רק שם את זה
TheMarker |
שוק ההון
מחירי הדירות יכולים לנצח גם את העלאת הריבית. זה כבר קרה בעבר
ב-30 השנים האחרונות העלאות הריבית לא הצליחו להביא להורדת מחירי הדירות בישראל ■ עם זאת, קיים גורם אחד שיצליח להביא להפחתת המחירים, ותתפלאו, אלה אינן התחלות בנייה גבוהות
בעקבות העלאת הריבית של בנק ישראל, החודש מתייקרת לראשונה במחזור הנוכחי הריבית למשכנתה במסלול הפריים ב–0.25%. לטענת הבנק זו רק יריית הפתיחה. לא מעט סבורים כי ההעלאות הללו צפויות לחנוק את שוק הנדל"ן ולהפיל את מחירי הדירות. מנגד, בנק ישראל טוען כי לפי חישובים שערך, השפעת הריבית הנמוכה על מחירי הדירות מאז 2015 הסתכמה ב–10%, אף שרק בשנה האחרונה מחירי הדירות זינקו ב–15%. על פניו, שני הצדדים נשמעים נכונים. אז מי צודק?
כדי לנסות להעריך את התשובה, נבצע הדמיה על נוטל משכנתה סביר, ונדחוף
אותו לקצה ההשפעה של הריבית — עם שני שלישים מהמשכנתה במסלול ריבית משתנה (פריים).
למר ישראלי ואשתו יש הון עצמי של מיליון שקל ויכולת החזר חודשית של 4,300 שקל (סביב הרמה הממוצעת כיום של החזר משכנתה בישראל). בחודש מארס האחרון פנה הזוג לבנק, לפני העלאות הריבית, ושמח לגלות כי עבור החזר חודשי כזה יוכל לקבל מיליון שקל
בהרכב משכנתה של שני שלישים במסלול ריבית משתנה ל–30 שנה (עליו ריבית 1.6%), ושליש משכנתה בריבית קבועה ל–18 שנה (3%). כך, יוכל הזוג לרכוש דירה ממוצעת בישראל ששווייה כיום כ–2 מיליון שקל.
אבל מר ישראלי ואשתו היו הססנים, דחו את ההחלטה וחזרו לבנק רק באפריל 2023 —
אחרי שהריבית במשק כבר עלתה. לפי תחזיות בנק ישראל, באפריל 2023 הריבית במשק תגיע ל–1.5% (כלומר, עלייה של 1.4% בהשוואה לרמת הפתיחה — 0.1%), דבר שעשוי להקפיץ את הריבית על שני שלישים מהמשכנתה שהוצעה להם בעוד 1.4%, כלומר ל–3%.
למזלם הריבית על השליש הנותר — הקבועה ל–18 שנה — לא השתנתה בשנה הזאת (היא לא תלויה בריבית הקצרה, ובמציאות אף יכולה לרדת). עקב עליית הריבית, כעת הם יוכלו לקבל עבור החזר חודשי של 4,300 שקל רק כ–900 אלף שקל.
כלומר בעוד שנה — באפריל 2023 — עם הון עצמי ויכולת החזר חודשית זהים, הזוג יוכל להגיע לדירה ששווייה מוערך ב–1.9 מיליון שקל, 5% פחות מהיכולת שלהם לפני העלאות הריבית. ירידה של 5% במחירי הדירות, אם אכן תתממש, תחזיר את מחיריהן רק כמה חודשים לאחור — שכן רק בשנה האחרונה אלה זינקו ביותר מ–15%.
ה"סערה המושלמת" בדרך?
ההדמיה אינה לוקחת בחשבון את כל התרחישים האפשריים. ואולם, היא ניסתה לקחת לווה ישראלי ממוצע, לדחוף אותו לקצה השפעת הריבית מבחינת התמהיל — ולהתבסס על תחזיות בנק ישראל הנוכחיות. אבל המציאות יכולה להפתיע, ולהרבה כיוונים.
