הנושאים החמים
הנושאים החמים
עו"ד נתן רוזנבלט
משתמש מקצוען
אני מצרף כאן טור שפרסמתי הבוקר בעיתון שחרית ובJDN אשמח לתגובות:
האמת של גולדקנוף - האם יש מצוקת דיור?
השבוע עורר מל"ש (מיועד להיות שר) השיכון גולדקנוף סערה רבתי, כאשר אמר, במענה לשאלת עיתונאי, כי אין מצוקת דיור אלא יש מצוקת מחירים והוא ידאג לשלש לרבע להשש ולהשבע (כך במקור. מילים חדשות בעברית, שארית מעיסוק חייו בהקמת גני שפה לגיל הרך) את כמות התחלות הבנייה, עד שיהיו די דירות לכוווולם. הסרטון המביך משהו הופץ לכל עבר (לא מעט בסיוע של אינטרסנטים פוליטיים חרדים, לא הייתי כותב זאת אלמלא ראיתי בעיניי - עם כזאת אהבת חברים לא תפתרו שום מצוקות) והגיע לראש כל מהדורות החדשות.
התקשורת צמאת הדם, עם עדיפות לדם חרדי, עטה על המעידה הלשונית, והוא נאלץ לסגת ולהתפתל בהסברים. אבל האמת היא שאם בודקים את תוכן דבריו ומשמעותם, ולאו דווקא התחביר העברי שלהם, הוא דווקא עלה כאן על נקודה מעניינת ששווה דיון בפני עצמה: האם יש באמת מצוקת דיור במדינה?
האינסטינקט הראשוני אומר שוודאי שכן, שהרי המחירים עולים כל הזמן ואנחנו שומעים בתקשורת מליל ועד בוקר עד כמה יש מצוקת דיור קריטית, אבל הבה ננסה, ביחד ובאומץ, לבדוק את המצב והאם ההגדרה הנכונה של המצב היא מצוקת דיור?
סיפור אישי: נער הייתי כאשר הגיעו לכאן באחת מיליון עולים חדשים מברית המועצות דאז. כל אחד בגילי זוכר את הדמויות ואת הכמויות. העולה "שלי" היה בוריס, או ברוך בשמו המקורי, יהודי מבוגר שהתגורר מולנו בדירה שכורה בשכונת סנהדריה, הוא עוד היה מאלו שדיברו אידיש והקפידו על מצוות מינימליות ואנחנו היינו מארחים אותו, בעיקר בחגים. לא אשכח את ביקוריי בדירתו, בחדר אחד הוא גר, בחדר השני בתו עם משפחתה, ובחדר השלישי משפחה זרה לחלוטין, גויים גמורים עם זיקה נכדית לסבא מתבולל (מה שיצר המון בעיות במטבח המשותף) בעל אשה וילדים, כל זה בדירת 3 חדרים קטנטנה. זה מה שהמדינה נתנה לו, וכשניסיתי לדבר עם עסקני השכונה אמרו לי שאין מה לעשות, יש מצוקת דיור וככה חייבים לגור.
ככה נראית מצוקת דיור. האם מישהו מהקוראים מכיר משפחה שגרה ככה בשכירות? כן, אני יודע שיש מי שגר עם ההורים, אני גם מכיר את המצב של אלפי (!) היחידות בירושלים לבדה, בשמיים ממעל ובארץ מתחת, ובארץ אשר מתחת לארץ, אבל איש לא עושה זאת כי הוא לא מצא דירה, אלא כי אין לו כסף לשלם.
הוא הדין גם ברכישות. בא נעשה ניסיון: תפתחו עיתון, כל עיתון שיש לכם בבית, סביר להניח כי תראו עמודים שלמים, פרסומות ענק של קבלנים, שקוראות לכם לרכוש דירה בפרוייקט חדש עם מבצעים מיוחדים, כאשר הפופולרית מכולם היא 20/80 בלי הצמדות וריביות, כלומר שלם עכשיו 20% והיתרה בכניסה לדירה. עם מחירי האשראי המטורפים היום, פירושו של דבר כי קבלן שנותן כזו הטבה, בעצם מוציא מכיסו עשרות, ובמקרים מסויימים גם מאות, אלפי ₪ (אגב, לדעתי זה שלב אחרון לפני תחילת ירידת המחירים שצפיתי כאן שתקרה עד סוף השנה האזרחית). אין קבלן בעולם שייעשה כזה דבר כשיש לו הצפת ביקושים של לקוחות והיצע נמוך של דירות, אלא דווקא כאשר יש לו דירות יותר מאשר כאלו שרוצים לגור בהן, למצב כזה, שבו יש יותר דירות ממבקשים, אי אפשר לקרוא לזה מצוקת דיור.
