הנושאים החמים
בעקבות הדיונים פה בפורום,
החלטתי לפתוח לנושא אשכול חדש.
החלטתי לפתוח לנושא אשכול חדש.
דיון מחירי הדירות לאן?
- פותח הנושא מקצועי בלבד
- פורסם בתאריך
אני מצרפת לכם כתבה מקיפה בנושא.
כדאי לקרוא, ולשים לב לנתונים.
הפרכת מיתוסים על נדלן – Nadlan Facts
אתם כבר יודעים הכל על הנדל"ן בישראל נכון? יש מחסור נוראי, המחירים רק יעלו, הממשלה היא אסון, ואפילו ההורים, אומרים שנדל"ן תמיד עולה- ולוחצים עליכם להזדרז ולקנות דירה מייד. ואם חסר כסף, אז לקנות משהו קטן בפריפריה, העיקר שיהיה. ואם במקרה אתם כבר בעלי נכס, ומחפשים השקעה, אתם בטח רואים בשוק של היום הזדמנות להתעשרות מהירה ופנסיה מכובדת. אם תמשיכו לקרוא באתר הזה, אני מבטיח לכם: כל מה שידעתם הולך להשתנות.
.
תוך כדי קריאה, תראו עוד עובדה ועוד מיתוס נשברים ומתנפצים מול עינכם. כאשר הכל מוכח על ידי נתונים ועובדות רשמיים. כל הנרטיב שסיפרו לכם: על המחסור בדירות שהלך וגדל, על הריבוי הטבעי המטורף, על כך שנגמרו כל הקרקעות ועל זה שעליית המחירים היא בלתי נמנעת ותימשך עוד שנים רבות – הכל ילך ויתמוסס עם עוד עובדה, עוד נתון סטטיסטי רשמי ועוד צילומי כתבות מהעבר, שמוכיחים שהשתלשלות העניינים היתה שונה לגמרי ממה שחשבתם, ושאותם אנשים שמזהירים שיש מחסור והמחירים יעלו, חשבו ואמרו אחרת לגמרי.
רצו להטעות אותכם. רצו שתאמינו שאין ברירה אלא לשלם את המחיר המאוד גבוה של היום. יש אנשים שהפרנסה שלהם תלויה בכך שתאמינו ושתרוצו לקנות.
טוב, נתחיל. אלו המיתוסים שאנחנו הולכים לבחון, ואז לנפץ לרסיסים, אבל תחילה
כמה תגובות של קוראים באתר:
..
תוכן העניינים – רשימת המיתוסים שהתגלו כמופרכים:
.
הערה: להבדיל מרוב הכתבות על נדלן, האתר הזה הוא לא פרסומת למתווך, שמאי, עורך דין, בנק, חברת בניה או פרוייקט חדש. זהו פשוט אוסף עובדות שאתם חייבים להכיר – וחבל מאוד שהצליחו להסתיר אותן מכם.
********** מיתוס 1 **********
בישראל אי אפשר להפסיד כסף בנדלן כי המחירים תמיד עולים?
כתבה מ YNET שנת 2001 מראה על ירידה של 15% במחיר תוך שנתיים, וירידה מצטברת של 30% מאז שנת 1995 (כלומר תוך 6 שנים). הכתבה מדגישה כמה חשוב לקבלנים להסתיר שיש ירידות מחירים מהציבור, מוכיחה שהקבלנים לא באמת שולטים בשוק (כי אנשים פרטיים בשוק היד השניה הם שגרמו לירידת מחירים), ומבהירה גם את העובדה שתמיד יש אנשים מסוימים שחייבים למכור, גם אם הם לא קיבלו את המחיר שרצו.
.
שנה מאוחר יותר, בשנת 2002, מראים שגם במרכז הארץ, בגבעתיים היקרה שהצמודה לתל אביב, היו ירידות מחירים שפגעו קשות בצעירים שרכשו שם דירה. הצעירים השקיעו 190,000 דולר בדירה ולא הצליחו לקבל אפילו 140,000 דולר שש שנים מאוחר יותר. בדיקת המשכורות ושער הדולר של אותם ימים, ממחישה את זה אפילו יותר טוב: הם שילמו 130 משכורות על הדירה ולא הצליחו למכור אפילו ב 80 משכורות.
ולא פחות חשוב, שימו לב מה אמרו לצעירים לפני 20 שנה: "כולם אמרו להם שהמחירים רק צפויים לעלות" מוכר לכם המשפט הזה?
.
רוב האנשים לא תופסים עד כמה חזקה היתה ירידת המחירים בשנים שלפני 2008. ההורים שלכם בטח חושבים שלא היתה בכלל ירידה. אבל בהתחשב בכך שבכל שנה השכר בישראל הלך ועלה, שריבית המשכנתאות הוזלה בצורה עקבית, ושמצב האבטלה השתפר- ה"קלות" שבה אפשר להשיג בעלות על דירה הוכפלה! משנת 1999 עד 2007 עלה "מדד משכן" (שמחושב על ידי בנק הפועלים) מערך של 94 לערך של 172.
.
.
אגב, עוד סיבה שההורים שלכם בדעה שהמחירים תמיד עולים, וזוכרים שהם קנו מאוד מאוד בזול פעם ובנתיים המחירים שילשו את עצמם ואפילו יותר, זה בכלל עליית המשכורות בישראל. הדור הצעיר חושב שהמשכורות בקושי עולות משנה לשנה (או שאם הן עולות זה רק בגלל התקדמות בתפקידים). זה נכון לתקופה שמאז שנת 2001. אבל בשנות התשעים לדוגמא, המשכורות עלו פי 3.3 תוך עשור אחד… אני מדבר על השכר של הישראלי הממוצע! אז ברור שכשלאנשים יש הרבה הרבה יותר כסף בכיס, הם יהיו מוכנים לשלם גם הרבה יותר על דירות או על שכר דירה. העליה החזקה בשכר היא זאת שמלכתחילה אפשרה למחירים לעלות בשנות התשעים בצורה חזקה כל כך. כי בלי כסף, אין מי שיוכל לשלם, אבל העובדה היא שבמציאות אנשים המשיכו לקנות ולשכור ועמדו במחירים יותר ויותר גבוהים. הביטו בגרף מנתוני בנק ישראל. בשנות ה 90 השכר עלה מ 2,178 ש"ח ל 7198 ש"ח :
.
.המשך בתגובה הבאה
כדאי לקרוא, ולשים לב לנתונים.
הפרכת מיתוסים על נדלן – Nadlan Facts
אתם כבר יודעים הכל על הנדל"ן בישראל נכון? יש מחסור נוראי, המחירים רק יעלו, הממשלה היא אסון, ואפילו ההורים, אומרים שנדל"ן תמיד עולה- ולוחצים עליכם להזדרז ולקנות דירה מייד. ואם חסר כסף, אז לקנות משהו קטן בפריפריה, העיקר שיהיה. ואם במקרה אתם כבר בעלי נכס, ומחפשים השקעה, אתם בטח רואים בשוק של היום הזדמנות להתעשרות מהירה ופנסיה מכובדת. אם תמשיכו לקרוא באתר הזה, אני מבטיח לכם: כל מה שידעתם הולך להשתנות.
.
תוך כדי קריאה, תראו עוד עובדה ועוד מיתוס נשברים ומתנפצים מול עינכם. כאשר הכל מוכח על ידי נתונים ועובדות רשמיים. כל הנרטיב שסיפרו לכם: על המחסור בדירות שהלך וגדל, על הריבוי הטבעי המטורף, על כך שנגמרו כל הקרקעות ועל זה שעליית המחירים היא בלתי נמנעת ותימשך עוד שנים רבות – הכל ילך ויתמוסס עם עוד עובדה, עוד נתון סטטיסטי רשמי ועוד צילומי כתבות מהעבר, שמוכיחים שהשתלשלות העניינים היתה שונה לגמרי ממה שחשבתם, ושאותם אנשים שמזהירים שיש מחסור והמחירים יעלו, חשבו ואמרו אחרת לגמרי.
רצו להטעות אותכם. רצו שתאמינו שאין ברירה אלא לשלם את המחיר המאוד גבוה של היום. יש אנשים שהפרנסה שלהם תלויה בכך שתאמינו ושתרוצו לקנות.
טוב, נתחיל. אלו המיתוסים שאנחנו הולכים לבחון, ואז לנפץ לרסיסים, אבל תחילה
כמה תגובות של קוראים באתר:
..
תוכן העניינים – רשימת המיתוסים שהתגלו כמופרכים:
.
- 1 ) בישראל אי אפשר להפסיד כסף בנדלן כי המחירים תמיד עולים
- 2 ) בישראל נוצר מחסור בדירות במשך שנים ארוכות
- 3 ) שכר הדירה בישראל זינק, וזו הוכחה שיש חוסר ביחידות דיור
- 4 ) בישראל יש ריבוי טבעי גבוה
- 5 ) קצב הבנייה היום עדיין איטי מדי
- 6 ) הממשלה מספסרת במחיר הקרקע
- 7 ) נגמרו הקרקעות בישראל
- 8 ) המחירים עלו כי אולמרט עצר תכנון במרכז הארץ
- 9 ) כל נסיון להקטין ביקושים, יגרום דווקא לזינוק מחירים
- 10) בתל אביב אין איפה לבנות, אז המחיר שם לא יכול לרדת
- 11) בישראל זה אחרת, אין בועה כי הציבור אחראי וגם הבנקים
- 12) דירה זו השקעה טובה, סולידית ובטוחה
- 13) גם אם המחירים יירדו בעתיד, מי שיחכה רק יפסיד כי בנתיים ריבית המשכנתא תתייקר
- 14) המחסור היה ידוע לממשלה כבר ב 2008 אחרי 7 שנים שבהם הוא הלך והצטבר
- 15) משקיעי הנדל"ן לא אשמים שהמחירים עלו. צריך לבנות יותר במקום לעצור את המשקיעים
- 16) תקשיבו לשמאים ולא לממשלה, כי הם תמיד צודקים
- 17) גם אם המחירים יירדו בעתיד ב 20% , בנתיים הם עולים עוד, ככה שבסוף הם רק יחזרו למה שהם היום
- 18) הממשלה לא תיתן לשוק הנדל"ן להתרסק
- 19) ככל שהמחיר עולה ככה פחות אנשים רוצים לקנות דירה
- 20) הבית שלך הוא הנכס הכי גדול שלך
- 21) כשהמחירים יירדו אנשים שוב ירוצו לקנות, והביקוש יעלה את המחיר בחזרה
- 22) רק שליש מהמשכנתא הוא בריבית משתנה
- 23) עליה של 1% בריבית תייקר את החזרי המשכנתא ב 1% בלבד
- 24) הבורסה יותר מסוכנת מהנדל"ן
- 25) בעלות על דירה נותנת שקט נפשי בלילה, ומגורים בשכירות לא
- 26) המחירים עלו כי עלויות הבניה עלו
הערה: להבדיל מרוב הכתבות על נדלן, האתר הזה הוא לא פרסומת למתווך, שמאי, עורך דין, בנק, חברת בניה או פרוייקט חדש. זהו פשוט אוסף עובדות שאתם חייבים להכיר – וחבל מאוד שהצליחו להסתיר אותן מכם.
********** מיתוס 1 **********
בישראל אי אפשר להפסיד כסף בנדלן כי המחירים תמיד עולים?
כתבה מ YNET שנת 2001 מראה על ירידה של 15% במחיר תוך שנתיים, וירידה מצטברת של 30% מאז שנת 1995 (כלומר תוך 6 שנים). הכתבה מדגישה כמה חשוב לקבלנים להסתיר שיש ירידות מחירים מהציבור, מוכיחה שהקבלנים לא באמת שולטים בשוק (כי אנשים פרטיים בשוק היד השניה הם שגרמו לירידת מחירים), ומבהירה גם את העובדה שתמיד יש אנשים מסוימים שחייבים למכור, גם אם הם לא קיבלו את המחיר שרצו.
.
שנה מאוחר יותר, בשנת 2002, מראים שגם במרכז הארץ, בגבעתיים היקרה שהצמודה לתל אביב, היו ירידות מחירים שפגעו קשות בצעירים שרכשו שם דירה. הצעירים השקיעו 190,000 דולר בדירה ולא הצליחו לקבל אפילו 140,000 דולר שש שנים מאוחר יותר. בדיקת המשכורות ושער הדולר של אותם ימים, ממחישה את זה אפילו יותר טוב: הם שילמו 130 משכורות על הדירה ולא הצליחו למכור אפילו ב 80 משכורות.
ולא פחות חשוב, שימו לב מה אמרו לצעירים לפני 20 שנה: "כולם אמרו להם שהמחירים רק צפויים לעלות" מוכר לכם המשפט הזה?
.
רוב האנשים לא תופסים עד כמה חזקה היתה ירידת המחירים בשנים שלפני 2008. ההורים שלכם בטח חושבים שלא היתה בכלל ירידה. אבל בהתחשב בכך שבכל שנה השכר בישראל הלך ועלה, שריבית המשכנתאות הוזלה בצורה עקבית, ושמצב האבטלה השתפר- ה"קלות" שבה אפשר להשיג בעלות על דירה הוכפלה! משנת 1999 עד 2007 עלה "מדד משכן" (שמחושב על ידי בנק הפועלים) מערך של 94 לערך של 172.
.
.
אגב, עוד סיבה שההורים שלכם בדעה שהמחירים תמיד עולים, וזוכרים שהם קנו מאוד מאוד בזול פעם ובנתיים המחירים שילשו את עצמם ואפילו יותר, זה בכלל עליית המשכורות בישראל. הדור הצעיר חושב שהמשכורות בקושי עולות משנה לשנה (או שאם הן עולות זה רק בגלל התקדמות בתפקידים). זה נכון לתקופה שמאז שנת 2001. אבל בשנות התשעים לדוגמא, המשכורות עלו פי 3.3 תוך עשור אחד… אני מדבר על השכר של הישראלי הממוצע! אז ברור שכשלאנשים יש הרבה הרבה יותר כסף בכיס, הם יהיו מוכנים לשלם גם הרבה יותר על דירות או על שכר דירה. העליה החזקה בשכר היא זאת שמלכתחילה אפשרה למחירים לעלות בשנות התשעים בצורה חזקה כל כך. כי בלי כסף, אין מי שיוכל לשלם, אבל העובדה היא שבמציאות אנשים המשיכו לקנות ולשכור ועמדו במחירים יותר ויותר גבוהים. הביטו בגרף מנתוני בנק ישראל. בשנות ה 90 השכר עלה מ 2,178 ש"ח ל 7198 ש"ח :
.
.המשך בתגובה הבאה
המשך
********** מיתוס 2 **********
בישראל נוצר מחסור בדירות במשך שנים ארוכות?
בטח ראיתם את הגרף הבא, שפורסם פעמים רבות ומציג תמונה כאילו מאז שנת 2000 הצטבר מחסור הולך וגדל בדירות. מחסור שעבר את ה 100,000 דירות בשנת 2009, ומאז, למרות כל המאמצים של הממשלה הוא ממשיך ועולה. הגרף חושב על פי "פער מצטבר" בין הגידול במספר משקי הבית, לבין התחלות הבניה (או סיומי בניה) ונכון להיום מראה 149,000 דירות חסרות:
תיכף נפריך את הגרף ונוכיח שלא יכול להיות שזה המצב:
באפריל 2009 אף אחד לא חשב שיש מחסור בדירות שיוביל לעליות מחירים חדות. להיפך- מנכ"לים בענף הנדלן העריכו שהולכת להיות ירידת מחירים, ואפילו ירידה חדה:
בנק ישראל ביצע אנליזות מסובכות שמטרתן לבדוק מה גרם לזינוק מחירי הדירות. מה הסיבה ומה התוצאה, מבין שלל התרחשויות שמשפיעות על השוק. בסוף 2010 , לאחר שנה וחצי של זינוק מחירים היסטרי, הבנק מודה שהוא האשם! הריבית המוניטרית, הריבית של בנק ישראל שהוא עצמו קובע, היא הגורם העיקרי לעליות המחירים! שני שליש מהזינוק המטורף הוא בגלל הריבית (שירדה בחדות), ורק שישית בגלל מלאי הדירות! במילים אחרות, בנק ישראל כן חשב שיש מחסור מסוים בדירות, אך הוא קטן, ויכול להסביר רק שישית מעליות המחירים… לא רק זה, הבנק מזהיר מהגדלת היצע הקרקעות, מתוך ידיעה שלא באמת צריך להגדיל בהרבה את ההיצע. הנה שקופית ממצגת של בנק ישראל:
.
מכון גיאוקרטוגרפיה הוא מכון מקצועי שחברות הנדלן נעזרות בו, כדי להעריך ביקושים במקומות שונים בארץ ולדעת כמה לבנות. המכון נחשב מקצועי ומדויק.באוקטובר 2009, מספר חודשים לאחר תחילת זינוק המחירים, הם מדווחים שחל שינוי בשוק ומשקיעים החלו להסתער על דירות. אך הם מעריכים שתוך שנתיים שלוש, כלומר ב 2012-2013 הביקוש יחזור להיות 30,000 יחידות בשנה, והמחירים יחזרו לרמת 2007. מדוע זה לא קרה, והגענו למצב שהמחירים רק המשיכו לעלות מאז הכתבה, ושבונים 50,000 דירות בשנה שנבלעות על ידי ביקוש אדיר? את זה תבינו במהלך הקריאה באתר:
.
גם שנה אחרי הכתבה הקודמת, באוקטובר 2010, מכון גיאוקרטוגרפיה חוזר על אותה דעה: בישראל מספיקות 30,000 עד 35,000 דירות בשנה, בדיוק כמו שהיה ב 7 השנים האחרונות. תיזכרו שבשנים 2000-2007 בנו רק 31,000 דירות בשנה, ולא רק שזה הספיק, אלא המחירים היו במגמת ירידה:
.
שתי התמונות הבאות מוכיחות חד וחלק שאין מחסור ולא התפתח מחסור. מדובר בטבלה המציגה את צפיפות הדיור בישראל, תמונה אחת מראה את המצב ב 2003 והשניה ב 2013 והשוואה בינהן מאפשרת לנו לראות שלא נוצר מחסור בדירות. אם היה, היינו רואים עליה בצפיפות, כי הרי הטענה היא שהאוכלוסיה גדלה בקצב מהיר מכמות הדירות. תסתכלו בטבלה של 2003, במספר שהכי משמאל ולמטה.
0.87 נפשות לחדר. זה במגזר היהודי. בטבלה שמתחת, של שנת 2013, הנתון של המגזר היהודי הוא 0.81 נפשות לחדר.
אז לא רק שמספר הנפשות לחדר לא עלה בכלל, הוא אפילו ירד! באחוזים זה יוצא בערך 7% ירידה בצפיפות, תוך עשר שנים. קיבלנו שלא רק שאין מחסור, אלא שיש יותר דירות מאשר פעם, וזה מאפשר לאנשים היום לחיות ברמת חיים גבוהה יותר עם פחות אנשים בכל חדר.
.
הגרף הבא של הלמ"ס מציג את אותו רעיון בצורה גרפית. הקו הכחול נשאר פחות או יותר קו אופקי ב 13 השנה האחרונות. כלומר, במגזר היהודי אין עליה בגודל של משק הבית הממוצע. הגרף הידוע שמראה שכמות משקי הבית עלתה מהר יותר מכמות הדירות, לא יכול להיות נכון.
.
התופעה של משפחות שנאלצות לחלוק דירה יחד עם משפחה אחרת, הולכת ונעלמת. אחוז המשפחות שמצטופפות ככה, נמוך יותר היום מאשר בתקופה שבה היו ירידות מחירים. זה ממש לא מסתדר עם הטענה שהמחסור רק הולך ומחמיר:
.
.
.
בשנת 2012 מפרסם גלובס כתבה על כך שלא חסרות 100,000 דירות אלא רק 23,000 שזה כבר מספר קטן, רק 1% מכמות הדירות הכוללת בישראל, שהיא כ 2.4 מיליון.
.
קצת פרספקטיבה מבחוץ, פרופ' לכלכלה שהגיע לתל אביב וחקר את המשבר העולמי של 2008 (שהתחיל מנדלן) מספר לנו שבכל מדינה שבה התפוצצה בועת נדל"ן, סיפרו שהמחירים עולים כי חסר היצע. זה כמובן הסתבר כדבר לא נכון, כי מחסור בהיצע לא נעלם ביום בהיר אחד אלא בצורה הדרגתית, אבל מחירי הדירות בארצות אלו כן ירדו ביום בהיר אחד. לא סתם קוראים לזה "פיצוץ בועה".
.
.
פברואר 2015 , דוקטור מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי באוצר, בדעה שיש מספיק דירות:
.
יש לציין כי לקבלנים חשוב לדבוק בטענה שיש מחסור גדול מאוד, על מנת לקבל תמריצי בניה מהפוליטיקאים, למנוע מהפוליטיקאים להקטין את הביקוש לדירות (בטענה שללא ביקוש הם לא מתכוונים להסתכן עסקית, ולצאת בהתחלות בניה), ולגרום לקוני הדירות לרכוש בכל מחיר, מתוך תחושה שאין טעם לחכות שהדירות יוזלו, זה עוד מאוד מאוד רחוק.
יש להדגיש כי טענת הקבלנים לכך שיש היום 149,000 דירות חסרות, שקולה לטענה של 500,000 ישראלים חסרה דירה.
.
********** מיתוס 2 **********
בישראל נוצר מחסור בדירות במשך שנים ארוכות?
בטח ראיתם את הגרף הבא, שפורסם פעמים רבות ומציג תמונה כאילו מאז שנת 2000 הצטבר מחסור הולך וגדל בדירות. מחסור שעבר את ה 100,000 דירות בשנת 2009, ומאז, למרות כל המאמצים של הממשלה הוא ממשיך ועולה. הגרף חושב על פי "פער מצטבר" בין הגידול במספר משקי הבית, לבין התחלות הבניה (או סיומי בניה) ונכון להיום מראה 149,000 דירות חסרות:
תיכף נפריך את הגרף ונוכיח שלא יכול להיות שזה המצב:
באפריל 2009 אף אחד לא חשב שיש מחסור בדירות שיוביל לעליות מחירים חדות. להיפך- מנכ"לים בענף הנדלן העריכו שהולכת להיות ירידת מחירים, ואפילו ירידה חדה:
בנק ישראל ביצע אנליזות מסובכות שמטרתן לבדוק מה גרם לזינוק מחירי הדירות. מה הסיבה ומה התוצאה, מבין שלל התרחשויות שמשפיעות על השוק. בסוף 2010 , לאחר שנה וחצי של זינוק מחירים היסטרי, הבנק מודה שהוא האשם! הריבית המוניטרית, הריבית של בנק ישראל שהוא עצמו קובע, היא הגורם העיקרי לעליות המחירים! שני שליש מהזינוק המטורף הוא בגלל הריבית (שירדה בחדות), ורק שישית בגלל מלאי הדירות! במילים אחרות, בנק ישראל כן חשב שיש מחסור מסוים בדירות, אך הוא קטן, ויכול להסביר רק שישית מעליות המחירים… לא רק זה, הבנק מזהיר מהגדלת היצע הקרקעות, מתוך ידיעה שלא באמת צריך להגדיל בהרבה את ההיצע. הנה שקופית ממצגת של בנק ישראל:
.
מכון גיאוקרטוגרפיה הוא מכון מקצועי שחברות הנדלן נעזרות בו, כדי להעריך ביקושים במקומות שונים בארץ ולדעת כמה לבנות. המכון נחשב מקצועי ומדויק.באוקטובר 2009, מספר חודשים לאחר תחילת זינוק המחירים, הם מדווחים שחל שינוי בשוק ומשקיעים החלו להסתער על דירות. אך הם מעריכים שתוך שנתיים שלוש, כלומר ב 2012-2013 הביקוש יחזור להיות 30,000 יחידות בשנה, והמחירים יחזרו לרמת 2007. מדוע זה לא קרה, והגענו למצב שהמחירים רק המשיכו לעלות מאז הכתבה, ושבונים 50,000 דירות בשנה שנבלעות על ידי ביקוש אדיר? את זה תבינו במהלך הקריאה באתר:
.
גם שנה אחרי הכתבה הקודמת, באוקטובר 2010, מכון גיאוקרטוגרפיה חוזר על אותה דעה: בישראל מספיקות 30,000 עד 35,000 דירות בשנה, בדיוק כמו שהיה ב 7 השנים האחרונות. תיזכרו שבשנים 2000-2007 בנו רק 31,000 דירות בשנה, ולא רק שזה הספיק, אלא המחירים היו במגמת ירידה:
.
שתי התמונות הבאות מוכיחות חד וחלק שאין מחסור ולא התפתח מחסור. מדובר בטבלה המציגה את צפיפות הדיור בישראל, תמונה אחת מראה את המצב ב 2003 והשניה ב 2013 והשוואה בינהן מאפשרת לנו לראות שלא נוצר מחסור בדירות. אם היה, היינו רואים עליה בצפיפות, כי הרי הטענה היא שהאוכלוסיה גדלה בקצב מהיר מכמות הדירות. תסתכלו בטבלה של 2003, במספר שהכי משמאל ולמטה.
0.87 נפשות לחדר. זה במגזר היהודי. בטבלה שמתחת, של שנת 2013, הנתון של המגזר היהודי הוא 0.81 נפשות לחדר.
אז לא רק שמספר הנפשות לחדר לא עלה בכלל, הוא אפילו ירד! באחוזים זה יוצא בערך 7% ירידה בצפיפות, תוך עשר שנים. קיבלנו שלא רק שאין מחסור, אלא שיש יותר דירות מאשר פעם, וזה מאפשר לאנשים היום לחיות ברמת חיים גבוהה יותר עם פחות אנשים בכל חדר.
.
הגרף הבא של הלמ"ס מציג את אותו רעיון בצורה גרפית. הקו הכחול נשאר פחות או יותר קו אופקי ב 13 השנה האחרונות. כלומר, במגזר היהודי אין עליה בגודל של משק הבית הממוצע. הגרף הידוע שמראה שכמות משקי הבית עלתה מהר יותר מכמות הדירות, לא יכול להיות נכון.
.
התופעה של משפחות שנאלצות לחלוק דירה יחד עם משפחה אחרת, הולכת ונעלמת. אחוז המשפחות שמצטופפות ככה, נמוך יותר היום מאשר בתקופה שבה היו ירידות מחירים. זה ממש לא מסתדר עם הטענה שהמחסור רק הולך ומחמיר:
.
.
.
בשנת 2012 מפרסם גלובס כתבה על כך שלא חסרות 100,000 דירות אלא רק 23,000 שזה כבר מספר קטן, רק 1% מכמות הדירות הכוללת בישראל, שהיא כ 2.4 מיליון.
.
קצת פרספקטיבה מבחוץ, פרופ' לכלכלה שהגיע לתל אביב וחקר את המשבר העולמי של 2008 (שהתחיל מנדלן) מספר לנו שבכל מדינה שבה התפוצצה בועת נדל"ן, סיפרו שהמחירים עולים כי חסר היצע. זה כמובן הסתבר כדבר לא נכון, כי מחסור בהיצע לא נעלם ביום בהיר אחד אלא בצורה הדרגתית, אבל מחירי הדירות בארצות אלו כן ירדו ביום בהיר אחד. לא סתם קוראים לזה "פיצוץ בועה".
.
.
פברואר 2015 , דוקטור מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי באוצר, בדעה שיש מספיק דירות:
.
יש לציין כי לקבלנים חשוב לדבוק בטענה שיש מחסור גדול מאוד, על מנת לקבל תמריצי בניה מהפוליטיקאים, למנוע מהפוליטיקאים להקטין את הביקוש לדירות (בטענה שללא ביקוש הם לא מתכוונים להסתכן עסקית, ולצאת בהתחלות בניה), ולגרום לקוני הדירות לרכוש בכל מחיר, מתוך תחושה שאין טעם לחכות שהדירות יוזלו, זה עוד מאוד מאוד רחוק.
יש להדגיש כי טענת הקבלנים לכך שיש היום 149,000 דירות חסרות, שקולה לטענה של 500,000 ישראלים חסרה דירה.
.
המשך
********** מיתוס 3 **********
שכר הדירה בישראל זינק, וזו הוכחה שיש חוסר ביחידות דיור?
אחת הדרכים לדעת אם יש בועת נדלן או שבאמת חסר היצע, זה להסתכל דווקא על שכר דירה. שכר דירה הוא מוצר כמו כל מוצר צריכה אחר. הכסף ששולם על שכר דירה "נעלם", והתועלת שמפיק הדייר היא המגורים בדירה. בשכר דירה לא תיתכן בועת מחירים, מכיוון שהוא לא נכס, וגם מכיוון שהבנקים לא מעניקים הלוואות ענק לתשלום שכר דירה (להבדיל מהלוואות משכנתא של מיליון שקל לרכישת דירה). בועת נדלן היא בעצם בועת נכסים שבנויה על בסיס של בועת אשראי (גידול בנתינת משכנתאות). לכן, אם שכר הדירה במדינה מסוימת זינק, ואנשים נאלצים לשלם חלק יותר ויותר גדול מהמשכורת השוטפת שלהם על שכר דירה – זה סימן שבאמת יש מחסור בדירות במדינה. אבל אם שכר הדירה לא עלה יותר ממה שעלו המשכורות במדינה, או שהוא לא עלה באופן מיוחד ביחס למוצרים אחרים, אז כנראה שאין מחסור. שני הגרפים הבאים, מתוך נתוני הלמ"ס, מראים: יש הרבה מוצרים בישראל בהם מעולם לא נטען שיש מחסור כלשהו, למרות שהמחיר שלהם עלה אפילו יותר מהעליות בשכר הדירה (של דירת 4 חדרים):
שימו לב אגב, ששכר הדירה עלה רק 48% במשך 15 שנים, שזה רק 2.64% בשנה. מוזר נכון? אני בטוח שזכרתם שזה הרבה יותר. הרי בעיתון היה רשום ששכר הדירה זינק ב 60% תוך 8 שנים- וזה נכון אם מסתכלים מ 2008. אבל מכיוון שהקבלנים והפוליטיקאים טוענים שהמחסור התחיל להתפתח ב 2001, בואו נבדוק את כל ה 15 שנה האחרונות. וכאן אנחנו רואים שאין התייקרות חריגה ביחס לשאר המוצרים.
.
