רנית נחום-הלוי
17 במאי 2024
באוקטובר האחרון, לאחר פרוץ המלחמה, עובדי הבניין הפלסטינים לא הורשו להיכנס לישראל, מה שעצר כמעט לחלוטין את הפעילות בכל אתרי הבנייה. חודש לאחר מכן פתח משרד הכלכלה חלון הזדמנויות להגיש בקשות להקמת תאגידי כוח אדם זר בבנייה, ואחת החברות שקפצה על ההזדמנות הייתה קטה גרופ, חברת בנייה ונדל"ן בסדר גודל בינוני, שבשבוע האחרון הצליחה לקבל את האישור המיוחל.
בימים שבהם כוח האדם בבנייה הוא קריטי לעתידו של כל פרויקט, צעד כזה מעניק יתרון משמעותי לקטה גרופ, חברה משפחתית בניהולו של גיל קטה ושלושת בניו, שבצעדים מדודים מתקרבת לגודלן של חברות בנייה גדולות כדניה, שמחזיקה בצי עובדים משלה, י.ח דמרי ובוני התיכון. עם האישור ליבוא עובדים, תוכל קטה להקים חברה בת שתפעל כקבלן כוח אדם מורשה — ולהעסיק עובדי קבלן בפרויקטים שלה.
מהלך זה מצטרף לבשורה נוספת שנחתה השבוע על קטה גרופ,
כשזכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לבניית 164 דירות במגרש במתחם תע"ש השלום בתל אביב תמורת 301 מיליון שקל, כולל פיתוח, מחיר שמשקף 1.8 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור מעל חזית מסחרית. מדובר במחיר הגבוה ב–70% מהזוכה השנייה במכרז בחלק אחר במתחם — אקרו נדל"ן, שזכתה במגרש לבניית 364 דירות לפי מחיר של כמיליון שקל לקרקע ליחידת דיור.
מתחם תע"ש השלום בתל אביב. קטה גרופ זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לבניית 164 דירות במגרש במתחם תע"ש השלום בתל אביב תמורת 301 מיליון שקל צילום: גיא רייביץ
ככל הנראה זה המחיר שקטה צריכה לשלם כדי להיכנס למגרש של הגדולים. אחרי הכל, בעוד פחות משנה, במרץ 2025, היא מתכננת הנפקת אג"ח ונדרשת להציג דו"חות כספיים ל–2024, מגובים בתוצאות טובות ומשמעותיות, שנשענות על אסטרטגיה.
"הקנייה בתל אביב מאוד אסטרטגית בעבורנו, כי המטרה שלנו היא לשאוף הכי גבוה שיש ולהיות חברת נדל"ן יזמית וקבלנית מובילה, ולכן שוק ההון והנפקה זה משהו שקורץ לנו", מסביר גיל קטה. "אנחנו מתכוננים לזה, להיות חברה מדווחת (חברה שהאג"ח שלה נסחרות בבורסה אבל אין לה מניות סחירות; רנ"ה), ובהמשך נשקול להיות חברה ציבורית שסוחרת במניות. כל זה כבר בעבודה, בתקווה שהשוק יאפשר זאת. אנחנו חברה רעבה, מונעת על־ידי כוח אדם צעיר, שרוצה להתפתח עוד ועוד, ומקורות מימון כספיים הם חלק מהדלק שיכול לסייע, בעיקר במטרה להרחיב את פורטפוליו המגורים".
מטקסטיל — לנדל"ן
קטה נולד בשכונת מחנה יהודה ליד שכונת שעריה בפתח תקווה, לאבא יוצא בוכרה ואמא ילידת הארץ, והוא בן בכור מבין חמישה אחים. סבו ניהל חנות טקסטיל, כך שמאז שהוא זוכר עצמו, למעט אמו שהייתה גננת, רוב המשפחה עסקה בטקסטיל ולשם נמשך מגיל צעיר, כשמצא עצמו כבר בגיל 14 מוכר טקסטיל בשוק הכרמל ובתחנה המרכזית בתל אביב.
קטה למד עסקים בעיקר "מהרחוב" ומסבו, יצחק, שמגיל קטן היה מסתובב איתו "ולומד את הטריקים של עולם המסחר", כפי שצוטט בעבר. בהדרגה עבר קטה מתופר לגזרן ומשם לסוחר ויבואן. כך גם המשיך לאחר שהתחתן ונולדו לו ילדים, עד שבשלב מסוים נשבר, זמן קצר לאחר המשבר בענף הטקסטיל (משבר מתמשך שהחל בשנות ה–80), כשחברות ישראליות העבירו את פסי הייצור שלהן למזרח הרחוק.