אז איזו מצוקה זה כן? מצוקת כסף. זה באמת יש וכל אחד מאיתנו מרגיש זאת ובכיסו. המצב הוא שאין אפשרות מעשית לזוג צעיר, לא רק חרדי אבל בעיקר, להגיע לדירה. ההון העצמי הנדרש, המשכנתאות ההולכות וחונקות (שח לי מכר העובד בבנק בחלק החרדי של בית שמש, כי כמות תשלומי המשכנתאות שחזרו בחצי שנה האחרונה בסניפו, היא יותר מכל הקריירה שלו בבנק גם יחד) אנשים פשוט לא יכולים להגיע לדירה.
המצוקה הזו, אמתית, מציקה, מאיימת, מטרידה, אבל זאת מצוקת כסף, לא מצוקת דיור. כלומר יש דיור, אך הוא אינו בר השגה. אז למה אנחנו שומעים כל הזמן שיש מצוקת דיור ושצריך לשחרר עוד ועוד קרקעות?
התשובה נעוצה בשאלה מי מדבר על זה. שימו לב לראיונות ששמעתם וקראתם בזמן האחרון ושדיברו על המצוקה ועל הפיתרון הזה, רובם ככולם הגיעו מבעלי אינטרסים: קבלנים, יזמים, וכל מי שמסביבם, כל האנשים שהתעשרו עושר רב (על חשבוננו בד"כ) בשנים האחרונות מעליית המחירים, כל אלו רוצים עוד מאותו הדבר, ולכן הם עולים לראיונות, מוזמנים או ממומנים, ומלחיצים את הציבור שילחיצו את הפוליטיקאים שיגדילו את הצפת הדירות בתנאים טובים כפי שהם התרגלו.
אבל זה לא יפתור כמעט את מצוקת הדיור כפי שהיא נקראת, או מצוקת הכסף כפי שהיא באמת. בזה צריך לטפל בשורש.
איך עושים זאת? טוב, זה פשוט. מטפלים בצד של הביקושים ולא רק של ההיצעים, כחלון הבין את זה, ותקופתו אכן הייתה כחלון הזדמנויות שדרכה הגיעו כשבעים אלף משפחות (מתוכם להערכתי כשמונת אלפים חרדים – יותר מאילו היה בונה עיר בגודל אלעד) לדירה במחיר שפוי. אלקין ניסה קצת לחקותו והגיע לשיווקים מרשימים ביותר. אמנם בתקופתו המחירים עלו, אבל קרוב לארבעים אלף משפחות זכו בדירה, וזה המון.
מה עוד עושים? זה נקודה שהעלה לפניי השבוע אחד הקוראים (כל שבוע אני מקבל עשרות תגובות במייל, כולם מקבלים מענה ממני, תנסו) לאחר מה שכתבתי על בית שמש: לטפל במס הרכישה של המשקיעים, בעיקר תושבי חו"ל שקונים דירה בארץ. המצב הנוכחי הוא אבסורדי: הממשלה משווקת המון דירות, ומי קונה אותן בסוף ? משקיעים, בעיקר מחו"ל. מילא תושבי הארץ שמשקיעים, זה עוד חצי צרה, כי בסוף הדירה, או תמורתה, משמשים למגורי הילדים, ובינתיים היא מושכרת לזוג אחר, גם זה לא בסדר ודורש טיפול מהיר, אך כאשר תושב חו"ל קונה הוא לא יגור כאן ובדרך כלל גם לא ישכיר כל השנה, כך שהוא תופס שטח יקר של משפחה צעירה שנותרת ללא דירה, וכך יוצא ששיווקי הקרקע המאסיביים לא פותרים לא את מצוקת הדיור ולא מצוקת המימון, ולריק המדינה מפסידה את הכנסות הענק שיכלו להיכנס לרמ"י.