הגרף הבא מראה סדרת נתונים שנקראת "שכר דירה", והיא בודקת את שכר הדירה הממוצע שמשלמים בישראל עבור דירה באיכות קבועה. (זה ברור שאם אנשים משדרגים את איכות הדירה שהם שוכרים, סביר להניח שהמחיר יעלה והם יהיו גם מוכנים לשלם יותר. לכן אסור להתחשב בכך, כי זה לא מעיד על התייקרות אמיתית). הסדרה הזו בודקת גם דיירים שלא עברו דירה בשנה האחרונה או בשנים האחרונות. ניתן לראות שב 3 השנים האחרונות, ההתייקרות היא פחות מ 2% לשנה, וזה בעצם כמו אפס התייקרות. למה? כי המשכורות בישראל, בכל שכבות האוכלוסיה, עולות בקצב של לפחות 2% בשנה. בתחילת 2011 עמד שכר המינימום בישראל על 3,850 שקלים, ובתחילת 2017 הוא כבר עומד על 5,000 שקלים. זוהי עליה של 30% בשכר של השכבות החלשות כאשר באותה תקופה שכר הדירה התייקר רק ב 15% . אז אם ביחס למשכורת שכר הדירה כבר לא עולה, לא יתכן ויש מחסור. כנראה שיש מספיק דירות לכל מי שמעוניין:
.
בדיקה של נתוני שכר דירה מאתר הלשכה לסטטיסטיקה, והצלבה מול נתוני המשכורת הממוצע מאתר בנק ישראל, נותנים לנו פרספקטיבה מרתקת. מאז 1990, בסיכום של 27 שנים, שכר הדירה עלה בדיוק כמו המשכורות שלנו. לא יותר ולא פחות. בשנת 1991 כשהתחיל גל עליה מסיבי ומפתיע לישראל, היה מחסור אמיתי בדירות ורואים את זה היטב בגרף. המחסור נגמר בתחילת שנת 2000 כאשר הקו החום של שכר הדירה חזר להתלכד עם הקו הכחול של המשכורת הממוצעת. כיום למרות הדיבורים על משבר הדיור מאז 2009, אין איזשהו נטל כבד במיוחד של שכר הדירה. (גם אין יותר קפיצות בגרף, בגלל שעברנו לחוזי שכירות בשקלים ולא בדולרים).
.
להמחשת הקפיצות בשער הדולר מהגרף הקודם, הנה גרף של שער הדולר:
.
.
הגרף הבא מציג סדרת נתונים "פשוטה", שבה 4 פעמים בשנה מבצעים סקר בקרב הציבור ורושמים מה שכר הדירה הממוצע שמשולם. הנתונים בסדרה יותר "מתנדנדים" מאשר בגרף הקודם. אבל בהחלט אפשר להתרשם ממנה לגבי מה שקורה בשטח. הגרף הזה מתייחס לדירות 4 חדרים ו 5 חדרים. שימו לב, באמת נרשמו עליות חדות בשכר הדירה, במשך כמה שנים רצופות, אך ב 7 רבעונים האחרונים (שנה ותשעה חודשים) יש דווקא ירידת מחירים. בדירות 5 חדרים (צבע תכלת) הירידות משמעותיות יותר. תסכימו איתי שקשה לטעון שיש מחסור בזמן שיש ירידת מחירים…
נטל שכר הדירה על הישראלים, מתוך המשכורת החודשית, דווקא ירד: תסתכלו בגרף הבא, בחלק הימני שמסומן במלבן אפור. זהו סיכום של כל שכבות האוכלוסיה בישראל. תשוו את שנת 2003 מול 2012 כלומר העמודה הכחולה מול הירוקה. לפני עליות המחירים המשפחה הישראלית הממוצעת היתה מוציאה 24% מההכנסה שלה על שכר דירה. לאחר זינוק המחירים היא מוציאה רק 23% על שכר דירה, שזה טיפה פחות. זו הוכחה שעליית המחירים היתה רק במחירי הנכסים. כך שבעצם, ביחס לישראל של פעם, אין הרעה במצבו של מי שמחפש דיור, אלא רק במצבו של מי שמתעקש לקנות נכס.
שימו לב: הגרף בהחלט מתחשב בכך ששכר הדירה התייקר עם השנים, אבל גם ההכנסה של המשפחות בישראל עלתה, ואפילו יותר משמעותית – כך שהנטל דווקא ירד. וזה יכול לקרות רק כאשר יש מספיק דירות.
.
.
.
********** מיתוס 3 **********
שכר הדירה בישראל זינק, וזו הוכחה שיש חוסר ביחידות דיור?
אחת הדרכים לדעת אם יש בועת נדלן או שבאמת חסר היצע, זה להסתכל דווקא על שכר דירה. שכר דירה הוא מוצר כמו כל מוצר צריכה אחר. הכסף ששולם על שכר דירה "נעלם", והתועלת שמפיק הדייר היא המגורים בדירה. בשכר דירה לא תיתכן בועת מחירים, מכיוון שהוא לא נכס, וגם מכיוון שהבנקים לא מעניקים הלוואות ענק לתשלום שכר דירה (להבדיל מהלוואות משכנתא של מיליון שקל לרכישת דירה). בועת נדלן היא בעצם בועת נכסים שבנויה על בסיס של בועת אשראי (גידול בנתינת משכנתאות). לכן, אם שכר הדירה במדינה מסוימת זינק, ואנשים נאלצים לשלם חלק יותר ויותר גדול מהמשכורת השוטפת שלהם על שכר דירה – זה סימן שבאמת יש מחסור בדירות במדינה. אבל אם שכר הדירה לא עלה יותר ממה שעלו המשכורות במדינה, או שהוא לא עלה באופן מיוחד ביחס למוצרים אחרים, אז כנראה שאין מחסור. שני הגרפים הבאים, מתוך נתוני הלמ"ס, מראים: יש הרבה מוצרים בישראל בהם מעולם לא נטען שיש מחסור כלשהו, למרות שהמחיר שלהם עלה אפילו יותר מהעליות בשכר הדירה (של דירת 4 חדרים):
שימו לב אגב, ששכר הדירה עלה רק 48% במשך 15 שנים, שזה רק 2.64% בשנה. מוזר נכון? אני בטוח שזכרתם שזה הרבה יותר. הרי בעיתון היה רשום ששכר הדירה זינק ב 60% תוך 8 שנים- וזה נכון אם מסתכלים מ 2008. אבל מכיוון שהקבלנים והפוליטיקאים טוענים שהמחסור התחיל להתפתח ב 2001, בואו נבדוק את כל ה 15 שנה האחרונות. וכאן אנחנו רואים שאין התייקרות חריגה ביחס לשאר המוצרים.
.
הגרף הבא מראה סדרת נתונים שנקראת "שכר דירה", והיא בודקת את שכר הדירה הממוצע שמשלמים בישראל עבור דירה באיכות קבועה. (זה ברור שאם אנשים משדרגים את איכות הדירה שהם שוכרים, סביר להניח שהמחיר יעלה והם יהיו גם מוכנים לשלם יותר. לכן אסור להתחשב בכך, כי זה לא מעיד על התייקרות אמיתית). הסדרה הזו בודקת גם דיירים שלא עברו דירה בשנה האחרונה או בשנים האחרונות. ניתן לראות שב 3 השנים האחרונות, ההתייקרות היא פחות מ 2% לשנה, וזה בעצם כמו אפס התייקרות. למה? כי המשכורות בישראל, בכל שכבות האוכלוסיה, עולות בקצב של לפחות 2% בשנה. בתחילת 2011 עמד שכר המינימום בישראל על 3,850 שקלים, ובתחילת 2017 הוא כבר עומד על 5,000 שקלים. זוהי עליה של 30% בשכר של השכבות החלשות כאשר באותה תקופה שכר הדירה התייקר רק ב 15% . אז אם ביחס למשכורת שכר הדירה כבר לא עולה, לא יתכן ויש מחסור. כנראה שיש מספיק דירות לכל מי שמעוניין:
.
בדיקה של נתוני שכר דירה מאתר הלשכה לסטטיסטיקה, והצלבה מול נתוני המשכורת הממוצע מאתר בנק ישראל, נותנים לנו פרספקטיבה מרתקת. מאז 1990, בסיכום של 27 שנים, שכר הדירה עלה בדיוק כמו המשכורות שלנו. לא יותר ולא פחות. בשנת 1991 כשהתחיל גל עליה מסיבי ומפתיע לישראל, היה מחסור אמיתי בדירות ורואים את זה היטב בגרף. המחסור נגמר בתחילת שנת 2000 כאשר הקו החום של שכר הדירה חזר להתלכד עם הקו הכחול של המשכורת הממוצעת. כיום למרות הדיבורים על משבר הדיור מאז 2009, אין איזשהו נטל כבד במיוחד של שכר הדירה. (גם אין יותר קפיצות בגרף, בגלל שעברנו לחוזי שכירות בשקלים ולא בדולרים).
.
להמחשת הקפיצות בשער הדולר מהגרף הקודם, הנה גרף של שער הדולר:
.
.
הגרף הבא מציג סדרת נתונים "פשוטה", שבה 4 פעמים בשנה מבצעים סקר בקרב הציבור ורושמים מה שכר הדירה הממוצע שמשולם. הנתונים בסדרה יותר "מתנדנדים" מאשר בגרף הקודם. אבל בהחלט אפשר להתרשם ממנה לגבי מה שקורה בשטח. הגרף הזה מתייחס לדירות 4 חדרים ו 5 חדרים. שימו לב, באמת נרשמו עליות חדות בשכר הדירה, במשך כמה שנים רצופות, אך ב 7 רבעונים האחרונים (שנה ותשעה חודשים) יש דווקא ירידת מחירים. בדירות 5 חדרים (צבע תכלת) הירידות משמעותיות יותר. תסכימו איתי שקשה לטעון שיש מחסור בזמן שיש ירידת מחירים…
נטל שכר הדירה על הישראלים, מתוך המשכורת החודשית, דווקא ירד: תסתכלו בגרף הבא, בחלק הימני שמסומן במלבן אפור. זהו סיכום של כל שכבות האוכלוסיה בישראל. תשוו את שנת 2003 מול 2012 כלומר העמודה הכחולה מול הירוקה. לפני עליות המחירים המשפחה הישראלית הממוצעת היתה מוציאה 24% מההכנסה שלה על שכר דירה. לאחר זינוק המחירים היא מוציאה רק 23% על שכר דירה, שזה טיפה פחות. זו הוכחה שעליית המחירים היתה רק במחירי הנכסים. כך שבעצם, ביחס לישראל של פעם, אין הרעה במצבו של מי שמחפש דיור, אלא רק במצבו של מי שמתעקש לקנות נכס.
שימו לב: הגרף בהחלט מתחשב בכך ששכר הדירה התייקר עם השנים, אבל גם ההכנסה של המשפחות בישראל עלתה, ואפילו יותר משמעותית – כך שהנטל דווקא ירד. וזה יכול לקרות רק כאשר יש מספיק דירות.
.
.
.
המשך
********** מיתוס 4 **********
בישראל יש ריבוי טבעי גבוה?
מוסכם שהריבוי הטבעי בישראל הוא בקצב של 1.8% עד 2% בשנה. אלא שאנשים שוכחים שהמגזר הערבי והמגזר החרדי, אחראים לחלק גדול מהריבוי הטבעי כי קצב ההתרבות שלהם הוא כ 4% בשנה והם מושכים את הממוצע כלפי מעלה. כמחצית מהתינוקות שנולדים היום הינם חרדים וערבים. אם הריבוי שלהם הוא הרבה מעל 2% לשנה, ברור שקצב הריבוי של החילונים הוא הרבה פחות מ 2% לשנה. לפי תחזית האוכלוסיה של הלמ"ס, ניתן להסתכל על האוכלוסיה היהודית שאינה חרדית. כלומר דתיים, מסורתיים וחילוניים. נכון לשנת 2019 המתקרבת, יהיו באוכלוסיה זו 5.840 מיליון אנשים, וההערכה המרכזית היא שתוך עשרים שנה, בשנת 2039, כמות האנשים תגדל במיליון נוספים, ותעמוד על 6.802 מיליון. זהו גידול של 16% בלבד, וחישוב מראה שזה קצב של 0.76% בשנה בלבד. הרבה הרבה פחות מאותם 2% לשנה ממוצעים (וכן- כמובן שהטבלה לוקחת בחשבון שכל הזמן נולדים תינוקות, ומצד שני אנשים מתים. אגב- תחשבו לרגע, אם במשפחה חילונית שני הורים הביאו לעולם שני ילדים, ואז מתו – אז לא יהיה שום גידול באוכלוסיה והיא תישאר בגודל קבוע).
הטבלה גם ממחישה לנו ש 52,400 התחלות בניה בשנת 2015 זה ממש לא מעט. הרי האוכלוסיה שאינה חרדית הולכת לגדול רק במיליון איש ב 20 שנה, ומיליון איש צריכים רק 350,000 דירות. נשמע הרבה? זה יוצא רק 17,500 דירות בשנה.
למה להפריד בין חרדים וערבים לכל השאר? היקף הבניה בלתי חוקית בערים כמו בני ברק ובישובים ערבים הוא נרחב, אך לא נספר בהתחלות הבניה הרשמיות. בנוסף, חרדים וערבים מסתפקים בפחות דירות (הכוונה שהם נוטים להצטופף יותר נפשות בכל דירה), ורובם הגדול עני מבחינה כלכלית, כך שהם לא מסוגלים לרכוש דירות אלא רק בישובים מוגדרים, בהם מחירי הדירות נמוכים בהרבה מהממוצע (ולכן לא הם שדוחפים את הביקושים כלפי מעלה בערים חילוניות יקרות).
טענה נוספת שנשמעת הרבה, היא שבגלל שיש הרבה מתגרשים, זוג שהסתפק בדירה אחת צריך פתאום שתי דירות ולכן המחירים עלו כל כך. אז קודם כל, הטענה הזאת סותרת טענה נפוצה אחרת, שבכל שנה מתחתנים המון אנשים ולכן צריך המון דירות. הרי מי שמתחתן ואחר כך מתגרש, (בטח ובטח מי שאפילו לא הספיק להביא ילדים), בסך הכל חוזר למצב הקודם שמלפני החתונה. שני אנשים שגרו כל אחד בדירה נפרדת, ודווקא החתונה גרמה להם להסתפק בדירה אחת ולשחרר דירה אחת בחזרה לשוק הדיור…
יש מקרים בהם לפני החתונה הצעירים היו בני 23 נניח, ואחרי החתונה והגרושין, הם כבר בני 34. סביר שלפני החתונה הם עוד היו גרים כל אחד עם ההורים שלו, ועכשיו הם גרים כל אחד בדירה לבד, (בשכירות למשל). לכאורה זו הוכחה שלהתחתן ולהתגרש זה דבר שמעלה את הביקוש לדירות בישראל. אבל זו טעות בתפיסה. הסיבה שפתאום הם "צריכים" דירות, זה פשוט השינוי בגיל שלהם. גם אם הם היו נשארים רווקים כל התקופה הזאת, הם היו יוצאים מבית ההורים. והריבוי הטבעי הזה ידוע וצפוי מראש, בפירמידת הגילים של הלמ"ס, שמוצגת בהמשך.
בכל מקרה הגרף הבא מראה שכמות המתגרשים אולי גבוהה, אבל לא השתנתה כמעט מאז שנת 2,000 ובטח לא עלתה מאז. כלומר היתה כבר תקופה בישראל שמחירי הדירות היו במגמת ירידה, ושיעור הגרושין היה בדיוק כמו היום.
בכל שנה נולדים מספר עצום של תינוקות ולכן מחירי הדירו הולכים רק לעלות. האמנם??? הפירמידה בתרשים הבא מראה כמה אנשים יש בכל שכבת גיל. כן- במגזר היהודי יש לא מעט תינוקות ופעוטות. אבל קל לראות בפירמידה שיש כבר הרבה פחות בני נוער. מן הסתם, תינוקות עדיין לא הולכים לקנות דירות ואפילו לא לשכור. בנוסף, רבים מהתינוקות שייכים למגזר החרדי, אלא ששם יחידת דיור אחת מספיקה לפעמים לעשרה נפשות.
תתרכזו לרגע בתרשים: שימו לב שבגילאי 15-19 יש כיום דווקא פחות אנשים מאשר בגיל 25-29. זה אומר שמי שחושב שיצטרכו לבנות יותר ויותר כי האוכלוסיה תגדל בקצב יותר ויותר מהיר, לא צודק באופן מוחלט. זה נכון עקרונית, אבל זה לא יהיה נכון בשנים הקרובות, כי בשכבת הגיל הצעירה של גילאי 15-19, שתרכוש דירות בעוד עשר שנים, יש דווקא פחות אנשים מאשר בשכבת הגיל שרוכשת דירות היום. מה שחשוב לראות זה כמה אנשים הולכים להיות בני 25 בקרוב. אנשים אלה מגיעים לגיל שבו הם רוצים לצאת מבית ההורים, ובכך הם מזרימים לשוק ביקוש לשכירת דירות, ולפעמים גם לרכישת דירות. הפירמידה שבתמונה מראה שבשנים הקרובות קצב המצטרפים לשוק הדיור צפוי להיות דווקא איטי יותר ממה שהיה לאחרונה.
הטבלה הבאה מראה שחוץ ממחוז מרכז, ומחוז יהודה ושומרון, בכל המחוזות בארץ דווקא היתה הגירה שלילית. כלומר יותר אנשים עזבו מאשר הצטרפו. אפילו בתל אביב, שבה מחירי הדירות עלו מאוד, רואים שהאוכלוסיה דווקא ירדה! ודי משמעותית: 47,000 איש "חסרים". נכון, יש גם ריבוי טבעי שמגדיל את האוכלוסיה, אבל כבר ראינו שבקרב החילונים זה לא משמעותי. הטבלה מוכיחה עוד דבר: הדמוגרפיה, הגידול באוכלוסיה, לא משחקת תפקיד גדול בחיזוי עליות המחירים. המחירים בתל אביב עלו מאוד למרות שיותר תושבים עזבו מאשר הגיעו, ובמחוז מרכז, שם דווקא יותר הגיעו מאשר עזבו, המחירים עלו במידה חלשה יותר. משהו אחר גרם למחירים בישראל לעלות.
משהו מעניין – בשנות ה- 60 היה ריבוי טבעי של כ 4% בשנה, בגלל עלייה מסיבית לישראל. זה פי 2 ממה שיש לנו היום. וזה פי 4 ממה שיש באוכלוסיה החילונית היום. אבל נחשו מה- מחירי הדירות באותה תקופה היו כ 55-60 משכורות. פחות מחצי מאשר היום. אז מי שחשב שריבוי טבעי גבוה יגרום לעליות מחירים לנצח, צריך לחשוב שוב. ונקודה נוספת למחשבה: במדינה גדולה יותר, יש גם יותר אנשים שעוסקים בנדלן. יותר בנאים, יותר מהנדסים, יותר מנהלי עבודה, יותר חברות בניה, ציוד מודרני יותר, יותר אנשים בועדות התכנון והבניה, וכו' וכו'. זה מראה שהיכולת להגדיל את התחלות הבניה תשתפר מאוד כשהאוכלוסיה תעלה, כך שלא יהיו שום בעיות.
צריך להסתכל רק על גידול באוכלוסיה או גם על גידול במספר העובדים בישראל?
האם הדרישה לדירות קשורה אחד לאחד לגידול באוכלוסיה?? השאלה אם לאדם מסוים יש עבודה והכנסה, היא מהותית מאוד. כאשר יש אחוז אבטלה גבוה במדינה, אנשים רבים לא מקבלים שכר, ולא מסוגלים לקנות בית, ואפילו לא לשכור. מי שגר עם ההורים לא יחשוב אפילו לצאת מהבית, אלא אם יש לו עבודה כלשהי והכנסה. כששיעור האבטלה במדינה גבוה, הקבלנים מרגישים פחות ביקושים לרכישת דירות מבדרך כלל. אבל מה קורה כאשר שיעור האבטלה יורד, הכלכלה במצב טוב, יותר ויותר אנשים מוצאים עבודה ומתחילים לקבל שכר? מן הסתם, רבים מהם מתים כבר לצאת מבית ההורים, או לשדרג את עצמם ממגורים עם שותפים ב "חצי דירה", למגורים בדירה שלמה משל עצמם. אחרים יכולים סוף סוף להציג לבנק תלוש משכורת, וכך לקבל אישור למשכנתא, וללכת לקנות דירה.
חשוב לדעת- כשאתם גרים עם ההורים, כולכם ביחד נחשבים רק משק בית אחד. רק כאשר עברתם ליחידת דיור נפרדת (עם מטבח נפרד וכניסה נפרדת) אתם מוגדרים כמשק בית חדש. לכן, הגידול המהיר במספר משקי הבית בשנים האחרונות, הוא הוכחה שיש היום הרבה יותר יחידות דיור בישראל, והשיפור הזה בהחלט קשור לשיפור במצב התעסוקה בישראל.
מסתבר שבעשור האחרון כלכלת ישראל היתה בתקופה טובה, ושיעור האבטלה כל הזמן ירד. חוץ מתקופה קצרה של עליה באבטלה בסוף 2008 , וזאת עקב משבר הסאבפריים שפרץ בעולם וביטול של הזמנות רבות ממפעלים בישראל. העליה באבטלה הדאיגה את נגיד בנק ישראל סטנלי פישר, שהוריד את הריבית מאזור 4% לאזור 0.5% כמעט בבת אחת, ובכך הכניס זעזוע אדיר למשק (שאנו מרגישים עד היום במחירי הדירות). עם זאת, זריקת האנרגיה של "הלוואות זולות לכל דורש" הצליחה במובן הזה שאנשים התחילו לבזבז מכל הבא ליד, המכירות השתפרו, עובדים גויסו בכל ענפי המשק, ומגמת הירידה באבטלה חזרה אלינו.
לסיכום, אנחנו כבר לפחות 10 שנים במגמה של ירידה באבטלה. כשהאבטלה יורדת בקצב של 1% לשנה, זה מצטרף לגידול שנתי של כ 2% באוכלוסיה, וקיבלנו שבשנים האחרונות, כמות האנשים שחיפשה לעצמה דירה, היתה גדולה בהרבה מאשר אם מסתכלים רק על הריבוי הטבעי. וזה אחד הגורמים ל"לחץ" שמורגש בשוק, והתחרות הרבה שהיתה על כל דירה.
הגרף הבא לקוח מאתר בנק ישראל, ומתייחס לאנשים בגיל 25 עד 64:
בכלכלה, נהוג להסתכל על שיעור אבטלה נמוך (של בערך 4%) בתור סוג של רצפה. האבטלה לעולם לא תהיה ממש אפס, כי תמיד יהיו אנשים שיבחרו להיות "בין עבודות" מרצונם החופשי. האבטלה היום (יוני 2017) היא הכי נמוכה שהיתה בישראל מאז ומעולם. אנחנו היום קרובים מאוד לאותה "רצפה", וזה אומר שבקרוב האבטלה תפסיק לרדת ונחזור למצב שבו רק הגידול הטבעי מכתיב את הלחץ בשוק הדיור. הלחץ יקטן ביחס למה שהתרגלנו.
.
********** מיתוס 4 **********
בישראל יש ריבוי טבעי גבוה?
מוסכם שהריבוי הטבעי בישראל הוא בקצב של 1.8% עד 2% בשנה. אלא שאנשים שוכחים שהמגזר הערבי והמגזר החרדי, אחראים לחלק גדול מהריבוי הטבעי כי קצב ההתרבות שלהם הוא כ 4% בשנה והם מושכים את הממוצע כלפי מעלה. כמחצית מהתינוקות שנולדים היום הינם חרדים וערבים. אם הריבוי שלהם הוא הרבה מעל 2% לשנה, ברור שקצב הריבוי של החילונים הוא הרבה פחות מ 2% לשנה. לפי תחזית האוכלוסיה של הלמ"ס, ניתן להסתכל על האוכלוסיה היהודית שאינה חרדית. כלומר דתיים, מסורתיים וחילוניים. נכון לשנת 2019 המתקרבת, יהיו באוכלוסיה זו 5.840 מיליון אנשים, וההערכה המרכזית היא שתוך עשרים שנה, בשנת 2039, כמות האנשים תגדל במיליון נוספים, ותעמוד על 6.802 מיליון. זהו גידול של 16% בלבד, וחישוב מראה שזה קצב של 0.76% בשנה בלבד. הרבה הרבה פחות מאותם 2% לשנה ממוצעים (וכן- כמובן שהטבלה לוקחת בחשבון שכל הזמן נולדים תינוקות, ומצד שני אנשים מתים. אגב- תחשבו לרגע, אם במשפחה חילונית שני הורים הביאו לעולם שני ילדים, ואז מתו – אז לא יהיה שום גידול באוכלוסיה והיא תישאר בגודל קבוע).
הטבלה גם ממחישה לנו ש 52,400 התחלות בניה בשנת 2015 זה ממש לא מעט. הרי האוכלוסיה שאינה חרדית הולכת לגדול רק במיליון איש ב 20 שנה, ומיליון איש צריכים רק 350,000 דירות. נשמע הרבה? זה יוצא רק 17,500 דירות בשנה.
למה להפריד בין חרדים וערבים לכל השאר? היקף הבניה בלתי חוקית בערים כמו בני ברק ובישובים ערבים הוא נרחב, אך לא נספר בהתחלות הבניה הרשמיות. בנוסף, חרדים וערבים מסתפקים בפחות דירות (הכוונה שהם נוטים להצטופף יותר נפשות בכל דירה), ורובם הגדול עני מבחינה כלכלית, כך שהם לא מסוגלים לרכוש דירות אלא רק בישובים מוגדרים, בהם מחירי הדירות נמוכים בהרבה מהממוצע (ולכן לא הם שדוחפים את הביקושים כלפי מעלה בערים חילוניות יקרות).
טענה נוספת שנשמעת הרבה, היא שבגלל שיש הרבה מתגרשים, זוג שהסתפק בדירה אחת צריך פתאום שתי דירות ולכן המחירים עלו כל כך. אז קודם כל, הטענה הזאת סותרת טענה נפוצה אחרת, שבכל שנה מתחתנים המון אנשים ולכן צריך המון דירות. הרי מי שמתחתן ואחר כך מתגרש, (בטח ובטח מי שאפילו לא הספיק להביא ילדים), בסך הכל חוזר למצב הקודם שמלפני החתונה. שני אנשים שגרו כל אחד בדירה נפרדת, ודווקא החתונה גרמה להם להסתפק בדירה אחת ולשחרר דירה אחת בחזרה לשוק הדיור…
יש מקרים בהם לפני החתונה הצעירים היו בני 23 נניח, ואחרי החתונה והגרושין, הם כבר בני 34. סביר שלפני החתונה הם עוד היו גרים כל אחד עם ההורים שלו, ועכשיו הם גרים כל אחד בדירה לבד, (בשכירות למשל). לכאורה זו הוכחה שלהתחתן ולהתגרש זה דבר שמעלה את הביקוש לדירות בישראל. אבל זו טעות בתפיסה. הסיבה שפתאום הם "צריכים" דירות, זה פשוט השינוי בגיל שלהם. גם אם הם היו נשארים רווקים כל התקופה הזאת, הם היו יוצאים מבית ההורים. והריבוי הטבעי הזה ידוע וצפוי מראש, בפירמידת הגילים של הלמ"ס, שמוצגת בהמשך.
בכל מקרה הגרף הבא מראה שכמות המתגרשים אולי גבוהה, אבל לא השתנתה כמעט מאז שנת 2,000 ובטח לא עלתה מאז. כלומר היתה כבר תקופה בישראל שמחירי הדירות היו במגמת ירידה, ושיעור הגרושין היה בדיוק כמו היום.
בכל שנה נולדים מספר עצום של תינוקות ולכן מחירי הדירו הולכים רק לעלות. האמנם??? הפירמידה בתרשים הבא מראה כמה אנשים יש בכל שכבת גיל. כן- במגזר היהודי יש לא מעט תינוקות ופעוטות. אבל קל לראות בפירמידה שיש כבר הרבה פחות בני נוער. מן הסתם, תינוקות עדיין לא הולכים לקנות דירות ואפילו לא לשכור. בנוסף, רבים מהתינוקות שייכים למגזר החרדי, אלא ששם יחידת דיור אחת מספיקה לפעמים לעשרה נפשות.
תתרכזו לרגע בתרשים: שימו לב שבגילאי 15-19 יש כיום דווקא פחות אנשים מאשר בגיל 25-29. זה אומר שמי שחושב שיצטרכו לבנות יותר ויותר כי האוכלוסיה תגדל בקצב יותר ויותר מהיר, לא צודק באופן מוחלט. זה נכון עקרונית, אבל זה לא יהיה נכון בשנים הקרובות, כי בשכבת הגיל הצעירה של גילאי 15-19, שתרכוש דירות בעוד עשר שנים, יש דווקא פחות אנשים מאשר בשכבת הגיל שרוכשת דירות היום. מה שחשוב לראות זה כמה אנשים הולכים להיות בני 25 בקרוב. אנשים אלה מגיעים לגיל שבו הם רוצים לצאת מבית ההורים, ובכך הם מזרימים לשוק ביקוש לשכירת דירות, ולפעמים גם לרכישת דירות. הפירמידה שבתמונה מראה שבשנים הקרובות קצב המצטרפים לשוק הדיור צפוי להיות דווקא איטי יותר ממה שהיה לאחרונה.
הטבלה הבאה מראה שחוץ ממחוז מרכז, ומחוז יהודה ושומרון, בכל המחוזות בארץ דווקא היתה הגירה שלילית. כלומר יותר אנשים עזבו מאשר הצטרפו. אפילו בתל אביב, שבה מחירי הדירות עלו מאוד, רואים שהאוכלוסיה דווקא ירדה! ודי משמעותית: 47,000 איש "חסרים". נכון, יש גם ריבוי טבעי שמגדיל את האוכלוסיה, אבל כבר ראינו שבקרב החילונים זה לא משמעותי. הטבלה מוכיחה עוד דבר: הדמוגרפיה, הגידול באוכלוסיה, לא משחקת תפקיד גדול בחיזוי עליות המחירים. המחירים בתל אביב עלו מאוד למרות שיותר תושבים עזבו מאשר הגיעו, ובמחוז מרכז, שם דווקא יותר הגיעו מאשר עזבו, המחירים עלו במידה חלשה יותר. משהו אחר גרם למחירים בישראל לעלות.
משהו מעניין – בשנות ה- 60 היה ריבוי טבעי של כ 4% בשנה, בגלל עלייה מסיבית לישראל. זה פי 2 ממה שיש לנו היום. וזה פי 4 ממה שיש באוכלוסיה החילונית היום. אבל נחשו מה- מחירי הדירות באותה תקופה היו כ 55-60 משכורות. פחות מחצי מאשר היום. אז מי שחשב שריבוי טבעי גבוה יגרום לעליות מחירים לנצח, צריך לחשוב שוב. ונקודה נוספת למחשבה: במדינה גדולה יותר, יש גם יותר אנשים שעוסקים בנדלן. יותר בנאים, יותר מהנדסים, יותר מנהלי עבודה, יותר חברות בניה, ציוד מודרני יותר, יותר אנשים בועדות התכנון והבניה, וכו' וכו'. זה מראה שהיכולת להגדיל את התחלות הבניה תשתפר מאוד כשהאוכלוסיה תעלה, כך שלא יהיו שום בעיות.
צריך להסתכל רק על גידול באוכלוסיה או גם על גידול במספר העובדים בישראל?