"אני ואשתי היינו נוסעים לסין במסגרת עבודתי כיבואן, ובאחת הנסיעות אמרתי לה שנמאס לי — ובתחילת שנות ה–2000 הצעתי לה לעזוב את הכל. זה קרה אחרי שסגרו לי את כל המתפרות בעזה והסחורה שלי נשארה שם. אמרתי לה שאני לא יכול להמשיך ככה, וכשאחזור לארץ אני סוגר הכל וקונה מגרש בפתח תקווה — וזה מה שקרה.
גיל קטה
- תפקיד: מייסד ומנכ"ל קטה גרופ
- מצב משפחתי: נשוי + 4
- מגורים: פתח תקווה
- תפקיד קודם: סוחר ויבואן בענף הטקסטיל
"כשחזרתי לארץ קניתי את המגרש הראשון שלי ברחוב מנדלסון 9 בעיר, ושם בניתי עשר דירות. לאט ובהדרגה קניתי עוד מגרשים קטנים לבנייה של 10–12 יחידות דיור וכך הלאה, בניין־בניין, כשאת שלושת המגרשים הראשונים קניתי במזומן ואחר כך נכנסתי לעסקות קומבינציה. עם השנים הצטרפה אשתי, מורה לחשבון במקצועה, ובהמשך גם הילדים, שגם הם עובדים בעסק ולקחו את המושכות לידיים. אם לפני חמש שנים היינו חברה של אפס עובדים, היום כבר יש לנו 150 עובדים".
20 שנה מאז הקמתה, מנוהלת כיום קטה גרופ על ידי קטה ושלושת בניו — אור, עוז ורון, כשעד היום החברה בנתה ואיכלסה יותר מ–1,000 יחידות דיור, וכ–5,000 דירות נוספות נמצאות בשלבים שונים של תכנון וביצוע. סך הנכסים של החברה נאמד בכ–850 מיליון שקל, וצפי ההכנסות מפרויקטים לשנה הקרובה מוערך בכמיליארד שקל. בין היתר, עוסקת החברה בפרויקטי יזמות, עסקות קומבינציה ובתחום ההתחדשות העירונית, והיא מחזיקה כיום 15 פרויקטים בביצוע, 18 פרויקטים בשיווק ו–21 פרויקטים בתכנון.
הקפיצה שלכם הייתה מהתחדשות עירונית, כמו רוב קבלני הביצוע?
"אני התחלתי מיזמות, ברכישת מגרשים ועסקות קומבינציה, והקפיצה הזו תקפה לכולם, לכל קבלני הביצוע. יש לנו תמהיל של יזמות והתחדשות עירונית, אבל אין ספק שבשני הכובעים שאני מחזיק, כיזם וקבלן ביצוע — כשאני מקבל קרקע חינם במסגרת התחדשות עירונית, אני נהיה פתאום תותח. יש חברות שבשנים האחרונות החלו לאסוף פרויקטים של התחדשות עירונית והם מציגים מצגות מדהימות על כך שיש להם מלא פרויקטים עתידיים, אבל בפועל לא מתרחש שם כלום.
"אנחנו הלכנו על גישה אחרת לגמרי — פרויקטים קטנים יחסית של 30–100 דירות בפתח תקווה במאסות, ואנחנו יודעים להוציא אותם כך שבין שנה עד שנתיים מיום חתימת החוזה הורסים את הבניין. זה זמן שלא קיים בהתחדשות עירונית. כבר איכלסנו שבעה בניינים, עוד עשרה כאלה בבנייה וכמעט כל חודש יש לנו הריסה. בחצי השנה האחרונה הרסנו שבעה בניינים. היום אנחנו מתעסקים עם פרויקטים של עשרות פינויים במרכז".
הדמיית בניין של קטה גרופ בפתח תקווה
לפני כחמש שנים יצאה החברה מפתח תקווה והתחילה להשקיע גם בהוד השרון ובגליל ים, והשבוע פרצה גם לשוק התל־אביבי, במתחם תע"ש השלום. זהו אחד המתחמים האטרקטיביים שיצאו לשיווק בתל אביב — המשתרע על כ–43 דונם ועתיד לכלול 1,100 יחידות דיור בין הרחובות דרך השלום, עליית הנוער וחפץ חיים, בבנייה של 7–9 קומות ושני מגדלים שיתנשאו לגובה של 23 ו–50 קומות. אחת הסיבות להצעות הנמוכות שהוגשו קשורה לזיהום הקרקע ומי התהום במתחם. קטה גרופ, לעומת זאת, ראתה משהו אחר, וזרקה מחיר גבוה.
"רצינו להיכנס לתל אביב"
תהיו מוכנים לשפוך כספים כדי להיכנס לתודעת הציבור והענף?