לפני מספר שנים הגעתי למסקנא כי בשווייץ שווה להשקיע בנדל"ן, נסעתי לשם להכיר את השוק, אבל תוך כמה שעות הבנתי שטעיתי במדינה: הקשיים שהמדינה מערימה על תושב זר שבא לרכוש דירה פשוטה הופכים את הרכישה לבלתי מעשית, הם לא הבינו מדוע אני שואל למה לא רוצים למכור לי? הרי ברור, שווייץ שייכת לשווייצרים, הדירות בה נועדו למגורי ופרנסת תושבי המדינה. זהו, בפשטות ייקית הראו לי את הדרך חזרה לנתב"ג שלהם בציריך, לחשוב כל הדרך על המטוס שחבל שהמדינה שלי לא נוהגת כך.
כך גם קרה לי בביקורי ביוון, שם דווקא הדגישו לי שוב ושוב את מס הרכישה הנמוך (כמחצית מהארץ) אך מתברר כי יש שם מס רכוש, כלומר אתה משלם על עצם החזקת הנכס. אם רוצים שאברך מבית שמש ורואה חשבון מדושן מלונג איילנד יתחרו על אותה דירה בהוגנות, יש להשית זאת גם כאן: יתכבד המיסטר האמריקאי וישלם כל שנה כמה אלפי דולרים, מלבד מס הרכישה.
כך אפשר, בתכנון אסטרטגי, להגיע במהירות למצב שאין זוג אחד במדינה, שלא יגיע לדירה משלו, כמובן המיקום בהתאם ליכולות.
אלא שלשם כך, עמישראל זקוק לשר שיכון (וגם שר אוצר, ופנים, וכו') נטול אינטרסים, כלכליים ופוליטיים, שמגיע לעבוד בשביל כל הזוגות. איננו מכירים עדיין את הרב גולדקנוף בעניין הזה, מעשיו יקרבוהו וכו', אבל כשלוקחים בחשבון כי מדובר באדם לא צעיר, מאוד עצמאי פוליטית וגם עצמאי כלכלית ואינו זקוק לחסדי הקבלנים, נראה כי הוא אכן האדם הנכון בזמן הנכון, והוא יכול לבצע את הבלתי ייאמן: להביא לכך שתוך שנתיים אין זוג אחד שרוצה לקנות דירה ואינו יכול. אם ככה ייעשה יזכה וייזכר לשם עולם.
האמת של גולדקנוף - האם יש מצוקת דיור?
השבוע עורר מל"ש (מיועד להיות שר) השיכון גולדקנוף סערה רבתי, כאשר אמר, במענה לשאלת עיתונאי, כי אין מצוקת דיור אלא יש מצוקת מחירים והוא ידאג לשלש לרבע להשש ולהשבע (כך במקור. מילים חדשות בעברית, שארית מעיסוק חייו בהקמת גני שפה לגיל הרך) את כמות התחלות הבנייה, עד שיהיו די דירות לכוווולם. הסרטון המביך משהו הופץ לכל עבר (לא מעט בסיוע של אינטרסנטים פוליטיים חרדים, לא הייתי כותב זאת אלמלא ראיתי בעיניי - עם כזאת אהבת חברים לא תפתרו שום מצוקות) והגיע לראש כל מהדורות החדשות.
התקשורת צמאת הדם, עם עדיפות לדם חרדי, עטה על המעידה הלשונית, והוא נאלץ לסגת ולהתפתל בהסברים. אבל האמת היא שאם בודקים את תוכן דבריו ומשמעותם, ולאו דווקא התחביר העברי שלהם, הוא דווקא עלה כאן על נקודה מעניינת ששווה דיון בפני עצמה: האם יש באמת מצוקת דיור במדינה?
האינסטינקט הראשוני אומר שוודאי שכן, שהרי המחירים עולים כל הזמן ואנחנו שומעים בתקשורת מליל ועד בוקר עד כמה יש מצוקת דיור קריטית, אבל הבה ננסה, ביחד ובאומץ, לבדוק את המצב והאם ההגדרה הנכונה של המצב היא מצוקת דיור?