האם הדרישה לדירות קשורה אחד לאחד לגידול באוכלוסיה?? השאלה אם לאדם מסוים יש עבודה והכנסה, היא מהותית מאוד. כאשר יש אחוז אבטלה גבוה במדינה, אנשים רבים לא מקבלים שכר, ולא מסוגלים לקנות בית, ואפילו לא לשכור. מי שגר עם ההורים לא יחשוב אפילו לצאת מהבית, אלא אם יש לו עבודה כלשהי והכנסה. כששיעור האבטלה במדינה גבוה, הקבלנים מרגישים פחות ביקושים לרכישת דירות מבדרך כלל. אבל מה קורה כאשר שיעור האבטלה יורד, הכלכלה במצב טוב, יותר ויותר אנשים מוצאים עבודה ומתחילים לקבל שכר? מן הסתם, רבים מהם מתים כבר לצאת מבית ההורים, או לשדרג את עצמם ממגורים עם שותפים ב "חצי דירה", למגורים בדירה שלמה משל עצמם. אחרים יכולים סוף סוף להציג לבנק תלוש משכורת, וכך לקבל אישור למשכנתא, וללכת לקנות דירה.
חשוב לדעת- כשאתם גרים עם ההורים, כולכם ביחד נחשבים רק משק בית אחד. רק כאשר עברתם ליחידת דיור נפרדת (עם מטבח נפרד וכניסה נפרדת) אתם מוגדרים כמשק בית חדש. לכן, הגידול המהיר במספר משקי הבית בשנים האחרונות, הוא הוכחה שיש היום הרבה יותר יחידות דיור בישראל, והשיפור הזה בהחלט קשור לשיפור במצב התעסוקה בישראל.
מסתבר שבעשור האחרון כלכלת ישראל היתה בתקופה טובה, ושיעור האבטלה כל הזמן ירד. חוץ מתקופה קצרה של עליה באבטלה בסוף 2008 , וזאת עקב משבר הסאבפריים שפרץ בעולם וביטול של הזמנות רבות ממפעלים בישראל. העליה באבטלה הדאיגה את נגיד בנק ישראל סטנלי פישר, שהוריד את הריבית מאזור 4% לאזור 0.5% כמעט בבת אחת, ובכך הכניס זעזוע אדיר למשק (שאנו מרגישים עד היום במחירי הדירות). עם זאת, זריקת האנרגיה של "הלוואות זולות לכל דורש" הצליחה במובן הזה שאנשים התחילו לבזבז מכל הבא ליד, המכירות השתפרו, עובדים גויסו בכל ענפי המשק, ומגמת הירידה באבטלה חזרה אלינו.
לסיכום, אנחנו כבר לפחות 10 שנים במגמה של ירידה באבטלה. כשהאבטלה יורדת בקצב של 1% לשנה, זה מצטרף לגידול שנתי של כ 2% באוכלוסיה, וקיבלנו שבשנים האחרונות, כמות האנשים שחיפשה לעצמה דירה, היתה גדולה בהרבה מאשר אם מסתכלים רק על הריבוי הטבעי. וזה אחד הגורמים ל"לחץ" שמורגש בשוק, והתחרות הרבה שהיתה על כל דירה.
הגרף הבא לקוח מאתר בנק ישראל, ומתייחס לאנשים בגיל 25 עד 64:
בכלכלה, נהוג להסתכל על שיעור אבטלה נמוך (של בערך 4%) בתור סוג של רצפה. האבטלה לעולם לא תהיה ממש אפס, כי תמיד יהיו אנשים שיבחרו להיות "בין עבודות" מרצונם החופשי. האבטלה היום (יוני 2017) היא הכי נמוכה שהיתה בישראל מאז ומעולם. אנחנו היום קרובים מאוד לאותה "רצפה", וזה אומר שבקרוב האבטלה תפסיק לרדת ונחזור למצב שבו רק הגידול הטבעי מכתיב את הלחץ בשוק הדיור. הלחץ יקטן ביחס למה שהתרגלנו.
.
המשך
********** מיתוס 5 **********
קצב הבנייה היום עדיין איטי?
הגרף הבא מראה שכמות המנופים שרואים בכל מקום היא לא רק בדמיון שלכם. יש היום 113,800 דירות בבניה, לעומת 58,200 רק תשע שנים קודם לכן. כלומר היקף הבניה עלה פי 2 וזה למרות שקצב ריבוי האוכלוסיה לא השתנה, בכלל. גם לא היה שום גל עליה לישראל, של מאה אלף עולים בשנה, כמו שהיה בשנות התשעים.
הגרף הבא נותן לנו פרספקטיבה על העבר. כולם יודעים שבשנות ה 90 הגיעו מיליון עולים חדשים מרוסיה ואוקראינה. באותם שנים הגידול באוכלוסיה היה בקצב של כמעט פי 3 מהריבוי הטבעי! שמעתם גם בטח שאריאל שרון, שהיה שר השיכון, הציף את הארץ בדירות עד שמחירי הדירות ירדו בסופו של דבר. אבל מה שאולי לא אמרו לכם, זה שהיה מדובר בדירות קטנות ופשוטות ובעיקר בפריפריה. כשמסתכלים על השטח הכולל של כל הדירות בבניה (וזה חשוב, כי ברור שדירת 5 חדרים יכולה להכיל יותר אוכלוסיה מאשר דירה קטנה) רואים שהיום אנחנו בונים 19,450 אלפי מטר רבוע. כדי להבין עד כמה המספר הזה מרשים:
היקף הבניה היום גדול ב 32% מאשר שיא הבניה הקודם (שנת 1996), גדול ב 76% ביחס לממוצע של כל שנות התשעים, וגבוה ב 100% מכמות הבניה שהיתה פה רק לפני 10-11 שנה! כזכור לכולנו, הבניה של שנות התשעים הספיקה כדי לקלוט מיליון עולים חדשים, והבניה של שנת 2004 הספיקה כדי ליצור מגמת ירידת מחירים.
נשמעות טענות על כך שהעליה במספר הדירות בבניה, בכלל לא מעידה על תוספת היצע, אלא פשוט על התארכות משך הבניה בשנים האחרונות. מסבירים שיש מעט התחלות בניה, אבל כל בניין "נתקע" בתהליכי בניה במשך שנים ארוכות, כך שבכל רגע נתון רואים הרבה בניינים "חצי גמורים" שעדיין בשלבים של בניה כאלה או אחרים.
לדוגמא נותנים את שנות ה- 90 ואומרים שאז לקח רק 14 חודשים לבנות בניין, לעומת כ 26 חודשים כיום. זה נשמע הבדל עצום. אלא שבגרף הבא, תראו שרק בין 1991 ל 1992 בנו בזמנים מהירים כל כך. בשאר השנים משך הבניה היה דומה לזה של היום וזה אומר שעדיין נכונה המסקנה ששטח הבניה כיום (הגרף הקודם) נמצא בשיא.
.
את ההסבר האמיתי לבניה המהירה של שנת 1992 תראו בגרף הבא, הזינוק בעמודה של 1992 הוא בצבע תכלת, כלומר פשוט הוסיפו מסה של דירות 3 חדרים באותה שנה. אבל אם תסתכלו בירוק, על דירות 5 חדרים, תראו שבנו בערך 10,000 בלבד. זאת כאשר היום ב 2017 יסיימו לבנות כמעט 25,000 דירות 5 חדרים.
.
אגב, זיכרו שלאחרונה נבחרו סופית (לאחר בדיקה מקיפה) 6 חברות בניה זרות (בעיקר סיניות) שיגיעו לארץ עם 6,000 עובדים ושיטות בניה מהירות.
נקודה למחשבה בטקסט הבא:
.
הגרף הבא ממחיש שהגידול באוכלוסיה הוא עקבי, כל הזמן באותו הקצב מאז שנפסקה העליה מרוסיה:
.
מלאי הדירות שאצל הקבלנים, וקצב המכירות:
אם יש מחסור, וקצב הבניה איטי מהדרוש, היינו מצפים שמלאי הדירות שמוחזק אצל הקבלנים ייחטף. אלא שהמציאות מראה שמלאי הדירות רק הולך וגדל, עד כדי כך שהכפיל את עצמו. במילים אחרות: בשנים האחרונות קצב הבניה היה מהיר יותר מקצב הקניה! נכון לחודש יולי 2017 יש כ 37,000 דירות שהקבלנים כבר התחילו את בנייתן (ולפעמים אפילו סיימו) אך עדיין לא נמכרו:
********** מיתוס 6 **********
הממשלה מספסרת במחיר הקרקע?
מחיר המינימום שהמדינה דרשה, במכרז על קרקע מבוקשת בדרום הקריה (מרכז תל אביב, אזור מתחם שרונה) היה 216 מיליון שקל. כמה הציעו הקבלנים וחברות הבניה למדינה? האם הם רצו לקנות בזול ורק בגלל מחיר המינימום של "המדינה הרעה" הם נאלצו לשלם מעל 216 מיליון?
הטבלה מוכיחה שממש לא. אחרת היינו רואים הצעות של 217 מיליון, או מעט יותר. תראו בשורה האחרונה בטבלה את ההצעות שיזמי נדלן וחברות בניה הציעו למדינה:
כל ההצעות היו בין 617 מיליון ל 1060 מיליון, שזה בעצם 1.06 מיליארד שקל. רוכשי הקרקעות הציעו למדינה סכום גבוה פי 5 מהמחיר שהיא ביקשה!
אגב, הסיבה שהיזמים משלמים מרצונם החופשי כל כך הרבה על הקרקע, מתרחשת בגלל אמת כלכלית פשוטה מאוד, אך שמוסתרת מעיני הציבור הרחב:
השוק הוא חופשי. יזמי נדלן מבררים בכמה אפשר למכור דירה באזור מסוים בארץ. הם מכפילים את הסכום בכמות הדירות שמותר לבנות על הקרקע שמוצעת למכירה. הסכום הכולל הוא ההכנסה שהם יקבלו בסוף הפרויקט. הם יכולים להרשות לעצמם שההוצאות בפרויקט יהיו גבוהות כמעט עד לאותו סכום. ההפרש בין ההוצאות להכנסות יכנס לכיס שלהם בתור רווח. לדוגמא, אם הם מאמינים שבמרכז תל אביב הם ימכרו את הדירות ב 2 מיליארד שקל, וכאשר עלות הבניה היא 500 מיליון שקל, ועלויות אחרות בפרויקט (שיווק, משכורות להנהלה ולעובדים, ריבית על הלוואות עסקיות) הן 200 מיליון שקל, אז יש להם 700 מיליון שקל הוצאות ו 2 מיליארד הכנסות. זה משאיר להם רווח של 1.3 מיליארד שקל. כעת, אם הם יציעו למדינה 1 מיליארד שקלים על הקרקע, עדיין ישאר להם 300 מיליון שקל רווח, שזה יפה מאוד עבור 3 שנות עבודה. יזמים אחרים, רצו להישאר עם רווח שמן יותר, למשל 500 מיליון שקל, ולכן הציעו על הקרקע רק 800 מיליון ולא 1 מיליארד. אלא מה? השוק הוא חופשי, והזוכה הוא המרבה במחיר. מי שרצה להיות "יותר מדי חזירי" ולהשאיר לעצמו רווח שמן על ידי הקטנת הצעת המחיר שלו על הקרקע – פשוט נשאר בלי פרוייקטים חדשים…
אם יצא לכם פעם למכור דירה, או אפילו רכב משומש, סביר שמכרתם לקונה שהיה מוכן לשלם לכם הכי הרבה. אפילו אם מכרתם דירה שקיבלתם בירושה. האם זה הפך אותכם לספסרים?
.
האמת הפשוטה הזאת נחשפה מול המצלמות של ערוץ 10 , בתוכנית "אדמה משוגעת", כאשר הקבלן ערן גלבוע חשב שהמצלמה לא מקליטה וסיפר שהוא יכול להרוויח גם אם יוריד 150,000 שקל במחיר הדירות, אך הוא גובה מחיר שוק מלא כי הצעירים מוכנים לשלם את זה. הכתב הכלכלי מתן חודורוב הטיח בו שזו חזירות, אבל אנחנו יודעים שכך פועל שוק.
.
********** מיתוס 5 **********
קצב הבנייה היום עדיין איטי?
הגרף הבא מראה שכמות המנופים שרואים בכל מקום היא לא רק בדמיון שלכם. יש היום 113,800 דירות בבניה, לעומת 58,200 רק תשע שנים קודם לכן. כלומר היקף הבניה עלה פי 2 וזה למרות שקצב ריבוי האוכלוסיה לא השתנה, בכלל. גם לא היה שום גל עליה לישראל, של מאה אלף עולים בשנה, כמו שהיה בשנות התשעים.
הגרף הבא נותן לנו פרספקטיבה על העבר. כולם יודעים שבשנות ה 90 הגיעו מיליון עולים חדשים מרוסיה ואוקראינה. באותם שנים הגידול באוכלוסיה היה בקצב של כמעט פי 3 מהריבוי הטבעי! שמעתם גם בטח שאריאל שרון, שהיה שר השיכון, הציף את הארץ בדירות עד שמחירי הדירות ירדו בסופו של דבר. אבל מה שאולי לא אמרו לכם, זה שהיה מדובר בדירות קטנות ופשוטות ובעיקר בפריפריה. כשמסתכלים על השטח הכולל של כל הדירות בבניה (וזה חשוב, כי ברור שדירת 5 חדרים יכולה להכיל יותר אוכלוסיה מאשר דירה קטנה) רואים שהיום אנחנו בונים 19,450 אלפי מטר רבוע. כדי להבין עד כמה המספר הזה מרשים:
היקף הבניה היום גדול ב 32% מאשר שיא הבניה הקודם (שנת 1996), גדול ב 76% ביחס לממוצע של כל שנות התשעים, וגבוה ב 100% מכמות הבניה שהיתה פה רק לפני 10-11 שנה! כזכור לכולנו, הבניה של שנות התשעים הספיקה כדי לקלוט מיליון עולים חדשים, והבניה של שנת 2004 הספיקה כדי ליצור מגמת ירידת מחירים.
נשמעות טענות על כך שהעליה במספר הדירות בבניה, בכלל לא מעידה על תוספת היצע, אלא פשוט על התארכות משך הבניה בשנים האחרונות. מסבירים שיש מעט התחלות בניה, אבל כל בניין "נתקע" בתהליכי בניה במשך שנים ארוכות, כך שבכל רגע נתון רואים הרבה בניינים "חצי גמורים" שעדיין בשלבים של בניה כאלה או אחרים.
לדוגמא נותנים את שנות ה- 90 ואומרים שאז לקח רק 14 חודשים לבנות בניין, לעומת כ 26 חודשים כיום. זה נשמע הבדל עצום. אלא שבגרף הבא, תראו שרק בין 1991 ל 1992 בנו בזמנים מהירים כל כך. בשאר השנים משך הבניה היה דומה לזה של היום וזה אומר שעדיין נכונה המסקנה ששטח הבניה כיום (הגרף הקודם) נמצא בשיא.
.
את ההסבר האמיתי לבניה המהירה של שנת 1992 תראו בגרף הבא, הזינוק בעמודה של 1992 הוא בצבע תכלת, כלומר פשוט הוסיפו מסה של דירות 3 חדרים באותה שנה. אבל אם תסתכלו בירוק, על דירות 5 חדרים, תראו שבנו בערך 10,000 בלבד. זאת כאשר היום ב 2017 יסיימו לבנות כמעט 25,000 דירות 5 חדרים.
.
אגב, זיכרו שלאחרונה נבחרו סופית (לאחר בדיקה מקיפה) 6 חברות בניה זרות (בעיקר סיניות) שיגיעו לארץ עם 6,000 עובדים ושיטות בניה מהירות.
נקודה למחשבה בטקסט הבא:
.
הגרף הבא ממחיש שהגידול באוכלוסיה הוא עקבי, כל הזמן באותו הקצב מאז שנפסקה העליה מרוסיה:
.
מלאי הדירות שאצל הקבלנים, וקצב המכירות:
אם יש מחסור, וקצב הבניה איטי מהדרוש, היינו מצפים שמלאי הדירות שמוחזק אצל הקבלנים ייחטף. אלא שהמציאות מראה שמלאי הדירות רק הולך וגדל, עד כדי כך שהכפיל את עצמו. במילים אחרות: בשנים האחרונות קצב הבניה היה מהיר יותר מקצב הקניה! נכון לחודש יולי 2017 יש כ 37,000 דירות שהקבלנים כבר התחילו את בנייתן (ולפעמים אפילו סיימו) אך עדיין לא נמכרו:
********** מיתוס 6 **********
הממשלה מספסרת במחיר הקרקע?
מחיר המינימום שהמדינה דרשה, במכרז על קרקע מבוקשת בדרום הקריה (מרכז תל אביב, אזור מתחם שרונה) היה 216 מיליון שקל. כמה הציעו הקבלנים וחברות הבניה למדינה? האם הם רצו לקנות בזול ורק בגלל מחיר המינימום של "המדינה הרעה" הם נאלצו לשלם מעל 216 מיליון?
הטבלה מוכיחה שממש לא. אחרת היינו רואים הצעות של 217 מיליון, או מעט יותר. תראו בשורה האחרונה בטבלה את ההצעות שיזמי נדלן וחברות בניה הציעו למדינה:
כל ההצעות היו בין 617 מיליון ל 1060 מיליון, שזה בעצם 1.06 מיליארד שקל. רוכשי הקרקעות הציעו למדינה סכום גבוה פי 5 מהמחיר שהיא ביקשה!
אגב, הסיבה שהיזמים משלמים מרצונם החופשי כל כך הרבה על הקרקע, מתרחשת בגלל אמת כלכלית פשוטה מאוד, אך שמוסתרת מעיני הציבור הרחב:
השוק הוא חופשי. יזמי נדלן מבררים בכמה אפשר למכור דירה באזור מסוים בארץ. הם מכפילים את הסכום בכמות הדירות שמותר לבנות על הקרקע שמוצעת למכירה. הסכום הכולל הוא ההכנסה שהם יקבלו בסוף הפרויקט. הם יכולים להרשות לעצמם שההוצאות בפרויקט יהיו גבוהות כמעט עד לאותו סכום. ההפרש בין ההוצאות להכנסות יכנס לכיס שלהם בתור רווח. לדוגמא, אם הם מאמינים שבמרכז תל אביב הם ימכרו את הדירות ב 2 מיליארד שקל, וכאשר עלות הבניה היא 500 מיליון שקל, ועלויות אחרות בפרויקט (שיווק, משכורות להנהלה ולעובדים, ריבית על הלוואות עסקיות) הן 200 מיליון שקל, אז יש להם 700 מיליון שקל הוצאות ו 2 מיליארד הכנסות. זה משאיר להם רווח של 1.3 מיליארד שקל. כעת, אם הם יציעו למדינה 1 מיליארד שקלים על הקרקע, עדיין ישאר להם 300 מיליון שקל רווח, שזה יפה מאוד עבור 3 שנות עבודה. יזמים אחרים, רצו להישאר עם רווח שמן יותר, למשל 500 מיליון שקל, ולכן הציעו על הקרקע רק 800 מיליון ולא 1 מיליארד. אלא מה? השוק הוא חופשי, והזוכה הוא המרבה במחיר. מי שרצה להיות "יותר מדי חזירי" ולהשאיר לעצמו רווח שמן על ידי הקטנת הצעת המחיר שלו על הקרקע – פשוט נשאר בלי פרוייקטים חדשים…
אם יצא לכם פעם למכור דירה, או אפילו רכב משומש, סביר שמכרתם לקונה שהיה מוכן לשלם לכם הכי הרבה. אפילו אם מכרתם דירה שקיבלתם בירושה. האם זה הפך אותכם לספסרים?
.
האמת הפשוטה הזאת נחשפה מול המצלמות של ערוץ 10 , בתוכנית "אדמה משוגעת", כאשר הקבלן ערן גלבוע חשב שהמצלמה לא מקליטה וסיפר שהוא יכול להרוויח גם אם יוריד 150,000 שקל במחיר הדירות, אך הוא גובה מחיר שוק מלא כי הצעירים מוכנים לשלם את זה. הכתב הכלכלי מתן חודורוב הטיח בו שזו חזירות, אבל אנחנו יודעים שכך פועל שוק.
.
המשך
********** מיתוס 7 **********
נגמרו הקרקעות בישראל.
אני מכיר אנשים שהצליחו לשכנע אותם בזה. אחרים מבינים שיש עוד קרקעות, וש 93% מהקרקעות בישראל בכלל לא בנויות עדיין, אך הצליחו לשכנע אותם שגם אם כשנוסעים באוטו רואים המון שדות, זה רק בפריפריה. בכל אופן, רוב האנשים מאמינים שגם אם פה ושם יש עדיין שטח פנוי במרכז הארץ, אז בתל אביב בטוח שכבר אין קרקעות – ולכן שם המחירים יעלו תמיד. אז האמנם כך?
בתל אביב אושרה לאחרונה תוכנית לבניית 220,000 דירות. כיצד? בזכות המימד השלישי – מימד הגובה. רוב הערים בישראל בכלל לא ניסו לנצל את היכולת לבנות לגובה. בתל אביב יש כיום כ 200,000 דירות בנויות, והנה, מסתבר שיש תוכנית ויש מקום להכפלה של כמות הדירות בתל אביב. כזכור לכם, יותר אנשים עוזבים את תל אביב מאשר עוברים אליה (הגירה שלילית) , וגם הריבוי הטבעי בה איטי במיוחד (כמעט ואין חרדים בעיר).
.
כך אמר פרופ' לנדל"ן, עלי קרייזברג, בראיון בדה מרקר:
.
.
.
********** מיתוס 8 **********
המחירים עלו כי אולמרט עצר תכנון במרכז הארץ
זו הטענה האהובה על ראש הממשלה בנימין נתניהו. זה היה ההסבר שלו בראיון לערוץ 2 בתחילת 2015, לשאלה האם הוא לא אחראי כראש ממשלה לעליית מחירים של 6 שנים רצופות, כולן בתקופת כהונתו. אז ביבי הוא קוסם והצליח להעביר מסר לציבור שאולמרט ביצע החלטה "שערורייתית". אך האם הנתונים תומכים בכך?
ראשית, כולם כבר יודעים לצטט שבישראל לוקח 13 שנים מרגע שמחליטים להקים שכונה ועד שמתחילים בכלל לבנות. לכן, עצירת תכנון הקרקע ב 2008 לא אמורה להשפיע על מה שקרה בשנים שאחר כך (ואגב- ממילא ההחלטה היתה בתוקף רק שנה וחצי ואז בוטלה).
שנית, אם אכן לא בנו במרכז מספיק, נראה תופעה שבה ההתייקרות במרכז חזקה יותר מאשר בפריפריה. אז שימו לב לגרפים הבאים של שדרות ובאר שבע. שני מקומות בפריפריה המלאים בקרקע פנויה סביבם. שם המשיכו לתכנן קרקעות, ולכן אין שום סיבה נראית לעין שהמחיר שם יעלה. נתחיל עם דירות שני חדרים בבאר שבע. לפי מדלן, (אתר המתבסס על נתוני העסקאות שהועברו לרשות המסים), עסקה ממוצעת בבאר שבע נסגרה ב 120,000 שקל בלבד בשנת 2007. (קו בצבע סגול). לאחרונה דירות כאלה נמכרות שם ב 526,000 שקל! מדובר במחיר גבוה פי 4.38 תוך עשר שנים!
.
נעבור לשדרות. בחדשות אנחנו שומעים על מתקפות הקסאמים על שדרות, ועל הטראומות שזה גורם לילדים שגודלים שם. מסביב לשדרות לא חסרים שטחים פנויים לבניה. אז אם אין ביקושים לגור דווקא בשדרות, ואם אין בעיה לבנות למי שבכל זאת רוצה לגור שם, מדוע שהמחיר יזנק לשמיים? שימו לב שהגרף הבא מראה גודל עסקה ממוצעת בכל גדלי הדירות. המחיר עלה מ 147,000 בסוף 2008 ל 776,000 בסוף 2016. מחיר עסקת נדל"ן ממוצעת בשדרות עלה פי 5.28 תוך 8 שנים בלבד!!! אני בטוח שהמתווכים ועורכי הדין באזור מאוד שמחים שהעמלות שהם מרוויחים זינקו, אבל בשלב כזה כל אחד מאיתנו אמור לחשוב לעצמו: "רגע אחד, מה לעזאזל קורה כאן"? בזמן שהמחירים בכל הארץ הוכפלו, דווקא המחירים בשדרות עלו פי 5 ???
.
.
גם הגרף הבא, מנתוני הלמ"ס, מראה שהצפון התייקר יותר מאשר המרכז:
.
.
********** מיתוס 7 **********
נגמרו הקרקעות בישראל.
אני מכיר אנשים שהצליחו לשכנע אותם בזה. אחרים מבינים שיש עוד קרקעות, וש 93% מהקרקעות בישראל בכלל לא בנויות עדיין, אך הצליחו לשכנע אותם שגם אם כשנוסעים באוטו רואים המון שדות, זה רק בפריפריה. בכל אופן, רוב האנשים מאמינים שגם אם פה ושם יש עדיין שטח פנוי במרכז הארץ, אז בתל אביב בטוח שכבר אין קרקעות – ולכן שם המחירים יעלו תמיד. אז האמנם כך?
בתל אביב אושרה לאחרונה תוכנית לבניית 220,000 דירות. כיצד? בזכות המימד השלישי – מימד הגובה. רוב הערים בישראל בכלל לא ניסו לנצל את היכולת לבנות לגובה. בתל אביב יש כיום כ 200,000 דירות בנויות, והנה, מסתבר שיש תוכנית ויש מקום להכפלה של כמות הדירות בתל אביב. כזכור לכם, יותר אנשים עוזבים את תל אביב מאשר עוברים אליה (הגירה שלילית) , וגם הריבוי הטבעי בה איטי במיוחד (כמעט ואין חרדים בעיר).
.
כך אמר פרופ' לנדל"ן, עלי קרייזברג, בראיון בדה מרקר:
.
.
.
********** מיתוס 8 **********
המחירים עלו כי אולמרט עצר תכנון במרכז הארץ
זו הטענה האהובה על ראש הממשלה בנימין נתניהו. זה היה ההסבר שלו בראיון לערוץ 2 בתחילת 2015, לשאלה האם הוא לא אחראי כראש ממשלה לעליית מחירים של 6 שנים רצופות, כולן בתקופת כהונתו. אז ביבי הוא קוסם והצליח להעביר מסר לציבור שאולמרט ביצע החלטה "שערורייתית". אך האם הנתונים תומכים בכך?
ראשית, כולם כבר יודעים לצטט שבישראל לוקח 13 שנים מרגע שמחליטים להקים שכונה ועד שמתחילים בכלל לבנות. לכן, עצירת תכנון הקרקע ב 2008 לא אמורה להשפיע על מה שקרה בשנים שאחר כך (ואגב- ממילא ההחלטה היתה בתוקף רק שנה וחצי ואז בוטלה).
שנית, אם אכן לא בנו במרכז מספיק, נראה תופעה שבה ההתייקרות במרכז חזקה יותר מאשר בפריפריה. אז שימו לב לגרפים הבאים של שדרות ובאר שבע. שני מקומות בפריפריה המלאים בקרקע פנויה סביבם. שם המשיכו לתכנן קרקעות, ולכן אין שום סיבה נראית לעין שהמחיר שם יעלה. נתחיל עם דירות שני חדרים בבאר שבע. לפי מדלן, (אתר המתבסס על נתוני העסקאות שהועברו לרשות המסים), עסקה ממוצעת בבאר שבע נסגרה ב 120,000 שקל בלבד בשנת 2007. (קו בצבע סגול). לאחרונה דירות כאלה נמכרות שם ב 526,000 שקל! מדובר במחיר גבוה פי 4.38 תוך עשר שנים!
.
נעבור לשדרות. בחדשות אנחנו שומעים על מתקפות הקסאמים על שדרות, ועל הטראומות שזה גורם לילדים שגודלים שם. מסביב לשדרות לא חסרים שטחים פנויים לבניה. אז אם אין ביקושים לגור דווקא בשדרות, ואם אין בעיה לבנות למי שבכל זאת רוצה לגור שם, מדוע שהמחיר יזנק לשמיים? שימו לב שהגרף הבא מראה גודל עסקה ממוצעת בכל גדלי הדירות. המחיר עלה מ 147,000 בסוף 2008 ל 776,000 בסוף 2016. מחיר עסקת נדל"ן ממוצעת בשדרות עלה פי 5.28 תוך 8 שנים בלבד!!! אני בטוח שהמתווכים ועורכי הדין באזור מאוד שמחים שהעמלות שהם מרוויחים זינקו, אבל בשלב כזה כל אחד מאיתנו אמור לחשוב לעצמו: "רגע אחד, מה לעזאזל קורה כאן"? בזמן שהמחירים בכל הארץ הוכפלו, דווקא המחירים בשדרות עלו פי 5 ???
.
.
גם הגרף הבא, מנתוני הלמ"ס, מראה שהצפון התייקר יותר מאשר המרכז:
.
.
********** מיתוס 9 **********
כל נסיון להקטין ביקושים, יגרום דווקא לזינוק מחירים
בתקשורת מספרים לנו שכל מה שיצא מההמתנה של הציבור לכניסת חוק מע"מ אפס, זה "התפרצות ביקושים" וזינוק מחירים. האמנם?
תסתכלו על הגרף הבא, קצב עליות המחירים אחרי מע"מ אפס, היה זהה לקצב לפני מע"מ אפס. ניתן לראות שבסך הכל מדובר על חזרה לאותה מגמת עליות, שהיתה גם קודם:
אין באמת הרעה בקצב עליות מחירים. נכון שבהחלט היתה תופעה מסוימת של התפרצות ביקושים, כי בגלל שאנשים "התאפקו" ולא קנו באמצע 2014, בסוף 2014 נוצרה מסה של רוכשי דירות הגדולה בהרבה מהרגיל. אבל יש לזכור: אלו ביקושים שהיו אמורים להעלות את המחירים באמצע 2014 ולא עשו כך. אם היו לנו עוד 4 עמודות בגרף של עליית מחירים באמצע 2014, המחיר המצטבר שאליו הגיעו הדירות היה היום גבוה יותר (במעט). בנוסף לכך, הסתירו מהציבור, שבזמן שהצטברו "ביקושים כבושים" לדירות בקרב הצעירים, ככה גם הצטבר "מלאי דירות שלא נמכרו" אצל הקבלנים, וגם היצע גדול של דירות למכירה אצל אנשים פרטיים שניסו למכור באמצע 2014 ולא הצליחו. המלאי הבלתי-מכור של הקבלנים עלה מ 22,000 דירות ל 27,000 תוך חודשים ספורים, בגלל שהציבור הפסיק לקנות.
.
