טור דעה האמת של גולדקנופף - האם יש מצוקת דיור?

[HennyS]

מבחינת שוק ההשקעות הנפקת האג"ח היא בדיוק כמו עוד בניית דירות
זה כאילו שהמדינה תבנה 200 אלף דירות, 100 אלף לחסרי דירה ו100 אלף למשקיעים
אז במקום זה היא בונה 100 אלף דירות לחסרי דירה ומנפיקה 100 אלף אג"ח למשקיעים,
התוצאה אותה תוצאה

(אולי אם כל משקיעי הנדל"ן היו מאוחדים בגוף אחד ומקבלים החלטה אחידה לגבי כל עיסקה, התוצאה היתה שונה ... באותה מידה גם אם כל רוכשי הדירות היו מאוחדים בגוף אחד ומקבלים החלטה אחידה לגבי כל עיסקה, השוק היה נראה אחרת לגמרי... אבל זה כמובן לא כך...)

זה יהיה נכון בעתיד
אבל בנקודת הזמן הזו המדינה מצהירה בריש גלי שהמטרה היא הורדת מחירים, ולכן זה איתות חזק מאוד למשקיעים לא לקנות.

 

[רק מילים טובות]

כאשר תושב חו"ל קונה הוא לא יגור כאן ובדרך כלל גם לא ישכיר כל השנה, כך שהוא תופס שטח יקר של משפחה צעירה שנותרת ללא דירה
אם רוצים שאברך מבית שמש ורואה חשבון מדושן מלונג איילנד יתחרו על אותה דירה בהוגנות, יש להשית זאת גם כאן: יתכבד המיסטר האמריקאי וישלם כל שנה כמה אלפי דולרים, מלבד מס הרכישה.

לא בטוח שזה יעזור, כי מסתבר שאותם אלפי דולרים לא ישנו לו כל כך
אולי רעיון אחר: המיסטר האמריקאי יוכל לרכוש דירה רק בפרוייקטים המיועדים להשכרה לטווח ארוך, בהוספת תנאי בחוזה, שבבוא המיסטר לארץ לחג הסוכות - השוכר מתפנה לבית מלון...

 

[רק מילים טובות]

איתות חזק מאוד למשקיעים לא לקנות

נדלן

 

[HennyS]

נדלן

גם

 

[מנגנת]

בנוסף עוד פעולה שצריך לעשות אחרי שמעלים את המס רכישה לתת תקופת זמן פטור מאותו המס מה שנקרא (אם אני לא טועה) מס שבח לגמרי נגיד לתקופה של חצי שנה כדי שזה יהיה תמריץ למכור את הדירה ואז להחזיר את המס

אני תוהה למה לא מתיחסים להצעה הפשוטה והיעילה הזו.
הדבר שמטפל בבעיה באופן הכי ישיר ואפקטיבי.
משערת שגורמים חזקים יותר שחוששים מירידה לא מבוקרת של המחירים עוצרים את זה.
(גם אני מדברת מעמדה של משפחה שמשקיעה בנדלן מימים ימימה)

 

[רק מילים טובות]

ירידה לא מבוקרת

דוקא זה ניתן לבקרה וויסות , כי אם רואים שמתחילה ירידה חדה מידי ניתן להפחית את ההטבה במיידי

 

[ביזנס מן]

כתבת שהאג"ח צמוד דיור ייתן תשואה של יותר מ-7%, שאלתי איך חישבת את זה

אם יהיה עליה של יותר משבע אחוז כגון השנה שהיה עליה של 20%
וכן בכל השנים האחרונות המחירים עלו ביות רמשבע אחוז שנתי זה יגרום לכל המשקיעים במניות להעדיף את האג"ח האלו ולא יהיה לזה שום משמעות לירידת מחירי הדיור

 

[רק מילים טובות]

אם יהיה עליה של יותר משבע אחוז כגון השנה שהיה עליה של 20%
וכן בכל השנים האחרונות המחירים עלו ביות רמשבע אחוז שנתי זה יגרום לכל המשקיעים במניות להעדיף את האג"ח האלו ולא יהיה לזה שום משמעות לירידת מחירי הדיור

יש הרבה מניות שעלו בשנים האחרונות בהרבה יותר מ7 שנתי וגם יותר מ20.
(אם המשקיעים היו משוכנעים שבנדלן יהיה 20 אחוז גם בעתיד ובמניות רק 7, כולם היו רצים כבר אתמול לנדלן ולא היה נשאר אף אחד בבורסה)

 

[ביזנס מן]

זה היה משהו חד פעמי.