התרחיש המאיים ביותר בעיני רבים הוא שהעלאות הריבית בפועל יהיו גבוהות בהרבה מהתחזיות של בנק ישראל, ודרך החישוב מעלה יוכלו הלווים להבין כמה ישתנה החזר המשכנתה בשינויי הריבית — כמו במבנה המתואר לכל העלאה נוספת של 1.4%.
עברו לתצוגת גלריה
מורכבות נוספת היא האינפלציה שצפויה להמשיך לעלות, ובגללה מצפים להעלאות הריבית. נניח בצד את האפשרות לקחת הלוואה במסלול צמוד מדד, שכיום אנשים נרתעים ממנו בגלל האי־ודאות באינפלציה, ונתייחס לאחת המשמעויות של אותה אינפלציה גבוהה: המשך עלייה מהירה צפויה בשכר הדירה.
במקרה שבו שכר הדירה יעלה, סביר שבני הזוג ישראלי שכיום שוכרים דירה, יהיו מוכנים לעשות מאמצים נוספים עם ההחזר החודשי למשכנתה, מפני שהחלופה שלהם היא להוציא כסף רב יותר על שכר דירה — כשבכל מקרה יצטרכו לצמצם בהוצאות אחרות שלהם. כלומר, בהחלט אפשרי שהנזק מהעלאת הריבית יקוזז בביקוש גובר לקנייה ועליית ההחזר החודשי של המשכנתה.
למעשה, בעבר לא ראינו ירידה במחירי הדירות בישראל במקביל להעלאות ריבית משמעותיות, ובחלק מהמקרים חלה אף עלייה נוספת.
ובכל זאת, יש גורם אחד שיצליח להוריד את מחירי הדירות בישראל. תתפלאו, אלה אינן התחלות בנייה גבוהות, אלא העלייה בשיעורי האבטלה.
כלומר, אם בשנה הקרובה יפרוץ משבר כלכלי בעקבות העלאת הריבית ושאר הנתונים השליליים בשוקים, שבתורו יוביל לעלייה ניכרת בשיעורי האבטלה ויביא לפיטוריו של מר ישראלי,
יכולת החזר המשכנתה שלו תקרוס וכל התוכניות לרכוש דירה יירדו מהפרק. משבר כלכלי הוא תמיד אפשרות, אבל בנק ישראל חוזה כי שיעור האבטלה יישאר נמוך בשנתיים הקרובות. כפי שזה נראה כעת, המשק מוצף במשרות פנויות — ויש פה כרית ביטחון לא קטנה. לכך נוספת ההתעוררות בעלייה לישראל בעקבות המלחמה באוקראינה, שתוכל לשפוך שמן נוסף על מדורת הנדל"ן, או לפחות למתן השפעות שליליות של עליית ריבית ועלייה בשיעורי אבטלה, אם תתרחש.
נכון להיום, תוכנית העלאות הריבית של בנק ישראל נראית די מדודה בהשוואה למחזורי העלאות ריבית בעבר, והשפעתה השלילית עשויה להיבלע מול שוק העבודה החזק ועליית שכר הדירה. עליית הריבית לא "הסבירה" את נפילת מחירי הנדל"ן בישראל, לפחות ב–30 השנים האחרונות.
גם אם לבסוף יתרחש השנה משבר חמור מסוג ה"סערה מושלמת" — עם האבטלה שתעלה, שכר דירה שייפול, ריבית שתקפוץ באגרסיביות ומחירי הדירות שיירדו משמעותית — אנחנו עשויים לראות את בנק ישראל נסוג לאחור ומנסה לתמוך במחירים, בין אם על ידי חזרה להפחתת ריבית, הפחתה בדרישות מהבנקים ועוד. כך שגם פוטנציאל הנזק הקבוע בתרחיש כזה נראה מדוד.
הכותב הוא מייסד ומנכ"ל קרני פמילי אופיס. אין לראות בנאמר ייעוץ השקעות
איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת
www.prog.co.il