אמנם ראינו שלא היה זינוק מיוחד במחירי הדירות לאחר נפילת חוק מע"מ אפס, אבל אין מחלוקת שהיו לקבלנים שיאי מכירות באותה התקופה. מה גרם לציבור לרכוש דירות בהמוניו? אחת הסיבות, שכמעט אף אחד בציבור הרחב לא מודע אליה, היא זאת: ממש במקרה, במקביל לסיפור של חוק מע"מ אפס, ירדה מאוד התשואה שאפשר לקבל באפיק השקעה שאינו דירות. היתה צניחה חדה בתשואה על אגרות חוב (אג"ח) ממשלתיות סולידיות. הסיבות לכך היו בעיקר עולמיות (חששות מדיפלציה באירופה וציפיות מהבנק המרכזי שלה, ה ECB , לפעול בנושא). סיבה נוספת היא שלוש הורדות ריבית שביצעה נגידת בנק ישראל באותה תקופה.
עד 2014, מי שחיפש אלטרנטיבה להשקעה בנדלן, שגם נתפסת סולידית ובטוחה, תמיד מצא אותה בצורת אג"ח ממשלתי. אלא שבגרף הבא רואים שממש במקביל לפעולות של שר האוצר יאיר לפיד, התשואה על אג"ח ממשלתי-שקלי ל 30 שנה, אג"ח 0142 (שמבטיח למי שמחזיק בו תשואה שנתית עד שנת 2042), פשוט צנחה. בתחילת 2014 עוד היה ניתן להשיג תשואה של 5% לשנה, אך בתחילת 2015 התשואה כבר ירדה ל 2.4% בלבד! וזה כבר פחות משתלם מלהחזיק בדירות להשקעה, דבר שהריץ את הציבור לשוק הנדלן בכוחות מחודשים.
.
.
.
********** מיתוס 10 **********
בתל אביב אין איפה לבנות, אז המחיר שם לא יכול לרדת.
האם באמת תל אביב לא תושפע ממה שקורה סביבה? האם זה שלא יעשו מחיר למשתכן במרכז תל אביב ימנע מהמחירים שם לרדת גם אם מסביב שאר המדינה תוזל? האם ידעתם שבזמן שהציבור המתין שיהיה חוק מע"מ אפס, שזה חוק שבכלל לא היה אמור לפעול בתל אביב (כולם ידעו שהוא מוגבל לדירות עד מחיר מסוים למטר רבוע), גם בתל אביב היה קשה מאוד למכור דירה והזמן שלוקח למכור הוכפל? האם ידעתם שגם המחירים בת"א התחילו לרדת מעט?
זוכרים את הזוג שרכש דירה בגבעתיים בשנת 1995 בסכום השווה ל 130 משכורות ממוצעות, ולאחר 6 שנים לא הצליח אפילו לקבל עליה סכום השווה ל 80 משכורות ממוצעות? בואו נראה האם המחירים ירדו בצורה דראסטית כזו, בגלל בניה מסיבית במחוז תל אביב (אליו שייכת גבעתיים):
ניתן לראות בגרף שלא היתה שום בניה מסיבית בין השנים 1995 ל 2001 למרות שבאותה תקופה הגיעו המוני עולים חדשים לישראל. בכל זאת, אנו יודעים שבאותה תקופה היתה ירידת מחירים משמעותית גם במחוז תל אביב. כך שאין צורך בבניה במחוז עצמו כדי להוריד את המחירים, והמחוז הושפע מירידת המחירים שהתרחשה בשאר מדינת ישראל.
שימו לב שדווקא מאז 2010 בונים הרבה, למרות שכמות העולים לישראל לא מתקרבת למה שהיה בשנות ה 90. והמחירים? לא רק שלא יורדים, אלא ממריאים בצורה חסרת תקדים בשנים האחרונות. אני מניח שזה בדיוק הפוך למה שחשבתם.
.
.
.
********** מיתוס 11 **********
בישראל זה אחרת, אין בועה כי הציבור אחראי וגם הבנקים:
סטנלי פישר הזהיר ב 2011: אם נגיע למצב שאנשים קונים כי הם חושבים שמחיר של דירות רק יעלה- זה סימן שיש לנו כבר בועת נדלן מסוכנת:
.
הקבלן הותיק, יו"ר חברת מנרב אברהם קוזניצקי, תאר את שוק הנדל"ן כך:
.
.
אחת הדרכים בספרי הכלכלה להעריך אם יש בועת נדלן במדינה מסוימת, זה לבדוק האם נוצר פער בין התייקרות שכר הדירה לבין התייקרות מחירי הנכסים, כלומר מחירי הדירות למכירה. אם ההתייקרות היא גם במחירי הדירות וגם בשכר הדירה, הרי שכנראה מדובר במחסור אמיתי בדירות וטבעי שהמחירים יעלו. אם מחירי הנכסים עלו יותר משכר הדירה, זו אינדיקציה לבועת מחירים. הגרף הבא מציג מה קרה בישראל החל מאפריל 2009, התאריך בו הריבית ירדה לשפל של 0.5% (לאחר שנים רבות ברמה גבוהה בהרבה, של 3.5% עד 5.5%). שימו לב שהגרף מציג בעצם את נטל התשלום ביחס למשכורת הממוצעת בישראל (שעולה משנה לשנה, אבל בקצב איטי). הגרף מציג את הגידול העצום במספר המשכורות הדרוש לרכישת דירה, ומצד שני, שלא היה שום גידול במספר המשכורות הנדרשות כדי לעמוד בתשלומי שכר הדירה.
.
.
הנה גרף של ארה"ב על פני טווח שנים נרחב, מ 1980 עד 2016. מסומנות הערים מיאמי וניו-יורק, ובצבע שחור הגרף של ארה"ב כולה. ניתן לראות שברגע שהיחס של מחיר הדירה לשכר דירה, עלה מעל הממוצע רב השנים, הוא חזר למטה בסופו של דבר. בניו יורק זה כבר קרה פעמיים (קו כתום):
.
בדיקת הנתון הזה בישראל, מראה שהמצב אצלנו גרוע בהרבה ביחס למה שהיה בארה"ב. ותזכרו- ארה"ב נכנסה למשבר קשה מאוד בעקבות התפוצצות בועת נדלן בכל רחבי המדינה. אלא שהגרף הקודם מראה שבממוצע לכל ארצות הברית, היחס בין מחיר הדירה לשכר הדירה עלה רק ב 38% , וזה התרחש החל משנת 1998 ועד 2006 (שימו לב לקו השחור, הוא מתחיל מעט מתחת ל 100 ועולה מעט יותר מ 125).
ואצלנו? הביטו בגרף הבא- בעשר השנים האחרונות מחיר הדירות התנתק הרבה יותר רחוק מרמת שכר הדירה, וכיום אנחנו כבר 71% מעל רמת הבסיס! תזכרו- מחסור יכול כמובן להעלות את גובה שכר הדירה ואת מחיר הדירות. אבל אם מחיר הדירות עלה פי 1.71 מעל ומעבר למה שעלה שכר הדירה, לא ניתן להצדיק זאת בטענות על מחסור. זו אינדיקציה לקיומה של בועת נדלן.
.
כל נסיון להקטין ביקושים, יגרום דווקא לזינוק מחירים
בתקשורת מספרים לנו שכל מה שיצא מההמתנה של הציבור לכניסת חוק מע"מ אפס, זה "התפרצות ביקושים" וזינוק מחירים. האמנם?
תסתכלו על הגרף הבא, קצב עליות המחירים אחרי מע"מ אפס, היה זהה לקצב לפני מע"מ אפס. ניתן לראות שבסך הכל מדובר על חזרה לאותה מגמת עליות, שהיתה גם קודם:
אין באמת הרעה בקצב עליות מחירים. נכון שבהחלט היתה תופעה מסוימת של התפרצות ביקושים, כי בגלל שאנשים "התאפקו" ולא קנו באמצע 2014, בסוף 2014 נוצרה מסה של רוכשי דירות הגדולה בהרבה מהרגיל. אבל יש לזכור: אלו ביקושים שהיו אמורים להעלות את המחירים באמצע 2014 ולא עשו כך. אם היו לנו עוד 4 עמודות בגרף של עליית מחירים באמצע 2014, המחיר המצטבר שאליו הגיעו הדירות היה היום גבוה יותר (במעט). בנוסף לכך, הסתירו מהציבור, שבזמן שהצטברו "ביקושים כבושים" לדירות בקרב הצעירים, ככה גם הצטבר "מלאי דירות שלא נמכרו" אצל הקבלנים, וגם היצע גדול של דירות למכירה אצל אנשים פרטיים שניסו למכור באמצע 2014 ולא הצליחו. המלאי הבלתי-מכור של הקבלנים עלה מ 22,000 דירות ל 27,000 תוך חודשים ספורים, בגלל שהציבור הפסיק לקנות.
.
אמנם ראינו שלא היה זינוק מיוחד במחירי הדירות לאחר נפילת חוק מע"מ אפס, אבל אין מחלוקת שהיו לקבלנים שיאי מכירות באותה התקופה. מה גרם לציבור לרכוש דירות בהמוניו? אחת הסיבות, שכמעט אף אחד בציבור הרחב לא מודע אליה, היא זאת: ממש במקרה, במקביל לסיפור של חוק מע"מ אפס, ירדה מאוד התשואה שאפשר לקבל באפיק השקעה שאינו דירות. היתה צניחה חדה בתשואה על אגרות חוב (אג"ח) ממשלתיות סולידיות. הסיבות לכך היו בעיקר עולמיות (חששות מדיפלציה באירופה וציפיות מהבנק המרכזי שלה, ה ECB , לפעול בנושא). סיבה נוספת היא שלוש הורדות ריבית שביצעה נגידת בנק ישראל באותה תקופה.
עד 2014, מי שחיפש אלטרנטיבה להשקעה בנדלן, שגם נתפסת סולידית ובטוחה, תמיד מצא אותה בצורת אג"ח ממשלתי. אלא שבגרף הבא רואים שממש במקביל לפעולות של שר האוצר יאיר לפיד, התשואה על אג"ח ממשלתי-שקלי ל 30 שנה, אג"ח 0142 (שמבטיח למי שמחזיק בו תשואה שנתית עד שנת 2042), פשוט צנחה. בתחילת 2014 עוד היה ניתן להשיג תשואה של 5% לשנה, אך בתחילת 2015 התשואה כבר ירדה ל 2.4% בלבד! וזה כבר פחות משתלם מלהחזיק בדירות להשקעה, דבר שהריץ את הציבור לשוק הנדלן בכוחות מחודשים.
.
.
.
********** מיתוס 10 **********
בתל אביב אין איפה לבנות, אז המחיר שם לא יכול לרדת.
האם באמת תל אביב לא תושפע ממה שקורה סביבה? האם זה שלא יעשו מחיר למשתכן במרכז תל אביב ימנע מהמחירים שם לרדת גם אם מסביב שאר המדינה תוזל? האם ידעתם שבזמן שהציבור המתין שיהיה חוק מע"מ אפס, שזה חוק שבכלל לא היה אמור לפעול בתל אביב (כולם ידעו שהוא מוגבל לדירות עד מחיר מסוים למטר רבוע), גם בתל אביב היה קשה מאוד למכור דירה והזמן שלוקח למכור הוכפל? האם ידעתם שגם המחירים בת"א התחילו לרדת מעט?
זוכרים את הזוג שרכש דירה בגבעתיים בשנת 1995 בסכום השווה ל 130 משכורות ממוצעות, ולאחר 6 שנים לא הצליח אפילו לקבל עליה סכום השווה ל 80 משכורות ממוצעות? בואו נראה האם המחירים ירדו בצורה דראסטית כזו, בגלל בניה מסיבית במחוז תל אביב (אליו שייכת גבעתיים):
ניתן לראות בגרף שלא היתה שום בניה מסיבית בין השנים 1995 ל 2001 למרות שבאותה תקופה הגיעו המוני עולים חדשים לישראל. בכל זאת, אנו יודעים שבאותה תקופה היתה ירידת מחירים משמעותית גם במחוז תל אביב. כך שאין צורך בבניה במחוז עצמו כדי להוריד את המחירים, והמחוז הושפע מירידת המחירים שהתרחשה בשאר מדינת ישראל.
שימו לב שדווקא מאז 2010 בונים הרבה, למרות שכמות העולים לישראל לא מתקרבת למה שהיה בשנות ה 90. והמחירים? לא רק שלא יורדים, אלא ממריאים בצורה חסרת תקדים בשנים האחרונות. אני מניח שזה בדיוק הפוך למה שחשבתם.
.
.
.
********** מיתוס 11 **********
בישראל זה אחרת, אין בועה כי הציבור אחראי וגם הבנקים:
סטנלי פישר הזהיר ב 2011: אם נגיע למצב שאנשים קונים כי הם חושבים שמחיר של דירות רק יעלה- זה סימן שיש לנו כבר בועת נדלן מסוכנת:
.
הקבלן הותיק, יו"ר חברת מנרב אברהם קוזניצקי, תאר את שוק הנדל"ן כך:
.
.
אחת הדרכים בספרי הכלכלה להעריך אם יש בועת נדלן במדינה מסוימת, זה לבדוק האם נוצר פער בין התייקרות שכר הדירה לבין התייקרות מחירי הנכסים, כלומר מחירי הדירות למכירה. אם ההתייקרות היא גם במחירי הדירות וגם בשכר הדירה, הרי שכנראה מדובר במחסור אמיתי בדירות וטבעי שהמחירים יעלו. אם מחירי הנכסים עלו יותר משכר הדירה, זו אינדיקציה לבועת מחירים. הגרף הבא מציג מה קרה בישראל החל מאפריל 2009, התאריך בו הריבית ירדה לשפל של 0.5% (לאחר שנים רבות ברמה גבוהה בהרבה, של 3.5% עד 5.5%). שימו לב שהגרף מציג בעצם את נטל התשלום ביחס למשכורת הממוצעת בישראל (שעולה משנה לשנה, אבל בקצב איטי). הגרף מציג את הגידול העצום במספר המשכורות הדרוש לרכישת דירה, ומצד שני, שלא היה שום גידול במספר המשכורות הנדרשות כדי לעמוד בתשלומי שכר הדירה.
.
.
הנה גרף של ארה"ב על פני טווח שנים נרחב, מ 1980 עד 2016. מסומנות הערים מיאמי וניו-יורק, ובצבע שחור הגרף של ארה"ב כולה. ניתן לראות שברגע שהיחס של מחיר הדירה לשכר דירה, עלה מעל הממוצע רב השנים, הוא חזר למטה בסופו של דבר. בניו יורק זה כבר קרה פעמיים (קו כתום):
.
בדיקת הנתון הזה בישראל, מראה שהמצב אצלנו גרוע בהרבה ביחס למה שהיה בארה"ב. ותזכרו- ארה"ב נכנסה למשבר קשה מאוד בעקבות התפוצצות בועת נדלן בכל רחבי המדינה. אלא שהגרף הקודם מראה שבממוצע לכל ארצות הברית, היחס בין מחיר הדירה לשכר הדירה עלה רק ב 38% , וזה התרחש החל משנת 1998 ועד 2006 (שימו לב לקו השחור, הוא מתחיל מעט מתחת ל 100 ועולה מעט יותר מ 125).
ואצלנו? הביטו בגרף הבא- בעשר השנים האחרונות מחיר הדירות התנתק הרבה יותר רחוק מרמת שכר הדירה, וכיום אנחנו כבר 71% מעל רמת הבסיס! תזכרו- מחסור יכול כמובן להעלות את גובה שכר הדירה ואת מחיר הדירות. אבל אם מחיר הדירות עלה פי 1.71 מעל ומעבר למה שעלה שכר הדירה, לא ניתן להצדיק זאת בטענות על מחסור. זו אינדיקציה לקיומה של בועת נדלן.
.
המשך
********** מיתוס 12 **********
דירה זו השקעה טובה: גם סולידית וגם בטוחה?
מהי השקעה? מצד אחת שכרתם כסף מהבנק (לקיחת הלוואה) ומצד שני השכרתם דירה לדייר שלכם. כל עוד עלות הריבית שאתם משלמים, נמוכה מההכנסות שאתם מקבלים בצורת שכר דירה, ההשקעה מוצלחת (עם זאת, תמיד יש לבדוק אם אין השקעה עוד יותר מוצלחת בסביבה, למשל מניות, אגרות חוב, בניית מפעלים, רכישת משרד או חנות, הקמת עסק וכו').
בשנת 2009 ניתן היה לקחת משכנתא שכולה במסלול פריים. ריבית בנק ישראל היתה 0.5% בלבד, ריבית הפריים 2%, ויכולתם להשיג משכנתא בריבית של 1.3% בלבד (נמוך מהפריים, כלומר "פריים מינוס משהו"). בעזרת המשכנתא, יכולתם לרכוש דירת 2 חדרים, במחיר של 900,000 ש' בתל אביב, שהניבה לכם שכר דירה של 3,750 שקל בחודש, המצטברים ל 45,000 בשנה. חישוב פשוט, של 45 לחלק ל 900, מראה שזו תשואה של 5% שנתית.
כעת ניתן להבין שזו השקעה מצוינת. לקחתם כסף שלא שייך לכם, מהבנק, וכל עוד לא החזרתם את ההלוואה אתם משלמים עליו ריבית של 1.3% בשנה. בנתיים רכשתם בעזרת הכסף דירה, שמכניסה לכם 5% בשנה. את ההפרש אתם מכניסים לכיס שלכם בלי שום מאמץ. 3.7% מערך הדירה, כל שנה.
אל תתבלבלו – כשאתם משלמים 4,000 שקל משכנתא, זה מורכב מתשלומי קרן ותשלומי ריבית. תשלומי הקרן אינם הוצאה. הם אינם הפסד. רק תשלומי הריבית הם כסף שנשרף. ככל שתשלמו יותר על הקרן, ככה תקטינו את החוב שלכם לבנק, וככה אחוז הבעלות שלכם בדירה הולך וגודל ואחוז הבעלות של הבנק הולך ויורד. תשלומי קרן זה כמו כסף שהפקדתם לעצמכם בקופת חסכון. הכסף יוצא כל חודש אבל הוא נשמר איפשהו והוא שלכם. (ככל ששילמתם יותר מהקרן, ככה ביום שתמכרו את הדירה תוכלו לקחת לעצמכם יותר כסף מסכום המכירה, ולהחזיר פחות לבנק).
עליית ערך: אם בזמן שהדירה אצלכם גם מחיר הנכס הולך ועולה, זהו בונוס. זהו רווח הון או "שבח". ואם המדינה מוותרת לכם על מס רכישה, על מיסוי שכר הדירה, ועל מס שבח ביום שתמכרו – בכלל עשיתם קופה מנצחת. מה שנקרא "אין דברים כאלה". אבל הנה בישראל יש. או לפחות היו דברים כאלה. עד לא מזמן.
אז למה אני אומר שדירה זו לא השקעה טובה??? כי הדברים השתנו. הדירה שעלתה 900,000 עולה היום כמעט 2 מיליון שקל. לאחר שבררתם באזור, הבנתם ששכר הדירה שתצליחו לקבל עליה, אם תחפשו דייר הרבה זמן, זה 4,600 בחודש. זה לא הרבה מעל ה 3,750 שהיו לפני 7 שנים. התשואה השנתית היא 2.8% ולא 5% כמו פעם. הבדל אדיר. לא רק זה, אלא שאם אתם קונים אותה היום, תנאי המשכנתא גרועים בהרבה מאשר מה שהיה רק לפני שנה וחצי! הנתון האחרון שיצא, מדבר על ריבית משכנתא של כ 3.5% כאשר אם הפריים יעלה גם המספר הזה יעלה (כי הוא ממוצע של כל המסלולים בתמהיל, ריבית קבועה ומשתנה ביחד). זה אומר שכבר היום הריבית גבוהה יותר משכר הדירה. בחודשים האחרונים, בלי ששמתם לב, עברנו למצב שבו הכסף שאתם שורפים על ריבית הוא גדול יותר מהכסף שאתם מקבלים משכר דירה. מדובר בהשקעה הפסדית!
מה לגבי אנשים שמביאים חצי מהכסף לדירה מהחסכונות שלהם, ולכן המשכנתא שלהם היא רק על חצי דירה? כלומר ה 3.5% ריבית זה רק על סכום של 1 מיליון הלוואה, אבל ה 2.8% שכר דירה זה על כל הדירה, כלומר על 2 מיליון שקל?
לכאורה הם שורפים רק 35,000 בשנה על ריבית ומקבלים 55,000 מהדייר שלהם כך שההשקעה עדיין רווחית. נכון? אז זהו, שלא. כי כשהם לקחו מיליון שקל הון עצמי וקנו איתו דירה, הם מפסידים תשואה שהם יכלו לקבל על הכסף במקום אחר. למשל, אג"ח סולידי של הממשלה. כך שיש לחשב את הכסף שהם "הפסיקו לעשות" על ה 1 מיליון הון עצמי, ובנוסף אליו את הכסף שהם שורפים על ריבית. כך יוצא שמרגע שהם קנו דירה ההפסד שלהם אינו 35,000 אלא בסביבות 70,000 שקל, ושוב אנו רואים ששכר הדירה לא מכסה את זה.
שימו לב לנתונים של מדלן:
דירות 4 חדרים בבאר שבע מניבות 3.1% בלבד, ולא מצדיקות את ריבית המשכנתא. וזה בבאר שבע, שהיו בה תשואות של 8% עד 10% לפני עשר שנים ונחשבה ליעד מועדף למי שרצה להשקיע בנדלן.
בתל אביב, כבר אין שום כדאיות כלכלית לרכוש דירה להשקעה. לפי מדלן, דירות 2 חדרים מניבות רק 2.4% לשנה ודירות 4 חדרים רק 2.5% . מדובר פשוט בתשואות מצחיקות.
בשלב הזה רוב האנשים יצעקו: אבל קונים דירה להשקעה בשביל עליית ערך! שם הכסף הגדול! כל שנה מחיר הדירות עולה ב 8% וזה רווח נהדר! -אז חשוב שתדעו: ציפייה לעליית ערך אינה השקעה, אלא ספקולציה. השערה. הרוכש משער שאם המחירים עלו בשנים האחרונות אז זה חייב להימשך, ושאנשים שנולדו כמה שנים מאוחר יותר ממנו, יסכימו לשלם לו סכום גבוה בהרבה כשיחליט למכור להם. אבל אנשים שרוכשים כי הם מאמינים שהמחיר יעלה, הם ספקולנטים. לא משקיעים. כי יתכן שהערך יעלה אבל גם יתכן שלא. ויתכן גם שיירד. אנשים כאלה פועלים בדיוק כמו בתרחיש שסטנלי פישר פחד ממנו. הם נמצאים במנטליות של בועה, שבה כל החברים שלהם, המשפחה שלהם, הבנקאים והקבלנים, מספרים להם שהמחיר רק יעלה ונותנים להם את הבטחון לעשות את הצעד, לקנות דירה, ולהיכנס להשקעה הפסדית (בשוטף) בגלל חלומות על עליית ערך.
מיסוי: ההשקעה בדירה לא מניבה אפילו את ה 2.4% ש Madlan חישבו בשבילכם. מדוע? בגלל מיסוי, והצאות אחרות. בעולם האמיתי החישוב לדירה של 2 מיליון הוא כזה:
מי שקונה ואומר שיש לו סבלנות- גם אם צריך לחכות כמה שנים עד שהערך יעלה כדי לעבור מהפסד התחלתי למצב של רווח, טועה. בטווח מספיק ארוך, בטוח שמאמצי הממשלה לבנות יותר יניבו פירות, ובטוח שמחיר הדירות בסופו של דבר יחזור להיות מחיר הבניה של הדירה (בתוספת מע"מ, תשלומים למדינה, ורווח מסוים לקבלן). מדובר על מחיר של כ 600,000 ש"ח לדירת מאה מטר בפריפריה, וכמיליון שקל במרכז הארץ.
הישראלים חושבים שדירה זו השקעה סולידית ובטוחה. בשנות ה 90 המשכורות עלו בכל שנה ב 10% כך שהשכר בישראל שילש את עצמו תוך עשר שנים. זה איפשר למחירי הדירות להמריא, ועדיין אנשים הצליחו לשלם שכר דירה ומשכנתאות. לכן נוצר הרושם שמחיר הדירות רק עולה עם הזמן, ובצורה משמעותית. כיום, כאשר השכר והאינפלציה בקושי עולים, מחירי הדירות יכולים גם לרדת. לרדת ממש. לא רק המחיר במובן של מספר המשכורות הנדרשות, ולא רק המחיר שנוקבים בדולר. אלא המחיר הנקוב בשקלים.
זיכרו- דירה זו השקעה ממונפת, באמצעות הלוואת משכנתא. אם רק 50% מהכסף שהושקע בדירה הוא שלכם, הון עצמי, אז עלייה של 10% במחיר הדירה היא בעצם רווח של 20% ביחס להון העצמי שלכם. אבל כשהמחיר יורד ב 10% זהו בעצם הפסד של 20% ביחס להון העצמי שלכם. כלומר, כשכתבתי שעלויות המכירה והקניה כבר שורפות לכם 14%, הכוונה היתה ממחיר הדירה המלא. אם ההון העצמי שלכם היה רק חצי ממחיר הדירה, אתם מופסדים בעצם 28% על ההון שלכם כבר בהתחלה!
.
********** מיתוס 12 **********
דירה זו השקעה טובה: גם סולידית וגם בטוחה?
מהי השקעה? מצד אחת שכרתם כסף מהבנק (לקיחת הלוואה) ומצד שני השכרתם דירה לדייר שלכם. כל עוד עלות הריבית שאתם משלמים, נמוכה מההכנסות שאתם מקבלים בצורת שכר דירה, ההשקעה מוצלחת (עם זאת, תמיד יש לבדוק אם אין השקעה עוד יותר מוצלחת בסביבה, למשל מניות, אגרות חוב, בניית מפעלים, רכישת משרד או חנות, הקמת עסק וכו').
בשנת 2009 ניתן היה לקחת משכנתא שכולה במסלול פריים. ריבית בנק ישראל היתה 0.5% בלבד, ריבית הפריים 2%, ויכולתם להשיג משכנתא בריבית של 1.3% בלבד (נמוך מהפריים, כלומר "פריים מינוס משהו"). בעזרת המשכנתא, יכולתם לרכוש דירת 2 חדרים, במחיר של 900,000 ש' בתל אביב, שהניבה לכם שכר דירה של 3,750 שקל בחודש, המצטברים ל 45,000 בשנה. חישוב פשוט, של 45 לחלק ל 900, מראה שזו תשואה של 5% שנתית.
כעת ניתן להבין שזו השקעה מצוינת. לקחתם כסף שלא שייך לכם, מהבנק, וכל עוד לא החזרתם את ההלוואה אתם משלמים עליו ריבית של 1.3% בשנה. בנתיים רכשתם בעזרת הכסף דירה, שמכניסה לכם 5% בשנה. את ההפרש אתם מכניסים לכיס שלכם בלי שום מאמץ. 3.7% מערך הדירה, כל שנה.
אל תתבלבלו – כשאתם משלמים 4,000 שקל משכנתא, זה מורכב מתשלומי קרן ותשלומי ריבית. תשלומי הקרן אינם הוצאה. הם אינם הפסד. רק תשלומי הריבית הם כסף שנשרף. ככל שתשלמו יותר על הקרן, ככה תקטינו את החוב שלכם לבנק, וככה אחוז הבעלות שלכם בדירה הולך וגודל ואחוז הבעלות של הבנק הולך ויורד. תשלומי קרן זה כמו כסף שהפקדתם לעצמכם בקופת חסכון. הכסף יוצא כל חודש אבל הוא נשמר איפשהו והוא שלכם. (ככל ששילמתם יותר מהקרן, ככה ביום שתמכרו את הדירה תוכלו לקחת לעצמכם יותר כסף מסכום המכירה, ולהחזיר פחות לבנק).
עליית ערך: אם בזמן שהדירה אצלכם גם מחיר הנכס הולך ועולה, זהו בונוס. זהו רווח הון או "שבח". ואם המדינה מוותרת לכם על מס רכישה, על מיסוי שכר הדירה, ועל מס שבח ביום שתמכרו – בכלל עשיתם קופה מנצחת. מה שנקרא "אין דברים כאלה". אבל הנה בישראל יש. או לפחות היו דברים כאלה. עד לא מזמן.
אז למה אני אומר שדירה זו לא השקעה טובה??? כי הדברים השתנו. הדירה שעלתה 900,000 עולה היום כמעט 2 מיליון שקל. לאחר שבררתם באזור, הבנתם ששכר הדירה שתצליחו לקבל עליה, אם תחפשו דייר הרבה זמן, זה 4,600 בחודש. זה לא הרבה מעל ה 3,750 שהיו לפני 7 שנים. התשואה השנתית היא 2.8% ולא 5% כמו פעם. הבדל אדיר. לא רק זה, אלא שאם אתם קונים אותה היום, תנאי המשכנתא גרועים בהרבה מאשר מה שהיה רק לפני שנה וחצי! הנתון האחרון שיצא, מדבר על ריבית משכנתא של כ 3.5% כאשר אם הפריים יעלה גם המספר הזה יעלה (כי הוא ממוצע של כל המסלולים בתמהיל, ריבית קבועה ומשתנה ביחד). זה אומר שכבר היום הריבית גבוהה יותר משכר הדירה. בחודשים האחרונים, בלי ששמתם לב, עברנו למצב שבו הכסף שאתם שורפים על ריבית הוא גדול יותר מהכסף שאתם מקבלים משכר דירה. מדובר בהשקעה הפסדית!
מה לגבי אנשים שמביאים חצי מהכסף לדירה מהחסכונות שלהם, ולכן המשכנתא שלהם היא רק על חצי דירה? כלומר ה 3.5% ריבית זה רק על סכום של 1 מיליון הלוואה, אבל ה 2.8% שכר דירה זה על כל הדירה, כלומר על 2 מיליון שקל?
לכאורה הם שורפים רק 35,000 בשנה על ריבית ומקבלים 55,000 מהדייר שלהם כך שההשקעה עדיין רווחית. נכון? אז זהו, שלא. כי כשהם לקחו מיליון שקל הון עצמי וקנו איתו דירה, הם מפסידים תשואה שהם יכלו לקבל על הכסף במקום אחר. למשל, אג"ח סולידי של הממשלה. כך שיש לחשב את הכסף שהם "הפסיקו לעשות" על ה 1 מיליון הון עצמי, ובנוסף אליו את הכסף שהם שורפים על ריבית. כך יוצא שמרגע שהם קנו דירה ההפסד שלהם אינו 35,000 אלא בסביבות 70,000 שקל, ושוב אנו רואים ששכר הדירה לא מכסה את זה.
שימו לב לנתונים של מדלן:
דירות 4 חדרים בבאר שבע מניבות 3.1% בלבד, ולא מצדיקות את ריבית המשכנתא. וזה בבאר שבע, שהיו בה תשואות של 8% עד 10% לפני עשר שנים ונחשבה ליעד מועדף למי שרצה להשקיע בנדלן.
בתל אביב, כבר אין שום כדאיות כלכלית לרכוש דירה להשקעה. לפי מדלן, דירות 2 חדרים מניבות רק 2.4% לשנה ודירות 4 חדרים רק 2.5% . מדובר פשוט בתשואות מצחיקות.
