מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

[בית שמשניק]

בית שמשניק​

איזה הגרלה תתקיים אחרי קרית גת ואלעד
כדי לדעת שבמקום השלישי שאני נרשם אני לא יזכה שם לפני אלו
תודה רבה על כל ההסברים הנפלאים

​

כתבתי למעלה:
סדר ההגרלות הוא לפי מספרי ההגרלה
ירושלים - 2316
פתח תקווה - 2317
רחובות - 2324 - 2318
אשקלון - 2335 - 2325
מודיעין - 2338 - 2336
קריית גת - 2359 - 2339
אילת - 2361 - 2360
אלעד - 2370 - 2362
צפת - 2371
קרית שמונה - 2373 - 2372
קרית מלאכי - 2374
מעלות - 2376 - 2375
רכסים - 2377
קרית עקרון 2380 - 2378
בית דגן - 2381
בני עיי"ש 2387 - 2382

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

כתבתי למעלה:
סדר ההגרלות הוא לפי מספרי ההגרלה
ירושלים - 2316
פתח תקווה - 2317
רחובות - 2324 - 2318
אשקלון - 2335 - 2325
מודיעין - 2338 - 2336
קריית גת - 2359 - 2339
אילת - 2361 - 2360
אלעד - 2370 - 2362
צפת - 2371
קרית שמונה - 2373 - 2372
קרית מלאכי - 2374
מעלות - 2376 - 2375
רכסים - 2377
קרית עקרון 2380 - 2378
בית דגן - 2381
בני עיי"ש 2387 - 2382

ואוו פעם ראשונה שאני שם לב שזה קשור למספרים.
אגב, אתה שם לב שאלעד הקטנטנה גדולה יותר מצפת?
אז זה רק במספר תושבים. בשטח צפת היא פי כמה וכמה.
ואם תאמר למה בצפת אין כרגע אלפי דירות בבנייה ?
וי"ל שמכיון שהיו שני צדדים בבחירות הקודמות הוכרע הדבר שגם לי גם לך לא יהיה...
כך הפסדנו אלפי דירות סתם בגלל כמה חרדים שרבו ביניהם על מי יהיה הסגן (ללא שכר) ומי המשנה (כנ"ל)

 

[אחג]

זה אנחנו יודעים לא מהיום שאלעד וקריית גת זה 2 צורות חישוב שונות, ושגם בתוך קריית גת יש הבדלים משמעותיים בין המערב לצפון. כתבתי את זה כאן הרבה מאד פעמים.
מה שהתחדש לי היום זה שגם באלעד יש הגבלה מסויימת של "מקדם ההצמדה" (אם כי לרוב זה לא יהיה רלוונטי, ראה להלן).
ועכשיו למספרים לדירות 100 מ"ר (המחושבות 108 מ"ר עם המרפסת, המחסן והחניה).
באלעד - המחיר למ"ר לפני הנחה נע בין 17.2K ל18.2K ש"ח - תלוי בהגרלות השונות. בא ניקח לדוגמא את הגרלה 2363 עם מחיר ממוצע של 17,678K ש"ח למ"ר. נכפיל את זה ב108 = 1,909,224 מיליון ש"ח. מהמחיר הזה נפחית 300K (שהם פחות מ20% - "הנמוך מבינהם") = 1,606,224 ש"ח.
כעת נבדוק שאנו לא חורגים ממגבלת ההנחה, ולכן ניקח את התוצאה ללא הנחה 1,909,224 ונוסיף לזה את מקדם ההצמדה של 3.4% = 1,974,137. מזה נפחית 500K. ובכן לא עברנו את שיעור ההנחה ולכן מחיר הדירה נקבע על 1,606,224 ש"ח.