20% זה היה השנה אבל מ2008 היתה עליה של יותר מ9% בשנה (בערך אל תתפוס את זה כי זה מאוד קשה לחשבן כזה דבר ויש הרבה שיטות חישוב)
וזה אומר שאם ינפיקו אג"ח כזה כולם יילכו במקום לקנות מדדים מובלים בבורסה יקנו את זה, גם כל המוסדיים ישקיעו באג"ח הזה טריליונים וככה לא יתפנו דירות והמחירים ימשיכו לעלות והאג"ח איתו וכולם ירויחו עד שהמדינה תפשוט רגל

 

[רק מילים טובות]

20% זה היה השנה אבל מ2008 היתה עליה של יותר מ9% בשנה (בערך אל תתפוס את זה כי זה מאוד קשה לחשבן כזה דבר ויש הרבה שיטות חישוב)
וזה אומר שאם ינפיקו אג"ח כזה כולם יילכו במקום לקנות מדדים מובלים בבורסה יקנו את זה,

למה הם לא קונים היום נדל"ן במקום מניות?

גם כל המוסדיים ישקיעו באג"ח הזה טריליונים וככה לא יתפנו דירות

אפשר להגביל את המכירה רק לפרטיים לא למוסדיים

שהמדינה תפשוט רגל

זה לא יקרה כי ההנפקה מוגבלת להרבה פחות מכמות הקרקעות שבידי המדינה

 

[ביזנס מן]

יש הרבה מניות שעלו בשנים האחרונות בהרבה יותר מ7 שנתי וגם יותר מ20.
(אם המשקיעים היו משוכנעים שבנדלן יהיה 20 אחוז גם בעתיד ובמניות רק 7, כולם היו רצים כבר אתמול לנדלן ולא היה נשאר אף אחד בבורסה)

כדאי לך לקרוא את דברי כי כתבתי שזה הממוצע של המדד מהדד המוביל (סנופ 500)
היום לא כולם משקיעים בנדל"ן כיוון שיש מס דירה שניה
שזה לא יהיה באג"ח וגם יש כאב ראש עם שוכרים
וכן ממוצע היה עליה יותר בנדל"ן ממדדים מובילים
ולטווח ארוך אנשים יעדיפו את זה

למה הם לא קונים היום נדל"ן במקום מניות?

כנ"ל

אפשר להגביל רק לפרטים לא למוסדיים

זה נכון אבל מה שיקרה שכל המשקיעים הפרטיים במקום להשקיע דרך המוסדיים ישקיעו ישר באג"ח הזה
מה שידרדר את המוסדיים אחורה וזה נזק אדיר לכלכלה! ולכן בחייים לא יגבילו את המוסדיים במשהו אטרקטיבי

זה לא יקרה כי ההנפקה מוגבלה להרבה פחות מכמות הקרקעות שבידי המדינה,

לא הבנתי למה לא מה זה קשור שיש למדינה המון קרקעות
בתיאוריה היא יכולה לשחרר אך עד שיבנו אותם הנזק שיהיה כבר יכול לגרום לה לפשוט רגל
(המומחים טוענים שאין יכולת מציאותית לבנות יותר ב80 אלף יחידות בשנה! (ככה טען יו"ר איחוד הקבלנים בכנס נדל"ן באילת, ולו יש את האינטרס ההפוך לבנות כמה שיותר))

 

[רק מילים טובות]

ן שיש מס דירה שניה
שזה לא יהיה באג"ח

למה שלא יעשו את זה גם שם

זה נכון אבל מה שיקרה שכל המשקיעים הפרטיים במקום להשקיע דרך המוסדיים ישקיעו ישר באג"ח הזה

כמו שכתבתי, יגבילו גם את הפרטיים ברכישות האג"ח כמו במס דירה שניה וכיו"ב

לא הבנתי למה לא מה זה קשור שיש למדינה המון קרקעות

כשיש התייקרות בנדל"ן כל הקרקעות שבידי המדינה מתייקרות והיא יכולה לשווק אותם במיידי גם לפני תכנון אם היא רק רוצה (אולי צריך שינוי חקיקה או תקנות אבל תיאורטית זה אפשרי)

בכל מקרה ההנפקה של האג"ח היא מוגבלת
וגם העלייה בנדל"ן באמת מוגבלת, כי אם האוצר באמת רוצה - יש לו מספיק כלים לעצור את העלייה הזו (כמו הרעיון המצוין שכתבו כאן - ביטול מס שבח לתקופה)... וזה דוקא טוב לגרום להם שהם באמת ירצו לעצור את העלייה...

