סקירה נתוני הלמ''ס משקרים גם במחיר הדירות הישנות (הנתונים שמאחורי הנתונים)

בחוכמה

משתמש רשום
הנה כמה הסברים לכך שהנתונים בלמ''ס לא מדויקים (בנוסף לאלו שכולם מכירים על הסבסוד של הקבלנים ודחיית התשלום)
ההסבר העיקרי הוא תוספת לא חוקית ואתן כמה דוגמאות להשפעה שלה על מחירי הדירות [כלפי מעלה כמובן]
1. היום מציעים למכירה דירות עם חללים נוספים כגון חלל כפול וכדו' - מה שיוצר מצב שללמס מדווחים על דירה של 4 חד' אבל בפועל ע""י תוספת של כמה עשרות אלפי שקלים מקבלים דירת 5 חדרים אבל הלמס קרא זאת כדירת 4 חד' שנמכרה בכמה אחוזים יותר
2.מציעים למכירה דירות עם מחסן בגודל 20 מ''ר (ויש בו חלון) הרבה קונים בונים על לעשות שם יחידה (שתכסה את המשכנתא המטורפת) דהיינו דירה פלוס יחידה וללמס לא מדווחים על היחידה כמובן ולמרות שנמכרה דירה עם יחידה בלמס רואים דירה שנמכרה ביוקר
3. בדירות יד שנייה הרבה מהעסקאות שנסגרות בשוק הם של דירות עם תוספות לא חוקיות שבמקום שלושה חדרים יש ארבע חדרים וכדו' [ואם תאמר הרי תמיד יש את המכירה של דירות כאלו והם לא גרמו שלינו עד היום שתי תשובות בדבר 1. בזמן שקשה למכור דירה זה הבונוס של מוכרי דירות היד השניה (כמו מבצעי הקבלנים) ולכן הדירות הללו נמכרות יותר 2. (והעיקרית) זה ברור שהדירות היותר יקרות מתקשות להימכר (הוכחתי את זה במקום אחר ויש גם כתבות מאתרים מובילים בעניין) ובדירות קטנות וזולות המשמעות של תוספת לא חוקית גדולה (ולסבר את האוזן כמה תוספת של חדר תעשה לדירת 2 חדרים וכמה תוספת חדר תעשה לדירת 6 חדרים)
4. בשוק שקשה למכור וחייבים לעשות הנחה זה מזמין לתת אותה לקרוב משפחה שאין לו הון עצמי דהיינו אם אחד חייב למכור ואומרים לו תן הנחה של 200,000 ש"ח אז הוא אומר לקרובו בוא תקבל את ההנחה אתה ונרשום את מחיר הדירה כיקר יותר בעוד 150,000 וכך יהיה לך הון עצמי (בעבר בתקופות שפל הכרתי כאלו) יוצא שבמקום שתירשם ירידה יש אפי' עליה דו ספרתית במחיר של דירות ספציפיות (שמשפיעות על עשרות דירות שיעלו באחוז אחד בממוצע)
5. הבשלות של פרויקטים של תמ"א/פינוי בינוי שהמחיר עולה בגלל שהדירה תכף תהיה חדשה יותר וגדולה יותר ובלמס זה לא מעודכן [ההבשולת גדלות בכל שנה בקצב לניארי]
 

