מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[ב.22]

יש בהגרלה הנוכחית הגרלות למשפרי דיור?
תודה

 

[ניק 109835]

יש בהגרלה הנוכחית הגרלות למשפרי דיור?
תודה

לא.

 

[עיין]

רווח צפוי בהגרלות השונות לדירות 4 חד' 100 מ"ר (חישבתי את הנתונים על פי מדלן על עסקאות דומות בדירות חדשות לעומת המחירים הצפויים שהבאתי בשם טל זכריה).
אילת - 600K
אלעד - 650K
אשקלון - 600K
בית דגן - 1.1 מיליון
בני עיי"ש - 400K
ירושלים - 900K
מודיעין - 900K
מעלות - 500K
פתח תקווה - 900K
צפת - 650K
קריית גת - 470K (צפון) 650K (מערב)
קריית מלאכי - 600K
קריית עקרון - 900K
קריית שמונה - 400K
רחובות - 550K (קריית ההגנה) 800K (קריית משה)
רכסים - 500K

@בית שמשניק
האם זה סופי ?
והאם זה מבוסס על עסקאות שנעשו או על עסקאות שפרסמו שבדרך כלל מוסיפים בפרסום המון כדי שיהיה ממה לרדת ולתת את ההרגשה וכו' ?
ומה הם אחוזי הדיוק של המחירים במציאות לפי הגרלות מחיר למשתכן קודמים לעומת טבלאות טל זכריה ?

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק
האם זה סופי ?
והאם זה מבוסס על עסקאות שנעשו או על עסקאות שפרסמו שבדרך כלל מוסיפים בפרסום המון כדי שיהיה ממה לרדת ולתת את ההרגשה וכו' ?
ומה הם אחוזי הדיוק של המחירים במציאות לפי הגרלות מחיר למשתכן קודמים לעומת טבלאות טל זכריה ?

אלו סכומים משוערים של רווח שחישבתי על פי עסקאות דומות שנעשו באותן ערים על דירות דומות.
(אין לזה שום קשר לטבלאות של טל זכריה שהרבה יותר מדוייקות, כי הן מבוססות על המחיר למ"ר של הדירות הללו עצמן).

 

[התותח מאמזון]

שחישבתי על פי עסקאות דומות שנעשו באותן ערים על דירות דומות.

השקעות של דירות בנויות או דירות על הנייר?

 

[בית שמשניק]

השקעות של דירות בנויות או דירות על הנייר?

בדקתי דירות חדשות - ללא פילוח בין בנויות לכאלו על הנייר.

 

[התותח מאמזון]

בדקתי דירות חדשות - ללא פילוח בין בנויות לכאלו על הנייר.

אתה וודאי תסכים איתי שזה לא הגיוני שאתה מחשב דירה על הנייר שיקח לבנות אותה בין 3 ל 10 שנים ,
לפי רווח של דירה בנויה עכשיו..

 

[עיין]

אלו סכומים משוערים של רווח שחישבתי על פי עסקאות דומות שנעשו באותן ערים על דירות דומות.
(אין לזה שום קשר לטבלאות של טל זכריה שהרבה יותר מדוייקות, כי הן מבוססות על המחיר למ"ר של הדירות הללו עצמן).

רווח צפוי בהגרלות השונות לדירות 4 חד' 100 מ"ר (חישבתי את הנתונים על פי מדלן על עסקאות דומות בדירות חדשות לעומת המחירים הצפויים שהבאתי בשם טל זכריה).
אילת - 600K
אלעד - 650K
אשקלון - 600K
בית דגן - 1.1 מיליון
בני עי"ש - 400K
ירושלים - 900K
מודיעין - 900K
מעלות - 500K
פתח תקווה - 900K
צפת - 650K
קריית גת - 470K (צפון) 650K (מערב)
קריית מלאכי - 600K
קריית עקרון - 900K
קריית שמונה - 400K
רחובות - 550K (קרית ההגנה) 800K (קרית משה)
רכסים - 500K

הרי חישבת את הסכומים אל מול הסכומים בטבלאות טל זכריה

 

[בית שמשניק]

אתה וודאי תסכים איתי שזה לא הגיוני שאתה מחשב דירה על הנייר שיקח לבנות אותה בין 3 ל 10 שנים ,
לפי רווח של דירה בנויה עכשיו..

