יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[A052]

שכחת לחשב את עליית קרן ההלוואה בגלל הדחיה, שגורמת לריביות של החודשים האלו להיות חלק מקרן ההלוואה!

 

[פקמן]

שכחת לחשב את עליית קרן ההלוואה בגלל הדחיה, שגורמת לריביות של החודשים האלו להיות חלק מקרן ההלוואה!

נכון אתה יכול לחשב את זה???

 

[A052]

זה די בטוח גורם לזה לא להיות משתלם, ברגע שזה קרן משלמים על זה ריביות לכל אורך התקופה שנשארה.

 

[גמד]

הפריים מצוין והוא גם 40% אמנם בקלצ אפשר לקבל כיום לתקופה של 11 שנה הרבה יותר זול אך כנראה יהיו עמלות פירעון שכבר לא יצדיקו את המחזור,
כמה העמלת פירעון?

כ- 5 אלף שקל

 

[חושב! כותב]

אשמח לקבל ייעוץ מחכמי הקבוצה מנוסי המשכנתאות.
אני רוכש דירה בקבוצת רכישה, לקחנו [הקבוצה] ליווי מחברה פרטית אשר שיעבדה את הנכס, ע"מ לשחררו רק לאחר פירעון החוב. אלא שבגלל השיעבוד הבנקים לא מסכימים לתת הלוואת משכנתא.
הקבוצה שילמה ליועץ משכנתאות מקושר סכום נכבד, והוא הגיע להסכם עם לאומי וטפחות שיתנו לנו משכנתאות על סמך התחייבויות.
ומכאן לנתונים שלי: אני רכשתי דירה שמחירה [ע"פ מחירי קבוצת רכישה] 845000, מתוכם לקחתי ליווי על 430000 שהם כ 50%. מעבר לזה לוויתי הלוואות קטנות בסך 130000, ואני מעוניין לצרפם למשכנתא.
אני מצהיר על הכנסות בסך כ-10,300 [8 נפשות].
שווי הדירה עם האכלוס לפחות 1350000. אך אין בידי מסמך להוכיח זאת.
האם עלי לקחת יועץ? כמה הוא יועיל לי? ולאיזה ריביות עלי לצפות?
תודה רבה רבה

 

[חושב! כותב]

הזמן דחוק לי, ועדיין לא קיבלתי שום תגובה..

 

[A052]

הנתונים והשאלה לא ברורה.
אתה כותב שיועץ השיג הסכם עם בנק מזרחי ולאומי שיסכימו לתת הלוואה למרות שיש שעבוד נוסף.
1. למה שיהיה שעבוד נוסף, אם המשכנתא מכסה את ההלוואה הקודמת.
2. אם ההסכם הושג ע"י יועץ, מניין לך שתוכל לקבל את ההלוואה באופן ישיר.
3. ברגע שאתה מוגבל רק לשני בנקים שיודעים זאת, אין כ"כ אפשרות מיקוח.
4. למי סכום ההלוואה מגיע, לקבלן? לחשבון שלך? אם זה לחשבון שלך לכאורה זה יוגדר כהלוואה לכל מטרה שהיא יקרה יותר.
5. הריביות בכל מקרה יהיו גבוהות (ואפי' מאד), גם בגלל שהדירה לא בנויה, וגם בגלל קבוצת רכישה, וגם בגלל השווי שלא ברור.

 

[חושב! כותב]

1. החברה המלווה לא משחררת את השיעבוד עד פרעון כל החוב. היא רק כותבת לבנק מסמך התחייבות לשחרר את השיעבוד ברגע שהיא תקבל את הכסף מהבנק.
2. הבנקים לא סומכים בדר"כ על התחייבות כזו. אלא שהיועץ הגיע להסדר עם 2 סניפי לאומי ושני סניפי מזרחי שיכירו בכך, ואף עבור מי ניגש לבנק עם היועץ.
3. כמובן. ולכן חשוב לי לעשות משכנתא שתהיה זולה למיחזור.
4. כאמור, הבנק מעביר את הכסף לחברה המלווה, מלבד הסכום שנועד לכיסוי הלוואות ההון העצמי.
5. הדירה בנויה וכבר ניתן לה טופס 4. ולכן אני צריך להוציא כעת משכנתא מהבנק כדי לפרוע לחברה המלווה ולקבל מפתח.

 

[A052]

1. כל מחזור משכנתא עובד בצורה הזו ולכן עדיין לא ברור לי מה מיוחד במקרה שלכם, ואם זה לא קומבינה של מנהל הקבוצה/היועץ כדי להרוויח משהו. אא"כ השעבוד יוסר רק כשכל חברי הקבוצה ישלמו את חובם, דבר שלא ברור לי איך בנק יסכים לתת הלוואה בתנאים כאלו.
2. כנ"ל, ועדיין אתה כותב שתצטרך יועץ אז מה בדיוק השאלה שלך?
3-5. אם הדירה בנויה והקבוצה התפרקה מדובר על הלוואה רגילה ונשארות השאלות הקודמות שלא ברור מי קשקש לכם שצריך יועץ וזה משהו מיוחד. ולכאורה הכל יוגדר כהלוואה לכל מטרה, כי החזר הלוואה שאינה לדיור לא נחשב למחזור משכנתא.
ותקבל הלוואה לפי שווי נוכחי ששמאי יחליט.

