השקעות דירה להשקעה בלא להוציא שקל? היתכן?

[לעבעדיקייט]

מספר לי מכר שיש לו כבר כמה שנים דירה בבית שמש המיועדת להשקעה.
כעת כשעברו כבר כמה שנים, הוא רכש דירה נוספת להשקעה כשהוא לקח הלוואה 100% מהבנק עם שיעבוד של הדירה בבית שמש.
האם זה באמת כ"כ נוצץ? מה עם דמי רישום בטאבו וכו'?
מי מכיר פרטים על הנושא?
אם זה באמת כך, אולי נתארגן כאן כל חברי פרוג (אלו שיש להם כבר דירה משלהם, או שיש להם אי מי מההורים שמסכים לשעבד את דירתו) לרכוש איזו קריה עם אלפי דירות...

 

[נתל'ע]

ל @האורות יש להציע מדי פעם נכסי נדל"ן מסוג זה.

 

[הארז]

@חיה נדלן מתמחה בדיוק בזה

 

[לגעת בנקודה]

מספר לי מכר שיש לו כבר כמה שנים דירה בבית שמש המיועדת להשקעה.
כעת כשעברו כבר כמה שנים, הוא רכש דירה נוספת להשקעה כשהוא לקח הלוואה 100% מהבנק עם שיעבוד של הדירה בבית שמש.
האם זה באמת כ"כ נוצץ? מה עם דמי רישום בטאבו וכו'?
מי מכיר פרטים על הנושא?
אם זה באמת כך, אולי נתארגן כאן כל חברי פרוג (אלו שיש להם כבר דירה משלהם, או שיש להם אי מי מההורים שמסכים לשעבד את דירתו) לרכוש איזו קריה עם אלפי דירות...

זה לא מאה אחוז.
מוציאים 50% על הדירה הישנה ועוד 50% על הדירה הנרכשת.
וכדי לקבל 50% על הדירה הישנה צריך שההלוואה הקודמת -הקיימת לא תגיע לכדי 50% מערך הדירה.

[ישנה אפשרות קומבינטית לקבל גם 70% על הדירה הנרכשת, זאת בהצהרה שהדירה היא 'חילופית' לקודמת, ובמצב הזה הפרוטוקול דורש למכור את הקודמת עד שנתיים.. אך הפרוטוקול לא תמיד מחייב.....]

 

[יהלומים]

אז איפה קונים דירה להשקעה? או נכס אחר משתלם?

 

[szn]

מספר לי מכר שיש לו כבר כמה שנים דירה בבית שמש המיועדת להשקעה.
כעת כשעברו כבר כמה שנים, הוא רכש דירה נוספת להשקעה כשהוא לקח הלוואה 100% מהבנק עם שיעבוד של הדירה בבית שמש.
האם זה באמת כ"כ נוצץ? מה עם דמי רישום בטאבו וכו'?
מי מכיר פרטים על הנושא?
אם זה באמת כך, אולי נתארגן כאן כל חברי פרוג (אלו שיש להם כבר דירה משלהם, או שיש להם אי מי מההורים שמסכים לשעבד את דירתו) לרכוש איזו קריה עם אלפי דירות...

לא הבנתי, אולי הוא לא מוציא שקל על הרכישה בגלל שיש לו מימון 100 אחוז
אבל מנין הוא מחזיר את המשכנתא הזאת, הרי משכנתא על דירה של מליון ש"ח
זה בערך 5000 ש"ח בחודש, ואם השכירות מכניסה לו 3000 - 3500 ש"ח,
הוא צריך להוציא מכיסו את ההפרש, לא כך?

מה שכן, בקריות לדוגמא יש דירות יותר זולות, כך שאם מפצלים את הדירה לשני יחידות אפשר לכסות המשכנתא.

 

[למד מכל אדם]

[ישנה אפשרות קומבינטית לקבל גם 70% על הדירה הנרכשת, זאת בהצהרה שהדירה היא 'חילופית' לקודמת, ובמצב הזה הפרוטוקול דורש למכור את הקודמת עד שנתיים.. אך הפרוטוקול לא תמיד מחייב.....]