 

[ביזנס מן]

למה שלא יעשו את זה גם שם

כמו שכתבתי, יגבילו גם את הפרטיים ברכישות האג"ח כמו במס דירה שניה וכיו"ב

אז זה לא יהיה אטרקטיבי ואף אחד לא יקנה את זה
כדי שזה יצליח זה חייב להיות יותר אטרקטבי מדירה עצמה כדי שזה יעודף ע"י המשקיעים

כשיש התייקרות בנדל"ן כל הקרקעות שבידי המדינה מתייקרות והיא יכולה לשווק אותם במיידי גם לפני תכנון אם היא רק רוצה (אמנם צריך שינוי חקיקה אבל תיאורטית זה אפשרי)

לפני תכנון קרקע לא שווה הרבה ואין עליית מחירים כיום יש מאות דונמים לא מופשרים לבניה שאף אחד לא רוכש ,בזה יש ירידת מחירים לא עליית מחירים

וגם העלייה בנדל"ן באמת מוגבלת, כי אם האוצר באמת רוצה - יש לו מספיק כלים לעצור את העלייה הזו ... וזה דוקא טוב לגרום להם שהם באמת ירצו לעצור את העלייה...

זה לא קשור לאג"ח
זה דבר טוב מאוד שירצו באוצר להוריד את המחיר יש כל מיני דרכים יותר מוצלחים מהאג"ח
אבל הם מרויחים מזה וזה נח להם
והפוליטיקאים גם זה לא מענין אותם כי היחיד שטיפל קצת היה כחלון והציבור הראה לו את הדרך החוצה כי כנראה זה לא מעניין אותם

 

[רק מילים טובות]

כדי שזה יצליח זה חייב להיות יותר אטרקטבי מדירה

לא צריך יותר מספיק אותו דבר

מאות דונמים לא מופשרים לבניה שאף אחד לא רוכש

נכון הפשרה זה הכרחי
אם הם ב א מ ת רוצים הם יכולים להפשיר הרבה יותר כמו במדינות אחרות
אם יהיה להם סיכון של הפסד רציני פתאום הם 'יגלו' כמה זה קל...

 

[ביזנס מן]

נכון הפשרה זה הכרחי
אם הם ב א מ ת רוצים הם יכולים להפשיר הרבה יותר כמו במדינות אחרות
אם יהיה להם סיכון ש,ל הפסד רציני פתאום הם 'יגלו' כמה זה קל...

צריך להלחיץ את רמ"י לא את האוצר זה לא יעזור
אולי צריך חוק שרמ"י תחוייב לשחרר 120,000 דירות בשנה (אני לא יודע אם יועיל או לא)
יש המון פתרונות כמו שיש פה כל האשכול הזה
אבל הבעיה זה השיווק וזה משרד השיכון והעומד בראש לא האוצר

 

[רק מילים טובות]

צריך להלחיץ את רמ"י לא את האוצר זה לא יעזור
אולי צריך חוק שרמ"י תחוייב לשחרר 120,000 דירות בשנה (אני לא יודע אם יועיל או לא)
יש המון פתרונות כמו שיש פה כל האשכול הזה
אבל הבעיה זה השיווק וזה משרד השיכון והעומד בראש לא האוצר

זה נכון
אבל אם האוצר יהיה לחוץ הוא כבר ידע להלחיץ את מי שצריך...

 

[shimשימי]

צריך להלחיץ את רמ"י לא את האוצר זה לא יעזור

זה הפיתרון היחיד למחירי הדיור
כל פיתרון אחר הוא אשלייה זמנית כמו של כחלון
ולצערי כל המומחים שדיברתי עד היום אמרו לי שבחיים זה לא יקרה

 

[ביזנס מן]

זה נכון
אבל אם האוצר יהיה לחוץ הוא כבר ידע להלחיץ את מי שצריך...

עדיף להלחיץ את המקור, שזה רמ"י

זה הפיתרון היחיד למחירי הדיור
כל פיתרון אחר הוא אשלייה זמנית כמו של כחלון
ולצערי כל המומחים שדיברתי עד היום אמרו לי שבחיים זה לא יקרה

נדמה לי שכשאמרו שיפקיעו הכל מרמ"י הם כן נלחצו

 

[shimשימי]

@szn

בעבר הבאת לי איזה אתר ממשלתי(מעין מדלן רק יותר משודרג) שאפשר לראות את העסקאות האחרונות שנעשו
לפי אזורים
אשמח בבקשה אם תוכל לתת לי שוב
(סליחה שאני מעלה את זה פה, פשוט אין לי אפשרות לשלוח הודעות פרטיות)

 

[רק מילים טובות]

@szn

בעבר הבאת לי איזה אתר ממשלתי(מעין מדלן רק יותר משודרג) שאפשר לראות את העסקאות האחרונות שנעשו
לפי אזורים
אשמח בבקשה אם תוכל לתת לי שוב
(סליחה שאני מעלה את זה פה, פשוט אין לי אפשרות לשלוח הודעות פרטיות)

https://www.nadlan.gov.il/

רשות המיסים - מידע נדלן