זהירות 10/90 - טרנד מסוכן!

בעת האחרונה עם עליית הריבית החדה והאטה ברכישת דירות חדשות יוצאים הקבלנים בהצעת רכישה מפתה במיוחד, קנו דירה בתנאי 10/90 דהינו שלמו בחתימה 10% ואת היתר שלמו עת האיכלוס.

(במאמר מוסגר אוסיף כי הכתבה מתייחסת להצעות כגון 20/80, 7/93, 5/95 וכיוצ"ב).

במבט ראשון ובלתי מעמיק הצעה זו קוסמת במיוחד אך אם נפרק אותה לגורמים נגלה שהיא טומנת בחובה לאו דווקא רווחים.
הרקע להצעות אלו מהקבלנים נובע מכמה סיבות ואפרט אחדים מהם.

קבלן נדרש להון עצמי בשביל להתחיל ולהזיז את הפרויקט, מכירת דירה בתנאי אשראי אלו מאפשרות לקבלן לקבל כסף מזומן שאיתו הוא יכול להתחיל לנהל את פרויקט הבניה.

כמו כן קבלן נדרש להלוואות ענק מהבנק וערבויות בנקאיות ובשביל כך צריך להראות לבנק שהוא מכר אחוז מסוים של דירות, מכירת הדירות בתנאים מפתים אלו מאפשרת לקבלן להציג בפני הבנק את היכולת והמסוגלות שלו למכור את הדירות.

בבואכם לשמוע פרטים על רכישת דירה על הנייר, הקבלן ימציא בפניכם בנוסף לתנאי התשלום הנוחים גם אפשרות להסבת ערבות דהינו ניתנת לרוכש הזכות בבוא היום טרום אכלוס, למכור את הדירה שעדיין לא בנויה לצד ג'.

בלי להבין את המשמעות המיסוית של הסבת ערבות נראה קסום מאוד לרכוש דירה על הנייר עם הון עצמי נמוך ועוד שנתיים טרום אכלוס בלי להוציא משכנתא, למכור את הדירה לצד ג' ולהרוויח.

הזהרו זו מלכודת מסוכנת ביותר!


להלן אפרט מספר סיכונים העולים מעסקה מפתה זו:

1. מס רכישה - העסקה מדווחת למיסוי מקרקעין במועד חתימת החוזה וכנגזרת של מחיר הדירה המלא נוצר חיוב לתשלום מס רכישה.
נשים לב שגם אם מדובר בדירה יחידה סביר להניח שבשל מחיר העסקה היא תחויב במס לפי מדרגות המס לדירה יחידה.
בהתאם לסעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין ניתן לדחות את תשלום המס עד מועד האכלוס בפועל, אך יש לכך משמעות כלכלית משמעותית החוב צמוד למדד המחירים לצרכן בתוספת ריבית שנתית בשיעור 4% מה שאומר שאם ניקח בחשבון את האינפלציה נגיע לכ- 10% ריבית שנתית ובכדי לסבר את האוזן חוב של 100 אש"ח שנדחה ב 3 שנים עלול להגיע לחוב של 133 אש"ח!
לדוגמא: אדם רכש דירה על הנייר במחיר של 3 מל"ש ויש כבר דירה בבעלותו יחויב במס רכישה בשיעור של 240 אש"ח.
במידה וידחה את תשלום המס 3 שנים עד מועד האכלוס חיוב המס יעלה בעוד כ- 100 אש"ח!

2. במידה והחלטתם להשאיר את הנכס וליטול הלוואת משכנתא קחו בחשבון שזו הלוואה גבוהה מאוד ונדרש 40% הכנסה פנויה מגובה ההחזר אם עסקנין ב- 3 מל"ש יתכן ותדרשו להכנסה של כ- 40 אש"ח, גם אם צלחתם את שלב הוכחת ההכנסות ואישרו לכם הלוואה תדרשו להחזיר כל חודש כ- 16 אש"ח!! (3 מל"ש בפריסה ל-30 שנה).
זכרו אם לא תצליחו לקבל הלוואה החוזה יבוטל וההון העצמי ששמתם ביום חתימת החוזה ילך לפיצוי מוסכם בגין הפרת חוזה (10%).