ברור. מצד שני מי שזוכה עכשיו בהגרלה לא צריך להוציא עכשיו משכנתא (בריביות גבוהות) כמו בדירה בנויה ומוכנה, כך שיש כאן חיסכון של ריביות עם הבטחת המחיר העכשווי (זו אחת הסיבות המרכזיות לפריחת עסקאות ה20/80 בשוק החופשי).
לגופו של ענין, מי שרוצה לחשב עם כמה כסף הוא יישאר בכיס בסופו של התהליך, צריך להפחית מסכום הרווח שכתבתי כ150K- 200K של שכירות ממוצעת לכ4-5 שנים (לא כולל הוצאות קניה ומכירה)
לכן, באופן כללי ניתן לומר שלא מומלץ להירשם להגרלות שיש בהן רווח צפוי של 300K ומטה (אין מקום כזה בהגרלה הנוכחית).

 

[בית שמשניק]

@עיין. נראה לי שאנחנו לא כ"כ מבינים אחד את השני, אז אנסה להסביר שוב.

טל זכריה חישב כמה אמורה לעלות דירה לזוכים בהגרלה. החישוב שלו די מדוייק כי הוא מבוסס על נתונים ברורים ומוגדרים - מחיר למ"ר שפורסם ע"י משרד השיכון + הגבלות מסויימות שקיימות/או לא קיימות בחלק מן הפרוייקטים.

המחירים שאני חישבתי, לעומת זאת, הם של עלות דירה מקבילה בשוק החופשי (ולפי זה כמה רווח יהיה לזוכים בדירה בהנחה). החישוב שלי משוער ואינו יכול להיות מדוייק, כי הוא אינו מבוסס על נתונים כ"כ ברורים, אלא על עסקאות אחרות שנעשו באותה עיר על דירות דומות יחסית. אני לא חושב שיש טעויות גדולות מדי בחישוב שלי, אבל זה ודאי לא דבר מוגדר ומוחלט.

 

[עיין]

@עיין. נראה לי שאנחנו לא כ"כ מבינים אחד את השני, אז אנסה להסביר שוב.

טל זכריה חישב כמה אמורה לעלות דירה לזוכים בהגרלה. החישוב שלו די מדויק כי הוא מבוסס על נתונים ברורים ומוגדרים - מחיר למ"ר שפורסם ע"י משרד השיכון + הגבלות מסוימות שקיימות/או לא קיימות בחלק מן הפרויקטים.

המחירים שאני חישבתי, לעומת זאת, הם של עלות דירה מקבילה בשוק החופשי (ולפי זה כמה רווח יהיה לזוכים בדירה בהנחה). החישוב שלי משוער ואינו יכול להיות מדויק, כי הוא אינו מבוסס על נתונים כ"כ ברורים, אלא על עסקאות אחרות שנעשו באותה עיר על דירות דומות יחסית. אני לא חושב שיש טעויות גדולות מדי בחישוב שלי, אבל זה ודאי לא דבר מוגדר ומוחלט.

תודה רבה על ההסבר הנפלא

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

תודה רבה על ההסבר הנפלא

גם אני מצטרף להנ"ל. כל הכבוד לו. בזכותו אני יכול לייעץ לאנשים בהגרלות. אמש ישבתי בקרית גת עם עסקני הקהילות לגבי ההגרלות, והנתונים שהאדון הזה העלה כאן עזרו לי מאוד מאוד.

 

[בית שמשניק]

טוב, אז העניינים מסתבכים עוד קצת. משרד השיכון נזכר סוף סוף להעלות לאתר 'דירה בהנחה' את הכללים וההגבלות החדשות. (מופיע בכל הגרלה והגרלה בהערה למטה מצד ימין).
התחדש לי עכשיו שכמעט בכל ההגרלות יש איזו שהיא הגבלה מסויימת (למעט צפת). כלומר, ברוב ההגרלות יש "מקדם הצמדה" שמוסיפים על מחיר הדירה המפורסם, ובודקים שלא תהיה הנחה גדולה יותר מ500K מהמחיר הנ"ל. מקדם ההצמדה הזה עומד במקומות מסויימים על 3.4% (כמעט לא משמעותי) ובמקומות אחרים על 10.3% (משמעותי יותר).
חוץ מזה, כמו שציינתי כמה פעמים, יש 3 מקומות - בני עי"ש, קרית גת, וקרית מלאכי - שבהם ההגבלות חמורות יותר, כי שם יש שומה עדכנית וההגבלה נגזרת ממנה (שם ההגבלה היא עד 600K). אבל יש לכאורה גם סוכריה, כי ההנחה במקומות הללו עומדת על 25% מהמחיר המפורסם ולא רק על 20% (רלוונטי אולי בדירות קטנות).
מסובך כבר אמרנו?
ננסה לעשות קצת סדר:

