מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

[שיראל לוין]

מכיר מישהו שהפסיד מקום 5 בהמתנה לרכסים בגלל ההגרלה הנוראית הזאת בכרמיאל
אז לפני שמזהירים לא לבטל או ממליצים להתמודד בכל מקום
חכמים הזהרו בדבריכם
כ"כ הרבה אנשים סומכים עליכם

עד איזה מקום שווה לחכות??

 

[צחי קרמר]

משתנה בין הגרלות וזה ממש בגדר נבואה
ממליץ למי שקרוב(בהגרלה טובה כמובן) להתמודד בהגרלות רווחיות בלבד

 

[שיראל לוין]

משתנה בין הגרלות וזה ממש בגדר נבואה
ממליץ למי שקרוב(בהגרלה טובה כמובן) להתמודד בהגרלות רווחיות בלבד

מה זה קרוב?
10 זה קרוב?

 

[ציני בכיר]

תוכל לפרט יותר במה מדובר? איזו הגרלה? מה גודל הדירה? מי הקבלן?

אם אינני טועה זה היה ההגרלות האלו ובגלל זה היו הגרלות המשך...

 

[בית שמשניק]

אם אינני טועה זה היה ההגרלות האלו ובגלל זה היו הגרלות המשך...
צפה בקובץ המצורף 1359104

האם כל הדירות בהגרלות ההמשך הללו גרועות? כי בסך הכל מחיר של 8700 ש"ח למטר הוא זול משמעותית ממחיר השוק בכרמיאל שעומד על כ13K למטר.

 

[Yehuda40]

שאלות על ההגרלות:

1. קצרין - גם אם הסיכויים גבוהים לזכות, מה זה עוזר הרי זו שכונה ממש גדולה ועוד 7 שנים תהיה הצפה של דירות למכירה שם ומי ירצה לקנות שם.. מקום שלא קרוב בכלל לאזורי התעסוקה הגדולים של המרכז
לכאורה יהיה מאד קשה למכור..

2. פתח תקווה - בעיון באתר ההגרלות ובמפות של הפרוייקטים השונים שבהגרלות בפתח תקווה, רואים שמדובר במתחם סירקין הגדולה, במקום המחנה הצבאי, ורואים המון מסגרות אדומות , כלומר שטחים שטרם שווקו, ורק מספר קטן של מגרשים עם מסגרת צהובה, אלו השטחים שכעת בהגרלות.
אז האם זה אומר שצפויות עוד מלא הגרלות בהמשך על פתח תקווה? האם עדיין הן יהיו הגרלות רווחיות או שהחל מההגרלות הבאות כל הסיפור כבר לא יהיה רווחי?

 

[תרנגולת]

להלן הערכה זהירה של רווח בכל הערים שבהגרלה על דירת 100 מטר
אילת - כ550K
אלעד - כ750K
אשדוד - כ400K
באר יעקב - כ1.1 מיליון
חיפה - כ800K ומעלה (שכונת נאות פרס יקרה מאד)
חריש - כ300K
יבנה - כ850K
כרמיאל - כ350K
נוף הגליל - כ150K
נתיבות - כ400K
ערד - כ400K
פתח תקווה - כ1.1 מיליון
צפת - כ500K
קצרין - כ450K
ראש העין - כ950K
ראשון לציון - כ950K

זה נכון ??
אז להשקעה בלבד מה שווה להיכנס?

 

[חכמיהרזים]

מה אומרים על חיפה

 

[יאן]

האם כל הדירות בהגרלות ההמשך הללו גרועות? כי בסך הכל מחיר של 8700 ש"ח למטר הוא זול משמעותית ממחיר השוק בכרמיאל שעומד על כ13K למטר.

הדירות האלה במקור כבר הוגרלו בפעם הראשונה ב 2017 ומאז הוגרלו לא פחות מ 6 פעמים. השאלה למה.

 

[די]

הדירות האלה במקור כבר הוגרלו בפעם הראשונה ב 2017 ומאז הוגרלו לא פחות מ 6 פעמים. השאלה למה.

נראה לי גינות גדולות.

 

[LIFE'S GOOD]

הדירות האלה במקור כבר הוגרלו בפעם הראשונה ב 2017 ומאז הוגרלו לא פחות מ 6 פעמים. השאלה למה.

נראה לי גינות גדולות.

משהו מאד מאד מוזר עם ההגרלות האלו. הן הוגרלו 6 פעמים וכל פעם מספר אחר של דירות, לפעמים גם יותר דירות ממה שהיה בהגרלה קודמת. זה נראה שיש שם ביטולים בסדר גודל אחר.