נעבור לקרית גת מערב וניקח לדוגמא את הגרלה 2345. המחיר שם הוא 12,685 ש"ח למ"ר. נכפיל את זה ב108 = 1,369,980. מזה נפחית 300K ונקבל תוצאה של 1,069,980. אבל כאן אנו נתקעים במגבלת ה600K מהשומה העדכנית העומדת על 16,399, למ"ר ובסה"כ 1,771,092 מיליון ש"ח. מהמחיר הזה נפחית 600K והתוצאה הסופית תהיה 1,171,092 ש"ח

ועכשיו לקרית גת צפון, ניקח לדוגמא את הגרלה מס' 2348. המחיר למ"ר הוא 12,729. נכפיל את זה ב108 וקיבלנו 1,374,732. נפחית מזה 300K ואנו עומדים על 1,074,732. כאן יש שומה נוכחית גבוהה במיוחד של 18,820, שאותו נכפיל ב108 = 2 מיליון פלוס. אם נעשה הנחה של 600K יצא ששילמנו יותר ממחיר השומה המקורי ללא הנחה, ולכן כאן המחיר נקבע על פי המחיר המקורי הנ"ל ללא הנחה, כלומר 1,374,732 ש"ח.

הנתונים האלו והחישובים המורכבים האלו מעלים שני שאלות
א. האם למדת ליבה?
ב. האם אחרי החישוב החדש השתנו הרווחים הצפויים לנו לטובה או לרעה?

 

[בית שמשניק]

הנתונים האלו והחישובים המורכבים האלו מעלים שני שאלות
א. האם למדת ליבה?
ב. האם אחרי החישוב החדש השתנו הרווחים הצפויים לנו לטובה או לרעה?

א. לא. למדתי בחיידר בירושלים.
ב. בדירות קטנות/ממוצעות - לא. בדירות גדולות או במקומות יקרים מאד - יש כנראה שינוי לרעה.

 

[למה זה תשאל לשמי]

הגרלות דירה בהנחה
באתר הנ"ל כן מופיעים גם שלש ערים אלו בהנחת רק 20% ולא 25%

אני לא רואה כלל באתר הנ"ל שהוא מביא שיעור הנחה.

 

[למה זה תשאל לשמי]

בבדיקה של מחיר דירת 100 מ"ר שבטבלאות של טל זכריה שבית שמש-ניק העלה, מול העמודה 'עלות דירה אופיינית' באתר הגרלות דירה בהנחה, יש המון סתירות ולעמים אף הפרשים גדולים מאוד כגון בבני עייש.
אשמח להבין מי מהם הצודק.

 

[LIFE'S GOOD]

ואוו פעם ראשונה שאני שם לב שזה קשור למספרים.
אגב, אתה שם לב שאלעד הקטנטנה גדולה יותר מצפת?
אז זה רק במספר תושבים. בשטח צפת היא פי כמה וכמה.

הנתונים נקבעים לפי מס' התושבים האחרון המעודכן בהלמ"ס, (לפעמים יש עיכוב בעדכון ויוצא שעיר שהיום היא יותר גדולה אבל לפני שנה לדוג' הייתה יותר קטנה, תהיה מאוחרת בהגרלה).

 

[בית שמשניק]

הנתונים נקבעים לפי מס' התושבים האחרון המעודכן בהלמ"ס, (לפעמים יש עיכוב בעדכון ויוצא שעיר שהיום היא יותר גדולה אבל לפני שנה לדוג' הייתה יותר קטנה, תהיה מאוחרת בהגרלה).

נכון. הם כותבים במפורש באתר שסדר ההגרלות נתון לשיקול דעתם ועשוי להשתנות. אם אין עדכונים מיוחדים של הלמ"ס, הסדר נקבע לפי מספרי ההגרלה - שאותם כנראה סידרו לפי העדכונים הקודמים של הלמ"ס.

 

[בית שמשניק]

בבדיקה של מחיר דירת 100 מ"ר שבטבלאות של טל זכריה שבית שמש-ניק העלה, מול העמודה 'עלות דירה אופיינית' באתר הגרלות דירה בהנחה, יש המון סתירות ולעמים אף הפרשים גדולים מאוד כגון בבני עייש.
אשמח להבין מי מהם הצודק.

טל זכריה צודק. האתר "הגרלות דירה בהנחה" אינו לוקח בחשבון הרבה מאד נתונים ומשתנים, שטל זכריה כן מחשב (בעיקר את ההגבלות החדשות בבני עי"ש קרית גת וקרית מלאכי).
עיקר המעלה של האתר הנ"ל הוא החישוב המצויין של סיכויי הזכיה. בכל שאר הפרמטרים, יש שם הרבה מאד אי דיוקים וטעויות. ככה זה, כל אחד והמעלות שלו...