3. נניח והחלטתם למכור את הדירה לפני גמר בניה שימו לב למספר נקודות:
- ראשית כנראה ואתם לא היחידים שרוצים באותה עת למכור דירה באותו פרויקט כולל הקבלן שעדין יש לו דירות למכירה ויכול לתת פריסת תשלומים נוחה ובטחונות טובים יותר משלכם, הכלל הוא שכאשר יש היצע המחיר יורד.
- לא פחות חשוב מבחינת מיסוי הנכס שתמכרו לא עומד בתנאי דירת מגורים מזכה ומכל הרווח שיצמח לכם תצטרכו להפריש 25% לטובת מס שבח.
- אם נתחשב בכל העלויות סביב מכירת הנכס מס רכישה, מס שבח, תיווך, עו"ד וכיוצ"ב כדאי ואף רצוי שתחשבו מסלול מחדש טרום המכירה.

4. קחו בחשבון כי רכישת דירה על הנייר גוררת בתוכה אי ודאות וסיכון של גמר בניה מאוחר, לעיתים עדיין אין היתרי בניה אין לקבלן ליווי בנקאי, יש חשש שהקבלן יפשוט רגל ואתם תהיו אחרונים בסדר הנשיה (אם בכלל יהיה מה לחלק לנושים).
לסיכום אציין כי עסקת 10/90 מפתה מאוד במיוחד שהקבלן מסובב בסוכני מכירות מצוינים עם לשון חלקלקה, אך אם כספכם חשוב לכם קחו כמה צעדים אחורה שקללו את כל הנתונים בדיעה צלולה לפני שחלילה תיכנסו לסחרחורת כלכלית רצינית ואיבוד ההון העצמי שלכם.​
על המחבר
אביגיל עו"ד יועצת מס
הכותבת עורכת דין ויועצת מס בעלת תואר ראשון בחשבונאות ומערכות מידע ובעלת תואר ראשון במשפטים עוסקת בתחום דיני החוזים, מקרקעין (חוזי מכר ורכש), מיסוי מקרקעין, חברות (הקמה ופירוק), מכתבי התראה, תצהירים, החזרי מס וגילוי מרצון.

אין באמור לעיל בכדי להוות משום יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית, הכתוב לעיל מהווה תיאור כללי בלבד ובלתי מחייב . בכל מקרה יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי פרטני מעורך דין.

בברכה,
אביגיל כלאב עורכת דין ויועצת מס
0555-695-260

תגובות

מאמר מעולה
ומחכים
היה חסר לי נקודה חשובה ששמעתי [מצורף קישור] וברצוני לשמוע חו"ד.
א. הסבת ערבות - כלומר מכירה של הדירה לצד ג' ולהעביר לו את הערבות הינה רק על המחיר שאתם קניתם את הדירה אבל על הרווח שיהא מן הדירה לא יהא ערבות מה שאומר שהוא לא יקבל ע"ז משכנתא, ויצטרך להביא עוד הון עצמי - מה שמוריד את הסיכוי למכור את הדירה.
ב. הלואת קבלן - ברוב העיסקאות האלה יש הלוואת קבלן - והיא בדרך כלל צמודת מדד כלומר שתשלמו על הדירה עוד הצמדה על ההלואה סכום יפה לגמרי - גם אם העסקה עצמה לא צמודת מדד.
----------
את עיקרי הדברים שכתובים כאן באופן נהדר [ומה שהוספתי כאן] ומפחיד שמעתי כאן
חובה להאזין
 