 

[LIFE'S GOOD]

אני לא מומחה, אבל לענ"ד מי שלא רוצה לגור באף אחד מהערים המוגרלות ומחפש השקעה נטו, אזי המקומות הטובים ביותר הם אלעד, פ"ת וראש העין - שלושתן במרכז הארץ עם רווח גבוה מאד, ועם סיכויים טובים יותר מערי המרכז האחרות (ניתן כמובן להירשם רק לשלש ערים ולא לארבע).
חריש - הסיכויים אמנם טובים יותר, אבל הרווח לא כ"כ גדול, וכמו כן יש שם קצת קושי בהשכרה עקב הצפת משקיעים.
צפת - המעלה העיקרית היא המשכנתא הנמוכה הנצרכת, אבל מנגד אחוזי הזכיה נמוכים, והמיקום מרוחק מרוב הערים כך שקשה לתחזק את הנכס.
קצרין - יש דוקא אחוזי זכיה טובים וכנראה גם רווח לא רע, וכמובן השקעה זולה. אבל מנגד יש כמה חסרונות כשהעיקריות שבהן היא המרחק הרב, ויתכן גם קושי למצוא שוכרים עקב ריבוי זוכים שלא יבואו לגור שם.

ניתוח ממש טוב. יש לצרף עוד שיקול - התשואה משכירות. כיון שיש את 'תקופת העונש' (כפי שמכונה כאן) עד שאפשר למכור, ובהנחה שהדירה תהיה מוכנה לפני זה, יש כמה שנים (תלוי במקרה הטוב והפחות) של השכרה. והפערים גדולים. ובפרט, שאצל הרבה אנשים מחושבת לכיסוי המשכנתא. ובזה לדוגמא ערי המרכז מול חריש, אפי' שהמחיר כמעט זהה למ"ר, אך כנראה שבערי המרכז מקבלים על השכירות הרבה הרבה יותר.

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

כולם יודעים שבחריש יש 2 מגדלים
ועוד כמה בנינים בגובה סביר

וכן בחריש יש כמה וכמה הגרלות עם כמה וכמה קבלנים

האם מישהו יודע אצל איזה קבלן יש את 2 המגדלים
כדי שיהיה אפשר לדעת להרשם להגרלות אצל הקבלנים האחרים ???
שאצלהם אין מגדלים

האם יש דרך לבדוק את זה ?

 

[יוסי בר]

כולם יודעים שבחריש יש 2 מגדלים
ועוד כמה בנינים בגובה סביר

וכן בחריש יש כמה וכמה הגרלות עם כמה וכמה קבלנים

האם מישהו יודע אצל איזה קבלן יש את 2 המגדלים
כדי שיהיה אפשר לדעת להרשם להגרלות אצל הקבלנים האחרים ???
שאצלהם אין מגדלים

האם יש דרך לבדוק את זה ?

יש בס"ה 3 הגרלות בחריש
ויש שני מגדלים וכל מגדל בונה קבלן אחר כך שלכל קבלן יש גם דירה לא במגדלים
אפשר לעיין כאן

1.3 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים: מאות דירות חדשות יוגרלו בחריש | חריש סיטי

499 דירות חדשות ישווקו לזכאי משרד הבינוי והשיכון במתחם הטרפז, רובע רבי הקומות החדש של חריש, במסגרת מכרז "מחיר מטרה". 199 מתוכן ישווקו ל"בני המקום" חסרי דיור שכתובת מגוריהם היא בחריש ב-3 השנים האחרונות. הקבלנים: "אנו מאמינים גדולים בהבטחה שנרקמת בעיר חריש"

www.harish.co.il

וכאן

הצלחה למכרז הטרפז: הזוכים יבנו את רבי הקומות הראשונים של חריש | חריש סיטי

רשות מקרקעי ישראל שיווקה ליזמים את הקרקע לבניית מתחם הטרפז בכניסה לעיר. הזוכות במכרז הן ליאם נחמיאס, ליאם הנדסה וי.א אלון בנייה, שלוש חברות להן הכרות מוקדמת עם חריש. היזמים ישלמו תמורת הקרקע 183 מיליון שקלים ויבנו 624 יחידות דיור. מרביתן יימכרו במסגרת תוכנית מחיר מטרה. "אלו בשורות טובות לעיר"

www.harish.co.il

 

[ציני בכיר]

האם כל הדירות בהגרלות ההמשך הללו גרועות? כי בסך הכל מחיר של 8700 ש"ח למטר הוא זול משמעותית ממחיר השוק בכרמיאל שעומד על כ13K למטר.

