יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[מקצועי בלבד]

אז זה מה שהציעו לי - [תמהיל 1]
צפה בקובץ המצורף 938630
ככל הנראה תמהיל 2 הוא הכי משתלם....
יש לך הערות לגביו?

אם אין משהו מיוחד אצלכם, אז לדעתי תמהיל 1 הכי טוב.

 

[מרדכי קאר]

אם אין משהו מיוחד אצלכם, אז לדעתי תמהיל 1 הכי טוב.

אפשר הסבר למה? כי לפי חישוב יבש הוא גורם לי לשלם עוד 50,000 ריביות, יש משהו שאני לא רואה?

 

[מקצועי בלבד]

אפשר הסבר למה? כי לפי חישוב יבש הוא גורם לי לשלם עוד 50,000 ריביות, יש משהו שאני לא רואה?

אם ההבדל בין המסלולים זה רק בשם שלהם אתה צודק.
אבל יש הבדל אמיתי בין המסלולים מעבר לשם שלהם, ומסלול פריים זה מסלול בריבית משתנה, שיכולה להשתנות כל חודש, ו99% שהיא תעלה במשך 20 השנים הבאות, וברגע שהיא תעלה זה ייקר את המשכנתא כך שתשלם בתמהיל השני הרבה יותר ריביות מאשר בתמהיל הראשון.

והכי טוב זה לקצר את תקופת המשכנתא כמה שיותר, לפי ההחזר החודשי המרבי שאתם יכולים לעמוד בו, וזה הנקודה שתחסוך לכם הכי הרבה כסף.

 

[מרדכי קאר]

אם ההבדל בין המסלולים זה רק בשם שלהם אתה צודק.
......
והכי טוב זה לקצר את תקופת המשכנתא כמה שיותר, לפי ההחזר החודשי המרבי שאתם יכולים לעמוד בו, וזה הנקודה שתחסוך לכם הכי הרבה כסף.

אוקיי, תודה רבה על הפירוט.
חבל שאין דרך לדעת איך היא תעלה....

 

[beni.]

אז את כוונתי הסבירו טוב יותר ממני..
רק נקודה אחת לטובת השתי שליש פריים,
שאם יש צפי לפירעון מוקדם אפשר ושווה יותר לקחת סיכונים.

 

[אלף זעירא]

בקשת עזרה
אני רוצה להתחיל בתהליך הוצאת משכנתא, החלטתי לנסות קודם להוציא אישורים עקרוניים מכמה בנקים, ולבוא עם ההצעות ליועץ משכנתאות לבדוק אם יכול להוציא לי הצעה טובה יותר.
לאיזה בנקים מומלץ לגשת?
אלו מסלולים כדאי לבקש מהם?

 

[A052]

בקשת עזרה
אני רוצה להתחיל בתהליך הוצאת משכנתא, החלטתי לנסות קודם להוציא אישורים עקרוניים מכמה בנקים, ולבוא עם ההצעות ליועץ משכנתאות לבדוק אם יכול להוציא לי הצעה טובה יותר.
1. לאיזה בנקים מומלץ לגשת?
2. אלו מסלולים כדאי לבקש מהם?

1. לכולם, להתחיל מפועלים לאומי מזרחי והבינלאומי.
2. מה שנח לכם, אם אין צפי להחזר גבוה בשנים הקרובות, לכאורה המומלץ ביותר זה שליש פריים ושני שליש קל"ץ.

אני לא יועץ ולא יודע כלום.

 

[תותית 25]

הצעת משכנתא שקיבלנו מיועץ, אנא תנו דעתכם המקצועית:

 

[beni.]

ואוו הגעת לרף של 75% מלמעלה!
נראה ריביות זולות לכזה סיפור,
אם כי קחי בחשבון ש-900.000 נתונים לסיכון,
תתכונני לאפשרות שההחזר יעלה במשך השנים ב 1.000-2.000 במצב בינוני.
או לחילופין ללכת על ריביות יותר קבועות ופחות צמודות ולשלם מעכשיו כ500 יותר כל חודש.
אני בחיים לא הייתי מעז לקחת כזה משכנתא.

