הנושאים החמים
במאמר הבא נעסוק בסוגיה מעניינת שנשאלתי, האם דירה שנרכשה בפרויקט פינוי בינוי לאחר חתימת חוזה טרום הריסת הדירה ותמכר לאחר 18 חודשים כשהדירה במצב הרוס תוכל לעמוד בתנאי "דירת מגורים מזכה" ולקבל פטור מס רכישה ומס שבח כדירת מגורים יחידה.
על מנת לקבל פטור של דירת מגורים מזכה נדרש לעמוד בתנאים מצטברים שאחד מהם הוא שהדירה שימשה בעיקרה למגורים בארבע שנים שקדמו למכירתה או 4/5 מהתקופות שבשלה מחושב השבח.
עד לחוק ההסדרים שפורסם בתאריך 1.06.2023 דירה בפרויקט פינוי בינוי נחשבה לקרקע ומוסתה בהתאם, כמובן ללא פטור של דירת מגורים מזכה.
בתיקון לחוק כאמור יש חידוש שבו ניתן יהיה להתייחס לקרקע הנבנית כדירת מגורים וכך היא לשון התיקון 'תתווסף לפרק חמישי 5, בסעיף 49לב לחוק, הגדרה של "דירת מגורים": "דירה או חלק מדירה המשמשת למגורים, לרבות למגורי המחזיק בה ואשר שימשה למגורים כאמור במשך תקופה של שנתיים רצופות לפחות, לפני המועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון בבניין שבו נמצאת הדירה;".
לפיכך, התיקון לחוק קובע, כי תנאי לפטור ממס הינו שימוש למגורים בפועל בדירת המגורים הנמכרת זאת בתקופה של 24 חודשים לפחות לפני חתימת ההסכם עם היזם על ידי ראשון הבעלים בבניין'.
לכאורה המדובר הוא על שימוש למגורים שנתיים לפני חתימת ההסכם לא מפורש בתיקון לחוק אם רלוונטי הבעלים באותה עת על הנכס ולכן יתכן ורשות המיסים תתייחס לאותו רוכש דירה כרוכש דירת מגורים.
בנוסף עולה שאלת מיסוי בקשר לזכויות בניה
אדם הרוכש דירה בפרויקט פינוי בינוי משלם יותר ממחיר הדירה המשקלל בתוכו את זכויות הבניה העתידיות. כמו כן במועד מכירת הדירה בתוך כדי הריסה ובניה של הדירה היא נמכרת בסכום גבוה משוויה עקב זכויות הבניה שלה.
כעת נעמוד על השאלה האם זכויות הבניה מקבלות פטור לפי דירת מגורים מזכה או ממוסות בנפרד?
חשוב לדעת כי בראי החוק, מדובר בשתי עסקאות מכר נפרדות: הראשונה היא זו שבמסגרתה נמכרת הדירה הקיימת ובשנייה – נמכרות זכויות הבניה שטרם נוצלו.
בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין מובא כי המוכר דירת מגורים מזכה שתמורתה מושפעת מזכויות לבניה נוספת, זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה נוספת , וזאת בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין תקרת הפטור לבין סכום שווי הדירה לפי הנמוך.
תקרת הפטור המעודכנת - 2,428,100 ש"ח
כאשר שווי הדירה מעל תקרת הפטור יינתן הפטור לשווי הדירה בלבד ואילו השווי המיוחס לזכויות הבניה ימוסה במלואו.
כדי שכל זכויות הבנייה תהינה פטורות במלואן צריך:
על מנת לקבל פטור של דירת מגורים מזכה נדרש לעמוד בתנאים מצטברים שאחד מהם הוא שהדירה שימשה בעיקרה למגורים בארבע שנים שקדמו למכירתה או 4/5 מהתקופות שבשלה מחושב השבח.
עד לחוק ההסדרים שפורסם בתאריך 1.06.2023 דירה בפרויקט פינוי בינוי נחשבה לקרקע ומוסתה בהתאם, כמובן ללא פטור של דירת מגורים מזכה.
בתיקון לחוק כאמור יש חידוש שבו ניתן יהיה להתייחס לקרקע הנבנית כדירת מגורים וכך היא לשון התיקון 'תתווסף לפרק חמישי 5, בסעיף 49לב לחוק, הגדרה של "דירת מגורים": "דירה או חלק מדירה המשמשת למגורים, לרבות למגורי המחזיק בה ואשר שימשה למגורים כאמור במשך תקופה של שנתיים רצופות לפחות, לפני המועד שבו נחתם הסכם מכירה ראשון בבניין שבו נמצאת הדירה;".