גודל הדירה גדול.....

 

[בית שמשניק]

כתבה מ'גלובס' על המשכנתאות של זוכי מחיר למשתכן

זוכי מחיר למשתכן מסתנוורים מההנחות ומגדילים את המשכנתאות​

רמת המשכנתאות עולה במידה ניכרת כמעט במקביל להעלאת הריביות, שהחלו באפריל בשנה שעברה, ובחודש מרץ האחרון הלוואה ממוצעת שנלקחה לצורך רכישת דירה במחיר למשתכן הגיעה ל-1.24 מיליון שקל • זאת בניגוד גמור לרוכשי דירות בשוק החופשי שאינם משקיעים, שבחודשים האחרונים מורידים את המשכנתה שלהם​

אריק מירובסקי12:20

מה יותר חזק, הסיכון מהריבית העולה או התועלת שגלומה בהנחות על הדירות המוזלות שנמכרות במחיר למשתכן? לפחות אצל מי מהזוכים שנותרו בשוק הזה, התשובה ברורה, וכמעט במקביל לעליות הריבית - הם מגדילים את המשכנתאות החודשיות שהם לוקחים. זאת בניגוד גמור לרוכשי דירות בשוק החופשי שאינם משקיעים, שבחודשים האחרונים מורידים את המשכנתה הממוצעת שהם לוקחים - כך עולה מנתוני בנק ישראל על המשכנתאות שנלקחו בחודש שעבר.

המשכנתאות שנלקחו בחודש מרץ 2023 היו אומנם גבוהות ב-18% מאלה שנלקחו בחודש פברואר השנה, אולם נמוכות בכ-50% מאלה שנלקחו במרץ שנה שעברה. בסך-הכול הן הגיעו ל-6.8 מיליארד שקל. גם מספר הלווים שהגיע לכ-7,200, כמחצית ממספר הלווים שלקחו משכנתאות במרץ 2022, מעיד על כך שהשוק ממשיך לדשדש עם מעט עסקאות.
רוב השוק הזה כולל רוכשי דירות למטרות מגורים בשוק החופשי, ואלה לקחו משכנתה ממוצעת בגובה של 914 אלף שקל. מדובר בנתון שמחזיר את רמת המשכנתאות הממוצעות 3 שנים לאחור לרמה של מאי 2020. זה נובע כמובן מחוסר היכולת והרצון לקחת משכנתאות גבוהות בסביבת ריבית גבוהה כמו זו שבה אנו נמצאים כיום.

הסיפור המרכזי: זוכי מחיר למשתכן​

מעט משקיעים נותרו בשוק, ואת זה ניתן ללמוד מהסקירות החודשיות של הכלכלנית הראשית באוצר. גם לפי ניתוח בנק ישראל, מספר המשקיעים נמוך, ובחודשים האחרונים הוא כולל מאות אנשים בחודש שלוקחים משכנתה לצורך רכישת דירות להשקעה. בחוד שעבר נמנו כ-690 משקיעים שלקחו משכנתאות ברמה של כמיליון שקל בממוצע.
ואולם כאמור, הסיפור המרכזי הוא זה של זוכי מחיר למשתכן. מאז אפריל שנה שעברה, החודש שבו הוחל בהעלאת הריביות, הם מעלים את המשכנתאות שהם לוקחים בעשרות אחוזים. מכיוון שאין מדובר בשוק חופשי והזוכים "צמודים" לדירות שבהן הם זכו, ובכל חודש נמכרות דירות בפרויקטים אחרים, ההשוואה בין רמות המשכנתאות אולי אינה מדויקת, אבל המגמה ברורה: רמת המשכנתאות עולה במידה ניכרת כמעט במקביל להעלאת הריביות ובחודש שעבר משכנתה ממוצעת שנלקחה לצורך רכישת דירה במחיר למשתכן הגיעה ל-1.24 מיליון שקל.

המציאות הנוכחית מחייבת חשיבה מחודשת​

מדוע זה קורה? משום שגובה ההנחות במחיר למשתכן עלה בשנתיים האחרונות מאוד. בדיקת גלובס העלתה כי בחודש שעבר נמכרו במסגרת התוכנית דירות בשכונה שנמצאת בין רחוב הלח"י לכביש גהה בבני ברק, במחירים של החל מכ-1.2 מיליון שקל לדירות 3 חדרים, ובפרויקט במורדות ארנונה בירושלים, שבו דירות 3 חדרים עלו החל מכ-1.5 מיליון שקל.