מאמר מעולה
ומחכים
היה חסר לי נקודה חשובה ששמעתי [מצורף קישור] וברצוני לשמוע חו"ד.
א. הסבת ערבות - כלומר מכירה של הדירה לצד ג' ולהעביר לו את הערבות הינה רק על המחיר שאתם קניתם את הדירה אבל על הרווח שיהא מן הדירה לא יהא ערבות מה שאומר שהוא לא יקבל ע"ז משכנתא, ויצטרך להביא עוד הון עצמי - מה שמוריד את הסיכוי למכור את הדירה.
ב. הלואת קבלן - ברוב העיסקאות האלה יש הלוואת קבלן - והיא בדרך כלל צמודת מדד כלומר שתשלמו על הדירה עוד הצמדה על ההלואה סכום יפה לגמרי - גם אם העסקה עצמה לא צמודת מדד.
----------
את עיקרי הדברים שכתובים כאן באופן נהדר [ומה שהוספתי כאן] ומפחיד שמעתי כאן
חובה להאזין

מאמר מעולה
ומחכים
היה חסר לי נקודה חשובה ששמעתי [מצורף קישור] וברצוני לשמוע חו"ד.
א. הסבת ערבות - כלומר מכירה של הדירה לצד ג' ולהעביר לו את הערבות הינה רק על המחיר שאתם קניתם את הדירה אבל על הרווח שיהא מן הדירה לא יהא ערבות מה שאומר שהוא לא יקבל ע"ז משכנתא, ויצטרך להביא עוד הון עצמי - מה שמוריד את הסיכוי למכור את הדירה.
ב. הלואת קבלן - ברוב העיסקאות האלה יש הלוואת קבלן - והיא בדרך כלל צמודת מדד כלומר שתשלמו על הדירה עוד הצמדה על ההלואה סכום יפה לגמרי - גם אם העסקה עצמה לא צמודת מדד.
----------
את עיקרי הדברים שכתובים כאן באופן נהדר [ומה שהוספתי כאן] ומפחיד שמעתי כאן
חובה להאזין
תודה,
כמובן שיש עוד סיכונים לא את כולם העלתי על הכתב, רציתי לעלות למודעות כנורת אזהרה שלא יצא מצב שעוד כמה שנים אנשים בוכים על כספם שאבד כמו שראינו לאחרונה במקרים אחרים ...
לגופו של עניין
על מנת למכור את הנכס לפני האכלוס המוכר מחוייב וכפוף לאישור הבנק, בעסקאות אלו היזם מקים משכנתא על שם הרוכש, משכנתא המשולמת על ידי היזם (עד קבלת התשלום הסופי מהרוכש) במועד מכירת הנכס והסבת הערבות – ייתכן שהבנק לא יאשר את הקונה החדש להסבת הערבויות.
בנוסף הרוכש לא יקבל ערבות בנקאית על הסכום שמעל המחיר המקורי של הנכס.
לגבי מה שהרב הסביר על ההצמדה וכו' בהחלט זה עוד דוגמא מה לבדוק טרום ביצוע העסקה.
 
חשוב לדעת!
לכתוב שזה טרנד מסוכן זה לא נכון!!
כי זה שלא לכולם זה מתאים זה לא אומר שזה לא עיסקה משתלמת,
א. לא לכולם יש מס רכישה
ב. גם כאלה שיש להם מס רכישה יש כאלה שבאים אם הון עצמי מראש והם לא צריכים לשלם ריבית
וגם מי שבלי הון עצמי יכול לקחת משכנתא על הנכס הראשון שלו גם על המס רכישה עם ריבית יותר נמוכה.
ג. באמת אסור לקנות את הדירה על מנת למכור אותה לפני האיכלוס, כי בדרך כלל אין אפשרות כי גם אם הקבלן מסכים הבנק לא אוהב לעשות את זה בגלל ההלוואת קבלן, (ובדרך כלל יש הלוואת קבלן)
אז מה כין הפתרון לקחת הלוואת בלון על שאר הסכום ואת הריבית הזאת השוכרים ישלמו
ואת זה צריך לבדוק כבר בקנייה עם יועץ שנוכל לעמוד בעיסקה,
ד.הדבר הכי טוב לרוכש בכזה עיסקה (10/90) שהייתר ידחה במעט כי את שאר הסכום משלמים בדרך כלל 3 שנים מהיתר ולא מהחוזה, וזה טוב כי המחיר של הנכס עולה ועדיין לא צריכים לשלם.
ה. כנראה שאת לא יודעת אבל עד ההיתר הכסף נמצא בנאמנות אצל העורך דין אז הקבלן יפשוט את הרגל הכסף חוזר באותה רגע,
ו. ברור כשמש שלא קונים בלי ליווי בנקאי

