הנושאים החמים
הנושאים החמים
איזה טוב השם
משתמש פעיל
מבט משפטי // עו"ד נתן רוזנבלט
מתוך "שחרית"
כן, בדיוק כמו בכותרת: אני ממליץ לכל מי שמעניינת אותו דעתי: אל תקנו כעת דירה.
אני יודע שכל המומחים אומרים אחרת, ולדעתם מחירי הדירות אמורים לעלות, אך אני חושב שהם דווקא ירדו בתקופה הקרובה.
רק להדגיש, כי אני מדבר על דירות "רגילות", ולמעט מציאות מיוחדות, או דירות ישנות וזולות במיוחד -דירת 330 אלף ש"ח בבית שאן, אין לה לאן לרדת והיא רק יכולה לעלות-.
אין לי שום אינטרס להמליץ המלצה כזו, אדרבה, הפרנסה שלי היא קצת מתיווך והרבה מעריכת חוזים, ברוך השם עם ישראל קונה דירות ו'הפרנוסה' בשפע.
אם כולם ישמעו בקולי תהיה לי בעיה -טוב, פרנסה משמיים-.
אני גם לא חוזה עתידות ולא יכול לדעת מה יהיה, רק להעריך בזהירות, אך הבה ננתח יחדיו את הנתונים ונדמה לי שגם אתם תסכימו איתי, שלא כדאי כעת לרכוש דירה.
ראשית, כל מי שיכל להירשם להגרלה עשה זאת -מי שיכול ולא עשה זאת למרות שהיו לו חודשיים לעשות זאת, הוא לא מאלו שאפשר להמליץ להם מה לעשות-.
תמיד יש את אלו שאין להם סבלנות להמתין לתוצאות, או שבתוצאות אמרו להם שהם נמצאים אחד אחרי האחרון והם מתייאשים מהר מידי הם שומעים מחבר או מישהו אחר,שיש איזה דירה מציאה בקרית ביאליק, קומה רביעית עם נוף לכביש 4, שאפשר לפצל אותה ולבנות עליה עוד ארבע קומות בפינוי בינוי, ורצים לקנות את העושר הגדול, "העיקר שתהיה דירה".
אני פוגש אותם בהמוניהם, יום אחרי שהם מקבלים את ההודעה האוטומטית כי זכו בדירה בחצי מחיר בבני ברק, עם רווח בטוח של מיליון ש"ח, והם מתקשרים לשאול איך לממש את הזכייה, השיחה הזאת לוקחת בדרך כלל 20 דקות, 5 דקות עד שההוא קולט שבמו ידיו הוא הרס לעצמו את הדירה ושאין יותר מה לעשות -בד"כ, לפעמים יש אפשרות להציל, אךזה נדיר ועולה הרבה כסף-, ועוד 15 דקות שאני צריך לנחם אותו שהכל מלמעלה.
חבל שתהיו בין אלו שזקוקים לעידוד, במקום להיות בין המאושרים שקיבלו דירה בחצי חינם, בלי מתווכים ובלי עורכי דין.
שנית וזה העיקר, גם אם אין לכם תעודת זכאות, או שאתם קונים דירה להשקעה, תמתינו קצת בבקשה ורק תרוויחו.
בואו חשבון: חצי מיליון אזרחים במדינה ממתינים כעת לתוצאות ההגרלה, ולא סתם חצי מיליון, אלא בדיוק אותם אנשים שאין להם דירה.
איש מהם לא קונה היום דירה ולא מתכנן לקנות דירה בקרוב (טוב, לא כולם, יש כאלו שלא קוראים את המדור הזה ולא קראו את החלק הראשון, אבל הם בודדים.) זה גורם להצפת השוק, מה שאמור לגרום לירידת מחירים, גם אם לא דרמטית.
הוסף לכך את שאר הצעדים שנעשו לאחרונה: העלאה מס רכישה, העלאת הריבית על המשכנתא, איסור על שעבוד נכס לצורך רכישת נכס אחר, ועוד צעדים אשר לא שערום אבותינו כשהלכו להשקיע בנדל"ן, כל אלו אמורים לגרום למשקיעים לצאת מהשוק.
ההוצאות סביב רכישת דירה להשקעה התייקרו בעשרות אלפי ש"ח, לא כולל התייקרות הדירה עצמה.
עכשיו, אם הזוגות הצעירים יוצאים מהמשוואה, וגם המשקיעים מתיישבים על הגדר וממתינים, מי נשאר לקנות? משפרי דיור ופראיירים, שני מגזרים שאמנם רבים, אך לא רבים מידי. ולפיכך התוצאה הבלתי נמנעת של כל זה היא ירידת המחירים.
כתבתי כבר לפני חצי שנה כאן כי התכנית של אלקין היא להעלות את המחירים עד לשיא שבו הוא יבוא כמלאך הגואל ויוריד את המחירים, בינתיים הוא פועל בדיוק כפי שתיארנו אז, מי יודע אולי הוא מנוי לעיתון.
