יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[מקצועי בלבד]

שאלתי באשכול השכן,
שואל גם כאן.
אשמח לחוות דעתכם לגבי שני התמהילים, האם זה ריביות טובות ואיזה תמהיל מומלץ יותר.
מדובר על משכנתא ע"ס 1,233,000 70% מימון (דירוג אשראי גבוה)
תמהיל א'-
p-0.7 ל30 שנה
משתנה צמודה 1.84 ל30 שנה
קבועה צמודה 1.29 ל13 שנה.

תמהיל ב'-
p-0.6 ל30 שנה
משתנה צמודה 1.98 ל30 שנה
קבועה לא צמודה 2.8 ל16 שנה.

תודה רבה!

דרך יועץ?

בלי לדעת יותר מידי פרטים, ממש לא הייתי בוחרת בתמהילים כאלו.
שבהם המסלולים היותר יציבים הם לטווח קצר בהרבה מהמסלולים הפחות יציבים.
לאחרונה ראיתי שזה דבר שהרבה יועצים עושים וזה טעות חמורה!!
הרבה יותר מהשגת ריביות זולות, חשוב לבנות תמהיל נכון שזה אומר גם מס' שנים נכון.

 

[איפכא]

דרך יועץ?

בלי לדעת יותר מידי פרטים, ממש לא הייתי בוחרת בתמהילים כאלו.
שבהם המסלולים היותר יציבים הם לטווח קצר בהרבה מהמסלולים הפחות יציבים.
לאחרונה ראיתי שזה דבר שהרבה יועצים עושים וזה טעות חמורה!!
הרבה יותר מהשגת ריביות זולות, חשוב לבנות תמהיל נכון שזה אומר גם מס' שנים נכון.

מה הבעיה מצד השנים, הקבועה צמודה יותר בעייתית מהמשתנה צמודה כי בה יש תחנות יציאה כל 5 שנים, לא?
במה היית ממליצה לשנות?

 

[מקצועי בלבד]

מה הבעיה מצד השנים, הקבועה צמודה יותר בעייתית מהמשתנה צמודה כי בה יש תחנות יציאה כל 5 שנים, לא?

הקבועה צמודה, כשמה כן היא ריבית שהיא קבועה, והקרן צמודה למדד.
בעוד במסלול משתנה צמודה גם הריבית משתנה. [בהרבה, ולכיוון מעלה]
אז איזה מסלול עדיף?
אם יש לכם תכנון לפרוע בזמן הקרוב חלק מהמשכנתא, או שיש נתונים אחרים שאני לא יודעת, אז כמובן יכול להיות שהתמונה היא שונה.

 

[אלי חיים הכהן]

שלום רב,
מישהו יודע האם הכנסה מכולל בסכום מצטבר של 4500 ש"ח באופן קבוע ומסודר יותר משנה נחשב לוותק לגבי משכנתא בשביל לקבל תנאים יותר טובים?

?

 

[A052]

ממתי צריך ותק להכנסה? יש משמעות לותק במקום העבודה (ושנה זה לא הרבה), אבל אין משמעות לותק בגובה ההכנסה (מעבר ל3/6 חודשים שהבנק דורש דפי בנק).

 

[אלי חיים הכהן]

ממתי צריך ותק להכנסה? יש משמעות לותק במקום העבודה (ושנה זה לא הרבה), אבל אין משמעות לותק בגובה ההכנסה (מעבר ל3/6 חודשים שהבנק דורש דפי בנק).

לי בעבר אמרו שמשנה זה נקרא שמתחילים לצבור וותק, אבל בכל אופן גם אם לא שנה אני רוצה לדעת האם כולל נחשב למקום עבודה שצובר וותק?

 

[הון ובית]

לי בעבר אמרו שמשנה זה נקרא שמתחילים לצבור וותק, אבל בכל אופן גם אם לא שנה אני רוצה לדעת האם כולל נחשב למקום עבודה שצובר וותק?

