 ל20 שנה
מה דעתכם?