 

[תותית 25]

ואוו הגעת לרף של 75% מלמעלה!
נראה ריביות זולות לכזה סיפור,
אם כי קחי בחשבון ש-900.000 נתונים לסיכון,
תתכונני לאפשרות שההחזר יעלה במשך השנים ב 1.000-2.000 במצב בינוני.
או לחילופין ללכת על ריביות יותר קבועות ופחות צמודות ולשלם מעכשיו כ500 יותר כל חודש.
אני בחיים לא הייתי מעז לקחת כזה משכנתא.

מה נתון לסיכון כ"כ?
היועץ מסביר לנו שגם אם יש סיכון לא מדובר על הסכומים שכתבת ושתמיד אפשר לשנות הכל ולמחזר....
המסלול הראשון- הזכאות הוא מסלול ללא קנסות
המשתנה הוא הסביר שגם אם המשתנה עולה אפשר לשנות את זה לקל"צ
והפריים אף אחד לא יודע לשער מה יעלה בגורלו...
מה כן היית ממליץ לשנות כאן?
זה מאד יחנוק אותנו לשלם 5000 בחודש

 

[מקצועי בלבד]

היועץ מסביר לנו שגם אם יש סיכון לא מדובר על הסכומים שכתבת ושתמיד אפשר לשנות הכל ולמחזר....

היועץ או שהוא שקרן, או שהוא לא מבין בנושא.

 

[תותית 25]

היועץ או שהוא שקרן, או שהוא לא מבין בנושא.

אני אשמח לפירוט בנושא, מה אפשר לשנות?
אנחנו באמת לא מבינים יותר מידי....

 

[beni.]

מה נתון לסיכון כ"כ?

הכל חוץ מהקל"צ

היועץ מסביר לנו שגם אם יש סיכון לא מדובר על הסכומים שכתבת ושתמיד אפשר לשנות הכל ולמחזר....

זה טענה קבועה של יועצים וזה נכון רק חלקי, אם עוד כמה שנים המדד ובעקבות זה הריביות יעלו הבנק לא יתן לכם קל"צ במחיר שאפשר לקבל היום

המסלול הראשון- הזכאות הוא מסלול ללא קנסות

צמוד למדד המחירים לצרכן (עלה מתחילת השנה ב-%1.6, ובארה"ב ביותר מחמש)

מה נתון לסיכון כ"כ?
המשתנה הוא הסביר שגם אם המשתנה עולה אפשר לשנות את זה לקל"צ

צמוד למדד כנ"ל + שנוי הריבית עפ"י אג"ח כל שנתיים וחצי,
זה המסלול שהכי טוב לבנקים..

והפריים אף אחד לא יודע לשער מה יעלה בגורלו...

הפריים כיום על המינימום כך שהוא יוכל רק לעלות השאלה רק מתי וכמה.

זה מאד יחנוק אותנו לשלם 5000 בחודש

אני הייתי חונק את עצמי מראש ולא נחנק הרבה יותר בהמשך, או לא לוקח כזו משכנתא,

 

[תותית 25]

הכל חוץ מהקל"צ

זה טענה קבועה של יועצים וזה נכון רק חלקי, אם עוד כמה שנים המדד ובעקבות זה הריביות יעלו הבנק לא יתן לכם קל"צ במחיר שאפשר לקבל היום

צמוד למדד המחירים לצרכן (עלה מתחילת השנה ב-%1.6, ובארה"ב ביותר מחמש)

צמוד למדד כנ"ל + שנוי הריבית עפ"י אג"ח כל שנתיים וחצי,
זה המסלול שהכי טוב לבנקים..

הפריים כיום על המינימום כך שהוא יוכל רק לעלות השאלה רק מתי וכמה.

אני הייתי חונק את עצמי מראש ולא נחנק הרבה יותר בהמשך, או לא לוקח כזו משכנתא,

אני מאד מאד מודה על התגובה! אין מילים
ז"א שמבחינה עקרונית עדיף לחלק את המשכנתא ל3- קל"צ, זכאות כי כבר יש לנו(אגב יש לנו אפשרות לעשות לא צמוד גם במסלול הזה?) ופריים?