אילת - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
אלעד - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 3.4%.
אשקלון - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
בית דגן - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
בני עי"ש - הנחה 25%. הגבלת 600K הנחה ממחיר הדירה המעודכן העומד על 22,081 ש"ח למ"ר (ללא מע"מ).
ירושלים - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
מודיעין - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
מעלות - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
פתח תקווה - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
צפת - אין הנחה ואין הגבלות. המחיר המפורסם למ"ר הוא המחיר הסופי.
קריית גת מערב - הנחה 25%. הגבלת 600K הנחה ממחיר הדירה המעודכן העומד על 16,399 ש"ח למ"ר (ללא מע"מ).
קריית גת צפון - הנחה 25%. הגבלת 600K הנחה ממחיר הדירה המעודכן העומד על 18,820 ש"ח למ"ר (ללא מע"מ).
קריית מלאכי - הנחה 25%. הגבלת 600K הנחה ממחיר הדירה המעודכן העומד על 16,787 ש"ח למ"ר (ללא מע"מ).
קריית עקרון - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 3.4%.
קריית שמונה - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
רחובות - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
רכסים - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 3.4%.

 

[עיין]

גם אני מצטרף להנ"ל. כל הכבוד לו. בזכותו אני יכול לייעץ לאנשים בהגרלות. אמש ישבתי בקרית גת עם עסקני הקהילות לגבי ההגרלות, והנתונים שהאדון הזה העלה כאן עזרו לי מאוד מאוד.

@עו"ד נתן רוזנבלט​

אנחנו מחכים גם לחוות דעתך המקצועיות בעיקר בהיתכנות קהילה חרדית במקומות הלא חרדיים בהגרלות וכן בכללי

 

[עיין]

טוב, אז העניינים מסתבכים עוד קצת. משרד השיכון נזכר סוף סוף להעלות לאתר 'דירה בהנחה' את הכללים וההגבלות החדשות. (מופיע בכל הגרלה והגרלה בהערה למטה מצד ימין).
התחדש לי עכשיו שכמעט בכל ההגרלות יש איזו שהיא הגבלה מסויימת (למעט צפת). כלומר, ברוב ההגרלות יש "מקדם הצמדה" שמוסיפים על מחיר הדירה המפורסם, ובודקים שלא תהיה הנחה גדולה יותר מ500K מהמחיר הנ"ל. מקדם ההצמדה הזה עומד במקומות מסויימים על 3.4% (כמעט לא משמעותי) ובמקומות אחרים על 10.3% (משמעותי יותר).
חוץ מזה, כמו שציינתי כמה פעמים, יש 3 מקומות - בני עי"ש, קרית גת, וקרית מלאכי - שבהם ההגבלות חמורות יותר, כי שם יש שומה עדכנית וההגבלה נגזרת ממנה (שם ההגבלה היא עד 600K). אבל יש לכאורה גם סוכריה, כי ההנחה במקומות הללו עומדת על 25% מהמחיר המפורסם ולא רק על 20% (רלוונטי אולי בדירות קטנות).
מסובך כבר אמרנו?
ננסה לעשות קצת סדר:

אילת - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
אלעד - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 3.4%.
אשקלון - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
בית דגן - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
בני עי"ש - הנחה 25%. הגבלת 600K הנחה ממחיר הדירה המעודכן העומד על 22,081 ש"ח למ"ר (ללא מע"מ).
ירושלים - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
מודיעין - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
מעלות - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
פתח תקווה - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
צפת - אין הנחה ואין הגבלות. המחיר המפורסם למ"ר הוא המחיר הסופי.
קריית גת מערב - הנחה 25%. הגבלת 600K הנחה ממחיר הדירה המעודכן העומד על 16,399 ש"ח למ"ר (ללא מע"מ).
קריית גת צפון - הנחה 25%. הגבלת 600K הנחה ממחיר הדירה המעודכן העומד על 18,820 ש"ח למ"ר (ללא מע"מ).
קריית מלאכי - הנחה 25%. הגבלת 600K הנחה ממחיר הדירה המעודכן העומד על 16,787 ש"ח למ"ר (ללא מע"מ).
קריית עקרון - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 3.4%.
קריית שמונה - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
רחובות - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
רכסים - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 3.4%.