בית שמשניק

משתמש סופר מקצוען
הנה כמה הסברים לכך שהנתונים בלמ''ס לא מדויקים (בנוסף לאלו שכולם מכירים על הסבסוד של הקבלנים ודחיית התשלום)
ההסבר העיקרי הוא תוספת לא חוקית ואתן כמה דוגמאות להשפעה שלה על מחירי הדירות [כלפי מעלה כמובן]
1. היום מציעים למכירה דירות עם חללים נוספים כגון חלל כפול וכדו' - מה שיוצר מצב שללמס מדווחים על דירה של 4 חד' אבל בפועל ע""י תוספת של כמה עשרות אלפי שקלים מקבלים דירת 5 חדרים אבל הלמס קרא זאת כדירת 4 חד' שנמכרה בכמה אחוזים יותר
2.מציעים למכירה דירות עם מחסן בגודל 20 מ''ר (ויש בו חלון) הרבה קונים בונים על לעשות שם יחידה (שתכסה את המשכנתא המטורפת) דהיינו דירה פלוס יחידה וללמס לא מדווחים על היחידה כמובן ולמרות שנמכרה דירה עם יחידה בלמס רואים דירה שנמכרה ביוקר
3. בדירות יד שנייה הרבה מהעסקאות שנסגרות בשוק הם של דירות עם תוספות לא חוקיות שבמקום שלושה חדרים יש ארבע חדרים וכדו' [ואם תאמר הרי תמיד יש את המכירה של דירות כאלו והם לא גרמו שלינו עד היום שתי תשובות בדבר 1. בזמן שקשה למכור דירה זה הבונוס של מוכרי דירות היד השניה (כמו מבצעי הקבלנים) ולכן הדירות הללו נמכרות יותר 2. (והעיקרית) זה ברור שהדירות היותר יקרות מתקשות להימכר (הוכחתי את זה במקום אחר ויש גם כתבות מאתרים מובילים בעניין) ובדירות קטנות וזולות המשמעות של תוספת לא חוקית גדולה (ולסבר את האוזן כמה תוספת של חדר תעשה לדירת 2 חדרים וכמה תוספת חדר תעשה לדירת 6 חדרים)
4. בשוק שקשה למכור וחייבים לעשות הנחה זה מזמין לתת אותה לקרוב משפחה שאין לו הון עצמי דהיינו אם אחד חייב למכור ואומרים לו תן הנחה של 200,000 ש"ח אז הוא אומר לקרובו בוא תקבל את ההנחה אתה ונרשום את מחיר הדירה כיקר יותר בעוד 150,000 וכך יהיה לך הון עצמי (בעבר בתקופות שפל הכרתי כאלו) יוצא שבמקום שתירשם ירידה יש אפי' עליה דו ספרתית במחיר של דירות ספציפיות (שמשפיעות על עשרות דירות שיעלו באחוז אחד בממוצע)
5. הבשלות של פרויקטים של תמ"א/פינוי בינוי שהמחיר עולה בגלל שהדירה תכף תהיה חדשה יותר וגדולה יותר ובלמס זה לא מעודכן [ההבשולת גדלות בכל שנה בקצב לניארי]
וכנגד כל 5 הנתונים הנ"ל, יש נתון הפוך (שאולי מקזז את כל ה5 האחרים מרוב שכיחותו), והוא: רישום מחיר נמוך יותר בחוזה כדי לחמוק ממס רכישה (של הקונה) וממס שבח (של המוכר)...
 

ברכה וישועה

משתמש פעיל
היום זה ממש פחות מצוי 1. בגלל שאין כמעט פטור ממס שבח ולכן הקונה צריך להיות לא חכם כדי שיהיה פחות מס רכישה ורק ברווח רציני הוא מסכים, וזאת רק באופן שזה דירה למגורים שהוא לא חושב למכור.
2. בגלל המשכנתא שאנשים רוצים לכתוב לא פחות כדי למסקם את המשכנתא
 

בית שמשניק

משתמש סופר מקצוען
היום זה ממש פחות מצוי 1. בגלל שאין כמעט פטור ממס שבח ולכן הקונה צריך להיות לא חכם כדי שיהיה פחות מס רכישה ורק ברווח רציני הוא מסכים, וזאת רק באופן שזה דירה למגורים שהוא לא חושב למכור.
2. בגלל המשכנתא שאנשים רוצים לכתוב לא פחות כדי למסקם את המשכנתא
זה עדיין מצוי מאד אצל אנ"ש בדירות יד שניה. מידיעה.
 