לסיכום זה שלא לכולם העיסקה מתאימה זה לא אומר שזה טרנד מסוכן!!!
 
חשוב לדעת!
לכתוב שזה טרנד מסוכן זה לא נכון!!
כי זה שלא לכולם זה מתאים זה לא אומר שזה לא עיסקה משתלמת,
א. לא לכולם יש מס רכישה
ב. גם כאלה שיש להם מס רכישה יש כאלה שבאים אם הון עצמי מראש והם לא צריכים לשלם ריבית
וגם מי שבלי הון עצמי יכול לקחת משכנתא על הנכס הראשון שלו גם על המס רכישה עם ריבית יותר נמוכה.
ג. באמת אסור לקנות את הדירה על מנת למכור אותה לפני האיכלוס, כי בדרך כלל אין אפשרות כי גם אם הקבלן מסכים הבנק לא אוהב לעשות את זה בגלל ההלוואת קבלן, (ובדרך כלל יש הלוואת קבלן)
אז מה כין הפתרון לקחת הלוואת בלון על שאר הסכום ואת הריבית הזאת השוכרים ישלמו
ואת זה צריך לבדוק כבר בקנייה עם יועץ שנוכל לעמוד בעיסקה,
ד.הדבר הכי טוב לרוכש בכזה עיסקה (10/90) שהייתר ידחה במעט כי את שאר הסכום משלמים בדרך כלל 3 שנים מהיתר ולא מהחוזה, וזה טוב כי המחיר של הנכס עולה ועדיין לא צריכים לשלם.
ה. כנראה שאת לא יודעת אבל עד ההיתר הכסף נמצא בנאמנות אצל העורך דין אז הקבלן יפשוט את הרגל הכסף חוזר באותה רגע,
ו. ברור כשמש שלא קונים בלי ליווי בנקאי

לסיכום זה שלא לכולם העיסקה מתאימה זה לא אומר שזה טרנד מסוכן!!!
העובדה שאתה משווק פרויקטים כאלה זה זכותך, אך מנגד חובתיך לדאוג שאנשים ידעו 100% לאן הם נכנסים והאם הם יכולים גם לצאת בשלום וללא פגע מהעסקה.
קראתי לכתבה טרנד מסוכן כי נוצר מצב שאנשים רצים להשקיע בפרויקטים כאלה בלי להבין את המשמעות לכן שמתי טמרור אזהרה.
 
העובדה שאתה משווק פרויקטים כאלה זה זכותך, אך מנגד חובתיך לדאוג שאנשים ידעו 100% לאן הם נכנסים והאם הם יכולים גם לצאת בשלום וללא פגע מהעסקה.
קראתי לכתבה טרנד מסוכן כי נוצר מצב שאנשים רצים להשקיע בפרויקטים כאלה בלי להבין את המשמעות לכן שמתי טמרור אזהרה.
תאמיני לי שאין אחד שאנחנו לא בודקים טוב טוב שהוא יכול לעמוד בעיסקה,

אבל באמת חשוב לבדוק טוב טוב לפני שקונים דירה, ובפרט אם זה אזור שיעלה המחיר,
 
עוד נקודה שצריך לשים לב שההצמדה למדד בחלק מעסקאות כאלו שבהם ה 90% נחשב כהלוואת קבלן שכל ה 90% צמודים למדד לעומת רכישה רגילה שבה רק 40% צמודים למדד (תיקון לחוק מלפני כשנתיים).
 