הגרלות דירה בהנחה
באתר הנ"ל כן מופיעים גם שלש ערים אלו בהנחת רק 20% ולא 25%

אם תואיל בטובך קצת לפשט לנו את הדברים לאלו שלא מתמצאים כ"כ בתודה רבה מראש אתה כמובן לא חייב לנו כלל ותודה מראש על כל הסדר והעזרה בכל הנושאים שקצת רחוקים מהבנתנו

 

[GBSA]

טוב, אז העניינים מסתבכים עוד קצת. משרד השיכון נזכר סוף סוף להעלות לאתר 'דירה בהנחה' את הכללים וההגבלות החדשות. (מופיע בכל הגרלה והגרלה בהערה למטה מצד ימין).
התחדש לי עכשיו שכמעט בכל ההגרלות יש איזו שהיא הגבלה מסויימת (למעט צפת). כלומר, ברוב ההגרלות יש "מקדם הצמדה" שמוסיפים על מחיר הדירה המפורסם, ובודקים שלא תהיה הנחה גדולה יותר מ500K מהמחיר הנ"ל. מקדם ההצמדה הזה עומד במקומות מסויימים על 3.4% (כמעט לא משמעותי) ובמקומות אחרים על 10.3% (משמעותי יותר).
חוץ מזה, כמו שציינתי כמה פעמים, יש 3 מקומות - בני עי"ש, קרית גת, וקרית מלאכי - שבהם ההגבלות חמורות יותר, כי שם יש שומה עדכנית וההגבלה נגזרת ממנה (שם ההגבלה היא עד 600K). אבל יש לכאורה גם סוכריה, כי ההנחה במקומות הללו עומדת על 25% מהמחיר המפורסם ולא רק על 20% (רלוונטי אולי בדירות קטנות).
מסובך כבר אמרנו?
ננסה לעשות קצת סדר:

אילת - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
אלעד - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 3.4%.
אשקלון - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
בית דגן - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
בני עי"ש - הנחה 25%. הגבלת 600K הנחה ממחיר הדירה המעודכן העומד על 22,081 ש"ח למ"ר (ללא מע"מ).
ירושלים - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
מודיעין - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
מעלות - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
פתח תקווה - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
צפת - אין הנחה ואין הגבלות. המחיר המפורסם למ"ר הוא המחיר הסופי.
קריית גת מערב - הנחה 25%. הגבלת 600K הנחה ממחיר הדירה המעודכן העומד על 16,399 ש"ח למ"ר (ללא מע"מ).
קריית גת צפון - הנחה 25%. הגבלת 600K הנחה ממחיר הדירה המעודכן העומד על 18,820 ש"ח למ"ר (ללא מע"מ).
קריית מלאכי - הנחה 25%. הגבלת 600K הנחה ממחיר הדירה המעודכן העומד על 16,787 ש"ח למ"ר (ללא מע"מ).
קריית עקרון - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 3.4%.
קריית שמונה - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
רחובות - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 10.3%.
רכסים - הנחה 20%. הגבלת 500K הנחה ממחיר הדירה בתוספת הצמדה של 3.4%.

אפשר קצת יותר הסבר?
דוגמא מקרית גת ל100 מ'
ומאלעד ל100 מ'

שתי המקומות הכי רלוונטיים - וזה שתי צורות חישוב שונות

תודה רבה על המידע

 

[בית שמשניק]

הגרלות דירה בהנחה
באתר הנ"ל כן מופיעים גם שלש ערים אלו בהנחת רק 20% ולא 25%

אם תואיל בטובך קצת לפשט לנו את הדברים לאלו שלא מתמצאים כ"כ בתודה רבה מראש אתה כמובן לא חייב לנו כלל ותודה מראש על כל הסדר והעזרה בכל הנושאים שקצת רחוקים מהבנתנו

האתר הנ"ל אינו רשמי. תבדוק באתר הרשמי של דירה בהנחה . מופיע במפורש 25% על 3 הערים הללו.
אני עדיין מנסה לעכל את הנתונים החדשים שלמדתי. על פניו נראה שבדרך כלל אין כ"כ נפקא מינה לענין מקדם ההצמדה בדירות קטנות/ממוצעות. אבל בדירות גדולות, או במקומות מאד יקרים למ"ר, יש כנראה הגבלה על הרווח.