התשובה היא - כן. זה אמנם תלוי קצת באיזה בנקים, ובגיל האברך, אבל לרוב כן.
ישנם בנקים [כמו דיסקונט] שגם דורשים אישור מקורי!

 

[אלי חיים הכהן]

התשובה היא - כן. זה אמנם תלוי קצת באיזה בנקים, ובגיל האברך, אבל לרוב כן.
ישנם בנקים [כמו דיסקונט] שגם דורשים אישור מקורי!

בבנק מזרחי טפחות מתייחסים לוותק הזה?

 

[szn]

@Y996

כידוע לכל, הבנק מוריד את כל ההוצאות הקבועות שיורדות מהחשבון מסך ההכנסות (כגון הלוואות או הו"ק וכדו')
לגבי כושר החזר המשכנתא של הכנסה של שליש פנויה.

יש לי הלוואה מהבנק שאני הולך לסיים אותה תוך שנה וחצי.
האם הבנק מכיר בכך שכיון שההלוואה הולכת להסתיים בקרוב,
אז לא יורידו לי את ההוצאה הזו מסך ההכנסות לגבי החזר המשכנתא?

ובמידה ולא, מכמה זמן שנשאר לתשלום ההלוואה, הבנק לא מחשיב את ההוצאה הזו?
(יש אופציה באשראי ברגע לבחור בין לקצר את משך זמן ההלואה או להוריד את ההחזר החודשי)

 

[A052]

האם הבנק מכיר בכך שכיון שההלוואה הולכת להסתיים בקרוב,

לא.

ובמידה ולא, מכמה זמן שנשאר לתשלום ההלוואה, הבנק לא מחשיב את ההוצאה הזו?

צריך להחזיר אותה.

 

[הון ובית]

@Y996

כידוע לכל, הבנק מוריד את כל ההוצאות הקבועות שיורדות מהחשבון מסך ההכנסות (כגון הלוואות או הו"ק וכדו')
לגבי כושר החזר המשכנתא של הכנסה של שליש פנויה.

יש לי הלוואה מהבנק שאני הולך לסיים אותה תוך שנה וחצי.
האם הבנק מכיר בכך שכיון שההלוואה הולכת להסתיים בקרוב,
אז לא יורידו לי את ההוצאה הזו מסך ההכנסות לגבי החזר המשכנתא?

ובמידה ולא, מכמה זמן שנשאר לתשלום ההלוואה, הבנק לא מחשיב את ההוצאה הזו?
(יש אופציה באשראי ברגע לבחור בין לקצר את משך זמן ההלואה או להוריד את ההחזר החודשי)

התחייבויות של מעל 18 חודש - הבנק מנכה מההכנסה הפנויה לחישוב יחס ההחזר, פחות מזה - אינו מחשיב.
ככה זה בדר"כ. המקרים בעייתיים, זה יבוא בתור חשבון כללי על מצב הלווה.

 

[szn]

המקרים בעייתיים, זה יבוא בתור חשבון כללי על מצב הלווה.

לא הבנתי את המשפט הזה?

 

[הון ובית]

לא הבנתי את המשפט הזה?

ישנם מקרים בהם הלווה (מבקש הבקשה) עמוס בחובות קצרים אמנם אבל משמעותיים מידי וכבדים מידי, שהבנק כן יתחשב בזה. בתמחור יקר של הלקוח, או אף בהגבלה. דבר שמשתנה כמובן בין המקרים ובין הבנקים.

