מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

[עולם כמנהגו נוהג]

רציתי לשאול אולי משהו יודע, מתי המועד האחרון להרשם להגרלה ?

באתר כתוב שסיום הרשמה 07/05/2023

 

[בית שמשניק]

אשמח לברר כמה דברים,

1. נכון להיום מבחינת השקעה הרשימה נותרה אותו דבר רק עם סיכויי זכיה שונים?

2. תוכל לכתוב איזה מקומות זה מתאים לחרדים?

3. כמה אמור לעלות דירת 3 בערך במקומות הנ"ל, פשוט אנחנו לא רוצים להגיע למצב שנזכה במקום שווה להשקעה אבל לא יהיה אופציה לרכוש את הדירה במחיר הגבוה.

תודה!

1. כן.
2. רוב המקומות אינם מתאימים לחרדים ומיועדים להשקעה נטו. המקומות המתאימים לחרדים הם: אלעד, צפת, ואולי גם חריש ונתיבות.
3. בהערכה גסה ניתן להניח שדירת 3 חד' סטנדרטית עם מרפסת ומחסן תעלה באלעד כ-1.2. בראש העין כ1.3. ביבנה ובאר יעקב כ1.35. ובראשל"צ כ1.5

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

בקשת עזרה: דחוףףף!
לשאלת רבים, אני רוצה לכתוב היום על המחירים האמיתיים הצפויים בדירות שמוצעות בהגרלה היום, בעיקר בעניין של ההנחה המוזרה של ה20%.
בדקתי בגוגל ובמשרד השיכון וכל מקום (שנגיש בנט פרי - אין לי מושג למה הם חוסמים את גלובס ודה מרקר), למרבה הפלא (או שלא) הנתונים שם מבלבלים מאוד וסותרים אחד את השני, כאשר השאלה המרכזית שלי היא: באיזה אופן מחושבת הנחה זו?!

מי שמבין במספרים ויכול לעזור לי נא לפנות אליי באישי ואודה לו מאוד בשם אלפי קוראים.

 

[צחיאל]

נשאר עוד 6 ימים להכנס להגרלה

 

[נחמן גבאי]

אילת - כ550K
אלעד - כ750K
אשדוד - כ400K
באר יעקב - כ1.1 מיליון
חיפה - כ800K ומעלה (שכונת נאות פרס יקרה מאד)
חריש - כ300K
יבנה - כ850K
כרמיאל - כ350K
נוף הגליל - כ150K
נתיבות - כ400K
ערד - כ400K
פתח תקווה - כ1.1 מיליון
צפת - כ500K
קצרין - כ450K
ראש העין - כ950K
ראשון לציון - כ950K

תודה רבה על הפירוט

אם אפשר לשאול מעניין איך חישבת את זה
תודה רבה

 

[בית שמשניק]

תודה רבה על הפירוט

אם אפשר לשאול מעניין איך חישבת את זה
תודה רבה

התחשיב מעט מסובך. בשלב הראשון - בדקתי את המחיר של דירות בגודל כ100 מ' בהגרלה. לצורך כך לוקחים את המחיר למטר המפורסם באתר ומכפילים ב110 (המחיר המשוער לדירות כ100 מ' + מרפסת ממוצעת, מחסן וחניה, שהם ביחד כ20 מטר, אבל המחיר עליהן הוא בערך כחצי מהמחיר המלא למטר [ביתר פירוט: מרפסת - 30%, מחסן - 40% וחניה - 100% כפול 2 מטר]). מהתוצאה המתקבלת הפחתתי 20% או 300K (הנמוך מבין השנים). למעט צפת שהמחיר המפורסם בה הוא המחיר לאחר הנחה, כיון שהיא ב'מחיר מופחת' ולא ב'מחיר מטרה'.
בשלב השני - בדקתי בלוח יד 2 מחיר ממוצע של נכסים בגודל כ100 מ' בשוק החופשי באותן שכונות - וכדי שאקבל רק תוצאות של דירות חדשות בחרתי בסינון מודעות עם מעלית, מרפסת וממ"ד בלבד. במקומות שלא היו מודעות ביד 2 בדקתי נתונים ברשות המיסים על דירות חדשות.
בשלב השלישי - הפחתתי מהמחיר הממוצע של הדירות בשוק החופשי את מחיר ההערכה של הדירות בהנחה - ואת ההפרש ביניהם הבאתי בטבלה הנ"ל.