 

[עיין]

האתר הנ"ל אינו רשמי. תבדוק באתר הרשמי של דירה בהנחה . מופיע במפורש 25% על 3 הערים הללו.
אני עדיין מנסה לעכל את הנתונים החדשים שלמדתי. על פניו נראה שבדרך כלל אין כ"כ נפקא מינה לענין מקדם ההצמדה בדירות קטנות/ממוצעות. אבל בדירות גדולות, או במקומות מאד יקרים למ"ר, יש כנראה הגבלה על הרווח.

מקדם ההצמדה

האם אתה יכול דבר ראשון להסביר לנו את פרוצדורת מקדם ההצמדה

 

[בית שמשניק]

אפשר קצת יותר הסבר?
דוגמא מקרית גת ל100 מ'
ומאלעד ל100 מ'

שתי המקומות הכי רלוונטיים - וזה שתי צורות חישוב שונות

תודה רבה על המידע

זה אנחנו יודעים לא מהיום שאלעד וקריית גת זה 2 צורות חישוב שונות, ושגם בתוך קריית גת יש הבדלים משמעותיים בין המערב לצפון. כתבתי את זה כאן הרבה מאד פעמים.
מה שהתחדש לי היום זה שגם באלעד יש הגבלה מסויימת של "מקדם ההצמדה" (אם כי לרוב זה לא יהיה רלוונטי, ראה להלן).
ועכשיו למספרים לדירות 100 מ"ר (המחושבות 108 מ"ר עם המרפסת, המחסן והחניה).
באלעד - המחיר למ"ר לפני הנחה נע בין 17.2K ל18.2K ש"ח - תלוי בהגרלות השונות. בא ניקח לדוגמא את הגרלה 2363 עם מחיר ממוצע של 17,678K ש"ח למ"ר. נכפיל את זה ב108 = 1,909,224 מיליון ש"ח. מהמחיר הזה נפחית 300K (שהם פחות מ20% - "הנמוך מבינהם") = 1,606,224 ש"ח.
כעת נבדוק שאנו לא חורגים ממגבלת ההנחה, ולכן ניקח את התוצאה ללא הנחה 1,909,224 ונוסיף לזה את מקדם ההצמדה של 3.4% = 1,974,137. מזה נפחית 500K. ובכן לא עברנו את שיעור ההנחה ולכן מחיר הדירה נקבע על 1,606,224 ש"ח.

נעבור לקרית גת מערב וניקח לדוגמא את הגרלה 2345. המחיר שם הוא 12,685 ש"ח למ"ר. נכפיל את זה ב108 = 1,369,980. מזה נפחית 300K ונקבל תוצאה של 1,069,980. אבל כאן אנו נתקעים במגבלת ה600K מהשומה העדכנית העומדת על 16,399, למ"ר ובסה"כ 1,771,092 מיליון ש"ח. מהמחיר הזה נפחית 600K והתוצאה הסופית תהיה 1,171,092 ש"ח

ועכשיו לקרית גת צפון, ניקח לדוגמא את הגרלה מס' 2348. המחיר למ"ר הוא 12,729. נכפיל את זה ב108 וקיבלנו 1,374,732. נפחית מזה 300K ואנו עומדים על 1,074,732. כאן יש שומה נוכחית גבוהה במיוחד של 18,820, שאותו נכפיל ב108 = 2 מיליון פלוס. אם נעשה הנחה של 600K יצא ששילמנו יותר ממחיר השומה המקורי ללא הנחה, ולכן כאן המחיר נקבע על פי המחיר המקורי הנ"ל ללא הנחה, כלומר 1,374,732 ש"ח.

 

[למדן גדול]

בית שמשניק​

איזה הגרלה תתקיים אחרי קרית גת ואלעד
כדי לדעת שבמקום השלישי שאני נרשם אני לא יזכה שם לפני אלו
תודה רבה על כל ההסברים הנפלאים

​