בשלב הזה רוב האנשים יצעקו: אבל קונים דירה להשקעה בשביל עליית ערך! שם הכסף הגדול! כל שנה מחיר הדירות עולה ב 8% וזה רווח נהדר! -אז חשוב שתדעו: ציפייה לעליית ערך אינה השקעה, אלא ספקולציה. השערה. הרוכש משער שאם המחירים עלו בשנים האחרונות אז זה חייב להימשך, ושאנשים שנולדו כמה שנים מאוחר יותר ממנו, יסכימו לשלם לו סכום גבוה בהרבה כשיחליט למכור להם. אבל אנשים שרוכשים כי הם מאמינים שהמחיר יעלה, הם ספקולנטים. לא משקיעים. כי יתכן שהערך יעלה אבל גם יתכן שלא. ויתכן גם שיירד. אנשים כאלה פועלים בדיוק כמו בתרחיש שסטנלי פישר פחד ממנו. הם נמצאים במנטליות של בועה, שבה כל החברים שלהם, המשפחה שלהם, הבנקאים והקבלנים, מספרים להם שהמחיר רק יעלה ונותנים להם את הבטחון לעשות את הצעד, לקנות דירה, ולהיכנס להשקעה הפסדית (בשוטף) בגלל חלומות על עליית ערך.
מיסוי: ההשקעה בדירה לא מניבה אפילו את ה 2.4% ש Madlan חישבו בשבילכם. מדוע? בגלל מיסוי, והצאות אחרות. בעולם האמיתי החישוב לדירה של 2 מיליון הוא כזה:
- מס רכישה 8% , כלומר 160,000 שקל
- מתווך ברכישה 2% ומתווך במכירה 2%: סה"כ 4% כלומר 80,000 שקל
- עורך דין ברכישה 1% ובמכירה 1% : סה"כ 2% כלומר 40,000 שקל
- חודש אחד בכל שנתיים שבו הדירה ריקה, בין דייר לדייר: הפסד של 4% משכ"ד
- מס על השכרה: יש 10% מס אם שכר הדירה גבוה מ 5,070 ש"ח.
- מס דירה שלישית: כ 1% מערך הדירה (רק אם יש לכם כבר שתי דירות להשקעה)
- תחזוקה שנתית: כ 2,000 שקל בשנה (תריסים, מזגן, ריצוף, צינורות, דוד שמש)
- שיפוץ פעם ב 10 שנים: לפחות 40,000 שקל, אחרת הדירה תתחיל להראות מיושנת בעיני הדיירים, והם ישלמו פחות מהממוצע באזור.
- מס שבח: אם ערך הדירה כן עלה עם הזמן, תשלמו 25% מזה למדינה.
- עצם הקניה והמכירה גורמת לכם להיות מופסדים על 14% ממחיר הדירה.
- שכר הדירה הוא רק 85% ממה שכתוב בחוזה (בניכוי זמן ללא דייר, תחזוקה ושיפוצים), כלומר מניב תשואה של 2.1% ולא 2.4% ואם אתם מאלה שחייבים במס, אז התשואה שלכם היא בסביבות 1.9% שנתי בלבד.
מי שקונה ואומר שיש לו סבלנות- גם אם צריך לחכות כמה שנים עד שהערך יעלה כדי לעבור מהפסד התחלתי למצב של רווח, טועה. בטווח מספיק ארוך, בטוח שמאמצי הממשלה לבנות יותר יניבו פירות, ובטוח שמחיר הדירות בסופו של דבר יחזור להיות מחיר הבניה של הדירה (בתוספת מע"מ, תשלומים למדינה, ורווח מסוים לקבלן). מדובר על מחיר של כ 600,000 ש"ח לדירת מאה מטר בפריפריה, וכמיליון שקל במרכז הארץ.
הישראלים חושבים שדירה זו השקעה סולידית ובטוחה. בשנות ה 90 המשכורות עלו בכל שנה ב 10% כך שהשכר בישראל שילש את עצמו תוך עשר שנים. זה איפשר למחירי הדירות להמריא, ועדיין אנשים הצליחו לשלם שכר דירה ומשכנתאות. לכן נוצר הרושם שמחיר הדירות רק עולה עם הזמן, ובצורה משמעותית. כיום, כאשר השכר והאינפלציה בקושי עולים, מחירי הדירות יכולים גם לרדת. לרדת ממש. לא רק המחיר במובן של מספר המשכורות הנדרשות, ולא רק המחיר שנוקבים בדולר. אלא המחיר הנקוב בשקלים.
זיכרו- דירה זו השקעה ממונפת, באמצעות הלוואת משכנתא. אם רק 50% מהכסף שהושקע בדירה הוא שלכם, הון עצמי, אז עלייה של 10% במחיר הדירה היא בעצם רווח של 20% ביחס להון העצמי שלכם. אבל כשהמחיר יורד ב 10% זהו בעצם הפסד של 20% ביחס להון העצמי שלכם. כלומר, כשכתבתי שעלויות המכירה והקניה כבר שורפות לכם 14%, הכוונה היתה ממחיר הדירה המלא. אם ההון העצמי שלכם היה רק חצי ממחיר הדירה, אתם מופסדים בעצם 28% על ההון שלכם כבר בהתחלה!
.
המשך
********** מיתוס 13 **********
גם אם המחירים יירדו בעתיד, מי שיחכה רק יפסיד כי בנתיים ריבית המשכנתא תתייקר:
שימו לב לדוגמא מאוד פשוטה, שמוכיחה שלמרות שבמבט ראשון זה נשמע כמו טענה הגיונית, זה ממש לא נכון.
נניח שדירה אופיינית היום עולה 1.4 מיליון. ונניח שהזוג הצעיר הצליח להשיג טיפה יותר משליש מהסכום הזה בתור הון עצמי. מדובר ב 500,000 שקל, הרבה בזכות ההורים וגם קצת קרנות השתלמות של הזוג עצמו. הזוג הזה יכול לקנות היום דירה, אבל הוא יהיה חייב לקחת משכנתא של 900,000 שקל. כמו כן, הם יודעים שהם מסוגלים לעמוד בהחזר חודשי של 4,200 שקל בלבד. נעשה ממוצע של מסלולים שונים בתמהיל המשכנתא, ונניח לשם הפשטות שהריבית הממוצעת שהם נדרשים לשלם היא 3.82% לשנה. כעת חייבים מחשבון משכנתא. וכאן אנחנו רואים שהם חייבים לפרוס ל 30 שנה את ההחזרים אחרת ההחזר החודשי פשוט יקר להם מדי.
מה יקרה אם מחירי הדירות יירדו ב 20% בעוד שנתיים?
מחיר הדירה החדש יהיה 280,000 שקלים נמוך יותר, כלומר 1.12 מיליון בלבד. יש לכם אותו הון עצמי, ולכן ברור שגם המשכנתא שתצטרכו תהיה 280,000 ש' פחות מאשר קודם. במקום 900,000 רק 620,000. אלא שבנתיים בואו נניח שהריבית עלתה, ובצורה משמעותית. במקום 3.82% תצטרכו לשלם 6.15% . אז האם מצבכם הורע?
לפי מחשבון המשכנתא, למרות שהריבית גבוהה בהרבה, תוכלו לקצר את פריסת המשכנתא מ 30 שנה ל 23 שנים בלבד, ועדיין להישאר עם אותו החזר חודשי של 4,200 שקל לחודש!
מה למדנו מהבדיקה הזאת?
שלמרות שחיכיתם שנתיים שהדירות יוזלו, ולמרות ששילמתם שכר דירה בנתיים (ככל הנראה סכום דומה, בערך 4,200 בחודש), ולמרות שדפקו אותכם בריבית גבוהה בהרבה – למרות כל זה מהרגע שבו קניתם, תשלמו רק 23 שנות משכנתא. כך שבסך הכל, תגמרו לשלם הכל כולל הכל בעוד 25 שנים מהיום. שימו לב, אתם הולכים להגיע למצב של בעלות מלאה על אותה דירה בדיוק, אבל 5 שנים מוקדם יותר, מאשר אם תרוצו לקנות אותה כבר היום!
אין פה טעות. הירידה המשמעותית בגודל המשכנתא, מ 900,000 ל 620,000 אפשרה לחסוך הרבה שנות תשלום, והרבה שנות ריבית דריבית.
שלוש הערות:
.
.
.
********** מיתוס 14 **********
המחסור היה ידוע לממשלה כבר ב 2008 אחרי 7 שנים שבהם הוא הלך והצטבר:
בשנים האחרונות מתראיין נשיא התאחדות בוני הארץ, נסים בובליל, ומספר שיש מחסור של כ 130,000 דירות. זהו מספר שהגרף (בתחילת האתר) מראה שהדרך היחידה להגיע אליו, היא לחשב כאילו המחסור התחיל להתפתח כבר בשנת 2001 או אפילו שנת 2000 :
אבל בדיקה העלתה ראיון ב"דה מרקר", עם אותו ניסים בובליל, שנערך כמה שנים קודם לכן, ביוני 2011, שם הוא מודה שלא היה שום חוסר בדירות עד 2007 :
גם שר השיכון ב 2008 מספר לנו שלא הזהירו משום "מחסור אדיר שהולך ומצטבר", ושלא היתה התנפלות על דירות:
.
********** מיתוס 13 **********
גם אם המחירים יירדו בעתיד, מי שיחכה רק יפסיד כי בנתיים ריבית המשכנתא תתייקר:
שימו לב לדוגמא מאוד פשוטה, שמוכיחה שלמרות שבמבט ראשון זה נשמע כמו טענה הגיונית, זה ממש לא נכון.
נניח שדירה אופיינית היום עולה 1.4 מיליון. ונניח שהזוג הצעיר הצליח להשיג טיפה יותר משליש מהסכום הזה בתור הון עצמי. מדובר ב 500,000 שקל, הרבה בזכות ההורים וגם קצת קרנות השתלמות של הזוג עצמו. הזוג הזה יכול לקנות היום דירה, אבל הוא יהיה חייב לקחת משכנתא של 900,000 שקל. כמו כן, הם יודעים שהם מסוגלים לעמוד בהחזר חודשי של 4,200 שקל בלבד. נעשה ממוצע של מסלולים שונים בתמהיל המשכנתא, ונניח לשם הפשטות שהריבית הממוצעת שהם נדרשים לשלם היא 3.82% לשנה. כעת חייבים מחשבון משכנתא. וכאן אנחנו רואים שהם חייבים לפרוס ל 30 שנה את ההחזרים אחרת ההחזר החודשי פשוט יקר להם מדי.
מה יקרה אם מחירי הדירות יירדו ב 20% בעוד שנתיים?
מחיר הדירה החדש יהיה 280,000 שקלים נמוך יותר, כלומר 1.12 מיליון בלבד. יש לכם אותו הון עצמי, ולכן ברור שגם המשכנתא שתצטרכו תהיה 280,000 ש' פחות מאשר קודם. במקום 900,000 רק 620,000. אלא שבנתיים בואו נניח שהריבית עלתה, ובצורה משמעותית. במקום 3.82% תצטרכו לשלם 6.15% . אז האם מצבכם הורע?
לפי מחשבון המשכנתא, למרות שהריבית גבוהה בהרבה, תוכלו לקצר את פריסת המשכנתא מ 30 שנה ל 23 שנים בלבד, ועדיין להישאר עם אותו החזר חודשי של 4,200 שקל לחודש!
מה למדנו מהבדיקה הזאת?
שלמרות שחיכיתם שנתיים שהדירות יוזלו, ולמרות ששילמתם שכר דירה בנתיים (ככל הנראה סכום דומה, בערך 4,200 בחודש), ולמרות שדפקו אותכם בריבית גבוהה בהרבה – למרות כל זה מהרגע שבו קניתם, תשלמו רק 23 שנות משכנתא. כך שבסך הכל, תגמרו לשלם הכל כולל הכל בעוד 25 שנים מהיום. שימו לב, אתם הולכים להגיע למצב של בעלות מלאה על אותה דירה בדיוק, אבל 5 שנים מוקדם יותר, מאשר אם תרוצו לקנות אותה כבר היום!
אין פה טעות. הירידה המשמעותית בגודל המשכנתא, מ 900,000 ל 620,000 אפשרה לחסוך הרבה שנות תשלום, והרבה שנות ריבית דריבית.
שלוש הערות:
- אם 20% ירידת מחיר נשמע לכם דבר מוגזם, תיזכרו שירידה של 20% בסך הכל תביא אותנו בחזרה למחירי 2011, וגם אז היה מדובר במחירים מופרזים (דירות נמכרו במחיר של פי 2 עד פי 4 מעלות הבנייה). המחירים ב 2011 גרמו למחאה החברתית, וכבר אז נחשבו על ידי לא מעט כלכלנים למחירים של בועה ולא למחירים נורמלים. לגבי המהירות שבה המחירים יכולים לרדת, הידעתם שבסוף 2011 המחירים בתל אביב ירדו ב 10% (לפי השמאי הממשלתי) תוך חצי שנה בלבד?
- בזמן שאתם ממתינים ולא קונים דירה, ההון העצמי שלכם ושל הוריכם לא באמת נשאר בגודל קבוע אלא עולה במקצת, מכיוון שבד"כ הוא מושקע וצובר תשואה, (גם אם קטנה). זה יקטין במעט את גודל המשכנתא שתצטרכו לקחת.
- אם הריבית על משכנתאות תעלה בישראל, אבל תזדקקו להלוואה לתקופה קצרה יותר (למשל 23 שנה במקום 30), הבנק יהיה מוכן להוזיל לכם את הריבית במקצת (תמיד הריבית זולה יותר כשלוקחים לתקופה קצרה יותר).
.
.
.
********** מיתוס 14 **********
המחסור היה ידוע לממשלה כבר ב 2008 אחרי 7 שנים שבהם הוא הלך והצטבר:
בשנים האחרונות מתראיין נשיא התאחדות בוני הארץ, נסים בובליל, ומספר שיש מחסור של כ 130,000 דירות. זהו מספר שהגרף (בתחילת האתר) מראה שהדרך היחידה להגיע אליו, היא לחשב כאילו המחסור התחיל להתפתח כבר בשנת 2001 או אפילו שנת 2000 :
אבל בדיקה העלתה ראיון ב"דה מרקר", עם אותו ניסים בובליל, שנערך כמה שנים קודם לכן, ביוני 2011, שם הוא מודה שלא היה שום חוסר בדירות עד 2007 :
גם שר השיכון ב 2008 מספר לנו שלא הזהירו משום "מחסור אדיר שהולך ומצטבר", ושלא היתה התנפלות על דירות:
.
המשך
********** מיתוס 15 **********
משקיעי הנדל"ן לא אשמים שהמחירים עלו. צריך לבנות יותר במקום לעצור את המשקיעים
עד כמה תופעת ההשקעה בדירות השתלטה על ישראל?
כשמסתכלים על שני החמישונים העליונים (כלומר 40% מהציבור, אלו שמרוויחים ממוצע ומעלה) ובודקים לכמה מהם היתה דירה להשקעה, רואים שבשנת 2006 רק 7% מתוכם החזיקו בדירה כזו. מאז בוטלה האפשרות הנוחה לחסוך לעתיד באמצעות קופת גמל, והטילו מס על המשקיעים בבורסה. יותר אנשים פנו לנדלן. לאחר מכן הבורסה התרסקה ב 2008 ולאחר מכן הורידו ריבית כמעט לאפס. למה זה גרם? תסתכלו בגרף על העמודות (כחול+אדום ביחד). בשנת 2012 כבר 32% מאותם "שני חמישונים עליונים" החזיקו בדירה להשקעה, ומאז עברו 4 שנים שבהן האחוז עלה עוד יותר (זה הפסיק לעלות רק לאחרונה, עקב המסים של כחלון).
התופעה שבה למשפחה ישראלית "לא מספיקה" הדירה שבה היא גרה, והיא מתעקשת לרכוש עוד אחת- התרחבה פי 5 לפחות!
איך זה מתקשר לסיפור על המחסור? בצורה מאוד פשוטה: תדמיינו מדינה בגודל של ישראל שבה התושבים חיים בשלווה ומחירי הדירות לא עולים בכלל. עכשיו תדמיינו שמיליון משפחות, שכבר מזמן קנו דירות וכבר מזמן גרות בהן, יכנסו לפאניקה, ויאמינו שבלי לרכוש עוד דירה הולך לקרות להן משהו נורא (למשל: לא תהיה להם פנסיה בעתיד, או שלא יהיה לילדים שלהם סיכוי לקנות דירה בעתיד).
מה יקרה במדינה הזאת? התשובה היא שמאותו רגע, בבת אחת, יהיו "חסרות" מיליון דירות! המשפחות יתחילו להתנפל על כל דירה שיוצאת למכירה, ומוכרי הדירות ירגישו בעננים, יעלו מחירים, ויגלו שגם במחיר הגבוה עדיין רוצים לקנות מהם! וזה בדיוק מה שהתרחש בישראל.
.
.
.
********** מיתוס 16 **********
תקשיבו לשמאים ולא לממשלה, הם תמיד צודקים:
מי שנבהל מדברי השמאים שמתראיינים בתקשורת היום, שלפיהם שכר הדירה ומחירי הדירות רק יזנקו כי הממשלה היא כשלון, ובראש הדוברים ארז כהן, שהיה בעבר יו"ר לשכת השמאים (כיום זה אוהד דנוס), אני מציע לו שיראה באיזה בטחון עצמי הוא דיבר על כך שבסוף 2009 המחירים עלו כבר "יותר מדי" וצפויים לרדת למטה. לא היתה לו שום הבנה של השפעת הריבית הנמוכה, ושל ההתלהבות שנוצרה בציבור מהשקעה בדירות ושלא הולכת להעלם כל כך מהר. הוא גם ממש לא חשב שיש איזה מחסור גדול שיקח שנים לפתור, ולכן הגורל האכזר שלנו הוא עליית מחירים ארוכה. הוא ממש לא חזה שעליות המחירים יימשכו עוד 7 שנים אח"כ, ושבמקום ירידת מחירים אנחנו נקבל המשך עליות של יותר מ 60% נוספים… כך כתב ארז כהן באוקטובר 2009:
וזו הפיסקה המעניינת:
אני מקווה שכבר הבנתם שאין מחסור ולא היה מחסור מעולם. איש לא דיבר על מחסור ואיש לא חזה את עליות המחירים הארוכות כל כך והחזקות כל כך. תחליפו דיסקט בראש. לא סתם לשכת השמאים קראה לתופעה של דירות במיליון שקל "מחיר מטורף", משום שאיש לא חשב שיש איזשהו מחסור או כל סיבה אחרת שמצדיקה את זה. העליות הן מעשה ידי אדם ונוצרו בגלל אמונות של הציבור. בדיוק מה שסטנלי פישר פחד ממנו.
.
הבעלים של חברת הבניה מנרב, אברהם קוזניצקי, מגלה בראיון ל"ביזפורטל", שהוא מודאג:
.
.
********** מיתוס 15 **********
משקיעי הנדל"ן לא אשמים שהמחירים עלו. צריך לבנות יותר במקום לעצור את המשקיעים
עד כמה תופעת ההשקעה בדירות השתלטה על ישראל?
כשמסתכלים על שני החמישונים העליונים (כלומר 40% מהציבור, אלו שמרוויחים ממוצע ומעלה) ובודקים לכמה מהם היתה דירה להשקעה, רואים שבשנת 2006 רק 7% מתוכם החזיקו בדירה כזו. מאז בוטלה האפשרות הנוחה לחסוך לעתיד באמצעות קופת גמל, והטילו מס על המשקיעים בבורסה. יותר אנשים פנו לנדלן. לאחר מכן הבורסה התרסקה ב 2008 ולאחר מכן הורידו ריבית כמעט לאפס. למה זה גרם? תסתכלו בגרף על העמודות (כחול+אדום ביחד). בשנת 2012 כבר 32% מאותם "שני חמישונים עליונים" החזיקו בדירה להשקעה, ומאז עברו 4 שנים שבהן האחוז עלה עוד יותר (זה הפסיק לעלות רק לאחרונה, עקב המסים של כחלון).
התופעה שבה למשפחה ישראלית "לא מספיקה" הדירה שבה היא גרה, והיא מתעקשת לרכוש עוד אחת- התרחבה פי 5 לפחות!
איך זה מתקשר לסיפור על המחסור? בצורה מאוד פשוטה: תדמיינו מדינה בגודל של ישראל שבה התושבים חיים בשלווה ומחירי הדירות לא עולים בכלל. עכשיו תדמיינו שמיליון משפחות, שכבר מזמן קנו דירות וכבר מזמן גרות בהן, יכנסו לפאניקה, ויאמינו שבלי לרכוש עוד דירה הולך לקרות להן משהו נורא (למשל: לא תהיה להם פנסיה בעתיד, או שלא יהיה לילדים שלהם סיכוי לקנות דירה בעתיד).
מה יקרה במדינה הזאת? התשובה היא שמאותו רגע, בבת אחת, יהיו "חסרות" מיליון דירות! המשפחות יתחילו להתנפל על כל דירה שיוצאת למכירה, ומוכרי הדירות ירגישו בעננים, יעלו מחירים, ויגלו שגם במחיר הגבוה עדיין רוצים לקנות מהם! וזה בדיוק מה שהתרחש בישראל.
.
.
.
********** מיתוס 16 **********
תקשיבו לשמאים ולא לממשלה, הם תמיד צודקים:
מי שנבהל מדברי השמאים שמתראיינים בתקשורת היום, שלפיהם שכר הדירה ומחירי הדירות רק יזנקו כי הממשלה היא כשלון, ובראש הדוברים ארז כהן, שהיה בעבר יו"ר לשכת השמאים (כיום זה אוהד דנוס), אני מציע לו שיראה באיזה בטחון עצמי הוא דיבר על כך שבסוף 2009 המחירים עלו כבר "יותר מדי" וצפויים לרדת למטה. לא היתה לו שום הבנה של השפעת הריבית הנמוכה, ושל ההתלהבות שנוצרה בציבור מהשקעה בדירות ושלא הולכת להעלם כל כך מהר. הוא גם ממש לא חשב שיש איזה מחסור גדול שיקח שנים לפתור, ולכן הגורל האכזר שלנו הוא עליית מחירים ארוכה. הוא ממש לא חזה שעליות המחירים יימשכו עוד 7 שנים אח"כ, ושבמקום ירידת מחירים אנחנו נקבל המשך עליות של יותר מ 60% נוספים… כך כתב ארז כהן באוקטובר 2009:
וזו הפיסקה המעניינת:
אני מקווה שכבר הבנתם שאין מחסור ולא היה מחסור מעולם. איש לא דיבר על מחסור ואיש לא חזה את עליות המחירים הארוכות כל כך והחזקות כל כך. תחליפו דיסקט בראש. לא סתם לשכת השמאים קראה לתופעה של דירות במיליון שקל "מחיר מטורף", משום שאיש לא חשב שיש איזשהו מחסור או כל סיבה אחרת שמצדיקה את זה. העליות הן מעשה ידי אדם ונוצרו בגלל אמונות של הציבור. בדיוק מה שסטנלי פישר פחד ממנו.
.
הבעלים של חברת הבניה מנרב, אברהם קוזניצקי, מגלה בראיון ל"ביזפורטל", שהוא מודאג:
.
.
********** מיתוס 17 **********
גם אם המחירים יירדו בעתיד ב 20% , בנתיים הם עולים עוד, ככה שבסוף הם רק יחזרו למה שהם היום.
כאשר מחירי הדירות יורדים, הם נוטים לחזור לממוצע ארוך הטווח, לפני הנקודה בה הם יצאו מאיזון. כלומר, ככל שהמחירים עולים יותר גבוה, ככה הדרך למטה תהיה ארוכה יותר, אבל היא תימשך עד שהם יחזרו לרמה "נורמלית". לכן גם בנק ישראל וקרן המטבע העולמית, מודאגים יותר ככל שהמחירים עולים יותר. משום שאין מספר מסוים באחוזים, שבו יירדו המחירים ואז יעצרו. ניתן לראות את גרף המחירים של ערים שונות בארה"ב. מחירי הנדלן המריאו בחסות הריבית הנמוכה שהונהגה בין 2001 ל 2005 בכל ארה"ב, אך במדינות שונות עוצמת העליות היתה שונה. אלא שבסופו של דבר, כשהציבור הפסיק לרכוש דירות והמחירים התחילו לרדת, הם עשו את כל הדרך לנקודת ההתחלה. כך שמקומות שעלו יותר גם ירדו יותר.
אגב, מי שעדיין חושב שתל אביב מאוד מבוקשת ולכן המחיר בה אף פעם לא יירד, שיחשוב שוב. אם לאס וגאס, ומיאמי שבארה"ב, וגם דבלין באירלנד, מדריד בספרד, וטוקיו ביפן – צנחו ב 50% במחיר תוך שנים ספורות, תל אביב אינה חסינה. בסך הכל הציבור בארץ נמצא באותו הלך רוח שהיה הציבור בארצות אחרות בתקופה שהמחירים עלו. גם ב 2005 וגם ב 2006 הציבור בערים שהזכרתי היה מאוד מאוד בטוח שהמחירים רק יעלו וכדאי לרוץ לקנות דירה.
נחזור שוב לישראל-
ברמה הארצית, המחיר הכפיל את עצמו בין 2009 ל 2012 (צבע כתום) ואז בנק ישראל הגביל את המינוף והכריח משקיעים להביא 50% הון עצמי (במקום 10%). מאז 2012 המחירים נשארו קבועים.
בתל אביב, המחירים יצאו מפרופורציה: עליה של פי 4 במחיר דירה חדשה של 2 חדרים (צבע תכלת):
.
.
********** מיתוס 18 **********
גם אם המחירים יירדו, הממשלה לא תיתן לשוק הנדל"ן להתרסק
בהחלט מוסכם שהממשלה לא רוצה ששוק הנדל"ן יתרסק. אבל היא גם לא רצתה שהמחירים יכפילו את עצמם, שתפרוץ מחאה חברתית ושיצא דוח נוקב של מבקר המדינה על הדיור. ובכל זאת הדברים האלו התרחשו. נקודה נוספת למחשבה: האם הממשלות בארה"ב, אירלנד, יפן וספרד רצו שמחירי הדירות אצלהם יצנחו ב 50% (ויותר) תוך זינוק בהחזר החודשי של האזרחים שלהם על המשכנתא, אובדן מקומות עבודה, זעם ציבורי והכנסת הכלכלות שלהן למיתון קשה? אני בטוח שלא. ובכל זאת זה קרה.
מרגע שקיומו של שוק חופשי הפך לדבר קדוש בישראל, הציבור עצמו הוא המשפיע העיקרי על השוק בטווח הקצר. הציבור מגיב למהלכים של הממשלה, אבל כפי שראינו, לא תמיד המהלכים שלה חזקים מספיק כדי לעשות שינוי (והם גם תמיד מתרחשים מאוחר מדי, כי לוקח זמן עד שנתונים מהשטח נאספים, עד שמעלים הצעת חוק לתיקון המצב, עד שמעבירים אותה, עד שהיא נכנסת לתוקף, ועד שהיא משפיעה על התנהגות הציבור). אנשים בסופו של דבר פועלים לפי רגש: אם פוחדים שהמחיר יעלה אז לא מקשיבים לארבעה שרי שיכון שהבטיחו ירידת מחירים למי שיחכה, ורצים לקנות. אם מתלהבים לרכוש דירה להשקעה במחשבה להתעשר, אז מתעלמים מאזהרות על בועה בנימוק של "זאב זאב" (כלומר הזהירו כל כך הרבה ובנתיים לא קרה כלום, אז נתעלם מהאזהרות). אנשים ימשיכו לפעול לפי רגש גם כשהמחירים יהיו במגמת ירידה, אלא שאז הפחד לצאת פראייר יעבוד. הרי אם הכותרות בעיתונים צועקות כל חודש שמחיר הדירות ירד בעוד 1% , ואני מתלבט אם לקנות או לחכות, אז בראש שלי רצה מחשבה כזאת:
"נכון שהוצאתי החודש עוד 4,500 על שכר דירה, אבל בנתיים מסתבר שהשגתי הוזלה של 15,000 במחיר הדירה. ובגלל שזה חסכון של 15,000 בגודל המשכנתא שאצטרך לקחת, זה בעצם חיסכון אמיתי של 22,500 (כי על כל שקל משכנתא אחזיר בערך שקל וחצי)." בשלב הזה רוב האנשים יבינו שהזמן משחק לטובתם בגדול, ופשוט לא ירכשו דירות. אפילו צעירים שהתחתנו, מה שנחשב בתור "ביקוש קשיח", ישבו בכוונה על הגדר, וימתינו. הירידה הזאת בביקושים תגרום להחרפת הקושי למכור דירות ונראה נכונות של המוכרים להוריד אפילו יותר במחיר, לאחר שהתייבשו מספיק זמן בשוק בלי למכור. המוכרים גם יהיו לחוצים בהרבה מאשר היום. היום הם בגישה של "לא רוצה לא צריך, אני אחכה לקונה אחר שיהיה מוכן לשלם לי יותר, וממילא בנתיים ערך הדירה שלי עולה". אבל גם זה יתהפך.
.
בכתבה: קרן המטבע הבינלאומית התבססה על מחירי הדירות שהיו ידועים בסוף שנת 2013 ולפי חישובים שונים הגיע למסקנה שהם מופרזים. מאז הכתבה עברנו עוד 3 שנים בהם המחירים המשיכו לעלות בכ 20% נוספים, כך שהיום אנחנו עוד יותר רחוקים מאותו מחיר "שיווי משקל".
xxxx xxxxxx xxxxxx xxxxxxxx xxxx xxxxxxx xx xxxx xxxx xxxxx xxxxxxx xxxxxxx xxxxx xxxxxx xxxxxxxx xxxxxx xxxx xxxxx xxxxxxxx xxx xxxxxx xxxxx xxxx xxxx xxx xxxx xxx xxxxx xxxxxxxxx xxxxxx xxxxxxxxxxx xx xxx xxxxxx xxxx xx xx xxxxx xxxxx xxx xxxxxxx xxxx xxxxxxxx xxxxxxxxxxxx xx xxxxx xxxxxxx xx xxxxx xx xxxxxx xxxx xxxxxx xxxx xxxxxx xxxxxx xxxxx xx xxxxxx xx xx xxxx xxxxxxx xxxx xxxx xxxxxx xx xxxxxx xxxxx xxxxx xx xxxxxxx xxxx xxxx xx xxxxx xxxxx
הירידה במכירות תגרום לפיטורים של אנשים שמתפרנסים מנדלן: מתווכים, שמאים, פרסומאים. חברות הבניה היזמיות ינסו לצמצם הוצאות ולפטר אנשים וכנראה גם להקטין את התחלות הבניה, למעט בניה במסגרת מחיר למשתכן. אלא שבמחיר למשתכן ממילא לא צריך אנשי פרסום ושיווק. אם נגיע למצב של עודפי דירות ברורים, נראה גם פיטורין של פועלי בניין, מנהלי עבודה, מהנדסים, ירידה בהתחלות הבניה ובסיומי הבניה, וזה כמובן יוביל לפחות כספים שזורמים למוכרי רהיטים, מעצבי פנים, אדריכלים וכו'. בסופו של דבר, כמות המובטלים תעלה ומובטלים לא מסוגלים לשלם שכר דירה גבוה, או לרוץ לרכוש דירות. הם יאלצו למכור דירות שכבר קנו, ולצאת מדירות שהם שוכרים בחזרה להורים (או בחזרה למגורים עם שותפים). כלומר, הביקושים לדיור יירדו עוד יותר, וזה רק יחריף את ירידות המחירים. תהיה גם השפעה עקיפה: המפוטרים ישתדלו לחסוך בהוצאות על בילויים, נופש, מסעדות וכו'. מה שאומר פחות עבודה לעובדים במקצועות אלו, דבר שיוביל לעצירת העלאות שכר ואפילו פיטורין גם שם. ממש גלגל קסמים ידוע מראש שבכלכלה נקרא "מחזור עסקים".