"ההצעה שלנו בתל אביב עדיין נמוכה בכ–13% מהצעת השמאי. זה פרויקט ראשון שהוא אסטרטגי לחברה צעירה כמונו, בת 20 שנה בלבד, וזו הסיבה ששמנו את המחיר הזה. רצינו להיכנס לתל אביב ולכן שמנו מחיר שטוב לנו, ואני לא מצטער על זה. אם אני מסתכל על הזוכה במתחם השני, אני מצטער מאוד, אבל אם אני מסתכל על החשבון, אז עשיתי עסקה טובה.
"בשלב התמחור, כשאנו מתדיינים בינינו, תמיד עולה השאלה מה יקרה אם המתחרה ישים עשרות מיליוני שקלים פחות מאיתנו? מבחינתנו, כל עוד שמנו מחיר שמשקף רווח, זה טוב עבורנו. בסופו של דבר אנחנו בוחנים את מחיר השוק. אני קניתי לפי כ–18 אלף שקל למ"ר לדירה כולל פיתוח, ואני הולך למכור ב-45–50 אלף שקל למ"ר, אז אנחנו מרוויחים מספיק כסף, ולדעתנו המחיר אפילו יגיע ל–55 אלף שקל למ"ר ויותר.
פרויקטים בולטים של קטה גרופ
האקדמית (פתח תקווה)
מגדל יוקרתי עם 27 קומות ו–100 יחידות דיור בשכונה חדשה המוקמת בימים אלה בפתח תקווה
צפי אכלוס: 2028
מחירים לדוגמה: החל מ–3.75 מיליון שקל (דירת 140 מ"ר)
מתחם סוף רוטשילד (פתח תקווה)
כולל 300 דירות בשמונה בניינים חדשים
צפי אכלוס: במהלך 2025
מחירים לדוגמה: 24–27 אלף שקל למ"ר
KATA ICON (גליל ים)
שני בניינים בני 13 קומות, בהם 98 דירות
צפי אכלוס: אפריל 2026
מחירים לדוגמה: 3 חדרים החל מ–3.69 מיליון שקל, 4 חדרים החל מ–4.4 מיליון שקל
UP (הוד השרון)
מגדל בן 15 קומות בשכונת 1200 בהוד השרון
צפי אכלוס: ברבעון השני של 2025
מחיר לדוגמה: 5.3 מיליון שקל לדירת שישה חדרים
"בניגוד למתחם של אקרו, הזוכה השנייה, אנחנו כיוונו לזכות במגרש הצמוד לחברת שיכון ובינוי, שם עבודות הטיהור עומדות לקראת סיום, והחברה כבר אישרה את התוכנית העיצובית, שחלה גם על המגרש שלנו והיא עומדת לפני קבלת היתר בנייה. לדבר הזה יש משמעות כלכלית שמתבטאת בחיסכון של כמעט שנתיים במוסדות התכנון, כך שאנו צופים לקבל היתר בנייה כבר ב–2025".
גם את המגרש הראשון שרכשתם בגליל ים, ב–2021, קניתם במחיר מופקע, ב–100 מיליון שקל מעל הערכת שמאי. האם לא מדובר בהימורים מסוכנים שהחברה עושה כדי להיכנס לתודעת הציבור והמשק?
"רכשנו קרקע ב–204 מיליון שקל לבניית 82 דירות, ועם הקלת שבס (המאפשרת תוספת של יחידות דיור מבלי שהדבר ייחשב סטייה מהתוכנית; רנ"ה) יהיו שם 98 דירות. הפרויקט הזה בביצוע מתקדם עם 75% מכירות לפי מחיר של כ–48 אלף שקל למ"ר. במקרה הזה באמת טענו שקניתי ביוקר. אמרתי לבנק שאני מתחיל לבנות מהר ויהיה בסדר, וכך היה. היום בדיעבד אפשר לומר שצדקתי — הרווחיות בפרויקט בסדר גמור. המימוש המהיר זה הדבר החשוב ביותר. אם המגרש בתל אביב לא היה מוכן לבנייה מהירה כבר ב–2025, לא הייתי ניגש".
ענף הנדל"ן סופג מכות קשות, זו לא תקופה שצריך קצת להיזהר?
"אני לא יודע על איזו תקופה לא טובה את מדברת. לפי מה שאני רואה בפרויקטים שלנו בפתח תקווה, בהוד השרון בהרצליה, המכירות הן פיקס. למכור 300 דירות ב–2023 שהייתה שנה מאתגרת, ועוד 200 דירות שמכרנו בארבעה החודשים הראשונים של 2024, על רקע המלחמה — זה יפה. אלה לא מכירות בשקל, אלא מחירים מלאים".