אז איך זה שכל המומחים אומרים בדיוק ההיפך? התשובה היא: אינטרסים. לא שחלילה אני מאשים מישהו במניפולציה של השוק, אלא הרצון שלהם שהמחירים יעלו גורם להם להאמין שכך אכן יהיה.
ניקח למשל את הקבלנים והבנקאים, יועצי המשכנתאות והמתווכים, וכמובן עורכי הדין, שאומרים כל הזמן כי המחירים יעלו ויעלו עד אין קץ, הפרנסה שלהם תלויה בהמשך העלייה, כשקבלן מדבר על צפי לעלייה, זה לא רק בגלל שהוא רוצה לשדרג את היגואר למשהו יותר מנקר עיניים, אלא כי הם חוששים, ובצדק, מהיום שהמחירים ירדו באחוז אחד ומעלה, באותו יום גם היגואר הישנה בסכנה של כינוס נכסים.
אני אסביר מיד: הקבלנים היום, לא כולם כמובן, ממונפים על ידי הבנקים באחוזים הולכים וגדלים, ועם הכסף הזה סוחרים ומשקיעים עוד ועוד.
בשנה האחרונה ייצגתי כמה פעמים, פילנתרופים מחו"ל שניסו להתמודד במכרזי רשות מקרקעי ישראל, תמיד זה נגמר בכך שפתאום הופיע איזה קבלן ממוצע, הציע מחיר מדהים של מאות אלפי מעל השווי של הקרקע, וזכה במכרז.
אני מכיר את הקבלנים הללו, חלקם באופן אישי, אין להם את האפשרות להציע עשירית מהסכומים, הכל מהבנק.
וביום שהבנק יקלוט שייתכן ומחירי הדירות יירדו, הוא יבדוק שוב את הכדאיות של מכרזי ההימורים והסוף יכול להיות בעייתי לשני הצדדים.
אני מייצג היום קבוצה של רוכשים חרדים בפרויקט מפורסם מאוד, שכשל, היזם הרשום הינו קבלן ערבי כלשהו, ונקלע לקשיים, בדיון בביהמ"ש התברר כי הוא חייב לבנקים ולמלווים קרוב למיליארד ש"ח! וזה קבלן קטן ועלום שם, לך תדע מה קורה אצל הקבלנים הגדולים, עם זכיותשל אלפי דירות.
לפיכך, אני חוזר ואומר: אל תקנו היום דירה, תתאפקו חודשיים שלושה, זה ישתלם לכם מאוד.
מתוך "שחרית"
כן, בדיוק כמו בכותרת: אני ממליץ לכל מי שמעניינת אותו דעתי: אל תקנו כעת דירה.
אני יודע שכל המומחים אומרים אחרת, ולדעתם מחירי הדירות אמורים לעלות, אך אני חושב שהם דווקא ירדו בתקופה הקרובה.
רק להדגיש, כי אני מדבר על דירות "רגילות", ולמעט מציאות מיוחדות, או דירות ישנות וזולות במיוחד -דירת 330 אלף ש"ח בבית שאן, אין לה לאן לרדת והיא רק יכולה לעלות-.
אין לי שום אינטרס להמליץ המלצה כזו, אדרבה, הפרנסה שלי היא קצת מתיווך והרבה מעריכת חוזים, ברוך השם עם ישראל קונה דירות ו'הפרנוסה' בשפע.
אם כולם ישמעו בקולי תהיה לי בעיה -טוב, פרנסה משמיים-.
אני גם לא חוזה עתידות ולא יכול לדעת מה יהיה, רק להעריך בזהירות, אך הבה ננתח יחדיו את הנתונים ונדמה לי שגם אתם תסכימו איתי, שלא כדאי כעת לרכוש דירה.
ראשית, כל מי שיכל להירשם להגרלה עשה זאת -מי שיכול ולא עשה זאת למרות שהיו לו חודשיים לעשות זאת, הוא לא מאלו שאפשר להמליץ להם מה לעשות-.
תמיד יש את אלו שאין להם סבלנות להמתין לתוצאות, או שבתוצאות אמרו להם שהם נמצאים אחד אחרי האחרון והם מתייאשים מהר מידי הם שומעים מחבר או מישהו אחר,שיש איזה דירה מציאה בקרית ביאליק, קומה רביעית עם נוף לכביש 4, שאפשר לפצל אותה ולבנות עליה עוד ארבע קומות בפינוי בינוי, ורצים לקנות את העושר הגדול, "העיקר שתהיה דירה".
אני פוגש אותם בהמוניהם, יום אחרי שהם מקבלים את ההודעה האוטומטית כי זכו בדירה בחצי מחיר בבני ברק, עם רווח בטוח של מיליון ש"ח, והם מתקשרים לשאול איך לממש את הזכייה, השיחה הזאת לוקחת בדרך כלל 20 דקות, 5 דקות עד שההוא קולט שבמו ידיו הוא הרס לעצמו את הדירה ושאין יותר מה לעשות -בד"כ, לפעמים יש אפשרות להציל, אךזה נדיר ועולה הרבה כסף-, ועוד 15 דקות שאני צריך לנחם אותו שהכל מלמעלה.