.
גם אם המחירים יירדו בעתיד ב 20% , בנתיים הם עולים עוד, ככה שבסוף הם רק יחזרו למה שהם היום.
כאשר מחירי הדירות יורדים, הם נוטים לחזור לממוצע ארוך הטווח, לפני הנקודה בה הם יצאו מאיזון. כלומר, ככל שהמחירים עולים יותר גבוה, ככה הדרך למטה תהיה ארוכה יותר, אבל היא תימשך עד שהם יחזרו לרמה "נורמלית". לכן גם בנק ישראל וקרן המטבע העולמית, מודאגים יותר ככל שהמחירים עולים יותר. משום שאין מספר מסוים באחוזים, שבו יירדו המחירים ואז יעצרו. ניתן לראות את גרף המחירים של ערים שונות בארה"ב. מחירי הנדלן המריאו בחסות הריבית הנמוכה שהונהגה בין 2001 ל 2005 בכל ארה"ב, אך במדינות שונות עוצמת העליות היתה שונה. אלא שבסופו של דבר, כשהציבור הפסיק לרכוש דירות והמחירים התחילו לרדת, הם עשו את כל הדרך לנקודת ההתחלה. כך שמקומות שעלו יותר גם ירדו יותר.
אגב, מי שעדיין חושב שתל אביב מאוד מבוקשת ולכן המחיר בה אף פעם לא יירד, שיחשוב שוב. אם לאס וגאס, ומיאמי שבארה"ב, וגם דבלין באירלנד, מדריד בספרד, וטוקיו ביפן – צנחו ב 50% במחיר תוך שנים ספורות, תל אביב אינה חסינה. בסך הכל הציבור בארץ נמצא באותו הלך רוח שהיה הציבור בארצות אחרות בתקופה שהמחירים עלו. גם ב 2005 וגם ב 2006 הציבור בערים שהזכרתי היה מאוד מאוד בטוח שהמחירים רק יעלו וכדאי לרוץ לקנות דירה.
נחזור שוב לישראל-
ברמה הארצית, המחיר הכפיל את עצמו בין 2009 ל 2012 (צבע כתום) ואז בנק ישראל הגביל את המינוף והכריח משקיעים להביא 50% הון עצמי (במקום 10%). מאז 2012 המחירים נשארו קבועים.
בתל אביב, המחירים יצאו מפרופורציה: עליה של פי 4 במחיר דירה חדשה של 2 חדרים (צבע תכלת):
.
.
********** מיתוס 18 **********
גם אם המחירים יירדו, הממשלה לא תיתן לשוק הנדל"ן להתרסק
בהחלט מוסכם שהממשלה לא רוצה ששוק הנדל"ן יתרסק. אבל היא גם לא רצתה שהמחירים יכפילו את עצמם, שתפרוץ מחאה חברתית ושיצא דוח נוקב של מבקר המדינה על הדיור. ובכל זאת הדברים האלו התרחשו. נקודה נוספת למחשבה: האם הממשלות בארה"ב, אירלנד, יפן וספרד רצו שמחירי הדירות אצלהם יצנחו ב 50% (ויותר) תוך זינוק בהחזר החודשי של האזרחים שלהם על המשכנתא, אובדן מקומות עבודה, זעם ציבורי והכנסת הכלכלות שלהן למיתון קשה? אני בטוח שלא. ובכל זאת זה קרה.
מרגע שקיומו של שוק חופשי הפך לדבר קדוש בישראל, הציבור עצמו הוא המשפיע העיקרי על השוק בטווח הקצר. הציבור מגיב למהלכים של הממשלה, אבל כפי שראינו, לא תמיד המהלכים שלה חזקים מספיק כדי לעשות שינוי (והם גם תמיד מתרחשים מאוחר מדי, כי לוקח זמן עד שנתונים מהשטח נאספים, עד שמעלים הצעת חוק לתיקון המצב, עד שמעבירים אותה, עד שהיא נכנסת לתוקף, ועד שהיא משפיעה על התנהגות הציבור). אנשים בסופו של דבר פועלים לפי רגש: אם פוחדים שהמחיר יעלה אז לא מקשיבים לארבעה שרי שיכון שהבטיחו ירידת מחירים למי שיחכה, ורצים לקנות. אם מתלהבים לרכוש דירה להשקעה במחשבה להתעשר, אז מתעלמים מאזהרות על בועה בנימוק של "זאב זאב" (כלומר הזהירו כל כך הרבה ובנתיים לא קרה כלום, אז נתעלם מהאזהרות). אנשים ימשיכו לפעול לפי רגש גם כשהמחירים יהיו במגמת ירידה, אלא שאז הפחד לצאת פראייר יעבוד. הרי אם הכותרות בעיתונים צועקות כל חודש שמחיר הדירות ירד בעוד 1% , ואני מתלבט אם לקנות או לחכות, אז בראש שלי רצה מחשבה כזאת:
"נכון שהוצאתי החודש עוד 4,500 על שכר דירה, אבל בנתיים מסתבר שהשגתי הוזלה של 15,000 במחיר הדירה. ובגלל שזה חסכון של 15,000 בגודל המשכנתא שאצטרך לקחת, זה בעצם חיסכון אמיתי של 22,500 (כי על כל שקל משכנתא אחזיר בערך שקל וחצי)." בשלב הזה רוב האנשים יבינו שהזמן משחק לטובתם בגדול, ופשוט לא ירכשו דירות. אפילו צעירים שהתחתנו, מה שנחשב בתור "ביקוש קשיח", ישבו בכוונה על הגדר, וימתינו. הירידה הזאת בביקושים תגרום להחרפת הקושי למכור דירות ונראה נכונות של המוכרים להוריד אפילו יותר במחיר, לאחר שהתייבשו מספיק זמן בשוק בלי למכור. המוכרים גם יהיו לחוצים בהרבה מאשר היום. היום הם בגישה של "לא רוצה לא צריך, אני אחכה לקונה אחר שיהיה מוכן לשלם לי יותר, וממילא בנתיים ערך הדירה שלי עולה". אבל גם זה יתהפך.
.
בכתבה: קרן המטבע הבינלאומית התבססה על מחירי הדירות שהיו ידועים בסוף שנת 2013 ולפי חישובים שונים הגיע למסקנה שהם מופרזים. מאז הכתבה עברנו עוד 3 שנים בהם המחירים המשיכו לעלות בכ 20% נוספים, כך שהיום אנחנו עוד יותר רחוקים מאותו מחיר "שיווי משקל".
xxxx xxxxxx xxxxxx xxxxxxxx xxxx xxxxxxx xx xxxx xxxx xxxxx xxxxxxx xxxxxxx xxxxx xxxxxx xxxxxxxx xxxxxx xxxx xxxxx xxxxxxxx xxx xxxxxx xxxxx xxxx xxxx xxx xxxx xxx xxxxx xxxxxxxxx xxxxxx xxxxxxxxxxx xx xxx xxxxxx xxxx xx xx xxxxx xxxxx xxx xxxxxxx xxxx xxxxxxxx xxxxxxxxxxxx xx xxxxx xxxxxxx xx xxxxx xx xxxxxx xxxx xxxxxx xxxx xxxxxx xxxxxx xxxxx xx xxxxxx xx xx xxxx xxxxxxx xxxx xxxx xxxxxx xx xxxxxx xxxxx xxxxx xx xxxxxxx xxxx xxxx xx xxxxx xxxxx
הירידה במכירות תגרום לפיטורים של אנשים שמתפרנסים מנדלן: מתווכים, שמאים, פרסומאים. חברות הבניה היזמיות ינסו לצמצם הוצאות ולפטר אנשים וכנראה גם להקטין את התחלות הבניה, למעט בניה במסגרת מחיר למשתכן. אלא שבמחיר למשתכן ממילא לא צריך אנשי פרסום ושיווק. אם נגיע למצב של עודפי דירות ברורים, נראה גם פיטורין של פועלי בניין, מנהלי עבודה, מהנדסים, ירידה בהתחלות הבניה ובסיומי הבניה, וזה כמובן יוביל לפחות כספים שזורמים למוכרי רהיטים, מעצבי פנים, אדריכלים וכו'. בסופו של דבר, כמות המובטלים תעלה ומובטלים לא מסוגלים לשלם שכר דירה גבוה, או לרוץ לרכוש דירות. הם יאלצו למכור דירות שכבר קנו, ולצאת מדירות שהם שוכרים בחזרה להורים (או בחזרה למגורים עם שותפים). כלומר, הביקושים לדיור יירדו עוד יותר, וזה רק יחריף את ירידות המחירים. תהיה גם השפעה עקיפה: המפוטרים ישתדלו לחסוך בהוצאות על בילויים, נופש, מסעדות וכו'. מה שאומר פחות עבודה לעובדים במקצועות אלו, דבר שיוביל לעצירת העלאות שכר ואפילו פיטורין גם שם. ממש גלגל קסמים ידוע מראש שבכלכלה נקרא "מחזור עסקים".
.
המשך
********** מיתוס 19 **********
ככל שהמחיר עולה ככה פחות אנשים רוצים לקנות דירה?
עליות המחירים הם שהופכות את הרכישה לברת השגה. זו לא טעות. מבחינה פסיכולוגית, מה אכפת לי לשלם 10 מיליון שקל על דירת חדר צפופה ומוזנחת, אם כולם אומרים לי, ממש מבטיחים, שהמחיר שלה צפוי רק לעלות ובעוד 3 שנים אני אמכור אותה ב 15 מיליון לפחות? זו הסיבה שהגענו למחירים מטורפים ואנשים עדיין משלמים ובהתלהבות גדולה. מה שקורה כשהמחירים עולים, זה שאנשים מרגישים שהם צריכים לבחור: לשלם 48,000 ש' בשנה שכר דירה, או לקנות דירה דומה, ולשלם 60,000 בשנה משכנתא. אלא שבגלל עליות המחירים, הם חושבים בראש כך: אני אשלם 5 שנים משכנתא, 300,000 שקל במצטבר, אבל בנתיים, אני בטוח לגמרי שערך הנכס יעלה ב 300,000 שקל. ואז אני אוכל למכור, להכניס 300,000 שקל לכיס בתור רווח, ובעצם יצא שלא שילמתי אפילו שקל אחד על הדירה, למרות שגרתי בה 5 שנים… ורגע, אם המחיר יעלה ב 400,000 שקל, אז אני אפילו ארוויח 100,000 שקל מתנה… נו, אז למה לא לקנות בעצם? אין סיבה.
כעת תחשבו מה יקרה אם המחירים יפסיקו לעלות. אני לא מדבר על ירידות מחיר, רק קיפאון. במצב כזה, המחשבות שעוברות למי שמתלבט אם לקנות כבר שונות לגמרי, וההחלטה לרכוש דירה נהיית הרבה הרבה יותר קשה.
.
.
.
********** מיתוס 20 **********
הבית שלך הוא הנכס הכי גדול שלך?
רבים קראו את הספר של רוברט קיוסאקי, אבא עשיר אבא עני, המסביר כיצד להתעשר מנדל"ן על ידי רכישת נכסים במינוף מהבנק (הלוואת משכנתא). כתוצאה מכך, החלו לקרוא לדירות בישראל "נכסים". אנשים כבר שכחו שגם מניות ואגרות חוב הן נכסים לכל דבר. האבסורד הוא שמחבר הספר בעצמו, כתב בבלוג שלו שזו הונאה שקוראים לדירות נכסים, משום שאדם שקונה דירת מגורים ראשונה, צריך להבין שהדירה היא התחייבות ולא נכס. נכס אמור להניב לך כספים בשוטף, אבל דירה עם משכנתא היא התחייבות שלך לשלם כל חודש. בנוסף לכך, הספר ממש לא מטיף לרכישת דירות בכל מחיר באמונה עיוורת שהמחיר יעלה, אלא להיפך- הוא חוזר ומדגיש שחשוב להשיג "חינוך פיננסי", כלומר להתמקצע ולהבין היטב את השוק לפני שמחליטים לבצע עסקה. קריאה באתר הזה היא בדיוק זה. שימו לב שמחבר הספר מספר שבתקופה ששוק הנדל"ן היה לוהט, הקונים בארה"ב התלהבו לרכוש והמחירים לא הפסיקו לעלות – פשוט צחקו עליו כשהוא ניסה להסביר את זה. טענו שהוא מנסה למשוך תשומת לב בכך שהוא אומר דברים שהם "נגד הזרם" (כי כשכולם האמינו שנדלן זה הכי טוב שיש, הוא הזהיר).
הנה צילום מסך מהבלוג Rich Dad :
.
.
.
********** מיתוס 21 **********
כשהמחירים יירדו אנשים שוב ירוצו לקנות, והביקוש יעלה את המחיר בחזרה?
זה טיעון טפשי אבל ראיתי אותו בטוקבקים ולכן אתייחס: הטענה מבלבלת בין הטווח הקצר לארוך ובין תגובה לגורם. התגובה תמיד תהיה חלשה יותר מהגורם לה. ירידת המחיר לרמה נמוכה מאוד תמשוך כמות מסוימת של קונים שקולטים את ההזדמנות, ואז המחיר יעלה קצת בגלל הביקושים, אבל בטח שלא יעלה את כל הדרך בחזרה, שהרי יש סיבה שהוא כבר היה שם וירד. אם מחירי הדירות יירדו לחצי, התשואה של שכר הדירה תשתפר פי 2, (למשל 5% בשנה במקום 2.5% בשנה). אלא שכפי שהסברתי, בזמן מגמת ירידות המחירים שתימשך כמה שנים טובות, אנשים יחששו לקנות כי בכל חודש ערך הנכס יורד משמעותית. במצב זה גם התשואה המשופרת מההשכרה לא תפצה אותם על האובדן הזה. אנשים ישמחו לשבת על הגדר, גם אם יקראו להם הומלסים בנסיון לשכנע אותם לקנות דירה. לא רק זה, אלא שמכיוון שיקח שנים עד שאנשים יקבלו שוב בטחון לקנות דירות, הריבית בנתיים יכולה לעלות (זו תוכנית הפעולה של הבנק המרכזי בארה"ב, שהוא זה שקובע במידה רבה את הריבית גם בישראל). כשהריבית בעולם ובישראל תהיה גבוהה יותר, אפילו תשואה של 5% מהשכרת דירה לא תראה אטרקטיבית בעיני הציבור, ממש כפי שהיה פה לפני שנת 2008. (הסיבה היא שאנשים יכלו להשיג תשואה של 6% באפיקים אחרים, בלי לקנות דירה ולהתעסק עם דיירים, עורכי דין, תחזוקה וכו').
עד כמה קשה למחירים לעלות בחזרה ראינו בארה"ב ובאירופה. כאשר המחירים התחילו לרדת ב 2007-2008 , הורידו שם את הריבית לרמה נמוכה משמעותית מזו שהיתה בתקופת העליה במחירי הדירות. דבר שמוזיל משכנתאות, ודוחף המוני משקיעים לרכישת דירות. אלא שהמחירים סירבו לעלות והמשיכו דווקא לרדת. בנוסף לכך, התרחשה הפסקת בניה כמעט מוחלטת (באירלנד וספרד התחלות הבניה ירדו לעשירית בלבד מאשר קודם, בארה"ב הן ירדו לרבע). אבל שוב – המחירים המשיכו לרדת. יש גם לציין שבנקים שהחזיקו מלאי דירות רב (של תושבים שהפסיקו לשלם משכנתא), השתדלו לא להציף את השוק כדי לא להחריף את המפולת, ומכרו את הדירות בצורה הדרגתית ככל האפשר.
בישראל, לא סביר שנראה כאלו צעדים חריפים להצלת מחירי הנדלן הנופלים. הריבית ככל הנראה תהיה דווקא גבוהה יותר מאשר היום, כי ישראל היא משק קטן, ומשק כזה כשנכנס למשבר נאלץ למשוך משקיעים מהעולם על ידי העלאת ריבית, לא הורדתה (בתקופת האינתיפאדה השניה, בנק ישראל נאלץ להעלות ריבית ל 9.1%). כמו כן, גם אם יזמים יבנו הרבה פחות, תימשך בניה ביוזמה ממשלתית (כמו למשל מחיר למשתכן).
.
********** מיתוס 19 **********
ככל שהמחיר עולה ככה פחות אנשים רוצים לקנות דירה?
עליות המחירים הם שהופכות את הרכישה לברת השגה. זו לא טעות. מבחינה פסיכולוגית, מה אכפת לי לשלם 10 מיליון שקל על דירת חדר צפופה ומוזנחת, אם כולם אומרים לי, ממש מבטיחים, שהמחיר שלה צפוי רק לעלות ובעוד 3 שנים אני אמכור אותה ב 15 מיליון לפחות? זו הסיבה שהגענו למחירים מטורפים ואנשים עדיין משלמים ובהתלהבות גדולה. מה שקורה כשהמחירים עולים, זה שאנשים מרגישים שהם צריכים לבחור: לשלם 48,000 ש' בשנה שכר דירה, או לקנות דירה דומה, ולשלם 60,000 בשנה משכנתא. אלא שבגלל עליות המחירים, הם חושבים בראש כך: אני אשלם 5 שנים משכנתא, 300,000 שקל במצטבר, אבל בנתיים, אני בטוח לגמרי שערך הנכס יעלה ב 300,000 שקל. ואז אני אוכל למכור, להכניס 300,000 שקל לכיס בתור רווח, ובעצם יצא שלא שילמתי אפילו שקל אחד על הדירה, למרות שגרתי בה 5 שנים… ורגע, אם המחיר יעלה ב 400,000 שקל, אז אני אפילו ארוויח 100,000 שקל מתנה… נו, אז למה לא לקנות בעצם? אין סיבה.
כעת תחשבו מה יקרה אם המחירים יפסיקו לעלות. אני לא מדבר על ירידות מחיר, רק קיפאון. במצב כזה, המחשבות שעוברות למי שמתלבט אם לקנות כבר שונות לגמרי, וההחלטה לרכוש דירה נהיית הרבה הרבה יותר קשה.
.
.
.
********** מיתוס 20 **********
הבית שלך הוא הנכס הכי גדול שלך?
רבים קראו את הספר של רוברט קיוסאקי, אבא עשיר אבא עני, המסביר כיצד להתעשר מנדל"ן על ידי רכישת נכסים במינוף מהבנק (הלוואת משכנתא). כתוצאה מכך, החלו לקרוא לדירות בישראל "נכסים". אנשים כבר שכחו שגם מניות ואגרות חוב הן נכסים לכל דבר. האבסורד הוא שמחבר הספר בעצמו, כתב בבלוג שלו שזו הונאה שקוראים לדירות נכסים, משום שאדם שקונה דירת מגורים ראשונה, צריך להבין שהדירה היא התחייבות ולא נכס. נכס אמור להניב לך כספים בשוטף, אבל דירה עם משכנתא היא התחייבות שלך לשלם כל חודש. בנוסף לכך, הספר ממש לא מטיף לרכישת דירות בכל מחיר באמונה עיוורת שהמחיר יעלה, אלא להיפך- הוא חוזר ומדגיש שחשוב להשיג "חינוך פיננסי", כלומר להתמקצע ולהבין היטב את השוק לפני שמחליטים לבצע עסקה. קריאה באתר הזה היא בדיוק זה. שימו לב שמחבר הספר מספר שבתקופה ששוק הנדל"ן היה לוהט, הקונים בארה"ב התלהבו לרכוש והמחירים לא הפסיקו לעלות – פשוט צחקו עליו כשהוא ניסה להסביר את זה. טענו שהוא מנסה למשוך תשומת לב בכך שהוא אומר דברים שהם "נגד הזרם" (כי כשכולם האמינו שנדלן זה הכי טוב שיש, הוא הזהיר).
הנה צילום מסך מהבלוג Rich Dad :
.
.
.
********** מיתוס 21 **********
כשהמחירים יירדו אנשים שוב ירוצו לקנות, והביקוש יעלה את המחיר בחזרה?
זה טיעון טפשי אבל ראיתי אותו בטוקבקים ולכן אתייחס: הטענה מבלבלת בין הטווח הקצר לארוך ובין תגובה לגורם. התגובה תמיד תהיה חלשה יותר מהגורם לה. ירידת המחיר לרמה נמוכה מאוד תמשוך כמות מסוימת של קונים שקולטים את ההזדמנות, ואז המחיר יעלה קצת בגלל הביקושים, אבל בטח שלא יעלה את כל הדרך בחזרה, שהרי יש סיבה שהוא כבר היה שם וירד. אם מחירי הדירות יירדו לחצי, התשואה של שכר הדירה תשתפר פי 2, (למשל 5% בשנה במקום 2.5% בשנה). אלא שכפי שהסברתי, בזמן מגמת ירידות המחירים שתימשך כמה שנים טובות, אנשים יחששו לקנות כי בכל חודש ערך הנכס יורד משמעותית. במצב זה גם התשואה המשופרת מההשכרה לא תפצה אותם על האובדן הזה. אנשים ישמחו לשבת על הגדר, גם אם יקראו להם הומלסים בנסיון לשכנע אותם לקנות דירה. לא רק זה, אלא שמכיוון שיקח שנים עד שאנשים יקבלו שוב בטחון לקנות דירות, הריבית בנתיים יכולה לעלות (זו תוכנית הפעולה של הבנק המרכזי בארה"ב, שהוא זה שקובע במידה רבה את הריבית גם בישראל). כשהריבית בעולם ובישראל תהיה גבוהה יותר, אפילו תשואה של 5% מהשכרת דירה לא תראה אטרקטיבית בעיני הציבור, ממש כפי שהיה פה לפני שנת 2008. (הסיבה היא שאנשים יכלו להשיג תשואה של 6% באפיקים אחרים, בלי לקנות דירה ולהתעסק עם דיירים, עורכי דין, תחזוקה וכו').
עד כמה קשה למחירים לעלות בחזרה ראינו בארה"ב ובאירופה. כאשר המחירים התחילו לרדת ב 2007-2008 , הורידו שם את הריבית לרמה נמוכה משמעותית מזו שהיתה בתקופת העליה במחירי הדירות. דבר שמוזיל משכנתאות, ודוחף המוני משקיעים לרכישת דירות. אלא שהמחירים סירבו לעלות והמשיכו דווקא לרדת. בנוסף לכך, התרחשה הפסקת בניה כמעט מוחלטת (באירלנד וספרד התחלות הבניה ירדו לעשירית בלבד מאשר קודם, בארה"ב הן ירדו לרבע). אבל שוב – המחירים המשיכו לרדת. יש גם לציין שבנקים שהחזיקו מלאי דירות רב (של תושבים שהפסיקו לשלם משכנתא), השתדלו לא להציף את השוק כדי לא להחריף את המפולת, ומכרו את הדירות בצורה הדרגתית ככל האפשר.
בישראל, לא סביר שנראה כאלו צעדים חריפים להצלת מחירי הנדלן הנופלים. הריבית ככל הנראה תהיה דווקא גבוהה יותר מאשר היום, כי ישראל היא משק קטן, ומשק כזה כשנכנס למשבר נאלץ למשוך משקיעים מהעולם על ידי העלאת ריבית, לא הורדתה (בתקופת האינתיפאדה השניה, בנק ישראל נאלץ להעלות ריבית ל 9.1%). כמו כן, גם אם יזמים יבנו הרבה פחות, תימשך בניה ביוזמה ממשלתית (כמו למשל מחיר למשתכן).
.
..
********** מיתוס 22 **********
רק שליש מהמשכנתא הוא בריבית משתנה?
זה נכון שמאמצע שנת 2011 מותר לקחת רק שליש מהמשכנתא בריבית פריים, ונכון שמסוף 2013 גם יש חובה לקחת שליש מהמשכנתא בריבית קבועה. אבל מה עם השליש הנותר? מסלול מאוד נפוץ הוא "ריבית משתנה כל 5 שנים" שבדיוק כפי שהשם שלו רומז, הוא מסלול של ריבית משתנה. כאשר הריבית תחזור לעלות, מסלול הפריים ילך ויתייקר לאט לאט, חודש אחרי חודש. לעומתו, מסלול "ריבית משתנה כל 5 שנים" יישאר עם אותו החזר חודשי, עד נקודה מסוימת בזמן, שבו הגיעה תחנת עדכון הריבית. זה יכול לקרות 5 או 10 או 15 שנים אחרי שלקחתם את ההלוואה, וכשזה יקרה ההחזר החודשי פשוט יקפוץ בבת אחת בצורה משמעותית.
לא רק זה, אלא שרבים לקחו את השליש של הריבית הקבועה, במסלול "קבועה צמודה", כך שההחזר החודשי שלהם צפוי לעלות שנה אחרי שנה בגלל העליה במדד המחירים לצרכן (בקצב משוער של בערך 2% לשנה).
הערה: גם הריבית המשתנה כל 5 שנים יכולה להיות במסלול שצמוד למדד, או במסלול לא צמוד. רבים בחרו במסלול הצמוד, בגלל שבשנים הראשונות הוא איפשר להם החזר חודשי מעט נמוך יותר.
דוגמא:
הגרפים הבאים מציגים מה יקרה להחזר החודשי שלכם, במשך ה 30 שנה הבאות, בתרחיש סביר מבחינת הצפוי בגזרת המדד והריבית. מדובר במשכנתא של 1,000,000 ש"ח, לתקופה של 30 שנה, שמחולקת בין שלושת המסלולים הנפוצים.
זהו התמהיל, בכל מסלול 333,333 ש"ח:
ניתן לראות שגם לאחר 10 שנות תשלום, אתם עדיין תהיו חייבים לבנק כ 90% מהסכום המקורי שלקחתם, כלומר כמעט ולא הקטנתם את הקרן.
כמו כן, שימו לב לשינויים בריבית הפריים (נגזר משינויים בריבית בנק ישראל), ובמדד המחירים לצרכן. לפי בנק ישראל המדד צפוי לעלות בין 1% ל 3% בכל שנה, ואילו ריבית הפריים אמורה לטפס בשנים הקרובות כי הבנק המרכזי של ארה"ב הודיע שהוא יעלה ריבית ל 3% עד סוף 2019 ובנק ישראל הודיע שהוא צפוי להעלות את הריבית בעקבות הבנק האמריקאי. עם זאת, בחישוב שמוצג לפניכם, התנודות בפריים לא עוברות את ה 3% ביחס להיום, במשך כל השלושים שנה הבאות, וזאת הנחה מקלה מכיוון שרק לפני שנים ספורות הריבית בישראל היתה גבוהה ב 5.5% שלמים, ובד"כ העלאות ריבית באות במצב של אין ברירה.
נכון שבנק ישראל הגביל את ריבית הפריים לשליש משכנתא, ובכל זאת, שימו לב עד כמה שההחזר החודשי הולך ומתייקר, בכל המסלולים:
התשלום החודשי הכולל, עולה מ 4,340 ש"ח ל 5,150 כבר לאחר 5 שנים, ולאחר מכן ממשיך להתנפח עד לשיא של 7,540 ש"ח.
סה"כ ההחזרים על מיליון שקל הלוואה, מגיעים ל 2.2 מיליון ש"ח !
הגרף הבא מציג את כמות הכסף שנשרפת לכם כל חודש על הוצאות ריבית. כל שקל ששולם על ריבית הוא שקל שנשרף. השקל הזה לא הקטין את החוב שלכם לבנק ולא קידם אותכם בדרך לבעלות על דירה. ניתן לראות במשך 17 שנה ראשונות, תזרקו על תשלומי ריבית כמעט 3,400 שקל בחודש. להפסד הזה, חשוב לזכור להוסיף גם את התשואה שהפסקתם להרוויח. הכוונה לתשואה על ההון העצמי שהיה לכם (ככל הנראה כחצי מיליון שקל, שהיו לכם ולהורים שלכם) עד לרגע בו נתתם אותו כדי לקנות את הדירה.
.
.
.
********** מיתוס 23 **********
עליה של 1% בריבית תייקר את ההחזרים שלי ב 1% בלבד?
התשובה היא שממש לא. כשמחזירים הלוואה משלמים ריבית דריבית. בהלוואה של 20 שנה מבוצע 20 פעם החישוב של הריבית השנתית. ההבדל בין ריבית 3% לריבית של 4%, כשהוא חוזר על עצמו 20 פעמים, מועצם מאוד. עם זאת, צריך לזכור שהריבית מחושבת על החוב שלכם לבנק נכון לאותה שנה, והחוב הולך ויורד במרוצת הזמן.
כלל אצבע הוא כזה: בהלוואה ל 30 שנה, יש להכפיל ב 15 את השינוי בריבית. בהלוואה ל 20 שנה יש להכפיל ב 10 בלבד.
מחשבון משכנתא הציג את הנתונים הבאים עבור משכנתא של מיליון ש"ח, ל 30 שנה:
בריבית 1% = החזר חודשי של 3,216
בריבית 2% = החזר חודשי של 3,696 (תוספת של 15%)
בריבית 3% = החזר חודשי של 4,216 (תוספת של 31%)
בריבית 4% = החזר חודשי של 4,774 (תוספת של 48%)
בריבית 5% = החזר חודשי של 5,368 (תוספת של 67%)
עליה של 4% ביחס לריבית ההתחלתית, גרמה להתייקרות של 67% בהחזרים החודשיים. נכון לרגע זה ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% בלבד, אך להזכירכם, באמצע שנת 2006 היתה ריבית בנק ישראל גבוהה ב 5.4% ביחס להיום, ובשנת 2002 היא היתה גבוהה ב 9% ביחס להיום.
.
.
.
********** מיתוס 24 **********
הבורסה יותר מסוכנת מהנדל"ן?