עוד נקודה שצריך לשים לב שההצמדה למדד בחלק מעסקאות כאלו שבהם ה 90% נחשב כהלוואת קבלן שכל ה 90% צמודים למדד לעומת רכישה רגילה שבה רק 40% צמודים למדד (תיקון לחוק מלפני כשנתיים).
נכון לפעמים זה צמוד מדד, אבל גם שיש הלוואת קבלן זה לא עובר את ה 50%,
כמו כן זה לא צמוד מדד תשומות הבניה אלא מחיר לצרכן, שזה ודאי עדיף
 
נכון לפעמים זה צמוד מדד, אבל גם שיש הלוואת קבלן זה לא עובר את ה 50%,
כמו כן זה לא צמוד מדד תשומות הבניה אלא מחיר לצרכן, שזה ודאי עדיף
50% הלוואת קבלן צמודה למדד המחירים לצרכן ועוד 40% שנשאר צמוד למדד תשומות הבניה
ועוד דבר - לפעמים מדד המחירים לצרכן גבוה יותר ממדד תשומות הבניה למגורים.
 
כמ"כ יש כאלה שהם לא צמודי מדד ואז המחיר שנחתם זה המחיר ששולם ועם בודקים טוב ויודעים שאין עלויות נוספות, וכן שקנו במחיר זול מהשוק אז זה ממש שווה אבל לו שתפסו סתם ....
 
50% הלוואת קבלן צמודה למדד המחירים לצרכן ועוד 40% שנשאר צמוד למדד תשומות הבניה
ועוד דבר - לפעמים מדד המחירים לצרכן גבוה יותר ממדד תשומות הבניה למגורים.
לא נראה לי שיש כמעט פרוייקטים שזה גם צמוד מדד וגם ההלוואת קבלן צמודה מדד,
 
ה. כנראה שאת לא יודעת אבל עד ההיתר הכסף נמצא בנאמנות אצל העורך דין אז הקבלן יפשוט את הרגל הכסף חוזר באותה רגע,
אתה שיודע, תוכל בבקשה להעלות צילום של סעיף בחוזה האומר שהכסף נמצא בנאמנות אצל עו"ד עד לקבלת היתר בניה?
 
@מומחה בנדל"ן
עד שיש מישהו/י שמעלה את הנושא לדיון רציני,
אל תנסה לטייח.
ברוב המקרים אנשים שאמונים על קידומי מכירות ושיווק פרויקטים מהסוג הזה,
יסובבו אותך במילים מהסוג הזה,
אממה, כאן זה בכתוב ולא בטלפון או פגישה פרונטלית,
-כך שהרבה יותר קל לנתח את הדברים, ולראות אותם באובייקטיביות!
(בהערת אגב, זה שזה מסוכן לא אומר שזה לא עשוי להתאים לסוג מסוים של אנשים...)
 
@רבקה נוילנדר

מאמר מעולה, חשוב, וטוב שנכתב, אם כי מסופקני אם זה יעצור את הטרנד.

סליחה אם אני נתפס לזוטות, כדי שדחיית המס תגיע לריבית של 10% ממוצע שנתי ב3 שנים , האינפלציה צריכה להיות 6% במשך 3 שנים רצופות, זה כמעט לא קורה במדינות שיש להם מדיניות מוניטרית בריאה כמו ישראל.
 
@מומחה בנדל"ן
עד שיש מישהו/י שמעלה את הנושא לדיון רציני,
אל תנסה לטייח.
ברוב המקרים אנשים שאמונים על קידומי מכירות ושיווק פרויקטים מהסוג הזה,
יסובבו אותך במילים מהסוג הזה,
אממה, כאן זה בכתוב ולא בטלפון או פגישה פרונטלית,
-כך שהרבה יותר קל לנתח את הדברים, ולראות אותם באובייקטיביות!
(בהערת אגב, זה שזה מסוכן לא אומר שזה לא עשוי להתאים לסוג מסוים של אנשים...)
אני על מי שהיא אמרה!
אם אני לא צודק במשהו אתה יכול לכתוב,
ברור שלא לכולם זה מתאים,
אבל עוד יותר ברור שלמי שזה מתאים זה יכול לעשות המון רווח, ובפרט אם הולכים למקומות הנכונים....
 