סיפור אישי: נער הייתי כאשר הגיעו לכאן באחת מיליון עולים חדשים מברית המועצות דאז. כל אחד בגילי זוכר את הדמויות ואת הכמויות. העולה "שלי" היה בוריס, או ברוך בשמו המקורי, יהודי מבוגר שהתגורר מולנו בדירה שכורה בשכונת סנהדריה, הוא עוד היה מאלו שדיברו אידיש והקפידו על מצוות מינימליות ואנחנו היינו מארחים אותו, בעיקר בחגים. לא אשכח את ביקוריי בדירתו, בחדר אחד הוא גר, בחדר השני בתו עם משפחתה, ובחדר השלישי משפחה זרה לחלוטין, גויים גמורים עם זיקה נכדית לסבא מתבולל (מה שיצר המון בעיות במטבח המשותף) בעל אשה וילדים, כל זה בדירת 3 חדרים קטנטנה. זה מה שהמדינה נתנה לו, וכשניסיתי לדבר עם עסקני השכונה אמרו לי שאין מה לעשות, יש מצוקת דיור וככה חייבים לגור.
ככה נראית מצוקת דיור. האם מישהו מהקוראים מכיר משפחה שגרה ככה בשכירות? כן, אני יודע שיש מי שגר עם ההורים, אני גם מכיר את המצב של אלפי (!) היחידות בירושלים לבדה, בשמיים ממעל ובארץ מתחת, ובארץ אשר מתחת לארץ, אבל איש לא עושה זאת כי הוא לא מצא דירה, אלא כי אין לו כסף לשלם.
הוא הדין גם ברכישות. בא נעשה ניסיון: תפתחו עיתון, כל עיתון שיש לכם בבית, סביר להניח כי תראו עמודים שלמים, פרסומות ענק של קבלנים, שקוראות לכם לרכוש דירה בפרוייקט חדש עם מבצעים מיוחדים, כאשר הפופולרית מכולם היא 20/80 בלי הצמדות וריביות, כלומר שלם עכשיו 20% והיתרה בכניסה לדירה. עם מחירי האשראי המטורפים היום, פירושו של דבר כי קבלן שנותן כזו הטבה, בעצם מוציא מכיסו עשרות, ובמקרים מסויימים גם מאות, אלפי ₪ (אגב, לדעתי זה שלב אחרון לפני תחילת ירידת המחירים שצפיתי כאן שתקרה עד סוף השנה האזרחית). אין קבלן בעולם שייעשה כזה דבר כשיש לו הצפת ביקושים של לקוחות והיצע נמוך של דירות, אלא דווקא כאשר יש לו דירות יותר מאשר כאלו שרוצים לגור בהן, למצב כזה, שבו יש יותר דירות ממבקשים, אי אפשר לקרוא לזה מצוקת דיור.
אז איזו מצוקה זה כן? מצוקת כסף. זה באמת יש וכל אחד מאיתנו מרגיש זאת ובכיסו. המצב הוא שאין אפשרות מעשית לזוג צעיר, לא רק חרדי אבל בעיקר, להגיע לדירה. ההון העצמי הנדרש, המשכנתאות ההולכות וחונקות (שח לי מכר העובד בבנק בחלק החרדי של בית שמש, כי כמות תשלומי המשכנתאות שחזרו בחצי שנה האחרונה בסניפו, היא יותר מכל הקריירה שלו בבנק גם יחד) אנשים פשוט לא יכולים להגיע לדירה.
המצוקה הזו, אמתית, מציקה, מאיימת, מטרידה, אבל זאת מצוקת כסף, לא מצוקת דיור. כלומר יש דיור, אך הוא אינו בר השגה. אז למה אנחנו שומעים כל הזמן שיש מצוקת דיור ושצריך לשחרר עוד ועוד קרקעות?
התשובה נעוצה בשאלה מי מדבר על זה. שימו לב לראיונות ששמעתם וקראתם בזמן האחרון ושדיברו על המצוקה ועל הפיתרון הזה, רובם ככולם הגיעו מבעלי אינטרסים: קבלנים, יזמים, וכל מי שמסביבם, כל האנשים שהתעשרו עושר רב (על חשבוננו בד"כ) בשנים האחרונות מעליית המחירים, כל אלו רוצים עוד מאותו הדבר, ולכן הם עולים לראיונות, מוזמנים או ממומנים, ומלחיצים את הציבור שילחיצו את הפוליטיקאים שיגדילו את הצפת הדירות בתנאים טובים כפי שהם התרגלו.
אבל זה לא יפתור כמעט את מצוקת הדיור כפי שהיא נקראת, או מצוקת הכסף כפי שהיא באמת. בזה צריך לטפל בשורש.