בשנת 2008 היתה קריסה איומה בבורסות בכל העולם. גם בבורסה הישראלית. זהו המשבר הכלכלי הגדול ביותר בכמעט 100 שנים (מאז השפל הגדול של 1929). ועם זאת, ערך המניות בבורסה ירד רק ב 50%. ולמה אני אומר "רק 50%" ? הרי להפסיד חמישים אחוז מהחסכונות שלכם זה המון נכון? התשובה היא שהכל יחסי. בבורסה אפשר, לעיתים רחוקות, להפסיד חצי מהכסף, אבל בנדלן אפשר להפסיד הכל. ממש הכל. ולמה? כי בנדלן ההשקעה היא ממונפת. אנשים עם הון עצמי של 400,000 קונים דירה ב 1.6 מיליון. כעת ירידה של 10% בערך הדירות, תימחוק להם 160,000 שקל, אלא שהסכום הזה הוא בעצם 40% מההון העצמי שהיה להם. בהנחה שה 400,000 היו חסכונות של הרבה מאוד שנות חיים, שלכם ושל ההורים שלכם, להפסיד 40% מהם זה מאוד לא נעים. אבל מה יקרה אם מחירי הדירות יירדו ב 20% ? במקרה כזה אתם כבר מפסידים 320,000 שקל. זה 80% מהחסכונות שלכם. ומה שמדאיג, אם ערך הדירות יירד ב 25%, אתם תפסידו את כל ההון העצמי שלכם. הכל ימחק. לגמרי. אם תמכרו את הדירה, תקבלו מספיק כסף כדי להחזיר את החוב שלכם לבנק, ועודף של אפס שקלים. במקום לקבל חזרה את ה 400,000 שחסכתם עם הוריכם, תקבלו 0.0 שקלים.
רוב הצעירים בכלל לא מבינים מה זה מניות. רוב האנשים יגידו ש "כסף מביא עוד כסף" אבל לא מבינים שרכישת מניות הופכת אותם לשותפים של אנשי העסקים ובעלי החברות העשירים. כשאתם משקיעים בבורסה, מומלץ מאוד להשקיע בתעודת סל שבעצם קונה לכם סל נרחב של מניות, כך שכל ארוע שקורה לחברה אחת בודדת כמעט ולא משפיע עליכם. אם טבע לא הצליחה למכור תרופה והמניה שלה נפלה, זה הרבה פחות משמעותי מבחינת שווי תיק ההשקעות שלכם, אם השקעתם באמצעות תעודות סל, ופיזרתם היטב את ההשקעה על פני ענפי תעשיה שונים, וגם על פני בורסות של ארצות שונות. קריסה של 50% בשווי הבורסה הישראלית, זה בעצם אומר שניתן לרכוש את כל החברות והמפעלים בארץ בחצי מחיר מאשר לפני הקריסה. דברים כאלה נדירים מאוד. אגב, שנתיים אחרי הנפילה של 2008 הבורסה כבר חזרה לערך הקודם שלה, והיום היא כבר גבוהה יותר.
הערה: חלק מהאנשים גם לא מודעים לכך שהרבה מניות משלמות דיבידנד, שזהו סוג של שכר דירה שכל מי שמחזיק במניה מקבל באופן שוטף. זה בנוסף לעליית הערך של המניה.
סיכון נוסף בנדלן, בעיקר למשקיעי נדלן, הוא העובדה שרוכשים דירה אחת ספציפית (לעומת סל נרחב של חברות בבורסה). במצב כזה, הגעה של אוכלוסיה לא טובה לשכונה, או מחלף שמתעכב וגורם לפקקים, עשויים להוריד את ערך הדירה שלכם אפילו יותר משאר השוק. מחוץ לגוש דן, יש גם סכנה שבניה מסיבית תגרום לעודפי דירות להשכרה, ואולי דווקא אתם תהיו אלו שנשארו בלי דייר – ובלי הכנסה שוטפת של שכר דירה, שעליה בניתם כדי לעמוד בתשלומי המשכנתא.
היזהרו מהמינוף- הוא מגדיל את הרווחים שלכם כשמחירי הדירות עולים, והוא ירסק את החסכונות שלכם בכל ירידה, אפילו קלה, של מחירי הדירות בישראל. אם טייקונים כמו נוחי דנקנר, אליעזר פישמן, אילן בן דב ומוטי זיסר איבדו את כל ההון האדיר שהיה להם בגלל השקעה ממונפת שאיבדה מערכה – זה יכול לקרות לכל אחד. אם מחירי הדירות יחזרו מ 150 משכורות ל 100 משכורות (עדיין מהיקרים ביותר בעולם המערבי), אתם עשויים לגלות שאתם אזרחים עם שווי נכסים שלילי – כלומר מצב שבו אפילו מכירת הדירה לא מסוגלת להביא מספיק כסף כדי לכסות את חוב המשכנתא שלקחתם, ובישראל הבנק רשאי לדרוש ממכם לספק ערבויות חדשות (לחזק בטחונות) במצב כזה. כמו כן, במידה ואכן נאלצתם למכור (או שהבנק מכר בשבילכם) וזה לא כיסה את החוב שנשאר- הבנק רשאי מבחינת בתי המשפט, לדרוש ממכם את שארית החוב, כאשר הוא רשאי לגבות גם ריבית פיגורים כבדה.
.
.
.
********** מיתוס 25 **********
בעלות על דירה נותנת שקט נפשי בלילה, ומגורים בשכירות לא
כמעט כולם רוצים להיות בעלי הבית של עצמם. לישון טוב בלילה, בידיעה שיש להם נכס. שהם הגיעו למשהו בחיים. אך זוהי הסתכלות פשטנית מאוד. צעיר שלוקח הלוואה גדולה כדי לרכוש נכס, רכש לעצמו גם חוב, במקביל לנכס. החוב גורם לדאגות חדשות: מה יהיה אם המדד יעלה? ויותר קריטי- מה יקרה אם הריבית תעלה? מה יהיה ההחזר החודשי החדש? מה יהיה אם ידרש תיקון יקר בצנרת? אך כל עוד מחיר הדירות כבר עלה מהיום שבו נרכשה הדירה, הרוכשים רגועים כי יש להם כרית בטחון: אם יתקשו בהחזרים, פשוט ימכרו את הדירה, יחזירו את החוב לבנק, ויקבלו בחזרה את ההון העצמי שלהם בתוספת רווח בגלל עליית ערך הדירות. לא נעים-לא נורא. ברגע שמחיר הדירה יורד ביחס למחיר בו רכשתם, אתם מאבדים את כרית הבטחון. כעת, מכירה פירושה הפסד, כמוסבר בפירוט במיתוס הקודם. מרגע זה, תהיו מודאגים מכל עליה בהחזר החודשי, וכמובן מפיטורין (בגלל שנדרשות היום שתי משכורות מלאות כדי לגמור את החודש, בעצם לא משנה אם הגבר מפוטר או האשה, מאותו רגע מתחילה מצוקה כלכלית).
רוב האנשים מבינים את זה, אבל חושבים שמי שגר בשכירות ישאר חסר כל לתמיד, ולכן עדיף לנסות להיות בעל נכס למרות הדאגות. אלא שזה לא מדויק- אם נשארתם בשכירות, ההון העצמי שלכם עדיין אצלכם. מאות אלפי שקלים שחסכתם, ולא פחות חשוב, מאות אלפי שקלים שההורים שלכם ממשיכים להחזיק בחסכונות שלהם כי לא השתמשתם בהם.
היום, לאחר שהריבית התייקרה, תשלומי שכר הדירה זולים יותר מאשר המשכנתא עבור דירה מסוימת. אם החלטתם לשכור דירת 3 חדרים, ולעבור לדירה גדולה יותר רק כאשר יהיה צורך מבחינת הילדים, בוודאי שתשלמו הרבה פחות ממי שקנה דירת 4 חדרים מראש, בגלל הצורך להתחשב בעתיד כבר ברגע הקניה.
שימו לב, אם היה בכוחכם לשלם משכנתא אבל מתוך בחירה החלטתם לשכור ולשלם פחות כל חודש, הרי שבעצם נשאר לכם עודף בסוף החודש. אם תשימו את הכסף הזה בחיסכון, אתם הולכים ומגדילים את ההון העצמי שלכם. יש לכם תיק השקעות שמניב תשואה כל חודש, וגם מקבל הזרמת עוד כסף מדי חודש. גם ההורים שלכם ממשיכים לקבל תשואה על החסכונות שלהם. לכן, ככל שעוברות השנים, כך מתחזקת כרית הבטחון שלכם, אלא שפשוט מאוד לא מדובר בנכס נדלני, אלא בנכס פיננסי (מזומן, מניות, אגרות חוב, פקדונות, קרנות השתלמות, תיק השקעות וכו'). האם זוג ששוכר דירה, עם תיק השקעות וחסכונות שצמח בנתיים למיליון שקל, לא ישן טוב בלילה? הרי אין לו חובות בכלל, ואם ידרש חס וחלילה לסכום כסף משמעותי פתאום- יש לו אותו זמין בכל עת. האם זוג ללא דירה הוא באמת "הומלס", או שאולי דווקא "חוב-לס" ?
אין מניעה כמובן לרכוש דירה ולהיות הבעלים שלה, רק חשוב להבין שדאגות וכריות בטחון יש בשני המסלולים, רכישה או שכירות, ולא נכון להסתכל על זה בפשטנות. עד היום הדאגה העיקרית של שוכרי הדירות היתה שמחירי הדירות כל הזמן עולים. במוקדם או במאוחר כאשר מגמת המחירים תשתנה והמחירים יתחילו לרדת, הדאגה של השוכרים תעלם, ואילו הדאגה של מי שרכש דירה- תתעצם.
בבקשה קחו את זה בחשבון.
.
.
.
********** מיתוס 26 **********
מחירי הדירות עלו כי עלות הבנייה עלתה
הביטו בגרף הבא, ותראו שאין שום קשר בין עלות הבניה בישראל לבין מגמת מחירי הדירות. במשך רוב ה 40 שנה האחרונות, עלות הבניה, במונחים של מחיר למטר רבוע כולל מע"מ, היתה בירידה. הכוונה למספר המשכורות שעובד שכיר ישראלי צריך לעבוד כדי לשלם על בניית מטר רבוע (המחיר בשקלים עלה, אבל המשכורות שלנו עלו מהר יותר).
לעומת זאת, מחירי הדירות, גם הם במונחים של "מספר המשכורות הדרושות" היו פעם בירידה ופעם בעליה, ללא קשר לעלות הבניה (האזורים הורודים והכחולים בגרף).
.
תובנות:
אם אין מחסור ובונים מספיק, אז מה כן גרם לעליית המחירים המטורפת?
הריבית היא אחד הגורמים החזקים לעליות או ירידות מחירים. בנק ישראל הוכיח זאת באמצעות הגרף המדהים הבא, שבו מראים 14 שנים של ריבית מול 14 שנים של עליות וירידות במחירי הדירות. הגרף מוכיח שיש קשר הפוך- כשהריבית עולה מחירי הדירות יורדים, וכשהריבית יורדת מחירי הדירות עולים. כשהריבית יורדת יותר חזק, הקצב שבו עולים מחירי הדירות גם מתחזק. שימו לב שהקו האדום זה לא גרף מחירי דירות רגיל, אלא גרף של "קצב עלייה חודשי". הקו הכחול בגרף מייצג את הריבית הריאלית שיש בישראל.
תסתכלו טוב, הקו האדום והכחול הם ממש "תמונת ראי" אחד של השני (כדי להמחיש את זה ציירתי קו ירוק מקווקוו) :
גרף הריבית הראה לנו, שלמרות שבמהלך 14 שנה היו הרבה השפעות על השוק מבחוץ וכל מיני צעדים של הממשלה, המחירים התעקשו להגיב בעיקר לגובה הריבית הריאלית.
מה זה ריבית "ריאלית"?
ריבית ריאלית היא היכולת להרוויח מכך שלא בזבזנו את הכסף שלנו אלא שמנו אותו בחיסכון. אם יש פיקדון בבנק שמבטיח לנו שבעוד שנה נקבל את כספינו חזרה בתוספת 2% תשואה, אבל אנו מעריכים שבעוד שנה יוקר המחיה בישראל יעלה לפחות ב 3% (כל המוצרים יתייקרו ב 3%), אז בעצם אנחנו מפסידים 1% ולא כדאי לנו לשים את הכסף בפיקדון הזה. זהו מצב של 1% "ריבית ריאלית שלילית".
בעבר היתה תקופה שבה יכולנו לקבל 5% בפיקדון לשנה, כך שגם אם מחירי המוצרים מתייקרים ב 3% תוך שנה (כלומר מדד המחירים לצרכן עולה 3% בשנה), עדיין מצבו של מי שהפקיד רק השתפר כי אחרי שנה יש לו 5% יותר. זהו מצב של 2% ריבית ריאלית חיובית.
עכשיו ברור מה גרם להתפרצות מחירי דירות דווקא בתחילת 2009. לא מחסור שכביכול הלך והצטבר במשך שנים רבות קודם לכן, אלא ירידה דרמטית ביכולת לחסוך כסף. ישראל עברה בבת אחת ממצב שבו שווה לחסוך בבנק, למצב שבו לא שווה וצריך לקנות דירה כדאי לקבל תשואה "נורמלית".
תסתכלו בגרף הבא על הקו האדום ותראו שבתחילת 2009 הוא ירד מתחת לאפס! כלומר בנק ישראל הנהיג מדיניות שבה כל מי שמנסה לחסוך בבנק "נענש" על כך. במחצית השניה של 2011 הקו האדום עולה מעל האפס, וזוהי גם התקופה שבה היתה ירידה במחירי הדירות. (ירידה שרוב האנשים מייחסים למחאה החברתית שהיתה בדיוק באותו זמן.)
.
האם המחירים בתל אביב ירדו בגלל המחאה? שימו לב טוב לגרף הבא, מאתר מדלן: המחירים בת"א הגיע לשיא ברבע הראשון של 2011 וכבר מאז התחילו לרדת. הם ירדו עוד לפני המחאה החברתית (יולי-ספטמבר).
מדוע? עקב העלאת הריבית החדה בתחילת 2011 (כפי שרואים בגרף הקודם).
תסתכלו שוב, הפעם על סוף שנת 2006 – היתה שם מגמת ירידה ברורה, בכל הערים בארץ. מדוע? האם פתאום היה עודף היצע גדול, והמחירים ירדו, אבל רק לכמה חודשים, ואז שוב היה "מחסור בדירות"? או שאולי זה בגלל שנחתו קטיושות על חיפה בחודש יולי, במסגרת מלחמת לבנון השניה? אם כבר, אז אנשים ברחו מחיפה לשאר הערים בארץ והיינו צריכים לראות עליה בביקושים במרכז הארץ ובדרום. אבל מה שרואים במחצית השניה של 2006 זה שהמחירים ירדו בכל ישראל, וכשמסתכלים על הריבית שעלתה גבוה באותו זמן, מבינים למה. תסתכלו שוב בגרף הריבית ב 2006. הקו הכחול מראה שריבית בנק ישראל טיפסה ל 5.5%
.
חיפושים באינטרנט:
עוד הוכחה לכך שהשינוי בשוק הנדלן היה חד, ולא מחסור שהצטבר באיטיות במשך שנים, ניתן לראות בגוגל Trends.
תראו את הקו הכחול בגרף הבא: מספר החיפושים באינטרנט למילה "דירות למכירה" זינק בשנת 2009, ולמרות שהחיפושים בגוגל נרגעו קצת מאז 2010, עדיין יש בשנים האחרונות יותר חיפושים לדירות למכירה מאשר חיפושים של המילה בורסה. זהו מצב הפוך מאשר בשנים 2004-2007 , שנים שבהן הבורסה עלתה אבל הנדלן לא. במילים אחרות- האפיק שבו הציבור מתעניין, ועליו הוא מסתער וקונה בהתלהבות – הוא האפיק שעולה. לא מדובר במחסור בדירות ולא בפעולות של הממשלה. אנחנו, שמוכרים אחד לשני מניות או דירות, מעלים את המחירים ברגע שאנחנו בצד שמוכר ומרגישים שיש המונים שרוצים לקנות מאיתנו ומוכנים לשלם. פשוט מאוד.
.
איך נראתה ההתנפלות על דירות במהלך שנת 2009 בשטח?
הנה כתבה מאוגוסט 2009, ארבעה חודשים אחרי שהריבית ירדה לשפל וגרמה להמונים לצאת לחפש דירה (ואני מזכיר: באותה תקופה היה מותר לקחת את כל המשכנתא בריבית פריים!):
.
.
עד כמה משמעותית היתה ההתנפלות של המשקיעים ב 2009? לפי סקר לוי יצחק, אחוז הקונים לצרכי השקעה, עלה מ 3% ל 50% !!!
.
.
בשנים האחרונות, הפחד גורם לצעירים לרכוש דירות כמה שיותר מהר, אפילו בגיל צעיר. העיקר לקנות משהו לפני "שהמחירים יברחו". תופעה זו מעלה את הביקוש הרבה מעבר ל"ביקוש הקשיח" (בתקופה רגילה, רק מי שצריך דירה כדי לגור בה, הולך לקנות) ובכך גורמת לכך שמוכרי הדירות עדיין מצליחים להעלות את המחירים. לפי שמאי הדירות לוי, יצחק כ 56% מהצעירים קנו את הדירות להשקעה. לא מדובר ברכישות שנובעות מריבוי טבעי וצורך בבית למשפחה. לא מדובר במה שקוראים "ביקוש קשיח" שתמיד יהיה בישראל. מדובר פה ברכישות שלא היו מתבצעות בכלל אם לא היינו בתקופת פאניקה של עליית מחירי דירות. מדובר פה בעלייה בלתי-נורמלית בביקושים.
.
.
מכון שורש מראה זאת בגרף: הקו הכחול מראה שפחות ופחות אנשים גרים בדירה שבבעלותם, אבל הקו האדום מראה ששיעור בעלי הדירות דווקא עלה מאז 2008.
תופעה מוזרה זו מוסברת בקלות: פחות אנשים גרים בדירה שבבעלותם, לא בגלל שהם לא הצליחו לרכוש דירה, אלא בגלל שהם רכשו דירה אבל המשיכו לגור בשכירות!
.
אהבתם? שתפו בבקשה גם עם חברים ומשפחה.
ואל תקחו את הכתוב פה כמובן מאליו! תבדקו בעצמכם.
.
.
קישורים מומלצים להרחבת הידע (לסקרנים בלבד):
.
סרטון: 7 דעות ב 60 שניות:
האם יש בועת מחירי דירות בישראל? בכירי הכלכלנים וגורו נדל"ן עולמי מנתחים
רוברט שמין הוא גורו נדל"ן בינלאומי, אדם שהתחיל ביזמות נדל"ן ללא בגרות וללא כסף, ונהיה מיליארדר. מה הוא חושב על רכישת דירה בתל אביב? ומה חושבים הכלכלנים הכי מוערכים בישראל על השאלה אם כדאי לרכוש דירה היום?
עו"ד דרור שטרום היה הממונה על הגבלים עסקיים באוצר. ד"ר מיכאל שראל היה הכלכלן הראשי באוצר. עומר מואב הוא פרופ' לכלכלה בין המובילים ברמה העולמית, והיה היועץ הכלכלי של שר האוצר שטייניץ. יעקב שיינין מלמד כלכלה ומכהן כמנכ"ל חברת הניתוח מודלים כלכליים. פרופ' ירון זליכה היה החשב הכללי באוצר, והכין עם נתניהו את התוכנית הכלכלית שהוציאה את ישראל מהמיתון של 2003. עדי סקופ הוא אנליסט הבנקים של בית ההשקעות IBI.
הדמיון בין קריסת המחירים באירלנד 2007 לשוק הנדל"ן של ישראל 2017:
הויכוחים בתקשורת על העלאת מס הרכישה, כמות המשקיעים, האמונה של הציבור שהמחיר רק יעלה, המחשבה של הממשלה שבנייה בהיקף גדול תצליח לעצור את המחירים, הבנקאים שמרגיעים שלא תתפוצץ שום בועה. מדהים כמה דומה מה שקרה באירלנד, בשנים בהם בועת הנדל"ן התנפחה, לבין מה שקורה אצלנו היום.
תקציר: בשנת 2001 ירדה הריבית באירופה ושוק הנדל"ן באירלנד פרח, תוך עליות מחירים חדות. הנסיון להגדיל מס רכישה ולעצור את הבועה נכשל בגלל התנגדות של קבלנים ובנקאים. הריבית שעלתה ב 2006-2007 עצרה בסוף את המחירים, וכשהצעירים לא הצליחו כבר לקנות דירה, המחירים התחילו לרדת, משקיעים איבדו את הבטחון שלהם שכדאי להחזיק נדלן והציפו את השוק בדירות למכירה, ובסוף המחירים נעצרו רק לאחר שהנכסים איבדו 56% מערכם. גם בדבלין, בירת העסקים המאוד מבוקשת. שום דבר לא עצר את הנפילה, לא הורדת ריבית בחזרה, אפילו לאפס, וגם לא עצירת הבנייה.
מס דירה שלישית:
אתר "העין השביעית" שמוקדש לביקורת על העיתונים בישראל, מסביר איך מנסים לשטוף את המוח לציבור וליצור פחד אצל הפוליטיקאים, שאם יעבירו את "חוק ריבוי נכסים" הם יפגעו בחלשים ביותר כי שכר הדירה יזנק. כל זאת תוך התעלמות מניתוח כלכלי בסיסי, ותוך פרסום סיפורי אימה על שוכרים מסכנים. היום, לאחר חצי שנה, אנחנו יודעים שהסיפורים מאוד לא מייצגים, ויש כבר מספיק נתונים ששכר הדירה לא זינק אלא דווקא עלה לאט יותר מאשר בשנים הקודמות.
הטעיית גלגול המס: איך טענה שלא מתיישבת עם ניתוח כלכלי סטנדרטי הפכה לקונצנזוס בתקשורת?
.
כתבה נוספת בנושא של "העין השביעית":
מי עומד מאחורי הקמפיין נגד המס על בעלי דירות מרובות?
.
.
הבלוג "עולם המשכנתאות" של עובד לשעבר בבנק ישראל, דורון נחמני. הנה קטע לדוגמא:
"אז מה בכל זאת חשוב בחוק זה? מה שחשוב הוא להתמודד עם התופעה של בועת נדל"ן. בועת נכסים היא תוצאה של תהליך אורגני, שנובע מהדרך שבה מתגבשות ציפיות. יש לנו בעיה, כי מדובר בתהליך פתולוגי: עליית מחירי הנכסים יוצרת ציפיות להמשך עלייה, שמגבירות מצידן את הביקוש לרכישת נכסים, שהוא מצידו גורם להמשך עליית המחירים. זהו תהליך שמפרנס את עצמו. התוצאה היא מחזורי מחירים מוגזמים, שיכולים להסתיים באירועים משבריים. ציורית, מדובר כאן בגירסה של הונאת פירמידה: המחירים ימשיכו לעלות כל עוד יימצאו קונים חדשים לדירות שיקבלו את חוקי המשחק (כלומר: יאמינו שהמחירים הגבוהים מוצדקים); ברגע שייווצר מחסור ברוכשים – מחירי הדירות יצנחו. במשחקים כאלו יש נקודות משבר, ויש קורבנות טבעיים.
מקור
********** מיתוס 22 **********
רק שליש מהמשכנתא הוא בריבית משתנה?
זה נכון שמאמצע שנת 2011 מותר לקחת רק שליש מהמשכנתא בריבית פריים, ונכון שמסוף 2013 גם יש חובה לקחת שליש מהמשכנתא בריבית קבועה. אבל מה עם השליש הנותר? מסלול מאוד נפוץ הוא "ריבית משתנה כל 5 שנים" שבדיוק כפי שהשם שלו רומז, הוא מסלול של ריבית משתנה. כאשר הריבית תחזור לעלות, מסלול הפריים ילך ויתייקר לאט לאט, חודש אחרי חודש. לעומתו, מסלול "ריבית משתנה כל 5 שנים" יישאר עם אותו החזר חודשי, עד נקודה מסוימת בזמן, שבו הגיעה תחנת עדכון הריבית. זה יכול לקרות 5 או 10 או 15 שנים אחרי שלקחתם את ההלוואה, וכשזה יקרה ההחזר החודשי פשוט יקפוץ בבת אחת בצורה משמעותית.
לא רק זה, אלא שרבים לקחו את השליש של הריבית הקבועה, במסלול "קבועה צמודה", כך שההחזר החודשי שלהם צפוי לעלות שנה אחרי שנה בגלל העליה במדד המחירים לצרכן (בקצב משוער של בערך 2% לשנה).
הערה: גם הריבית המשתנה כל 5 שנים יכולה להיות במסלול שצמוד למדד, או במסלול לא צמוד. רבים בחרו במסלול הצמוד, בגלל שבשנים הראשונות הוא איפשר להם החזר חודשי מעט נמוך יותר.
דוגמא:
הגרפים הבאים מציגים מה יקרה להחזר החודשי שלכם, במשך ה 30 שנה הבאות, בתרחיש סביר מבחינת הצפוי בגזרת המדד והריבית. מדובר במשכנתא של 1,000,000 ש"ח, לתקופה של 30 שנה, שמחולקת בין שלושת המסלולים הנפוצים.
זהו התמהיל, בכל מסלול 333,333 ש"ח:
ניתן לראות שגם לאחר 10 שנות תשלום, אתם עדיין תהיו חייבים לבנק כ 90% מהסכום המקורי שלקחתם, כלומר כמעט ולא הקטנתם את הקרן.
כמו כן, שימו לב לשינויים בריבית הפריים (נגזר משינויים בריבית בנק ישראל), ובמדד המחירים לצרכן. לפי בנק ישראל המדד צפוי לעלות בין 1% ל 3% בכל שנה, ואילו ריבית הפריים אמורה לטפס בשנים הקרובות כי הבנק המרכזי של ארה"ב הודיע שהוא יעלה ריבית ל 3% עד סוף 2019 ובנק ישראל הודיע שהוא צפוי להעלות את הריבית בעקבות הבנק האמריקאי. עם זאת, בחישוב שמוצג לפניכם, התנודות בפריים לא עוברות את ה 3% ביחס להיום, במשך כל השלושים שנה הבאות, וזאת הנחה מקלה מכיוון שרק לפני שנים ספורות הריבית בישראל היתה גבוהה ב 5.5% שלמים, ובד"כ העלאות ריבית באות במצב של אין ברירה.
נכון שבנק ישראל הגביל את ריבית הפריים לשליש משכנתא, ובכל זאת, שימו לב עד כמה שההחזר החודשי הולך ומתייקר, בכל המסלולים:
התשלום החודשי הכולל, עולה מ 4,340 ש"ח ל 5,150 כבר לאחר 5 שנים, ולאחר מכן ממשיך להתנפח עד לשיא של 7,540 ש"ח.
סה"כ ההחזרים על מיליון שקל הלוואה, מגיעים ל 2.2 מיליון ש"ח !
הגרף הבא מציג את כמות הכסף שנשרפת לכם כל חודש על הוצאות ריבית. כל שקל ששולם על ריבית הוא שקל שנשרף. השקל הזה לא הקטין את החוב שלכם לבנק ולא קידם אותכם בדרך לבעלות על דירה. ניתן לראות במשך 17 שנה ראשונות, תזרקו על תשלומי ריבית כמעט 3,400 שקל בחודש. להפסד הזה, חשוב לזכור להוסיף גם את התשואה שהפסקתם להרוויח. הכוונה לתשואה על ההון העצמי שהיה לכם (ככל הנראה כחצי מיליון שקל, שהיו לכם ולהורים שלכם) עד לרגע בו נתתם אותו כדי לקנות את הדירה.
.
.
.
********** מיתוס 23 **********
עליה של 1% בריבית תייקר את ההחזרים שלי ב 1% בלבד?
התשובה היא שממש לא. כשמחזירים הלוואה משלמים ריבית דריבית. בהלוואה של 20 שנה מבוצע 20 פעם החישוב של הריבית השנתית. ההבדל בין ריבית 3% לריבית של 4%, כשהוא חוזר על עצמו 20 פעמים, מועצם מאוד. עם זאת, צריך לזכור שהריבית מחושבת על החוב שלכם לבנק נכון לאותה שנה, והחוב הולך ויורד במרוצת הזמן.
כלל אצבע הוא כזה: בהלוואה ל 30 שנה, יש להכפיל ב 15 את השינוי בריבית. בהלוואה ל 20 שנה יש להכפיל ב 10 בלבד.
מחשבון משכנתא הציג את הנתונים הבאים עבור משכנתא של מיליון ש"ח, ל 30 שנה:
בריבית 1% = החזר חודשי של 3,216
בריבית 2% = החזר חודשי של 3,696 (תוספת של 15%)
בריבית 3% = החזר חודשי של 4,216 (תוספת של 31%)
בריבית 4% = החזר חודשי של 4,774 (תוספת של 48%)
בריבית 5% = החזר חודשי של 5,368 (תוספת של 67%)
עליה של 4% ביחס לריבית ההתחלתית, גרמה להתייקרות של 67% בהחזרים החודשיים. נכון לרגע זה ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% בלבד, אך להזכירכם, באמצע שנת 2006 היתה ריבית בנק ישראל גבוהה ב 5.4% ביחס להיום, ובשנת 2002 היא היתה גבוהה ב 9% ביחס להיום.
.
.
.
********** מיתוס 24 **********
הבורסה יותר מסוכנת מהנדל"ן?
בשנת 2008 היתה קריסה איומה בבורסות בכל העולם. גם בבורסה הישראלית. זהו המשבר הכלכלי הגדול ביותר בכמעט 100 שנים (מאז השפל הגדול של 1929). ועם זאת, ערך המניות בבורסה ירד רק ב 50%. ולמה אני אומר "רק 50%" ? הרי להפסיד חמישים אחוז מהחסכונות שלכם זה המון נכון? התשובה היא שהכל יחסי. בבורסה אפשר, לעיתים רחוקות, להפסיד חצי מהכסף, אבל בנדלן אפשר להפסיד הכל. ממש הכל. ולמה? כי בנדלן ההשקעה היא ממונפת. אנשים עם הון עצמי של 400,000 קונים דירה ב 1.6 מיליון. כעת ירידה של 10% בערך הדירות, תימחוק להם 160,000 שקל, אלא שהסכום הזה הוא בעצם 40% מההון העצמי שהיה להם. בהנחה שה 400,000 היו חסכונות של הרבה מאוד שנות חיים, שלכם ושל ההורים שלכם, להפסיד 40% מהם זה מאוד לא נעים. אבל מה יקרה אם מחירי הדירות יירדו ב 20% ? במקרה כזה אתם כבר מפסידים 320,000 שקל. זה 80% מהחסכונות שלכם. ומה שמדאיג, אם ערך הדירות יירד ב 25%, אתם תפסידו את כל ההון העצמי שלכם. הכל ימחק. לגמרי. אם תמכרו את הדירה, תקבלו מספיק כסף כדי להחזיר את החוב שלכם לבנק, ועודף של אפס שקלים. במקום לקבל חזרה את ה 400,000 שחסכתם עם הוריכם, תקבלו 0.0 שקלים.