אתה שיודע, תוכל בבקשה להעלות צילום של סעיף בחוזה האומר שהכסף נמצא בנאמנות אצל עו"ד עד לקבלת היתר בניה?
אתה שכועס...😉
לא צריך להיות חכם גדול בשביל לדעת שהכסף עד השוברים נמצא אצל עורך דין...
(לא מדובר בקבוצת רכישה)
 
50% הלוואת קבלן צמודה למדד המחירים לצרכן ועוד 40% שנשאר צמוד למדד תשומות הבניה
ועוד דבר - לפעמים מדד המחירים לצרכן גבוה יותר ממדד תשומות הבניה למגורים.
אני על מי שהיא אמרה!
אם אני לא צודק במשהו אתה יכול לכתוב,
ברור שלא לכולם זה מתאים,
אבל עוד יותר ברור שלמי שזה מתאים זה יכול לעשות המון רווח, ובפרט אם הולכים למקומות הנכונים....
נכון לפעמים זה צמוד מדד, אבל גם שיש הלוואת קבלן זה לא עובר את ה 50%,
כמו כן זה לא צמוד מדד תשומות הבניה אלא מחיר לצרכן, שזה ודאי עדיף
לכל המומחים וכ':
בא נעשה שניה סדר:
ישנם פרוייקטים שמציעים לך לשלם רק 10% וכד' והיתר בקבלת המפתח
חשוב לדעת!
לכתוב שזה טרנד מסוכן זה לא נכון!!
כי זה שלא לכולם זה מתאים זה לא אומר שזה לא עיסקה משתלמת,
א. לא לכולם יש מס רכישה
ב. גם כאלה שיש להם מס רכישה יש כאלה שבאים אם הון עצמי מראש והם לא צריכים לשלם ריבית
וגם מי שבלי הון עצמי יכול לקחת משכנתא על הנכס הראשון שלו גם על המס רכישה עם ריבית יותר נמוכה.
ג. באמת אסור לקנות את הדירה על מנת למכור אותה לפני האיכלוס, כי בדרך כלל אין אפשרות כי גם אם הקבלן מסכים הבנק לא אוהב לעשות את זה בגלל ההלוואת קבלן, (ובדרך כלל יש הלוואת קבלן)
אז מה כין הפתרון לקחת הלוואת בלון על שאר הסכום ואת הריבית הזאת השוכרים ישלמו
ואת זה צריך לבדוק כבר בקנייה עם יועץ שנוכל לעמוד בעיסקה,
ד.הדבר הכי טוב לרוכש בכזה עיסקה (10/90) שהייתר ידחה במעט כי את שאר הסכום משלמים בדרך כלל 3 שנים מהיתר ולא מהחוזה, וזה טוב כי המחיר של הנכס עולה ועדיין לא צריכים לשלם.
ה. כנראה שאת לא יודעת אבל עד ההיתר הכסף נמצא בנאמנות אצל העורך דין אז הקבלן יפשוט את הרגל הכסף חוזר באותה רגע,
ו. ברור כשמש שלא קונים בלי ליווי בנקאי