אם אני לא טועה ישנם קנסות מסויימים. שמעתי על הקומבינה הזאת אבל לא בקיא.

לגוף הענין, צריך לקחת בחשבון שיש עלויות נוספות כמו תיווך, עו"ד, פתיחת תיקים במשכנתא וכל מיני שאת זה אי אפשר לקבל כמשכנתא מהבנק, וכן עלויות שיפוץ.
צריך קם לחשב את ההחזרים החודשיים כי באופן נורמלי השכירות לא מכסה את המשכנתא, שהשכירות תכסה שייך רק בדירה מחולקת שזה סיכון מצד עצמו (לא חוקי), ובזה גם עלות השיפוץ כולל ריהוט בדר"כ היא כ-150,000 ש"ח.

 

[szn]

ולא לשכוח את עלות מס רכישה כיום 5 אחוז

כלומר על דירה של מיליון ש"ח צריך לשלם 50 אלף ש"ח

 

[יהלומים]

לא הבנתי, אולי הוא לא מוציא שקל על הרכישה בגלל שיש לו מימון 100 אחוז
אבל מנין הוא מחזיר את המשכנתא הזאת, הרי משכנתא על דירה של מליון ש"ח
זה בערך 5000 ש"ח בחודש, ואם השכירות מכניסה לו 3000 - 3500 ש"ח,
הוא צריך להוציא מכיסו את ההפרש, לא כך?

מה שכן, בקריות לדוגמא יש דירות יותר זולות, כך שאם מפצלים את הדירה לשני יחידות אפשר לכסות המשכנתא.

הוא לא מוציא שקל ואז ההשקעה היא רק עלות חודשית של משכנתא

 

[szn]

הוא לא מוציא שקל ואז ההשקעה היא רק עלות חודשית של משכנתא

מבחינת אחוזי תשואה זה לא רווח גדול בבית שמש כי הוא לא מרוויח הרבה, כי היחס בין השכירות למחיר הדירה גדול
אבל ביחס לעליית ערך הדירה במשך השנים אז זה אולי השקעה שווה...

ומה גם שמחיר דירה על הנייר בבית שמש ממש יקר לעומת דירה שכבר בנויה ברמה ג'
למיטב זכרוני מהעבר דירה על הנייר עלתה פעם פחות 200 אלף שח
(יש שמועות על קרטל בין הקבלנים)

 

[זעירא דמן חבריא.]

אז איפה קונים דירה להשקעה? או נכס אחר משתלם?

המילה זה אשקלון.
אתה קונה דירה למשל ב800 א"ש מחלק בעוד 150 ומושכרת בקלי קלות ב5500
או יש לי להציע עכשיו דירה ב950 מחולקת כבר
אשמח לעזור לכל המעוניין במידע או עצה בB67557 גימיל
בהצלחה

 

[תפוח אדמה]

מספר לי מכר שיש לו כבר כמה שנים דירה בבית שמש המיועדת להשקעה.
כעת כשעברו כבר כמה שנים, הוא רכש דירה נוספת להשקעה כשהוא לקח הלוואה 100% מהבנק עם שיעבוד של הדירה בבית שמש.
האם זה באמת כ"כ נוצץ? מה עם דמי רישום בטאבו וכו'?
מי מכיר פרטים על הנושא?
אם זה באמת כך, אולי נתארגן כאן כל חברי פרוג (אלו שיש להם כבר דירה משלהם, או שיש להם אי מי מההורים שמסכים לשעבד את דירתו) לרכוש איזו קריה עם אלפי דירות...