צחי קרמר

משתמש פעיל
הנה כמה הסברים לכך שהנתונים בלמ''ס לא מדויקים (בנוסף לאלו שכולם מכירים על הסבסוד של הקבלנים ודחיית התשלום)
ההסבר העיקרי הוא תוספת לא חוקית ואתן כמה דוגמאות להשפעה שלה על מחירי הדירות [כלפי מעלה כמובן]
1. היום מציעים למכירה דירות עם חללים נוספים כגון חלל כפול וכדו' - מה שיוצר מצב שללמס מדווחים על דירה של 4 חד' אבל בפועל ע""י תוספת של כמה עשרות אלפי שקלים מקבלים דירת 5 חדרים אבל הלמס קרא זאת כדירת 4 חד' שנמכרה בכמה אחוזים יותר
2.מציעים למכירה דירות עם מחסן בגודל 20 מ''ר (ויש בו חלון) הרבה קונים בונים על לעשות שם יחידה (שתכסה את המשכנתא המטורפת) דהיינו דירה פלוס יחידה וללמס לא מדווחים על היחידה כמובן ולמרות שנמכרה דירה עם יחידה בלמס רואים דירה שנמכרה ביוקר
3. בדירות יד שנייה הרבה מהעסקאות שנסגרות בשוק הם של דירות עם תוספות לא חוקיות שבמקום שלושה חדרים יש ארבע חדרים וכדו' [ואם תאמר הרי תמיד יש את המכירה של דירות כאלו והם לא גרמו שלינו עד היום שתי תשובות בדבר 1. בזמן שקשה למכור דירה זה הבונוס של מוכרי דירות היד השניה (כמו מבצעי הקבלנים) ולכן הדירות הללו נמכרות יותר 2. (והעיקרית) זה ברור שהדירות היותר יקרות מתקשות להימכר (הוכחתי את זה במקום אחר ויש גם כתבות מאתרים מובילים בעניין) ובדירות קטנות וזולות המשמעות של תוספת לא חוקית גדולה (ולסבר את האוזן כמה תוספת של חדר תעשה לדירת 2 חדרים וכמה תוספת חדר תעשה לדירת 6 חדרים)
4. בשוק שקשה למכור וחייבים לעשות הנחה זה מזמין לתת אותה לקרוב משפחה שאין לו הון עצמי דהיינו אם אחד חייב למכור ואומרים לו תן הנחה של 200,000 ש"ח אז הוא אומר לקרובו בוא תקבל את ההנחה אתה ונרשום את מחיר הדירה כיקר יותר בעוד 150,000 וכך יהיה לך הון עצמי (בעבר בתקופות שפל הכרתי כאלו) יוצא שבמקום שתירשם ירידה יש אפי' עליה דו ספרתית במחיר של דירות ספציפיות (שמשפיעות על עשרות דירות שיעלו באחוז אחד בממוצע)
5. הבשלות של פרויקטים של תמ"א/פינוי בינוי שהמחיר עולה בגלל שהדירה תכף תהיה חדשה יותר וגדולה יותר ובלמס זה לא מעודכן [ההבשולת גדלות בכל שנה בקצב לניארי]​
חוץ מסעיף 5 שלדעתי משמעותי מאד הכל בלבול מח
עבירות וחריגות בנייה וכו היו גם בחודש שעבר ולפני חודשיים​
 