 

[YAKOV SHECHTER]

שאלה ליועצים:
באם יש עמלת מיחזור/ סילוק של יותר מ60000(שישים אלף שח)
והרווח במיחזור(ריבית סטנדרטית לתקופה) אחרי העמלה יהיה ל25-26 שנה מעל 100000(מאה אלף שח)
האם זה שווה ?
כיוון השאלה שההלוואה בסוף היום עולה בעוד 60000 שח מהמצב הנתון היום ובלוח סילוקין רק בעוד 8 שנים נהיה במצב קרן של היום האם כדאי?
בתודה מראש

 

[abc321]

שאלה ליועצים:
באם יש עמלת מיחזור/ סילוק של יותר מ60000(שישים אלף שח)
והרווח במיחזור(ריבית סטנדרטית לתקופה) אחרי העמלה יהיה ל25-26 שנה מעל 100000(מאה אלף שח)
האם זה שווה ?
כיוון השאלה שההלוואה בסוף היום עולה בעוד 60000 שח מהמצב הנתון היום ובלוח סילוקין רק בעוד 8 שנים נהיה במצב קרן של היום האם כדאי?
בתודה מראש

כדי שתפרט את מסלולי המשכנתא כיום לפי סכום, תקופה, וריבית
ואת ההצעה למחזור כנ"ל ותוכל לקבל תשובה יותר מדויקת,
כמובן כל זה אם התוכנית שלך להמשיך להחזיק בדירה או לכל הפחות במשכנתא החדשה לאורך שנים רבות.

 

[A052]

שאלה ליועצים:
באם יש עמלת מיחזור/ סילוק של יותר מ60000(שישים אלף שח)
והרווח במיחזור(ריבית סטנדרטית לתקופה) אחרי העמלה יהיה ל25-26 שנה מעל 100000(מאה אלף שח)
האם זה שווה ?
כיוון השאלה שההלוואה בסוף היום עולה בעוד 60000 שח מהמצב הנתון היום ובלוח סילוקין רק בעוד 8 שנים נהיה במצב קרן של היום האם כדאי?
בתודה מראש

משהו לא הגיוני, לא ידוע לי שיכול להיות במציאות עמלה כ"כ גבוהה.

כמו"כ ברור שאם אתם צריכים לקחת עכשיו הלוואה של 60,000 כדי להרוויח 100,000 תוך 26 שנה, זה לא שווה בכלל.

 

[חושב! כותב]

1. החברה המלווה לא משחררת את השיעבוד עד פרעון כל החוב. היא רק כותבת לבנק מסמך התחייבות לשחרר את השיעבוד ברגע שהיא תקבל את הכסף מהבנק.
2. הבנקים לא סומכים בדר"כ על התחייבות כזו. אלא שהיועץ הגיע להסדר עם 2 סניפי לאומי ושני סניפי מזרחי שיכירו בכך, ואף עבור מי ניגש לבנק עם היועץ.

אא"כ השעבוד יוסר רק כשכל חברי הקבוצה ישלמו את חובם, דבר שלא ברור לי איך בנק יסכים לתת הלוואה בתנאים כאלו.

אכן, השעבוד לא יוסר עד לסיום פירעון כל הרוכשים. והסכמת הבנקים לכך הושגה אודות לקשריו של היועץ ולשכר הנאה שקיבל מהקבוצה.
ושאלתי היא: האם הבנק יאשר לי הלוואה כשאני מצהיר על הכנסות ע"ס 10500 למשפחה בת 8 נפשות, וההלוואה הכוללת [יחד עם כיסוי ההון העצמי] עומדת על פחות מ 45% מהשווי הנוכחי?
או שאני צריך יועץ כדי שהבנק יאשר לי את ההלוואה?
ובנוסף, האם היועץ יכול להשיג ריביות זולות יותר?

 

[YAKOV SHECHTER]

הלוואה מקורית 1,200,000.00 ש"ח הכל ל30 שנה
מקורי
פריים 1.6 - 300,000
קלצ 5.45- 450,000
ל"צ עוגן 5 שנים 5.00 - 450,000

נשאר לפרוע
פריים 1.6 - 274,204
קלצ 5.45 - 428,810
ל"צ עוגן 5 שנים 5.00 -427,000

 

[A052]

אכן, השעבוד לא יוסר עד לסיום פירעון כל הרוכשים. והסכמת הבנקים לכך הושגה אודות לקשריו של היועץ ולשכר הנאה שקיבל מהקבוצה.
ושאלתי היא:
1. האם הבנק יאשר לי הלוואה כשאני מצהיר על הכנסות ע"ס 10500 למשפחה בת 8 נפשות, וההלוואה הכוללת [יחד עם כיסוי ההון העצמי] עומדת על פחות מ 45% מהשווי הנוכחי?
2. או שאני צריך יועץ כדי שהבנק יאשר לי את ההלוואה?
3. ובנוסף, האם היועץ יכול להשיג ריביות זולות יותר?