 

[השמיים הם הגבול]

איך נכנסים?
מה צריך לעשות?
אשמח שמישהו פה יעזור לי
והאם ידוע על מחיר למשתכן בבני ברק?

 

[זה מה שאני]

איך נכנסים?
מה צריך לעשות?
אשמח שמישהו פה יעזור לי
והאם ידוע על מחיר למשתכן בבני ברק?

יש לך זכאות?
אין בב"ב

 

[יעקב 11]

לאחר שנרשמיםל-3 הערים שרוצים, האם ניתן לשנות את הבחירה של 3 הערים לפני סגירת ההרשמה?
אודה לשמוע מבעלי ניסיון דווקא שלא נתקע.
תודה רבה

?

 

[צחיאל]

איך נכנסים?
מה צריך לעשות?
אשמח שמישהו פה יעזור לי
והאם ידוע על מחיר למשתכן בבני ברק?

אי אפשר להרשם עכשיו עד סוף הגרלה הזאת

 

[חחריש]

?

שואל כעניין ענה לך כבר שאפשר וכן גם מניסיון שלי אפשר לשנות, בהצלחה

 

[ווי]

מה עדיף כעיר שלישית חריש או צפת?

 

[בית שמשניק]

מה עדיף כעיר שלישית חריש או צפת?

צפת כמעט חסרת סיכויי זכייה - כרגע עם 1 מ88 (וזה ילך ויפחת עוד בימים הקרובים). חריש, לעומת זאת, עם 1 מ25 (כמו הגרלה שהרבה עושה בכתה בת"ת ואחד הילדים זוכה...)
הבעיה בחריש היא שהרווח לא מי יודע מה (כ300K לפי החשבון שלי), ולכן הייתי אולי הולך על חיפה שבתקציב כמעט דומה, באחוזי זכיה דומים (1 מ27) ועם רווח גבוה הרבה יותר (כ800K - עקב השכונה היוקרתית שבה נערכת ההגרלה).

 

[בית שמשניק]

למי שמפקפק על הרווח הגדול בחיפה.
הנה מה שמצאתי בפרסומים על נאות פרס - שימו לב למחירים!!!

גינדי נאות פרס חיפה​

מת"מ, נאות פרס, חיפה

דירות אחרונות בגינדי בנאות פרס חיפה משלמים 7% והיתרה באכלוס אכלוס ב-2024

דירות 3 חדרים החל מ-2,190,000 ₪
דירות 4 חדרים החל מ- 2,590,000 ₪
דירות 5 חדרים החל מ- 2,890,000 ₪

שכונת נאות פרס הינה שכונה חדשה ויוקרתית במיקום הכי נחשק בחיפה. המתחם כולל 4 בנייני מגורים בני 8 קומות עם נוף לים ובתכנון מוקפד המאופיין בקווים נקיים ובחללים מרווחים. תמהיל הדירות במתחם כולל מגוון דירות 3-5 חד' מרווחות עם מרפסות גדולות לכיוון הים, במפרט יוקרתי ומודרני. השכונה ממוקמת על צירי תנועה מרכזיים של חיפה ותכלול כ-7,000 יח"ד, בקרבת מרכזים מסחריים וסביבת עבודה חדשנית ביניהם מרכז קסטרא, קניון עזריאלי, סמי עופר ופארק ומת"ם. השכונה מאופיינת באוכלוסייה ברמה סוציו אקונומית גבוהה ומשפחות רבות וזוגות צעירים. בקרבת השכונה שלל גני ילדים, בית ספר ופארקים נרחבים. אכלוס 2024 *בכפוף לתנאי החברה

 

[חחריש]

באחוזי זכיה דומים (1 מ27)

קח בחשבון שחריש נמצאת בסוף רשימת ההגרלות וסביר להניח שהרבה יזכו קודם והאחוזי זכיה בחריש יקפצו
עו"ד נתן רוזנבלט שההסתברות שחריש תקפוץ מ3.3% כיום ל7%

 

[חחריש]

קח בחשבון שחריש נמצאת בסוף רשימת ההגרלות וסביר להניח שהרבה יזכו קודם והאחוזי זכיה בחריש יקפצו
עו"ד נתן רוזנבלט שההסתברות שחריש תקפוץ מ3.3% כיום ל7%