לסיכום זה שלא לכולם העיסקה מתאימה זה לא אומר שזה טרנד מסוכן!!!
כיום זה הטרנד המדובר והנפוץ ביותר שאין כמעט אברכון שלא מסתובב לו ובודק לו את הנושא אממהה... שרובם באמת לא בודקים את הנושא של הריבית ואת הנושא של המכירה והכדאיות של הרווח... ובעיקר הבעיה היא: השמועה שמסתובבת שאפשר למכור לפני היתרת התשלום מה שכמעט במאה אחוז לא נכון והיא דרך אגב גם לא חוקית וגם אז צריך לדעת האם הרווחנו וכמה ומה עם המיסים וכד'...
וישנם את הקניות והמכירות הרגילות מקבלן שעל זה דובר לאחמ"כ ושם מתחיל הסאגה על כאלה שאין להם ו/או שלא מגיעים להון העצמי ולכן הם לוקחים הלוואות וכד' ו/או שלא חישבו את כלל הנושא של קניית דירה מקבלן שמשלמים שכירות + משכנתא שרק עולה ועולה ומה עושים עם נתקעים עם קבלן שלא משיג טופס 4 וכבר לקח ממכם את כל יתרת המשכנתא [אולי למעט 7-10%] ועדיין תקועים עם יחידונת שמשלמים על זה X$ לחודש ואזז להוסיף את המשכנתא שנוגסת...
 
עסקאות 10-90 או 20-80 טובות למי שיודע לברור בפינצטה את הפרוייקטים המוצלחים.
זה בדרך כלל לא הפרוייקטים שמסתובבים בשוק.
גם אז חייבים לדעת להשלים את העסקה ולהחזיק בנכס עוד תקופה מסויימת (לפחות שנה וחצי - אחרת יש מס שבח). מי שעושה כזו עסקה כדי לעשות סיבוב מיידי עוד לפני מסירה יש לו סיכויים גבוהים להפסיד ולא רק שלא להרויח.
 
אתה שכועס...😉
לא צריך להיות חכם גדול בשביל לדעת שהכסף עד השוברים נמצא אצל עורך דין...
(לא מדובר בקבוצת רכישה)
אתה מדבר על מכירה 'שחורה' מתחת לשולחן? אני לא מבין בהזה כלום.
אם אתה מדבר על מכירה רגילה, יש שוברים מהרגע הראשון. גם בפריסייל.
 
אתה מדבר על מכירה 'שחורה' מתחת לשולחן? אני לא מבין בהזה כלום.
אם אתה מדבר על מכירה רגילה, יש שוברים מהרגע הראשון. גם בפריסייל.
יש סיכונים רבים בטרנד 10/90 - וחובה להיות מודע לכך ולהתייעץ היטיב עם אנשי מקצוע בלתי תלויים !

בכל דירה שנמכרת לפני היתר בניה משלמים לעו"ד וזה נשאר בנאמנות (בשלב הזה בדר"כ אוחזים לפני חתימה על הליווי הבנקאי ולכן עדיין אין שוברים), לאחר שהקבלן מוציא היתר, העו"ד מעביר לקבלן (גם אז רק לחשבון הליווי) את הכסף עם שובר, כנראה שבעסקאות הפריסייל שהנך מכיר אוחזים בשלב שיש כבר ליווי בנקאי.
 
נערך לאחרונה ע"י מנהל:
יש סיכונים רבים בטרנד 10/90 - וחובה להיות מודע לכך ולהתייעץ היטיב עם אנשי מקצוע בלתי תלויים !
אך יש גם טרנד של כתיבה לעוסה בנושא עד שכדי להתבלט בין המלל הרב מנסים למצוא את הסיכון הבלעדי שא"א עדיין לא כתב על זה... גם אם זה לא נכון - כמו סעיף 4 במאמר הזה.
בכל דירה שנמכרת לפני היתר בניה משלמים לעו"ד וזה נשאר בנאמנות (בשלב הזה בדר"כ אוחזים לפני חתימה על הליווי הבנקאי ולכן עדיין אין שוברים), לאחר שהקבלן מוציא היתר, העו"ד מעביר לקבלן (גם אז רק לחשבון הליווי) את הכסף עם שובר, כנראה שבעסקאות הפריסייל שהנך מכיר אוחזים בשלב שיש כבר ליווי בנקאי.
אם אתה צודק, אני מתנצל.
אכן התבססתי על נסיון בפריסייל לאחר ליווי בנקאי.
 