 

[ביזנס מן]

אני שואל בשביל חבר.
550000 לעשרים שנה
בריבית:
פריים 1.90 365 אלף
קל"צ 3.05 185 אלף
האם ריביות טובות?

 

[A052]

אני שואל בשביל חבר.
550000 לעשרים שנה
בריבית:
פריים 1.90 365 אלף
קל"צ 3.05 185 אלף
האם ריביות טובות?

הפריים יקר מאד, וכאמור למעלה בסיכון גבוה לעלייה בשנים הקרובות.
עדיף שליש פריים ואז הריבית תרד ו2/3 קל"ץ גם אם זה יעלה קצת את הריבית.

ז"א שמבחינה עקרונית עדיף לחלק את המשכנתא ל3- קל"צ, זכאות כי כבר יש לנו(אגב יש לנו אפשרות לעשות לא צמוד גם במסלול הזה?) ופריים?

למה זכאות? הבנק לא יאשר בלי זה?
גם לכם עדיף כנ"ל.

אני לא יועץ ולא כלום.

 

[תותית 25]

הפריים יקר מאד, וכאמור למעלה בסיכון גבוה לעלייה בשנים הקרובות.
עדיף שליש פריים ואז הריבית תרד ו2/3 קל"ץ גם אם זה יעלה קצת את הריבית.


למה זכאות? הבנק לא יאשר בלי זה?
גם לכם עדיף כנ"ל.

אני לא יועץ ולא כלום.

לגבי השאלה השנייה הוסבר לי שחבל לא לקחת מסלול כזה כיון שזה נחשב כהטבה- אין עליו קנסות ויש הגבלה למסלול זה שהריבית בו יכולה לעלות עד ל3% במקסימום.

 

[הון ובית]

אני שואל בשביל חבר.
550000 לעשרים שנה
בריבית:
פריים 1.90 365 אלף
קל"צ 3.05 185 אלף
האם ריביות טובות?

תלוי בעוד גורמים:
1. מה יחס ההחזר ממהכנסות?
2. ממה מורכבות ההכנסות?
3. מהו שיעור המימון שההלוואה מהווה מתוך ערך הדירה ע"פ שמאי הבנק?
4. מצב לווה - אשראית היסטורית/חיווי?
5. מה טיב הבטוחה הממושכנת?
6. יד2 / רכישה מקבלן - עם בלי לווי בנקאי?
ועוד כמה..
ככלל - ריביות לא משהו בכלל.
אגב, אני כן יועץ משכנתאות - חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות

 

[הון ובית]

מה נתון לסיכון כ"כ?
היועץ מסביר לנו שגם אם יש סיכון לא מדובר על הסכומים שכתבת ושתמיד אפשר לשנות הכל ולמחזר....
המסלול הראשון- הזכאות הוא מסלול ללא קנסות
המשתנה הוא הסביר שגם אם המשתנה עולה אפשר לשנות את זה לקל"צ
והפריים אף אחד לא יודע לשער מה יעלה בגורלו...
מה כן היית ממליץ לשנות כאן?
זה מאד יחנוק אותנו לשלם 5000 בחודש