איך עושים זאת? טוב, זה פשוט. מטפלים בצד של הביקושים ולא רק של ההיצעים, כחלון הבין את זה, ותקופתו אכן הייתה כחלון הזדמנויות שדרכה הגיעו כשבעים אלף משפחות (מתוכם להערכתי כשמונת אלפים חרדים – יותר מאילו היה בונה עיר בגודל אלעד) לדירה במחיר שפוי. אלקין ניסה קצת לחקותו והגיע לשיווקים מרשימים ביותר. אמנם בתקופתו המחירים עלו, אבל קרוב לארבעים אלף משפחות זכו בדירה, וזה המון.
מה עוד עושים? זה נקודה שהעלה לפניי השבוע אחד הקוראים (כל שבוע אני מקבל עשרות תגובות במייל, כולם מקבלים מענה ממני, תנסו) לאחר מה שכתבתי על בית שמש: לטפל במס הרכישה של המשקיעים, בעיקר תושבי חו"ל שקונים דירה בארץ. המצב הנוכחי הוא אבסורדי: הממשלה משווקת המון דירות, ומי קונה אותן בסוף ? משקיעים, בעיקר מחו"ל. מילא תושבי הארץ שמשקיעים, זה עוד חצי צרה, כי בסוף הדירה, או תמורתה, משמשים למגורי הילדים, ובינתיים היא מושכרת לזוג אחר, גם זה לא בסדר ודורש טיפול מהיר, אך כאשר תושב חו"ל קונה הוא לא יגור כאן ובדרך כלל גם לא ישכיר כל השנה, כך שהוא תופס שטח יקר של משפחה צעירה שנותרת ללא דירה, וכך יוצא ששיווקי הקרקע המאסיביים לא פותרים לא את מצוקת הדיור ולא מצוקת המימון, ולריק המדינה מפסידה את הכנסות הענק שיכלו להיכנס לרמ"י.
לפני מספר שנים הגעתי למסקנא כי בשווייץ שווה להשקיע בנדל"ן, נסעתי לשם להכיר את השוק, אבל תוך כמה שעות הבנתי שטעיתי במדינה: הקשיים שהמדינה מערימה על תושב זר שבא לרכוש דירה פשוטה הופכים את הרכישה לבלתי מעשית, הם לא הבינו מדוע אני שואל למה לא רוצים למכור לי? הרי ברור, שווייץ שייכת לשווייצרים, הדירות בה נועדו למגורי ופרנסת תושבי המדינה. זהו, בפשטות ייקית הראו לי את הדרך חזרה לנתב"ג שלהם בציריך, לחשוב כל הדרך על המטוס שחבל שהמדינה שלי לא נוהגת כך.
כך גם קרה לי בביקורי ביוון, שם דווקא הדגישו לי שוב ושוב את מס הרכישה הנמוך (כמחצית מהארץ) אך מתברר כי יש שם מס רכוש, כלומר אתה משלם על עצם החזקת הנכס. אם רוצים שאברך מבית שמש ורואה חשבון מדושן מלונג איילנד יתחרו על אותה דירה בהוגנות, יש להשית זאת גם כאן: יתכבד המיסטר האמריקאי וישלם כל שנה כמה אלפי דולרים, מלבד מס הרכישה.
כך אפשר, בתכנון אסטרטגי, להגיע במהירות למצב שאין זוג אחד במדינה, שלא יגיע לדירה משלו, כמובן המיקום בהתאם ליכולות.
אלא שלשם כך, עמישראל זקוק לשר שיכון (וגם שר אוצר, ופנים, וכו') נטול אינטרסים, כלכליים ופוליטיים, שמגיע לעבוד בשביל כל הזוגות. איננו מכירים עדיין את הרב גולדקנוף בעניין הזה, מעשיו יקרבוהו וכו', אבל כשלוקחים בחשבון כי מדובר באדם לא צעיר, מאוד עצמאי פוליטית וגם עצמאי כלכלית ואינו זקוק לחסדי הקבלנים, נראה כי הוא אכן האדם הנכון בזמן הנכון, והוא יכול לבצע את הבלתי ייאמן: להביא לכך שתוך שנתיים אין זוג אחד שרוצה לקנות דירה ואינו יכול. אם ככה ייעשה יזכה וייזכר לשם עולם.