זה נכון.
אם יש לך דירה, ויש לך אפשרות לקחת עליה משכנתא - כלומר למנף אותה. את יכולה בהחלט לרכוש דירה נוספת בלי שום השקעה מצידך.
כמעט - כי תמיד יש עלויות מהצד שצריך להגיע מהון עצמי, כמו: דמי תיווך, שיפוצים לפיצול או לשיפוץ הדירה. מס רכישה, עו"ד, ועוד כל מיני בדרך.
אבל! זו ההשקעה הכי נבונה שאדם יכול לעשות לעתיד.
אנחנו עשינו זאת, שאלו אותי פה הרבה איך, אין לי הרבה זמן לפרט. אבל בגדול, זה הדרך. כמעט לכל אחד יש אפשרות לקחת משכנתא על הדירה הקיימת, ולמנף אותה יד הרבה.
ההמלצות שלי: לשבת עם איש מקצוע טוב ומומחה שאתם סומכים עליו.
לברר גם עצמאית את המחירים בשטח.
אבל בשום אופן לא לעשות זאת עצמאית, אם אתם לא מומחים, יש איזורים מאוד בעייתיים שקל ליפול בהם.
איזורי ההשקעה הפופלאריים הם קריות, חיפה, לוד (יקר יותר) ועוד כל מיני הזדמנויות.
איש מקצוע שיש לי להמליץ עליו, הוא אלי פרוש, שווה לשבת איתו, רק בשביל לפתוח את הראש.
ועל הדרך לקרוא את הספר גם "אבא עשיר אבא עני"

הטלפון שלו: 050-4100888

 

[ש.ב.א]

באשקלון יש בניה מטורפת
לא ברור כמה שווה לקנות שם

 

[chanaf]

שימו לב לא לקנות דירות במקום שיש הצפת בניה..

לנו יש דירה להשקעה באור עקיבא - ליד קיסריה,
רוצים מאוד למכור אותה וקשה כי יש שם כמה רבי קומות שנבנו בו זמנית.

אם יש כאן מישהו שיודע על מתווך חזק באזור אשמח לשמוע (פנינו כבר לכמה)

 

[זושא כץ]

ועל הדרך לקרוא את הספר גם "אבא עשיר אבא עני"

הטלפון שלו: 050-4100888

מה כיוון הספר?

 

[לעבעדיקייט]

ל @האורות יש להציע מדי פעם נכסי נדל"ן מסוג זה.

@חיה נדלן מתמחה בדיוק בזה

איפה הם?

 

[לעבעדיקייט]

איזורי ההשקעה הפופלאריים הם קריות, חיפה, לוד (יקר יותר) ועוד כל מיני הזדמנויות.

מי יטפל בדירה? חברה? עוד הוצאות...

 

[הארז]

איפה הם?

https://www.efshar-nadlan.co.il/

 

[זעירא דמן חבריא.]

באשקלון יש בניה מטורפת
לא ברור כמה שווה לקנות שם

שימו לב לא לקנות דירות במקום שיש הצפת בניה..

קודם כל מדובר בעיר ענקית כך שהאוכלוסייה ששוכרת יחידה ב2000-2300 ש"ח בחודש
לא רלוונטי כלפיה דירה חדשה באיזור יוקרה ומתחדש.......
מה שברור שהנסיון מראה שהדירות שם מושכרות ומניבות תשואה מטורפת של8%.
אשמח לעזור לכל המעוניין במייל הנ"ל

 

[רינהרינה]

כשעושים כזאת השקעה אי אפשר להסתמך על השכירות בשביל תשלום המשכנתא,
צריך לבדוק קודם שגם בחודשים שלא תהינה הכנסות משכירות (וזה קורה הרבה, אין דבר כזה- לי זה לא יקרה) תוכלו לעמוד בתשלומים.
וכן צריך לקחת בחשבון שההוצאות החודשיות בכאלו דירות הן רבות מאד, אם מדובר על יחידות דיור בפריפריה (אשקלון וכו') בד"כ המשכיר משלם ארנונה ומים,
חשמל המשכיר משלם- אמור להתקזז בסוף התקופה עם השוכר, לא תמיד מעשי (הרבה שוכרים עוזבים עם חובות, לא בדיוק את החשמל הם ישלמו)
וכן הוצאות תיקונים רבות, יש יותר תיקונים והחלפות ריהוט בכאלו דירות.