 

[הנורמלי]

זכור לי מהעבר שהיו זמנם שבנקים מסוימים היו יותר אטרקטיביים ברביות שלהם מבנקים אחרים, ושזה דבר שמשתנה ולפעמיים זה מדניות מסוימת בלי קשר ללקוח ספציפי
הייתי שמח לדעת אם יש איזה בנק שמשכנתא "נורמלית" נכון להיום יותר זול - כי אני מעוניין למחזר משכנתא

 

[הון ובית]

זכור לי מהעבר שהיו זמנם שבנקים מסוימים היו יותר אטרקטיביים ברביות שלהם מבנקים אחרים, ושזה דבר שמשתנה ולפעמיים זה מדניות מסוימת בלי קשר ללקוח ספציפי
הייתי שמח לדעת אם יש איזה בנק שמשכנתא "נורמלית" נכון להיום יותר זול - כי אני מעוניין למחזר משכנתא

העבר אין..
לכל עסקה יש את הבנק שמתאים עבורה. ישנן עסקאות שבנקים מסויימים יתמחרו יקר, ובבנק אחר זה בכלל לא יעבור. ישנם לווים, שבבנק מסויים יוגדרו כלווים מצויינים ויקבלו ריביות טובות, ובבנקים אחרים הם בקושי בינוניים, ויקבלו ריביות גרועות ומעלה..
לכל לווה, ולכל עסקה הבנק המתאים להם.
כנ''ל גם לגבי משכנתא/תמהיל, לא הרי דירה למגורים כדירה להשקעה, ולא הרי מי שהכנסותיו x למי שהכנסותיו y.
הצד השווה - שמשכנתא, ומיחזור בכלל, זו עסקה שכדאי מאד לנהל אותה חכם, כי אחרת יצא שכרו בהפסדו..

 

[BRIGHT]

מעוניינת לפרוע 120000 ש"ח מהמשכנתא שלי.
יש לי 4 מסלולים
22300 במסלול קלצ ל17 שנה 4.03
+ 37000 משתנה צמוד ל16 שנה 3.38
+ 208500 פריים + 2, 18 שנה
+ 175000 מ"צ 19 שנה 3.38
מבחינת כסף מזומן ביד משתלם לי לחלק את הפירעון בין המסלולים. השאלה אם כדאי לחסוך פחות בריבית המתוכננת כרגע ולהחזיר יותר את המסלולים הצמודים בשל חשש לעליית מדד

 

[A052]

כמובן שעדיף להחזיר את הצמוד.

המדד מתחיל לעלות וימשיך כנראה גם בחודשים ושנים הקרובות.

חשוב מאד שהפירעון יקצר תקופה ולא יקטין תשלום (כמובן תלוי ביכולת ההחזר העתידית).

נ.ב אני לא יודע כלום.

 

[הון ובית]

מעוניינת לפרוע 120000 ש"ח מהמשכנתא שלי.
יש לי 4 מסלולים
22300 במסלול קלצ ל17 שנה 4.03
+ 37000 משתנה צמוד ל16 שנה 3.38
+ 208500 פריים + 2, 18 שנה
+ 175000 מ"צ 19 שנה 3.38
מבחינת כסף מזומן ביד משתלם לי לחלק את הפירעון בין המסלולים. השאלה אם כדאי לחסוך פחות בריבית המתוכננת כרגע ולהחזיר יותר את המסלולים הצמודים בשל חשש לעליית מדד

סליחה שאני שואל, למה אתם לא חושבים על מיחזור, עם תנאים כאלה ??

 

[BRIGHT]

הבנתי שלא אקבל תנאים טובים בהרבה במשכנתא לכל מטרה. וההיוון שלי די גבוה. חושבים שאוכל לקבל משהו טוב יותר?

 

[הון ובית]

איך

הבנתי שלא אקבל תנאים טובים בהרבה במשכנתא לכל מטרה. וההיוון שלי די גבוה. חושבים שאוכל לקבל משהו טוב יותר?

איך אפשר לדעת כך בכלל?!..
חייבים לראות את דו"ח סילוק יתרות העדכני, להבין פרטים נוספים לגבי טיב הלווים והעסקה, ולהחליט. אם תרצי תשלחי לי לkeseffchacham בג'מייל ואשתדל להשיב בל"נ.