1. אין "הצהרה" על הכנסות, אתה מביא ניירות. ואת הבנק מעניין גובה ההכנסה אחרי ניכוי הוצאות קבועות.
2. העסק לא ברור לי עדיין, איך בנק יכול לתת הלוואה מוזרה כ"כ עם שיעבוד שלא פוקע. ולכן הייתי ממליץ ללכת עם היועץ המדובר.
3. בדר"כ כן, לא תמיד. במיוחד במקרה הזה שגם ליועץ אין הרבה יכולת מיקוח, והבנק בסיכון גדול מאד מבחינתו.

 

[A052]

הלוואה מקורית 1,200,000.00 ש"ח הכל ל30 שנה
מקורי
פריים 1.6 - 300,000
קלצ 5.45- 450,000
ל"צ עוגן 5 שנים 5.00 - 450,000

נשאר לפרוע
פריים 1.6 - 274,204
קלצ 5.45 - 428,810
ל"צ עוגן 5 שנים 5.00 -427,000

הריביות אכן גבוהות מאד!

מה ההצעה החדשה?
ואיך הגעתם לעמלות פירעון מוקדם כ"כ גבוהות.
היות ועל הפריים אין עמלה, ואת המשתנה צריך וכדאי לפרוע בזמן השינוי שאז אין עמלה.

 

[YAKOV SHECHTER]

הריביות אכן גבוהות מאד!

מה ההצעה החדשה?
ואיך הגעתם לעמלות פירעון מוקדם כ"כ גבוהות.
היות ועל הפריים אין עמלה, ואת המשתנה צריך וכדאי לפרוע בזמן השינוי שאז אין עמלה.

העמלה על הקבועה לבד באזור 60+ תעשה חישוב מול ריבית ממוצעת היום
אין לי הצעה חדשה קונקרטית אבל כיוון שהבנק נותן בנתונים

 

[חושב! כותב]

1. אין "הצהרה" על הכנסות, אתה מביא ניירות. ואת הבנק מעניין גובה ההכנסה אחרי ניכוי הוצאות קבועות.
2. העסק לא ברור לי עדיין, איך בנק יכול לתת הלוואה מוזרה כ"כ עם שיעבוד שלא פוקע. ולכן הייתי ממליץ ללכת עם היועץ המדובר.
3. בדר"כ כן, לא תמיד. במיוחד במקרה הזה שגם ליועץ אין הרבה יכולת מיקוח, והבנק בסיכון גדול מאד מבחינתו.

1. סליחה, אני מוכיח הכנסות כתבתי מצהיר כי אני עדיין בשלב הבקשה.
2. אל תחשוב שמדובר בקבוצה קטנה ו 'חאפרית', אנו קבוצה של 800 רוכשים!!! היזמים אנשים ישרים ואמינים!! וחברת הניהול היא חברה מובילה בתחום!! כ-700 מהרוכשים כבר קיבלו מפתח בדרך זו, ואני מהבניינים האחרונים בפרויקט.
הבנק הבין את פוטנציאל הרווח הטמון בפרויקט והחליט להתגמש.

 

[A052]

העמלה על הקבועה לבד באזור 60+ תעשה חישוב מול ריבית ממוצעת היום
אין לי הצעה חדשה קונקרטית אבל כיוון שהבנק נותן בנתונים

זה אכן נראה כך בבדיקה שעשיתי מלמעלה.
אני לא הייתי פורע בתנאים כאלו, זו השקעה לעשרות שנים קדימה עם כסף שלוקחים בהלוואה.
אבל זה כן יהיה תלוי בהצעה קונקרטית שתקבלו מהבנק הנוכחי ומבנקים אחרים.
וגם הריבית המקורית אומרת דרשיני, וככל הנראה היה אז סיכון גדול לבנק שאולי קיים גם היום ולכן לא תחסכו כ"כ הרבה.

 

[abc321]

זה אכן נראה כך בבדיקה שעשיתי מלמעלה.
אני לא הייתי פורע בתנאים כאלו, זו השקעה לעשרות שנים קדימה עם כסף שלוקחים בהלוואה.
אבל זה כן יהיה תלוי בהצעה קונקרטית שתקבלו מהבנק הנוכחי ומבנקים אחרים.
וגם הריבית המקורית אומרת דרשיני, וככל הנראה היה אז סיכון גדול לבנק שאולי קיים גם היום ולכן לא תחסכו כ"כ הרבה.

כבר ראיתי תנאים כאלו במשכנתאות שנלקחו לפני כ 3 שנים