 

[יש מבין]

תכל'ס אחרי הכל האם שווה להירשם לבני עי"ש בדקתי עכשיו במחירי דירות שנמכרו המחירים עומדים עלכ1.3M ומעלה לדירות 4 חדרים קטנות (70-85 מ"ר) המחיר אחרי ההנחה תהיה 1.5M ל100 מ"ר בערך אותו מחיר כשל עכשיו נוסיף לזה שנות ההמתנה פלוס זה שאין פה משחקים של20-80
האם זה עדיין משתלם
(עיקר השאלה אם זה משתלם למה לא לקנות עכשיו יד 2 בלי הגרלה)

 

[בית שמשניק]

תכל'ס אחרי הכל האם שווה להירשם לבני עי"ש בדקתי עכשיו במחירי דירות שנמכרו המחירים עומדים עלכ1.3M ומעלה לדירות 4 חדרים קטנות (70-85 מ"ר) המחיר אחרי ההנחה תהיה 1.5M ל100 מ"ר בערך אותו מחיר כשל עכשיו נוסיף לזה שנות ההמתנה פלוס זה שאין פה משחקים של20-80
האם זה עדיין משתלם
(עיקר השאלה אם זה משתלם למה לא לקנות עכשיו יד 2 בלי הגרלה)

הדירות שבדקת הן דירות ישנות. זה לא דומה למחיר של דירות חדשות ומודרניות.

 

[למה זה תשאל לשמי]

תכל'ס אחרי הכל האם שווה להירשם לבני עי"ש בדקתי עכשיו במחירי דירות שנמכרו המחירים עומדים עלכ1.3M ומעלה לדירות 4 חדרים קטנות (70-85 מ"ר) המחיר אחרי ההנחה תהיה 1.5M ל100 מ"ר בערך אותו מחיר כשל עכשיו נוסיף לזה שנות ההמתנה פלוס זה שאין פה משחקים של20-80
האם זה עדיין משתלם
(עיקר השאלה אם זה משתלם למה לא לקנות עכשיו יד 2 בלי הגרלה)

לפי 'טל זכריה' מדובר ב-1.6M לדירת 100 מ"ר, ואכן לפי הנתונים שביתשמש-ניק אסף יוצא שם רק 20% הנחה לעומת מחיר השוק, זה אכן היישוב עם אחוזי הרווח הכי קטנים בהגרלה זו, ולכן ברור שאין סיבה להיכנס דווקא אליה.

 

[למה זה תשאל לשמי]

נקודה למחשבה - בנוגע לחישוב אחוזי רווח לעומת מחירי שוק:
יישוב שיש רווח גבוה זה אומר שכבר עלה דרמטית המחירים בשנים האחרונות,
ויישוב שהרווח יותר נמוך זה מקום שדי קפא על מקומו מבחינת המחירים,
אין שום ערובה שמקום שעלה בעבר ימשיך לעלות באותו קצב אם בכלל, אם כבר יש צד להיפך, וכן גם לגבי מקומות שקפאו על שמריהם.
אך כמובן שזה תלוי ממש בכל מקום ומקום מה הסיפור שם.

 

[בית שמשניק]

לפי 'טל זכריה' מדובר ב-1.6M לדירת 100 מ"ר, ואכן לפי הנתונים שביתשמש-ניק אסף יוצא שם רק 20% הנחה לעומת מחיר השוק, זה אכן היישוב עם אחוזי הרווח הכי קטנים בהגרלה זו, ולכן ברור שאין סיבה להיכנס דווקא אליה.

חשוב לי להסתייג מעט לגבי הנתונים על בני עי"ש, כי אין שם כ"כ עסקאות על דירות חדשות, ולכן יתכן שהנתונים שאספתי משם אינם מספיק מדוייקים. (בכל שאר המקומות הנתונים הרבה יותר קלים לאיסוף).

 

[הגולם החולם]

מדוע באמת נקבעו סדרי ההגרלות לפי גודל הערים?
אין בזה היגיון מסוים, הלא כן?!