וחיפה זה הראשון בסדר ההגרלות ומכאן זה רק יטפס

 

[ר' יהונתן]

הרב רוזנבלט היקר אולי שבוע הבא תעשה טור על מחיר למשתכן ותעורר את הציבור שנכון שיש הנחות מטורפות על הדירות אבל עדיין חלק גדול מהדירות צריך לפחות מיליון שקל משכנתא שלא כל זוג יכול לעמוד בזה וחבל שסתם קורה אח''כ עגמת נפש מרובה

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

הרב רוזנבלט היקר אולי שבוע הבא תעשה טור על מחיר למשתכן ותעורר את הציבור שנכון שיש הנחות מטורפות על הדירות אבל עדיין חלק גדול מהדירות צריך לפחות מיליון שקל משכנתא שלא כל זוג יכול לעמוד בזה וחבל שסתם קורה אח''כ עגמת נפש מרובה

צודק מאה אחוז, תרחיב בזה קצת ונראה לכמה אחוז מהאנשים זה נוגע, כי לא כל אחד צריך מיליון משכנתא, כי רוב ההורים מתכוונים לתת כמה מאות אלפים. נגיד רבע מיליון ממוצע. וכן גם הזוצ עצמו יכול לקחת גמחים וכו' איזה מאתיים אלף.

עכשיו תראה לי דירה של 1.45 מתוך מה שהמלצנו

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

למי שמפקפק על הרווח הגדול בחיפה.
הנה מה שמצאתי בפרסומים על נאות פרס - שימו לב למחירים!!!

גינדי נאות פרס חיפה​

מת"מ, נאות פרס, חיפה

דירות אחרונות בגינדי בנאות פרס חיפה משלמים 7% והיתרה באכלוס אכלוס ב-2024

דירות 3 חדרים החל מ-2,190,000 ₪
דירות 4 חדרים החל מ- 2,590,000 ₪
דירות 5 חדרים החל מ- 2,890,000 ₪

שכונת נאות פרס הינה שכונה חדשה ויוקרתית במיקום הכי נחשק בחיפה. המתחם כולל 4 בנייני מגורים בני 8 קומות עם נוף לים ובתכנון מוקפד המאופיין בקווים נקיים ובחללים מרווחים. תמהיל הדירות במתחם כולל מגוון דירות 3-5 חד' מרווחות עם מרפסות גדולות לכיוון הים, במפרט יוקרתי ומודרני. השכונה ממוקמת על צירי תנועה מרכזיים של חיפה ותכלול כ-7,000 יח"ד, בקרבת מרכזים מסחריים וסביבת עבודה חדשנית ביניהם מרכז קסטרא, קניון עזריאלי, סמי עופר ופארק ומת"ם. השכונה מאופיינת באוכלוסייה ברמה סוציו אקונומית גבוהה ומשפחות רבות וזוגות צעירים. בקרבת השכונה שלל גני ילדים, בית ספר ופארקים נרחבים. אכלוס 2024 *בכפוף לתנאי החברה

כשאני כותב אני גם נוסע בדרך כלל לשטח בטרם ההמלצה, להלן מסקנותיי מסיור אתמול באיזור (בערך) גם ביקרתי בחריש והתלהבתי עוד יותר: הכל מסביב בנוי כבר.

א) זה לא ממש חיפה אלא יותר טירת כרמל. לטוב ולרע, מצד אחד יותר קרוב מצד שני צמוד לשכונה הענייה של נוה דוד.
ב) יש נקודה שצריך לקחת בחשבון: חלק מהבניינים הללו משקיפים לים, שזה אצל חילונים יותר חשוב מאשר השאלה אם יש גג במודיעין עילית. הבעייה היא שבכל בניין רק שליש בערך רואה ים וזה לא החלק של מחיר למשתכן באופן טבעי. חלק מהדירות לפי החשבון שלי עם נוף נפלא לבתי הקברות של חיפה... זה עשוי להיות חלק מהשיקול במחיר.

אני לא שולל את המקום אלא כותב לקחת בחשבון את הנל.

 

[יאן]

נוף נפלא לבתי הקברות של חיפה...

יזכיר לו יום המיתה
אני חושב שזה מעלה את ערך הדירות