בחוכמה

משתמש רשום
הנה כמה הסברים לכך שהנתונים בלמ''ס לא מדויקים (בנוסף לאלו שכולם מכירים על הסבסוד של הקבלנים ודחיית התשלום)
ההסבר העיקרי הוא תוספת לא חוקית ואתן כמה דוגמאות להשפעה שלה על מחירי הדירות [כלפי מעלה כמובן]
1. היום מציעים למכירה דירות עם חללים נוספים כגון חלל כפול וכדו' - מה שיוצר מצב שללמס מדווחים על דירה של 4 חד' אבל בפועל ע""י תוספת של כמה עשרות אלפי שקלים מקבלים דירת 5 חדרים אבל הלמס קרא זאת כדירת 4 חד' שנמכרה בכמה אחוזים יותר
2.מציעים למכירה דירות עם מחסן בגודל 20 מ''ר (ויש בו חלון) הרבה קונים בונים על לעשות שם יחידה (שתכסה את המשכנתא המטורפת) דהיינו דירה פלוס יחידה וללמס לא מדווחים על היחידה כמובן ולמרות שנמכרה דירה עם יחידה בלמס רואים דירה שנמכרה ביוקר
3. בדירות יד שנייה הרבה מהעסקאות שנסגרות בשוק הם של דירות עם תוספות לא חוקיות שבמקום שלושה חדרים יש ארבע חדרים וכדו' [ואם תאמר הרי תמיד יש את המכירה של דירות כאלו והם לא גרמו שלינו עד היום שתי תשובות בדבר 1. בזמן שקשה למכור דירה זה הבונוס של מוכרי דירות היד השניה (כמו מבצעי הקבלנים) ולכן הדירות הללו נמכרות יותר 2. (והעיקרית) זה ברור שהדירות היותר יקרות מתקשות להימכר (הוכחתי את זה במקום אחר ויש גם כתבות מאתרים מובילים בעניין) ובדירות קטנות וזולות המשמעות של תוספת לא חוקית גדולה (ולסבר את האוזן כמה תוספת של חדר תעשה לדירת 2 חדרים וכמה תוספת חדר תעשה לדירת 6 חדרים)
4. בשוק שקשה למכור וחייבים לעשות הנחה זה מזמין לתת אותה לקרוב משפחה שאין לו הון עצמי דהיינו אם אחד חייב למכור ואומרים לו תן הנחה של 200,000 ש"ח אז הוא אומר לקרובו בוא תקבל את ההנחה אתה ונרשום את מחיר הדירה כיקר יותר בעוד 150,000 וכך יהיה לך הון עצמי (בעבר בתקופות שפל הכרתי כאלו) יוצא שבמקום שתירשם ירידה יש אפי' עליה דו ספרתית במחיר של דירות ספציפיות (שמשפיעות על עשרות דירות שיעלו באחוז אחד בממוצע)
5. הבשלות של פרויקטים של תמ"א/פינוי בינוי שהמחיר עולה בגלל שהדירה תכף תהיה חדשה יותר וגדולה יותר ובלמס זה לא מעודכן [ההבשולת גדלות בכל שנה בקצב לניארי]
ויש המשך
6. עליה של 150,000 בדירה של 2,000,000 וירידה זהה בדירה של 3,000,000 תשקף עלייה בממוצע - וזה המצב כיום שהדירות היקרות מוזלות והזולות מתייקרות
7. בנוסף לסעיף הקודם מכיוון שלא נמכרות דירות יקרות אז הירידה במחיר של הדירות הללו לא קיימת בכלל בנתונים ורק אחרי שהדירה היקרה תימכר [באיחור של כמה חודשים] הנתונים של הירידה במחיר שלה תגיע לנתונים - זאת אומרת שבשוק יש ירידות יותר משמעותייות אבל לא רואים את זה בנתונים כי עדיין לא מכרו את הדירות עם ההוזלה המשמעותית
 

צחי קרמר

משתמש פעיל
כנראה לא קראת את סעיף 3 עד הסוף
(והוא רלוונטי גם לשני הסעיפים הראשונים)​
נראה יריית חץ ולאחמ”כ סימון מטרה
בכל מצב המס זה הבדיקה הכי שטוחה שראיתי
מספיק שבמחוז אחד נסגרו דירות שהתקדמו בפינוי בינוי וכל המדד עלה​
 

בחוכמה

משתמש רשום
ולחידוד נוסף
בדירות קטנות יש הרבה יותר אינטרס להרחבה לא חוקית מאשר בדירות גדולות
ולכן כשנמכרות יותר דירות קטנות המשקל של הבנייה הלא חוקית עולה וגורם להרגשה פיקטיבית של עליות
 

אולי מעניין אותך גם...

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק יד

א לַמְנַצֵּחַ לְדָוִד אָמַר נָבָל בְּלִבּוֹ אֵין אֱלֹהִים הִשְׁחִיתוּ הִתְעִיבוּ עֲלִילָה אֵין עֹשֵׂה טוֹב:ב יְהוָה מִשָּׁמַיִם הִשְׁקִיף עַל בְּנֵי אָדָם לִרְאוֹת הֲיֵשׁ מַשְׂכִּיל דֹּרֵשׁ אֶת אֱלֹהִים:ג הַכֹּל סָר יַחְדָּו נֶאֱלָחוּ אֵין עֹשֵׂה טוֹב אֵין גַּם אֶחָד:ד הֲלֹא יָדְעוּ כָּל פֹּעֲלֵי אָוֶן אֹכְלֵי עַמִּי אָכְלוּ לֶחֶם יְהוָה לֹא קָרָאוּ:ה שָׁם פָּחֲדוּ פָחַד כִּי אֱלֹהִים בְּדוֹר צַדִּיק:ו עֲצַת עָנִי תָבִישׁוּ כִּי יְהוָה מַחְסֵהוּ:ז מִי יִתֵּן מִצִּיּוֹן יְשׁוּעַת יִשְׂרָאֵל בְּשׁוּב יְהוָה שְׁבוּת עַמּוֹ יָגֵל יַעֲקֹב יִשְׂמַח יִשְׂרָאֵל:
נקרא  10  פעמים

לוח מודעות

למעלה