 

[LIFE'S GOOD]

תכל'ס אחרי הכל האם שווה להירשם לבני עי"ש בדקתי עכשיו במחירי דירות שנמכרו המחירים עומדים עלכ1.3M ומעלה לדירות 4 חדרים קטנות (70-85 מ"ר) המחיר אחרי ההנחה תהיה 1.5M ל100 מ"ר בערך אותו מחיר כשל עכשיו נוסיף לזה שנות ההמתנה פלוס זה שאין פה משחקים של20-80
האם זה עדיין משתלם
(עיקר השאלה אם זה משתלם למה לא לקנות עכשיו יד 2 בלי הגרלה)

הדירות שבדקת הן דירות ישנות. זה לא דומה למחיר של דירות חדשות ומודרניות.

נקודה למחשבה - בנוגע לחישוב אחוזי רווח לעומת מחירי שוק:
יישוב שיש רווח גבוה זה אומר שכבר עלה דרמטית המחירים בשנים האחרונות,
ויישוב שהרווח יותר נמוך זה מקום שדי קפא על מקומו מבחינת המחירים,
אין שום ערובה שמקום שעלה בעבר ימשיך לעלות באותו קצב אם בכלל, אם כבר יש צד להיפך, וכן גם לגבי מקומות שקפאו על שמריהם.
אך כמובן שזה תלוי ממש בכל מקום ומקום מה הסיפור שם.

חשוב לי להסתייג מעט לגבי הנתונים על בני עי"ש, כי אין שם כ"כ עסקאות על דירות חדשות, ולכן יתכן שהנתונים שאספתי משם אינם מספיק מדוייקים. (בכל שאר המקומות הנתונים הרבה יותר קלים לאיסוף).

יש להדגיש בנוגע לבני עייש, מלבד מה שבית שמשניק כתב שאין מידע בנוגע לדירות חדשות, זו אכן ליבת הסיפור. היום הוא ישוב קטן (פחות מ7K תושבים) וישן. הכמות של הדירות שהולכות להיבנות שם במסגרת הסכמי הגג ודירה בהנחה היא בסדר גודל של 1500 - 2000 יח"ד (כולל דירות בשוק חופשי, תראו במפה של דירה בהנחה, כמעט כל הישוב צבוע באדום). זה אומר שהוא יהיה משהו חדש לגמרי וודאי שאין מה להשוות למה שיש היום. הוא כנראה ישנה את כל התמונה, ויהיה הרבה יותר יקר ומפותח מהישוב של היום. הקבלנים שם חלקם הם מהיותר יוקרתיים מהציבור הכללי. זה לא סתם.
קחו לדוגמא את אור יהודה שמחירי הדירות שנמכרו באיזורים הישנים נמוכה מאד (7K), ומאידך באיזורי הביקוש והשכונות החדשות שנבנו (גם ע"י משתכן) זה K27, ומי שהיה בודק את המחירים לפני הבנייה החדשה היה לו אותם מסקנות שיש היום בבדיקה על בני עיי"ש, שזה נמוך ולא שווה. (אותו דבר בנאות פרס שליד חיפה, וכן בעוד הרבה מקומות). אבל צריך לראות קדימה אחרי שהכל יבנה ישתנה שם. ודאות אין, אבל ההסתכלות אחרת.

 

[בית שמשניק]

מדוע באמת נקבעו סדרי ההגרלות לפי גודל הערים?
אין בזה היגיון מסוים, הלא כן?!

אולי דוקא יש. במקרים רבים אנשים מעדיפים דירות בערים גדולות מאשר ביישובים קטנים, ולכן יש היגיון לתת את הזדמנות הזכיה בעיר הגדולה ביותר תחילה ורק אח"כ עוברים למקומות הקטנים יותר.

 

[בינה מלאכותית AI]

בית שמשניק
תודה על המידע הרב!
ק"ג אטרקטיבית גם כהשקעה בלבד?

 

[בית שמשניק]

בית שמשניק
תודה על המידע הרב!
ק"ג אטרקטיבית גם כהשקעה בלבד?

בהחלט. יש שם רווח נאה על דירה ממוצעת שלפי חשבון שלי נע בין 470K (בצפון) ל650K (במערב)

 

[בינה מלאכותית AI]

האם יש סבירות שבאזור החילוני ,מחירי השכירות יהיו גבוהים יותר?