מדובר בהנחות שבזמנו תוכננו להגיע ל-20%, ואולם בירושלים הוא מגיע ל-30-40% ובבני ברק אף למעלה מזה. ומתברר כי בעוד חלק מהזוכים, שאין לגביהם כל נתון - לא יכולים או חוששים להכנס להרפתקה של משכנתה גבוהה בתנאי ריבית גבוהה, יש כאלה שעבורם גובה ההנחות גובר על גובה הריבית.
הדילמה הזו היתה אמורה להיות מחוץ למשוואה של "מחיר למשתכן", שכן מטרת התוכנית היתה לספק דירות מוזלות, ולא להכניס את הזוכים לסיכונים פיננסיים. זכורים הימים שבהם הוגה התוכנית, שר האוצר לשעבר משה כחלון, הגיע להסדר עם בנק ישראל, לפיו הזוכים יוכלו לקחת משכנתה שחושבה לא לפי המחיר המוזל של הדירה, אלא לפי המחיר שלה לפני ההנחה, מה שאיפשר להם להגדיל עוד יותר את המשכנתאות שלקחו.
הימים הללו חלפו, והמציאות של הימים הללו מחייבת חשיבה מחודשת לגבי הנושא.

 

[הבט]

גם מי שזכה בכרמיאל בהגרלה שמתברר שהיא יותר יקרה ממחיר השוק?

מכיר מישהו שהפסיד מקום 5 בהמתנה לרכסים בגלל ההגרלה הנוראית הזאת בכרמיאל
אז לפני שמזהירים לא לבטל או ממליצים להתמודד בכל מקום
חכמים הזהרו בדבריכם
כ"כ הרבה אנשים סומכים עליכם

נכון. יש את ההגרלה (הגרלת המשך) הידועה לשמצה בכרמיאל שמוגרלת שוב ושוב
מדובר במקרה יוצא דופן
אני התכונתי שלא כדאי לבטל זכיה בכל פרפריה שהיא שבכל בקום יש בד"כ לפחות 500 אל"ש רווח ובד"כ יותר מזה,
בשביל להיכנס להגרלה לאלעד או לכל מקום נוצץ אחר
זכרו!! גם בהגרלה עם הסיכויים הגבוהים ביותר, רוב רובם המכריע של המשתתפים לא זוכים!!
ולכן אם יש לכם זכיה ביד לא כדאי לבטל בשביל חלום מתוק יותר,
וגם לכן כדאי להגדיל את הסיכויים ולהשתתף ב3 ערים ובכל עיר בכל ההגרלות גם אם אין 3 מקומות שאתם באמת רוצים לגור שם.

 

[יואל זוהר]

זכרו!! גם בהגרלה עם הסיכויים הגבוהים ביותר, רוב רובם המכריע של המשתתפים לא זוכים!!
ולכן אם יש לכם זכיה ביד לא כדאי לבטל בשביל חלום מתוק יותר,
וגם לכן כדאי להגדיל את הסיכויים ולהשתתף ב3 ערים ובכל עיר בכל ההגרלות גם אם אין 3 מקומות שאתם באמת רוצים לגור שם.

איך שאתה צודק
יש אברכים בקהילה שלנו שביטלו זכייתם בגלל שחשבו שיזכו במקומות יותר טובים והם עדיין תקועים

 

[יואל זוהר]

כולם יודעים שבחריש יש 2 מגדלים
ועוד כמה בנינים בגובה סביר

וכן בחריש יש כמה וכמה הגרלות עם כמה וכמה קבלנים

האם מישהו יודע אצל איזה קבלן יש את 2 המגדלים
כדי שיהיה אפשר לדעת להרשם להגרלות אצל הקבלנים האחרים ???
שאצלהם אין מגדלים

האם יש דרך לבדוק את זה ?

כפי שביררתי אין הפעם דרך לבדוק את זה
אבל עכ"ז אין כרגע מקומות יותר טובים ועדיין שוה להירשם בחריש

 

[בית שמשניק]

נכון. יש את ההגרלה (הגרלת המשך) הידועה לשמצה בכרמיאל שמוגרלת שוב ושוב
מדובר במקרה יוצא דופן

יש 3 הגרלות המשך בכרמיאל שהוגרלו בתקופה האחרונה פעם נוספת - אחת של תורג (73 דירות - סיום הרשמה בחודש שעבר) ושתים של מורדות הכרמל (7 דירות ב9/2, וחודשיים לפני כן 71 דירות). מדובר במספר לא קטן של דירות בסך הכל. האם הן כולן דפוקות? אשמח למי שיש לו ידע ברור בנושא.