חבל שתהיו בין אלו שזקוקים לעידוד, במקום להיות בין המאושרים שקיבלו דירה בחצי חינם, בלי מתווכים ובלי עורכי דין.
שנית וזה העיקר, גם אם אין לכם תעודת זכאות, או שאתם קונים דירה להשקעה, תמתינו קצת בבקשה ורק תרוויחו.
בואו חשבון: חצי מיליון אזרחים במדינה ממתינים כעת לתוצאות ההגרלה, ולא סתם חצי מיליון, אלא בדיוק אותם אנשים שאין להם דירה.
איש מהם לא קונה היום דירה ולא מתכנן לקנות דירה בקרוב (טוב, לא כולם, יש כאלו שלא קוראים את המדור הזה ולא קראו את החלק הראשון, אבל הם בודדים.) זה גורם להצפת השוק, מה שאמור לגרום לירידת מחירים, גם אם לא דרמטית.
הוסף לכך את שאר הצעדים שנעשו לאחרונה: העלאה מס רכישה, העלאת הריבית על המשכנתא, איסור על שעבוד נכס לצורך רכישת נכס אחר, ועוד צעדים אשר לא שערום אבותינו כשהלכו להשקיע בנדל"ן, כל אלו אמורים לגרום למשקיעים לצאת מהשוק.
ההוצאות סביב רכישת דירה להשקעה התייקרו בעשרות אלפי ש"ח, לא כולל התייקרות הדירה עצמה.
עכשיו, אם הזוגות הצעירים יוצאים מהמשוואה, וגם המשקיעים מתיישבים על הגדר וממתינים, מי נשאר לקנות? משפרי דיור ופראיירים, שני מגזרים שאמנם רבים, אך לא רבים מידי. ולפיכך התוצאה הבלתי נמנעת של כל זה היא ירידת המחירים.
כתבתי כבר לפני חצי שנה כאן כי התכנית של אלקין היא להעלות את המחירים עד לשיא שבו הוא יבוא כמלאך הגואל ויוריד את המחירים, בינתיים הוא פועל בדיוק כפי שתיארנו אז, מי יודע אולי הוא מנוי לעיתון.
אז איך זה שכל המומחים אומרים בדיוק ההיפך? התשובה היא: אינטרסים. לא שחלילה אני מאשים מישהו במניפולציה של השוק, אלא הרצון שלהם שהמחירים יעלו גורם להם להאמין שכך אכן יהיה.
ניקח למשל את הקבלנים והבנקאים, יועצי המשכנתאות והמתווכים, וכמובן עורכי הדין, שאומרים כל הזמן כי המחירים יעלו ויעלו עד אין קץ, הפרנסה שלהם תלויה בהמשך העלייה, כשקבלן מדבר על צפי לעלייה, זה לא רק בגלל שהוא רוצה לשדרג את היגואר למשהו יותר מנקר עיניים, אלא כי הם חוששים, ובצדק, מהיום שהמחירים ירדו באחוז אחד ומעלה, באותו יום גם היגואר הישנה בסכנה של כינוס נכסים.
אני אסביר מיד: הקבלנים היום, לא כולם כמובן, ממונפים על ידי הבנקים באחוזים הולכים וגדלים, ועם הכסף הזה סוחרים ומשקיעים עוד ועוד.
בשנה האחרונה ייצגתי כמה פעמים, פילנתרופים מחו"ל שניסו להתמודד במכרזי רשות מקרקעי ישראל, תמיד זה נגמר בכך שפתאום הופיע איזה קבלן ממוצע, הציע מחיר מדהים של מאות אלפי מעל השווי של הקרקע, וזכה במכרז.
אני מכיר את הקבלנים הללו, חלקם באופן אישי, אין להם את האפשרות להציע עשירית מהסכומים, הכל מהבנק.
וביום שהבנק יקלוט שייתכן ומחירי הדירות יירדו, הוא יבדוק שוב את הכדאיות של מכרזי ההימורים והסוף יכול להיות בעייתי לשני הצדדים.
אני מייצג היום קבוצה של רוכשים חרדים בפרויקט מפורסם מאוד, שכשל, היזם הרשום הינו קבלן ערבי כלשהו, ונקלע לקשיים, בדיון בביהמ"ש התברר כי הוא חייב לבנקים ולמלווים קרוב למיליארד ש"ח! וזה קבלן קטן ועלום שם, לך תדע מה קורה אצל הקבלנים הגדולים, עם זכיותשל אלפי דירות.
לפיכך, אני חוזר ואומר: אל תקנו היום דירה, תתאפקו חודשיים שלושה, זה ישתלם לכם מאוד.