- הקמה: 2004
- פעילות: ייזום וביצוע פרויקטי מגורים ונדל"ן מניב. עד היום החברה בנתה ואיכלסה 1,000 דירות למגורים וכ–5,000 נוספות נמצאות בתכנון ובביצוע
- שווי נכסי החברה: כ–850 מיליון שקל, מתוכם שווי של 300 מיליון שקל מנכסים מניבים שמפיקים הכנסה של כ–10 מיליון שקל בשנה
- צפי הכנסות מפרויקטים לשנה הקרובה: כמיליארד שקל
מחירי מבצע, מה שקורה היום כמעט אצל כל חברת נדל"ן, זה לא דבר שמלמד על מצוקה של היזמים?
"אנחנו מאמינים שאם עושים מבצע שטוב ללקוח — הוא קונה, ואכן המציאות מוכיחה את זה. כך שכולם מסודרים. בימים אלה אצלנו וגם אצל מתחרים שלנו ניתן לראות שהמבצעים האלה אט־אט נעלמים וחוזרים תנאי התשלום הלינאריים הצמודים למדד.
"היתרון שלנו הוא שיש לנו חברת ביצוע בסיווג של ג-5 — הגבוה ביותר — אז אנחנו בונים את כל הפרויקטים שלנו. הביצוע אצלנו הוא אף פעם לא באיחור. כל חמשת הפרויקטים קיבלו מכתבי הקדמה למרות המלחמה".
אתם מבצעים גם לחברות יזמיות אחרות?
"פונים אלינו עשרות חברות גדולות כדי שנבצע להן, אבל אנחנו לא עושים את זה. הזרוע הביצועית נועדה לשרת את היזמות בחברה, אבל אנחנו בהחלט בוחנים כעת שיתופי פעולה. גם בעניין זה אנחנו מקבלים הצעות לשותפויות עם חברות יזמות, אבל לא כמתן שירות, אלא כערך אסטרטגי שהן ייהנו ממנו ויחול גם עליהן ברגע שניכנס כשותפים בשיעור של 50% בפרויקט, ואנחנו שוקלים את זה בחיוב".
"זה לא שדה דב, זה שדה חוב. גדול עליי. המחירים ההזויים שנזרקו שם וחוסר הזמינות של הקרקע הם בעייתיים. אני לא הולך למקומות האלה, אני רוצה סחורה זמינה כדי להרחיב את החברה במהירות, שאהיה כבר במדרגה הבאה"
טיילת שדה דב בתל אביב צילום: תומר אפלבאום
תשקלו להיכנס למתחם שדה דב בתל אביב, במגרשים של חנן מור?
"זה לא שדה דב, זה שדה חוב. גדול עליי. המחירים ההזויים שנזרקו שם וחוסר הזמינות של הקרקע הם בעייתיים. אני לא הולך למקומות האלה, אני רוצה סחורה זמינה כדי להרחיב את החברה במהירות, שאהיה כבר במדרגה הבאה. אם לא עושים במהירות, אנשים לא רואים מה עשית ולא מעריכים אותך מספיק.
"בנוסף, החוכמה היא לעבוד ולתפקד בזמני משבר, כשיש קשיים. כך גם היה בקורונה. היו לי פרויקטים שעובדים, היו לי פועלים, וזה בזמן שחברות סגרו אתרים. רצה לי עבודה. בסופו של דבר, ב–2020–2022 קנינו הרבה מגרשים ב–400 מיליון שקל".
לקראת הנפקה תצטרכו להסתגל לשקיפות, יבדקו אתכם בזכוכית מגדלת. זו יציאה מהמקום הפרטי־משפחתי.
"אין לנו מה להסתיר, וכל מי שמקבל פה משכורת עובד קשה. יכול להיות שזה קצת יכביד, אבל יתרון ההנפקה עולה על זה, כי הוא יאפשר לנו מקורות מימון אחרים שיכולים להקפיץ אותנו למקומות אחרים, במטרה להיות חברה גדולה שעובדת בהיקפים רחבים עוד יותר, שמחזיקה בעתודות קרקע בהתחדשות עירונית וביזמות, ואגף משמעותי יותר של נכסים מניבים. זה גם רצון הילדים.
"אני נמצא בעסק כל בוקר ב–6:30 וב–7:00 יוצא לאתרים, ורואה שאנחנו הולכים למקום טוב. בסוף כל הגדולים נמצאים בבורסה, יש שם אפשרויות וזמינות לכסף גדול. נתחיל מאג"ח, ואם יהיה טוב נמשיך למניות. בשלב האג"ח תמיד אפשר להתחרט ולעשות פרסה. זו תהיה הטבילה הראשונה שלנו בשוק ההון".
דיון מחירי הדירות לאן?