רוב הצעירים בכלל לא מבינים מה זה מניות. רוב האנשים יגידו ש "כסף מביא עוד כסף" אבל לא מבינים שרכישת מניות הופכת אותם לשותפים של אנשי העסקים ובעלי החברות העשירים. כשאתם משקיעים בבורסה, מומלץ מאוד להשקיע בתעודת סל שבעצם קונה לכם סל נרחב של מניות, כך שכל ארוע שקורה לחברה אחת בודדת כמעט ולא משפיע עליכם. אם טבע לא הצליחה למכור תרופה והמניה שלה נפלה, זה הרבה פחות משמעותי מבחינת שווי תיק ההשקעות שלכם, אם השקעתם באמצעות תעודות סל, ופיזרתם היטב את ההשקעה על פני ענפי תעשיה שונים, וגם על פני בורסות של ארצות שונות. קריסה של 50% בשווי הבורסה הישראלית, זה בעצם אומר שניתן לרכוש את כל החברות והמפעלים בארץ בחצי מחיר מאשר לפני הקריסה. דברים כאלה נדירים מאוד. אגב, שנתיים אחרי הנפילה של 2008 הבורסה כבר חזרה לערך הקודם שלה, והיום היא כבר גבוהה יותר.
הערה: חלק מהאנשים גם לא מודעים לכך שהרבה מניות משלמות דיבידנד, שזהו סוג של שכר דירה שכל מי שמחזיק במניה מקבל באופן שוטף. זה בנוסף לעליית הערך של המניה.
סיכון נוסף בנדלן, בעיקר למשקיעי נדלן, הוא העובדה שרוכשים דירה אחת ספציפית (לעומת סל נרחב של חברות בבורסה). במצב כזה, הגעה של אוכלוסיה לא טובה לשכונה, או מחלף שמתעכב וגורם לפקקים, עשויים להוריד את ערך הדירה שלכם אפילו יותר משאר השוק. מחוץ לגוש דן, יש גם סכנה שבניה מסיבית תגרום לעודפי דירות להשכרה, ואולי דווקא אתם תהיו אלו שנשארו בלי דייר – ובלי הכנסה שוטפת של שכר דירה, שעליה בניתם כדי לעמוד בתשלומי המשכנתא.
היזהרו מהמינוף- הוא מגדיל את הרווחים שלכם כשמחירי הדירות עולים, והוא ירסק את החסכונות שלכם בכל ירידה, אפילו קלה, של מחירי הדירות בישראל. אם טייקונים כמו נוחי דנקנר, אליעזר פישמן, אילן בן דב ומוטי זיסר איבדו את כל ההון האדיר שהיה להם בגלל השקעה ממונפת שאיבדה מערכה – זה יכול לקרות לכל אחד. אם מחירי הדירות יחזרו מ 150 משכורות ל 100 משכורות (עדיין מהיקרים ביותר בעולם המערבי), אתם עשויים לגלות שאתם אזרחים עם שווי נכסים שלילי – כלומר מצב שבו אפילו מכירת הדירה לא מסוגלת להביא מספיק כסף כדי לכסות את חוב המשכנתא שלקחתם, ובישראל הבנק רשאי לדרוש ממכם לספק ערבויות חדשות (לחזק בטחונות) במצב כזה. כמו כן, במידה ואכן נאלצתם למכור (או שהבנק מכר בשבילכם) וזה לא כיסה את החוב שנשאר- הבנק רשאי מבחינת בתי המשפט, לדרוש ממכם את שארית החוב, כאשר הוא רשאי לגבות גם ריבית פיגורים כבדה.
.
.
.
********** מיתוס 25 **********
בעלות על דירה נותנת שקט נפשי בלילה, ומגורים בשכירות לא
כמעט כולם רוצים להיות בעלי הבית של עצמם. לישון טוב בלילה, בידיעה שיש להם נכס. שהם הגיעו למשהו בחיים. אך זוהי הסתכלות פשטנית מאוד. צעיר שלוקח הלוואה גדולה כדי לרכוש נכס, רכש לעצמו גם חוב, במקביל לנכס. החוב גורם לדאגות חדשות: מה יהיה אם המדד יעלה? ויותר קריטי- מה יקרה אם הריבית תעלה? מה יהיה ההחזר החודשי החדש? מה יהיה אם ידרש תיקון יקר בצנרת? אך כל עוד מחיר הדירות כבר עלה מהיום שבו נרכשה הדירה, הרוכשים רגועים כי יש להם כרית בטחון: אם יתקשו בהחזרים, פשוט ימכרו את הדירה, יחזירו את החוב לבנק, ויקבלו בחזרה את ההון העצמי שלהם בתוספת רווח בגלל עליית ערך הדירות. לא נעים-לא נורא. ברגע שמחיר הדירה יורד ביחס למחיר בו רכשתם, אתם מאבדים את כרית הבטחון. כעת, מכירה פירושה הפסד, כמוסבר בפירוט במיתוס הקודם. מרגע זה, תהיו מודאגים מכל עליה בהחזר החודשי, וכמובן מפיטורין (בגלל שנדרשות היום שתי משכורות מלאות כדי לגמור את החודש, בעצם לא משנה אם הגבר מפוטר או האשה, מאותו רגע מתחילה מצוקה כלכלית).
רוב האנשים מבינים את זה, אבל חושבים שמי שגר בשכירות ישאר חסר כל לתמיד, ולכן עדיף לנסות להיות בעל נכס למרות הדאגות. אלא שזה לא מדויק- אם נשארתם בשכירות, ההון העצמי שלכם עדיין אצלכם. מאות אלפי שקלים שחסכתם, ולא פחות חשוב, מאות אלפי שקלים שההורים שלכם ממשיכים להחזיק בחסכונות שלהם כי לא השתמשתם בהם.
היום, לאחר שהריבית התייקרה, תשלומי שכר הדירה זולים יותר מאשר המשכנתא עבור דירה מסוימת. אם החלטתם לשכור דירת 3 חדרים, ולעבור לדירה גדולה יותר רק כאשר יהיה צורך מבחינת הילדים, בוודאי שתשלמו הרבה פחות ממי שקנה דירת 4 חדרים מראש, בגלל הצורך להתחשב בעתיד כבר ברגע הקניה.
שימו לב, אם היה בכוחכם לשלם משכנתא אבל מתוך בחירה החלטתם לשכור ולשלם פחות כל חודש, הרי שבעצם נשאר לכם עודף בסוף החודש. אם תשימו את הכסף הזה בחיסכון, אתם הולכים ומגדילים את ההון העצמי שלכם. יש לכם תיק השקעות שמניב תשואה כל חודש, וגם מקבל הזרמת עוד כסף מדי חודש. גם ההורים שלכם ממשיכים לקבל תשואה על החסכונות שלהם. לכן, ככל שעוברות השנים, כך מתחזקת כרית הבטחון שלכם, אלא שפשוט מאוד לא מדובר בנכס נדלני, אלא בנכס פיננסי (מזומן, מניות, אגרות חוב, פקדונות, קרנות השתלמות, תיק השקעות וכו'). האם זוג ששוכר דירה, עם תיק השקעות וחסכונות שצמח בנתיים למיליון שקל, לא ישן טוב בלילה? הרי אין לו חובות בכלל, ואם ידרש חס וחלילה לסכום כסף משמעותי פתאום- יש לו אותו זמין בכל עת. האם זוג ללא דירה הוא באמת "הומלס", או שאולי דווקא "חוב-לס" ?
אין מניעה כמובן לרכוש דירה ולהיות הבעלים שלה, רק חשוב להבין שדאגות וכריות בטחון יש בשני המסלולים, רכישה או שכירות, ולא נכון להסתכל על זה בפשטנות. עד היום הדאגה העיקרית של שוכרי הדירות היתה שמחירי הדירות כל הזמן עולים. במוקדם או במאוחר כאשר מגמת המחירים תשתנה והמחירים יתחילו לרדת, הדאגה של השוכרים תעלם, ואילו הדאגה של מי שרכש דירה- תתעצם.
בבקשה קחו את זה בחשבון.
.
.
.
********** מיתוס 26 **********
מחירי הדירות עלו כי עלות הבנייה עלתה
הביטו בגרף הבא, ותראו שאין שום קשר בין עלות הבניה בישראל לבין מגמת מחירי הדירות. במשך רוב ה 40 שנה האחרונות, עלות הבניה, במונחים של מחיר למטר רבוע כולל מע"מ, היתה בירידה. הכוונה למספר המשכורות שעובד שכיר ישראלי צריך לעבוד כדי לשלם על בניית מטר רבוע (המחיר בשקלים עלה, אבל המשכורות שלנו עלו מהר יותר).
לעומת זאת, מחירי הדירות, גם הם במונחים של "מספר המשכורות הדרושות" היו פעם בירידה ופעם בעליה, ללא קשר לעלות הבניה (האזורים הורודים והכחולים בגרף).
.
תובנות:
אם אין מחסור ובונים מספיק, אז מה כן גרם לעליית המחירים המטורפת?
הריבית היא אחד הגורמים החזקים לעליות או ירידות מחירים. בנק ישראל הוכיח זאת באמצעות הגרף המדהים הבא, שבו מראים 14 שנים של ריבית מול 14 שנים של עליות וירידות במחירי הדירות. הגרף מוכיח שיש קשר הפוך- כשהריבית עולה מחירי הדירות יורדים, וכשהריבית יורדת מחירי הדירות עולים. כשהריבית יורדת יותר חזק, הקצב שבו עולים מחירי הדירות גם מתחזק. שימו לב שהקו האדום זה לא גרף מחירי דירות רגיל, אלא גרף של "קצב עלייה חודשי". הקו הכחול בגרף מייצג את הריבית הריאלית שיש בישראל.
תסתכלו טוב, הקו האדום והכחול הם ממש "תמונת ראי" אחד של השני (כדי להמחיש את זה ציירתי קו ירוק מקווקוו) :
גרף הריבית הראה לנו, שלמרות שבמהלך 14 שנה היו הרבה השפעות על השוק מבחוץ וכל מיני צעדים של הממשלה, המחירים התעקשו להגיב בעיקר לגובה הריבית הריאלית.
מה זה ריבית "ריאלית"?
ריבית ריאלית היא היכולת להרוויח מכך שלא בזבזנו את הכסף שלנו אלא שמנו אותו בחיסכון. אם יש פיקדון בבנק שמבטיח לנו שבעוד שנה נקבל את כספינו חזרה בתוספת 2% תשואה, אבל אנו מעריכים שבעוד שנה יוקר המחיה בישראל יעלה לפחות ב 3% (כל המוצרים יתייקרו ב 3%), אז בעצם אנחנו מפסידים 1% ולא כדאי לנו לשים את הכסף בפיקדון הזה. זהו מצב של 1% "ריבית ריאלית שלילית".
בעבר היתה תקופה שבה יכולנו לקבל 5% בפיקדון לשנה, כך שגם אם מחירי המוצרים מתייקרים ב 3% תוך שנה (כלומר מדד המחירים לצרכן עולה 3% בשנה), עדיין מצבו של מי שהפקיד רק השתפר כי אחרי שנה יש לו 5% יותר. זהו מצב של 2% ריבית ריאלית חיובית.
עכשיו ברור מה גרם להתפרצות מחירי דירות דווקא בתחילת 2009. לא מחסור שכביכול הלך והצטבר במשך שנים רבות קודם לכן, אלא ירידה דרמטית ביכולת לחסוך כסף. ישראל עברה בבת אחת ממצב שבו שווה לחסוך בבנק, למצב שבו לא שווה וצריך לקנות דירה כדאי לקבל תשואה "נורמלית".
תסתכלו בגרף הבא על הקו האדום ותראו שבתחילת 2009 הוא ירד מתחת לאפס! כלומר בנק ישראל הנהיג מדיניות שבה כל מי שמנסה לחסוך בבנק "נענש" על כך. במחצית השניה של 2011 הקו האדום עולה מעל האפס, וזוהי גם התקופה שבה היתה ירידה במחירי הדירות. (ירידה שרוב האנשים מייחסים למחאה החברתית שהיתה בדיוק באותו זמן.)
.
האם המחירים בתל אביב ירדו בגלל המחאה? שימו לב טוב לגרף הבא, מאתר מדלן: המחירים בת"א הגיע לשיא ברבע הראשון של 2011 וכבר מאז התחילו לרדת. הם ירדו עוד לפני המחאה החברתית (יולי-ספטמבר).
מדוע? עקב העלאת הריבית החדה בתחילת 2011 (כפי שרואים בגרף הקודם).
תסתכלו שוב, הפעם על סוף שנת 2006 – היתה שם מגמת ירידה ברורה, בכל הערים בארץ. מדוע? האם פתאום היה עודף היצע גדול, והמחירים ירדו, אבל רק לכמה חודשים, ואז שוב היה "מחסור בדירות"? או שאולי זה בגלל שנחתו קטיושות על חיפה בחודש יולי, במסגרת מלחמת לבנון השניה? אם כבר, אז אנשים ברחו מחיפה לשאר הערים בארץ והיינו צריכים לראות עליה בביקושים במרכז הארץ ובדרום. אבל מה שרואים במחצית השניה של 2006 זה שהמחירים ירדו בכל ישראל, וכשמסתכלים על הריבית שעלתה גבוה באותו זמן, מבינים למה. תסתכלו שוב בגרף הריבית ב 2006. הקו הכחול מראה שריבית בנק ישראל טיפסה ל 5.5%
.
חיפושים באינטרנט:
עוד הוכחה לכך שהשינוי בשוק הנדלן היה חד, ולא מחסור שהצטבר באיטיות במשך שנים, ניתן לראות בגוגל Trends.
תראו את הקו הכחול בגרף הבא: מספר החיפושים באינטרנט למילה "דירות למכירה" זינק בשנת 2009, ולמרות שהחיפושים בגוגל נרגעו קצת מאז 2010, עדיין יש בשנים האחרונות יותר חיפושים לדירות למכירה מאשר חיפושים של המילה בורסה. זהו מצב הפוך מאשר בשנים 2004-2007 , שנים שבהן הבורסה עלתה אבל הנדלן לא. במילים אחרות- האפיק שבו הציבור מתעניין, ועליו הוא מסתער וקונה בהתלהבות – הוא האפיק שעולה. לא מדובר במחסור בדירות ולא בפעולות של הממשלה. אנחנו, שמוכרים אחד לשני מניות או דירות, מעלים את המחירים ברגע שאנחנו בצד שמוכר ומרגישים שיש המונים שרוצים לקנות מאיתנו ומוכנים לשלם. פשוט מאוד.
.
איך נראתה ההתנפלות על דירות במהלך שנת 2009 בשטח?
הנה כתבה מאוגוסט 2009, ארבעה חודשים אחרי שהריבית ירדה לשפל וגרמה להמונים לצאת לחפש דירה (ואני מזכיר: באותה תקופה היה מותר לקחת את כל המשכנתא בריבית פריים!):
.
.
עד כמה משמעותית היתה ההתנפלות של המשקיעים ב 2009? לפי סקר לוי יצחק, אחוז הקונים לצרכי השקעה, עלה מ 3% ל 50% !!!
.
.
בשנים האחרונות, הפחד גורם לצעירים לרכוש דירות כמה שיותר מהר, אפילו בגיל צעיר. העיקר לקנות משהו לפני "שהמחירים יברחו". תופעה זו מעלה את הביקוש הרבה מעבר ל"ביקוש הקשיח" (בתקופה רגילה, רק מי שצריך דירה כדי לגור בה, הולך לקנות) ובכך גורמת לכך שמוכרי הדירות עדיין מצליחים להעלות את המחירים. לפי שמאי הדירות לוי, יצחק כ 56% מהצעירים קנו את הדירות להשקעה. לא מדובר ברכישות שנובעות מריבוי טבעי וצורך בבית למשפחה. לא מדובר במה שקוראים "ביקוש קשיח" שתמיד יהיה בישראל. מדובר פה ברכישות שלא היו מתבצעות בכלל אם לא היינו בתקופת פאניקה של עליית מחירי דירות. מדובר פה בעלייה בלתי-נורמלית בביקושים.
.
.
מכון שורש מראה זאת בגרף: הקו הכחול מראה שפחות ופחות אנשים גרים בדירה שבבעלותם, אבל הקו האדום מראה ששיעור בעלי הדירות דווקא עלה מאז 2008.
תופעה מוזרה זו מוסברת בקלות: פחות אנשים גרים בדירה שבבעלותם, לא בגלל שהם לא הצליחו לרכוש דירה, אלא בגלל שהם רכשו דירה אבל המשיכו לגור בשכירות!
.
אהבתם? שתפו בבקשה גם עם חברים ומשפחה.
ואל תקחו את הכתוב פה כמובן מאליו! תבדקו בעצמכם.
.
.
קישורים מומלצים להרחבת הידע (לסקרנים בלבד):
.
סרטון: 7 דעות ב 60 שניות:
האם יש בועת מחירי דירות בישראל? בכירי הכלכלנים וגורו נדל"ן עולמי מנתחים
רוברט שמין הוא גורו נדל"ן בינלאומי, אדם שהתחיל ביזמות נדל"ן ללא בגרות וללא כסף, ונהיה מיליארדר. מה הוא חושב על רכישת דירה בתל אביב? ומה חושבים הכלכלנים הכי מוערכים בישראל על השאלה אם כדאי לרכוש דירה היום?
עו"ד דרור שטרום היה הממונה על הגבלים עסקיים באוצר. ד"ר מיכאל שראל היה הכלכלן הראשי באוצר. עומר מואב הוא פרופ' לכלכלה בין המובילים ברמה העולמית, והיה היועץ הכלכלי של שר האוצר שטייניץ. יעקב שיינין מלמד כלכלה ומכהן כמנכ"ל חברת הניתוח מודלים כלכליים. פרופ' ירון זליכה היה החשב הכללי באוצר, והכין עם נתניהו את התוכנית הכלכלית שהוציאה את ישראל מהמיתון של 2003. עדי סקופ הוא אנליסט הבנקים של בית ההשקעות IBI.
הדמיון בין קריסת המחירים באירלנד 2007 לשוק הנדל"ן של ישראל 2017:
הויכוחים בתקשורת על העלאת מס הרכישה, כמות המשקיעים, האמונה של הציבור שהמחיר רק יעלה, המחשבה של הממשלה שבנייה בהיקף גדול תצליח לעצור את המחירים, הבנקאים שמרגיעים שלא תתפוצץ שום בועה. מדהים כמה דומה מה שקרה באירלנד, בשנים בהם בועת הנדל"ן התנפחה, לבין מה שקורה אצלנו היום.
תקציר: בשנת 2001 ירדה הריבית באירופה ושוק הנדל"ן באירלנד פרח, תוך עליות מחירים חדות. הנסיון להגדיל מס רכישה ולעצור את הבועה נכשל בגלל התנגדות של קבלנים ובנקאים. הריבית שעלתה ב 2006-2007 עצרה בסוף את המחירים, וכשהצעירים לא הצליחו כבר לקנות דירה, המחירים התחילו לרדת, משקיעים איבדו את הבטחון שלהם שכדאי להחזיק נדלן והציפו את השוק בדירות למכירה, ובסוף המחירים נעצרו רק לאחר שהנכסים איבדו 56% מערכם. גם בדבלין, בירת העסקים המאוד מבוקשת. שום דבר לא עצר את הנפילה, לא הורדת ריבית בחזרה, אפילו לאפס, וגם לא עצירת הבנייה.
מס דירה שלישית:
אתר "העין השביעית" שמוקדש לביקורת על העיתונים בישראל, מסביר איך מנסים לשטוף את המוח לציבור וליצור פחד אצל הפוליטיקאים, שאם יעבירו את "חוק ריבוי נכסים" הם יפגעו בחלשים ביותר כי שכר הדירה יזנק. כל זאת תוך התעלמות מניתוח כלכלי בסיסי, ותוך פרסום סיפורי אימה על שוכרים מסכנים. היום, לאחר חצי שנה, אנחנו יודעים שהסיפורים מאוד לא מייצגים, ויש כבר מספיק נתונים ששכר הדירה לא זינק אלא דווקא עלה לאט יותר מאשר בשנים הקודמות.
הטעיית גלגול המס: איך טענה שלא מתיישבת עם ניתוח כלכלי סטנדרטי הפכה לקונצנזוס בתקשורת?
.
כתבה נוספת בנושא של "העין השביעית":
מי עומד מאחורי הקמפיין נגד המס על בעלי דירות מרובות?
.
.
הבלוג "עולם המשכנתאות" של עובד לשעבר בבנק ישראל, דורון נחמני. הנה קטע לדוגמא:
"אז מה בכל זאת חשוב בחוק זה? מה שחשוב הוא להתמודד עם התופעה של בועת נדל"ן. בועת נכסים היא תוצאה של תהליך אורגני, שנובע מהדרך שבה מתגבשות ציפיות. יש לנו בעיה, כי מדובר בתהליך פתולוגי: עליית מחירי הנכסים יוצרת ציפיות להמשך עלייה, שמגבירות מצידן את הביקוש לרכישת נכסים, שהוא מצידו גורם להמשך עליית המחירים. זהו תהליך שמפרנס את עצמו. התוצאה היא מחזורי מחירים מוגזמים, שיכולים להסתיים באירועים משבריים. ציורית, מדובר כאן בגירסה של הונאת פירמידה: המחירים ימשיכו לעלות כל עוד יימצאו קונים חדשים לדירות שיקבלו את חוקי המשחק (כלומר: יאמינו שהמחירים הגבוהים מוצדקים); ברגע שייווצר מחסור ברוכשים – מחירי הדירות יצנחו. במשחקים כאלו יש נקודות משבר, ויש קורבנות טבעיים.
מקור
אחת הכתבות המדהימות שקראתי.
כל כמה שורות 'תפסתי' אותו על עוד נקודה שהוא לא כיסה מהזוית הנכונה, אבל בשורות הבאות הוא כיסה גם אותה.
(חוץ מכל מיני נתונים סטטיסטיים, שצריך עוד לחשב)
יפה מאד.
ועם כל זאת, כמו בכל שוק שמתבסס על היצע וביקוש, לעולם אין לדעת...
אנליסטים מומחים ברחבי העולם יושבים 'לנתח' את שוק ההון כדוגמא, ויש להם אינסוף כלים סטטיסטיים מדעיים ולוגיים, להסביר מה הולך לקרות, אבל השוק עקשן, ומסרב בתוקף להצמד להוראותיהם.
כל כמה שורות 'תפסתי' אותו על עוד נקודה שהוא לא כיסה מהזוית הנכונה, אבל בשורות הבאות הוא כיסה גם אותה.
(חוץ מכל מיני נתונים סטטיסטיים, שצריך עוד לחשב)
יפה מאד.
ועם כל זאת, כמו בכל שוק שמתבסס על היצע וביקוש, לעולם אין לדעת...
אנליסטים מומחים ברחבי העולם יושבים 'לנתח' את שוק ההון כדוגמא, ויש להם אינסוף כלים סטטיסטיים מדעיים ולוגיים, להסביר מה הולך לקרות, אבל השוק עקשן, ומסרב בתוקף להצמד להוראותיהם.
אולי בהמשך אני יעלה עוד כתבה,
רק צריך קודם לתת לציבור להכיל אותה..
דבר נוסף חשוב שלמדתי מהכתבות.
שבעיית השידוכים הולכת להתהפך בעוד 10-15 שנים.
ניתן לראות שבגילאים המבוגרים, יש יותר נקבות מזכרים, והיחס הולך ומתהפך ככל שיורדים בשכבת הגיל.
אז, יש תקוה.
כשאנחנו נחתן ילדים נקבל דירה על הבנות שלנו, (יש לי רוב בנות)
בציבור החרדי הוא בטוח לא מבין
א. אין היקף בניה בלתי חוקית נרחבת של דירות רגילות בציבור החרדי. מישהו ראה בנין שהרימו בלי היתר בערים החרדיות.
ב. החרדים מסתפקים בפחות דירות?! ההיפך הוא הנכון, החרדים כבר מגיל עשרים צריכים דירות.
תרשו לי להביע את דעתי.
הכתבה נערכה לפני קרוב ל3 שנים בינתיים מתוך כל המיתוסים שניסה להפריך לא קרה כלום אלא להפך ,
לדוג' מחירי הדירות ממשיכים לעלות בהדרגה, הריביות ובתוכם הריביות לנוטלי המשכנתאות בשפל אדיר ועוד המון המון דוגמאות.
לא הצלחתי להבין מה האינטרסים שעומדים מאחורי הכתבה הזאת, אולי מישהו יכול לפקוח את עיני.
ברור שרכישת דירה להשקעה כרוך בסיכון ( אבל סיכון מינורי, כמובן לאחר התייעצות עם אנשי מקצוע אמינים ) אבל לבוא ולערוך כתבה עם המון המון נתונים מופרכים ורחוקים מהמציאות זה לזרות חול בעיני הציבור .
הכתבה נערכה לפני קרוב ל3 שנים בינתיים מתוך כל המיתוסים שניסה להפריך לא קרה כלום אלא להפך ,
לדוג' מחירי הדירות ממשיכים לעלות בהדרגה, הריביות ובתוכם הריביות לנוטלי המשכנתאות בשפל אדיר ועוד המון המון דוגמאות.
לא הצלחתי להבין מה האינטרסים שעומדים מאחורי הכתבה הזאת, אולי מישהו יכול לפקוח את עיני.
ברור שרכישת דירה להשקעה כרוך בסיכון ( אבל סיכון מינורי, כמובן לאחר התייעצות עם אנשי מקצוע אמינים ) אבל לבוא ולערוך כתבה עם המון המון נתונים מופרכים ורחוקים מהמציאות זה לזרות חול בעיני הציבור .
החלפת המידע בפרום הינה בין משקיעים חובבנים, ואינה מהווה תחליף ליעוץ מקצועי.
אשכולות דומים
לוח לימודים
מסלולי לימוד שאפשר לההצטרף
אליהם ממש עכשיו:
2.04
כ"ג אדר ב'
השקה חגיגית
חדש בפרוג
קורס חדשנות AI ובינה מלאכותית
14 שיעורים מפוצצים תוכן על כלי הAI השונים ליצירת תמונות וויז'ואל, עריכת וידאו ומושן, כתיבה ורעיונות, אפיון ועיצוב אתרים ועוד המון!
ההרשמה נפתחה!
20.03
י' אדר ב'
פתיחת מסלול
עיצוב ואדריכלות פנים
מלגות גבוהות!
26.03
טז' אדר ב'
פתיחת מסלול
מאסטר בשיווק דיגיטלי
מלגות גבוהות!
8.05
ל' ניסן
פתיחת מסלול
אוטומציות עסקיות, בוטים והטמעת מערכות מידע
מלגות גבוהות!
9.05
א' אייר
ירושלמי?
יש לנו מלגה מטורפת עבורך! קורס במימון כמעט מלא!!
אוטומציות עסקיות, בוטים והטמעת מערכות מידע
ההרשמה בעיצומה
28.05
כ' אייר
פתיחת מסלול מורחב:
פיתוח ובניית אתרים
מלגות גבוהות!
לוח מודעות
- rest.
- נוצר:
- סטודיו שוכמן
- נוצר:
- בייביליס
- נוצר:
- שרה שרם צילומותק
- נוצר:
- צבי ג.
- נוצר:
- Bardugo Avital
- נוצר:
- אדום ורוד
- נוצר:
- עץ השדה
- נוצר:
- מוביט
- נוצר:
- יהודי92
- נוצר:
- תשאף תתקדם..
- נוצר:
- מידבד
- נוצר:
- שרה 2020
- נוצר:
מצלמה מקצועית מושלמת למתחילים דגם R100 Canon.
כולל עדשה 18-45
אפשרי לרכוש את העדשה בלבד...
דרושה דירה לשביעי של פסח בירושלים
דרושה דירה קטנה לשביעי של פסח
חשוב מאד נקייה...
דרושה דירה בנתניה קרובה למלון גלי צאנז
דרושה דירה קטנה ונקייה לפסח לזוג רק לשינה לשבת...
למעון מטופח ונקי בנווה שמיר דרושות לאחר פסח:
למעון מטופח ונקי בנווה שמיר דרושות: לאחרי פסח...
32 מי יודע - 32 חידות בתמונות בנושא חג הפסח. חוויה לכל המשפחה!
:mad:לוהט בחול המועד?:mad:
:)אפשר להנות גם...
ש"ס עוז והדר הבינוני. חדש באריזה
סט מהודר ליל הסדר הכולל ציפית לכרית הסיבה ,ציפית מחולקת למצות ,שקית לאפיקומן ומגבת
נקנה במשנת יוסף השבוע
מראה של איקאה עם מדפים - למסירה בבני ברק עד שבת
המראה והמדפים מחוברים
מצב מעולה
למסירה בבני...
3 סטים של תכשיטים מכסף משובצים אבנים צבעוניות
3 סטים מהממים, נקנו כמתנה ולא היו בשימוש...
השכרה לפסח ללינה, אזור מאה שערים/גאולה
השכרה חדרון יח"ד (25 מט"ר) ללינה (שני מיטות)...
חדש באריזה! 2 עליוניות מידה 14/16 מLULU ארה"ב
למכירה 2 עליוניות מידה 14/16
חדש באריזה...
לחברה מובילה בתחום ה BIM דרושה אדריכלית לניהול פרויקטים
חברת מידבד כלכלה הנדסית מגייסת מנהלות פרויקטים...
גופיות של נקסט צבע לבן מידה 2-3 יש תמונה בפנים
7 גופיות צבע לבן במצב טוב
במקור גיל 4-5
התכווץ...
תגיות נפוצות
אדריכלות ועיצוב פנים
אחוה פלוטקין
איור
איור דיגיטלי
איש את רעהו
אלי-אקספרס
אריאל לוי
אתר
ביטוח לאומי
בין הזמנים
בינה מלאכותית
בית שמש
בני ברק
בניית אתרים
בקשה
גלופות
גרפיקה
דירה
דרוש
דרוש מידע
דרושים
הדמיה
המלצה
הני מושקוביץ
השבת אבידה
השכרה
התייעצות
וורדפרס
חלאקה
חנוכה
חרבות ברזל
חתונה
טיול
יד שניה
ילדים
ירושלים
לוגו
לימודים
למכירה
למסירה
מודיעין עילית
מוזיקה
מחשב
מטבח
מידע
מייל
מיתוג
מלחמה
מלי אורצל
מלכי לסקר
מצלמה
משכנתא
משלוח מנות
מתכון
מתנה
נופש
נטפרי
ניו בורן
סטודיו
ספר
סקר
עבודה
עגלה
עוגה
עזרה
עימוד
עיצוב
עיצוב גרפי
עיצוב פנים
פוטושופ
פורים
פלאפון
פסח
פרוג
פרסום
ציור
צילום
צילום ילדים
צילום מקצועי
צילומי חוץ
צילומי סטודיו
צלמת
צלמת בצפת
צלמת מקצועית
צפת
קומיקס
קורונה
רכב
שאלה
שבת
שיר
שירים
שיתוף
תודה
תחפושות
תחפושת
תינוק
תמונה
תמונות
תפילה