לפיכך, התיקון לחוק קובע, כי תנאי לפטור ממס הינו שימוש למגורים בפועל בדירת המגורים הנמכרת זאת בתקופה של 24 חודשים לפחות לפני חתימת ההסכם עם היזם על ידי ראשון הבעלים בבניין'.
לכאורה המדובר הוא על שימוש למגורים שנתיים לפני חתימת ההסכם לא מפורש בתיקון לחוק אם רלוונטי הבעלים באותה עת על הנכס ולכן יתכן ורשות המיסים תתייחס לאותו רוכש דירה כרוכש דירת מגורים.
בנוסף עולה שאלת מיסוי בקשר לזכויות בניה
אדם הרוכש דירה בפרויקט פינוי בינוי משלם יותר ממחיר הדירה המשקלל בתוכו את זכויות הבניה העתידיות. כמו כן במועד מכירת הדירה בתוך כדי הריסה ובניה של הדירה היא נמכרת בסכום גבוה משוויה עקב זכויות הבניה שלה.
כעת נעמוד על השאלה האם זכויות הבניה מקבלות פטור לפי דירת מגורים מזכה או ממוסות בנפרד?
חשוב לדעת כי בראי החוק, מדובר בשתי עסקאות מכר נפרדות: הראשונה היא זו שבמסגרתה נמכרת הדירה הקיימת ובשנייה – נמכרות זכויות הבניה שטרם נוצלו.
בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין מובא כי המוכר דירת מגורים מזכה שתמורתה מושפעת מזכויות לבניה נוספת, זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה נוספת , וזאת בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין תקרת הפטור לבין סכום שווי הדירה לפי הנמוך.
תקרת הפטור המעודכנת - 2,428,100 ש"ח
כאשר שווי הדירה מעל תקרת הפטור יינתן הפטור לשווי הדירה בלבד ואילו השווי המיוחס לזכויות הבניה ימוסה במלואו.
כדי שכל זכויות הבנייה תהינה פטורות במלואן צריך:
- ששווין יהיה נמוך מכפל שווי הדירה ללא זכויות הבניה.
- ובנוסף שכפל שווי הדירה ללא זכויות הבנייה לא יעבור את התקרה של 2,428,100 ₪ הנכונה עד לתאריך 15/01/2025 שאז הסכומים מתעדכנים עפ”י חוק.
לצורך בדיקת שווי זכויות הבניה יש להעזר בשמאי שיעריך את הנכס ללא זכויות הבניה ושווי הנכס עם זכויות הבניה.
כדאי גם לדעת כי לפי הוראת ביצוע לגבי זכויות בניה זניחות – ששיטחן של הזכויות בניה לא עולה על 10% משטח דירת המגורים או שווי הנמוך מ 100,000 ₪ לפי הנמוך מבינהם, פטורות ממס – הוראת ביצוע 6/98 מפברואר 1998.
לצורך המחשה נניח כי אדם רכש דירה יחידה חתומה לפינוי בינוי בשויי של 3.1 מיליון ש"ח (זב"ן 700 אש"ח) ומוכר אותה כעבור שנתיים בסך של 4 מיליון ש"ח (זב"ן 1 מיליון ש"ח).כדאי גם לדעת כי לפי הוראת ביצוע לגבי זכויות בניה זניחות – ששיטחן של הזכויות בניה לא עולה על 10% משטח דירת המגורים או שווי הנמוך מ 100,000 ₪ לפי הנמוך מבינהם, פטורות ממס – הוראת ביצוע 6/98 מפברואר 1998.
מהאמור לעיל עולה כי גם במידה ורשות המיסים תתחשב בדירה כדירת מגורים יחידה עדיין הדירה תמוסה על זכויות הבניה שלה בשעור מס מלא של 25% (מכיוון ששווי הדירה ללא זכויות בניה הוא מעל תקרת הפטור).
לסיכום עולות סוגיות רבות בנושא מיסוי מקרקעין, ישנם היבטים רבים ושונים הנלקחים מהחוק עצמו ובעיקר מפסקי דין המרחיבים את היריעה ועל כן כדי למנוע נפילה במלכודת מס ישנה חובה להיעזר ביעוץ מקצועי טרום רכישה / מכירה של נכס מקרקעין.
- - - -
הכותבת הינה עורכת דין ויועצת מס בעלת תואר ראשון בחשבונאות ומערכות מידע ובעלת תואר ראשון במשפטים עוסקת בתחום דיני החוזים, מקרקעין ומיסוי מקרקעין, חברות, החזרי מס וגילוי מרצון.
אין באמור לעיל בכדי להוות משום יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית, הכתוב לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב . בכל מקרה יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין.