ככלל,
1. כמו שכתבו לפניי - ואני כן יועץ משכנתאות - אין כזה דבר "שתמיד אפשר לשנות ולמחזר.." ממש לא! אם הריביות יתייקרו, לא תקבלו את התנאים של היום בשום מסלול. אחרת כולם יברחו לשם, ואם יהיה ביקוש כ"כ גדול - המחירים הרי תמיד ביחס לביקוש..
2. גם לכתוב - שזו טענה של יועצים, זה לא נכון ולא בסדר. כיון שיועץ מקצועי - לעולם לא יאמר כזה דבר, אא"כ הוא שקרן / אינו יועץ [לכל היותר משווק משכנתאות לפי חוסר ידיעתו].
3. לגבי מסלול הזכאות - זה נכון, כדאי לקחת ממנו מעט - כיון שיש לו מעלות רבות, והוא גם משליך מעלות נוספות לשאר המשכנתא. הבעיה היא - שזה מסלול שהבנק לא מרוויח עליו, ולכן הוא מוריד את המרווח, אבל לכן חכם לקחת אותם בסכום קטן, רק כדי לשמר את המעלות שמתקבלות ממנו בתור הלוואות משלימות של שאר המסלולים.
4. הזכאות היא ריבית קבעה צמודה קבוע בחוק - זה ריבית שנמצאת גם במקומות אחרים במשק. א"א לשנות אותה, לא בהצמדה ולא בקבועה.
5. ההצמדה שלכם בתמהיל - אכן מרובה, אבל זה כאמור בכדי להוזיל לכם את המשכנתה כולה. יש צפי כמובן לעלייה של ההחזר החודשי. ניתן לבדוק זאת ע"י תוכנות מקצועיות [בתשלום בדר"כ אצל יועצי משכנתאות], בכמה זה יעלה ע"פ תקופות ושנים.

 

[תותית 25]

ככלל,
1. כמו שכתבו לפניי - ואני כן יועץ משכנתאות - אין כזה דבר "שתמיד אפשר לשנות ולמחזר.." ממש לא! אם הריביות יתייקרו, לא תקבלו את התנאים של היום בשום מסלול. אחרת כולם יברחו לשם, ואם יהיה ביקוש כ"כ גדול - המחירים הרי תמיד ביחס לביקוש..
2. גם לכתוב - שזו טענה של יועצים, זה לא נכון ולא בסדר. כיון שיועץ מקצועי - לעולם לא יאמר כזה דבר, אא"כ הוא שקרן / אינו יועץ [לכל היותר משווק משכנתאות לפי חוסר ידיעתו].
3. לגבי מסלול הזכאות - זה נכון, כדאי לקחת ממנו מעט - כיון שיש לו מעלות רבות, והוא גם משליך מעלות נוספות לשאר המשכנתא. הבעיה היא - שזה מסלול שהבנק לא מרוויח עליו, ולכן הוא מוריד את המרווח, אבל לכן חכם לקחת אותם בסכום קטן, רק כדי לשמר את המעלות שמתקבלות ממנו בתור הלוואות משלימות של שאר המסלולים.
4. הזכאות היא ריבית קבעה צמודה קבוע בחוק - זה ריבית שנמצאת גם במקומות אחרים במשק. א"א לשנות אותה, לא בהצמדה ולא בקבועה.
5. ההצמדה שלכם בתמהיל - אכן מרובה, אבל זה כאמור בכדי להוזיל לכם את המשכנתה כולה. יש צפי כמובן לעלייה של ההחזר החודשי. ניתן לבדוק זאת ע"י תוכנות מקצועיות [בתשלום בדר"כ אצל יועצי משכנתאות], בכמה זה יעלה ע"פ תקופות ושנים.

תודה על התגובה.
היועץ שלנו שנחשב לתותח בתחומו באזורנו והמון אנשים פונים אליו למחזור למשל טוען בתוקף שלאחר שנתיים וחצי הבנק מעדכן את הלקוחות על הריבית שהשתנתה, וכל עוד לא מדובר ביותר מ1% (כך שזה מגיע כמעט לגובה הריבית הקל"צ) מומלץ להשאיר את המסלול הזה כפי שהוא
האם לא להאמין לזה?
אנחנו לא מעוניינים להסתבך! מצד שני יש הגיון בכך שבנתיים לשלם ריבית קל"צ הרבה יותר יקרה לכל אורך המשכנתא- זה קצת טיפשות אם יש אפשרות לשנות ולהחליף במהלך הזמן....
לגבי 5- האם באמת מישהו יכול לצפות כמה הריבית תעלה או תרד במהלך השנים? זה לא נתונים שהגיוני לחשבן כפי הידוע לי....
אנחנו כבר אובדי עצות לחלוטין!