לגבי מס רכישה אם מוכרים בתוך שנה את הדירה הקודמת לא משלמים כלל
כל זכות:
  • מי שרוכשים דירה חדשה מקבלן או יזם צריכים למכור את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים מהיום שבו החזקה בדירה אמורה להימסר להם לפי החוזה (ואם חל עיכוב במסירת החזקה בנסיבות שלא תלויות ברוכשים - בתוך 12 חודשים מהמועד שבו הדירה תימסר להם בפועל).

 
לגבי מס רכישה אם מוכרים בתוך שנה את הדירה הקודמת לא משלמים כלל
כל זכות:
  • מי שרוכשים דירה חדשה מקבלן או יזם צריכים למכור את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים מהיום שבו החזקה בדירה אמורה להימסר להם לפי החוזה (ואם חל עיכוב במסירת החזקה בנסיבות שלא תלויות ברוכשים - בתוך 12 חודשים מהמועד שבו הדירה תימסר להם בפועל).

זה לא שלא משלמים כלל, אלא משלמים כמו דירה יחידה (זה נקרא דירה חליפית)
ועל זה כתבו במאמר:
"נשים לב שגם אם מדובר בדירה יחידה סביר להניח שבשל מחיר העסקה היא תחויב במס לפי מדרגות המס לדירה יחידה"
 

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק מא

א לַמְנַצֵּחַ מִזְמוֹר לְדָוִד:ב אַשְׁרֵי מַשְׂכִּיל אֶל דָּל בְּיוֹם רָעָה יְמַלְּטֵהוּ יְהוָה:ג יְהוָה יִשְׁמְרֵהוּ וִיחַיֵּהוּ (יאשר) וְאֻשַּׁר בָּאָרֶץ וְאַל תִּתְּנֵהוּ בְּנֶפֶשׁ אֹיְבָיו:ד יְהוָה יִסְעָדֶנּוּ עַל עֶרֶשׂ דְּוָי כָּל מִשְׁכָּבוֹ הָפַכְתָּ בְחָלְיוֹ:ה אֲנִי אָמַרְתִּי יְהוָה חָנֵּנִי רְפָאָה נַפְשִׁי כִּי חָטָאתִי לָךְ:ו אוֹיְבַי יֹאמְרוּ רַע לִי מָתַי יָמוּת וְאָבַד שְׁמוֹ:ז וְאִם בָּא לִרְאוֹת שָׁוְא יְדַבֵּר לִבּוֹ יִקְבָּץ אָוֶן לוֹ יֵצֵא לַחוּץ יְדַבֵּר:ח יַחַד עָלַי יִתְלַחֲשׁוּ כָּל שֹׂנְאָי עָלַי יַחְשְׁבוּ רָעָה לִי:ט דְּבַר בְּלִיַּעַל יָצוּק בּוֹ וַאֲשֶׁר שָׁכַב לֹא יוֹסִיף לָקוּם:י גַּם אִישׁ שְׁלוֹמִי אֲשֶׁר בָּטַחְתִּי בוֹ אוֹכֵל לַחְמִי הִגְדִּיל עָלַי עָקֵב:יא וְאַתָּה יְהוָה חָנֵּנִי וַהֲקִימֵנִי וַאֲשַׁלְּמָה לָהֶם:יב בְּזֹאת יָדַעְתִּי כִּי חָפַצְתָּ בִּי כִּי לֹא יָרִיעַ אֹיְבִי עָלָי:יג וַאֲנִי בְּתֻמִּי תָּמַכְתָּ בִּי וַתַּצִּיבֵנִי לְפָנֶיךָ לְעוֹלָם:יד בָּרוּךְ יְהוָה אֱלֹהֵי יִשְׂרָאֵל מֵהָעוֹלָם וְעַד הָעוֹלָם אָמֵן וְאָמֵן:
נקרא  1  פעמים

אתגר AI

למשפחותם לבית אבותם • אתגר 65

לוח מודעות

More from אביגיל עו"ד יועצת מס

שתף את המאמר

למעלה