השקעות דירה להשקעה בלא להוציא שקל? היתכן?

[למד מכל אדם]

זה ברור שיותר זול, אבל בזמנו כשחילקתי ניסיתי לפנות לבד לקבלנים, לא ראיתי שזה מאוד משמעותי, בכל אופן יש מחיר מיוחד ללקוח רציני - המתווך, ובכל אופן המתווך גם אמור להרוויח משהו מהעיסקה חוץ מהתיווך, הרי זה לא סתם תיווך דירה רגילה, זה משהו הרבה יותר מורכב, והמתווך הוא זה שגם לוקח אחריות על הבניה, ברור שהוא אמור להרוויח יותר מאשר בניה ישירות מול קבלן שגם בבניה רגילה מול קבלן בדר"כ לוקחים מפקח ששוב זה עולה עוד כסף.
אולי אתה בסגנון של להרוויח קצת מכל לקוח אבל להביא עי"ז הרבה לקוחות.

אגב, אחרי שעשיתי חשבון חדש שכולל ניכוי של כ400 ש"ח בחודש -מים וארנונה, (מה עם חשמל?), ולא כולל הוצאות נילוות של תיקונים וחודשים ריקים התשואה עומדת על 6.62, שגם זה ממש יפה.

 

[זעירא דמן חבריא.]

זה ברור שיותר זול, אבל בזמנו כשחילקתי ניסיתי לפנות לבד לקבלנים, לא ראיתי שזה מאוד משמעותי, בכל אופן יש מחיר מיוחד ללקוח רציני - המתווך, ובכל אופן המתווך גם אמור להרוויח משהו מהעיסקה חוץ מהתיווך, הרי זה לא סתם תיווך דירה רגילה, זה משהו הרבה יותר מורכב, והמתווך הוא זה שגם לוקח אחריות על הבניה, ברור שהוא אמור להרוויח יותר מאשר בניה ישירות מול קבלן שגם בבניה רגילה מול קבלן בדר"כ לוקחים מפקח ששוב זה עולה עוד כסף.
אולי אתה בסגנון של להרוויח קצת מכל לקוח אבל להביא עי"ז הרבה לקוחות.

אגב, אחרי שעשיתי חשבון חדש שכולל ניכוי של כ400 ש"ח בחודש -מים וארנונה, (מה עם חשמל?), ולא כולל הוצאות נילוות של תיקונים וחודשים ריקים התשואה עומדת על 6.62, שגם זה ממש יפה.

אתה עושה רושם של אדם יסודי, אז אני מבקש ממך תברר חזק חזק כמה המשפץ שילשל לכיסו וכמה המתווך....

אל תמרח אותנו בבקשה.
(שלא יהיו לך טעויות אני גם שיפצתי דרך מתווך-אני לא מתווך-אבל הוא קצת יותר ישר מהקולגות שלו. וזה כל הסיפור.)

עוד נקודה שאני לא יודע כמה היא קריטית, שבאשקלון נהוג לחלק עם גבס ולא עם בלוקים. מכל מיני סיבות. וזה גם משפיע קצת על המחיר.

 

[זעירא דמן חבריא.]

מה עם חשמל?)

על השוכרים.

 

[szn]

עוד נקודה שאני לא יודע כמה היא קריטית, שבאשקלון נהוג לחלק עם גבס ולא עם בלוקים. מכל מיני סיבות. וזה גם משפיע קצת על המחיר.

למה זה משפיע על המחיר?
ובכמה זה משפיע?

 

[זעירא דמן חבריא.]

למה זה משפיע על המחיר?
ובכמה זה משפיע?

לא אמרתי שזה משפיע רק אני מנסה לחשוב איתכם למה יש כזה פערים במחיר. ותו לא.

 

[למד מכל אדם]

זה משפיע, כי גבס יותר זול, אבל עם כל זה עדיין זה מחיר זול, בדרך כלל מקובל להשקיע שיהיה שיפוץ עדכני וברמה כדי שיהיה ביקוש דוקא לדירה הזו (מה שמעלה את מחיר השיפוץ), כך קל יותר להשכיר - פחות ימים ריקים בשנה, וגם אפשר להצליח להשכיר במחיר גבוה יותר.

 

[szn]

זה משפיע, כי גבס יותר זול,

נראה לך ששוכרים בודקים את הקיר האם הוא מגבס?

 

[דיויד כץ]

@זעירא דמן חבריא.
סתם שאלה תאורטית לא במטרה להקניט כי אני קצת מכיר את השוק באשקלון
א. כמה עסקאות כמו תרנגולת הזהב שלך (העסקה שעשית) אתה מכיר שנעשו?

ב. למה לדעתך שום מתווך לא יסכים לעסקה הבאה שאני יציג אני מבי מהבית 900,000 ש"ח והמתווך מביא נכס מחלק מטפל וכו' בתמורה להתחייבות בחוזה ל5% בשנה והמתווך לוקח כל מה שהוא מעבר ל5% המדוברים,
עכשיו לפי החשבון שלך המתווך ירוץ על כזו עסקה בה הוא מרויח בשנה 27,000 ש"ח + דמי טיפול בנכס חצי חודש
אני לא חושב שקיים כזה מתווך כי אין כאלה עסקאות בשום מקום העסקה שאתה מביא לדוגמא כשאתה משכנע משקיעים לא משקפת את המציאות נקודה.

ג. כל האמור לעיל לא סותר כלל את הנתון הפשוט שאשקלון זה מקום מעולה להשקעה כי חוץ ממני אני מכיר עוד אנשים שמשקיעים שם שלא לדבר על בני משפחה שמשקיעים באזור המדובר פשוט קומם אותי זריקת ה8% כאילו זה התשואה הקלאסית שם.

זה ברור שיותר זול, אבל בזמנו כשחילקתי ניסיתי לפנות לבד לקבלנים, לא ראיתי שזה מאוד משמעותי, בכל אופן יש מחיר מיוחד ללקוח רציני - המתווך, ובכל אופן המתווך גם אמור להרוויח משהו מהעיסקה חוץ מהתיווך, הרי זה לא סתם תיווך דירה רגילה, זה משהו הרבה יותר מורכב, והמתווך הוא זה שגם לוקח אחריות על הבניה, ברור שהוא אמור להרוויח יותר מאשר בניה ישירות מול קבלן שגם בבניה רגילה מול קבלן בדר"כ לוקחים מפקח ששוב זה עולה עוד כסף.
אולי אתה בסגנון של להרוויח קצת מכל לקוח אבל להביא עי"ז הרבה לקוחות.

אגב, אחרי שעשיתי חשבון חדש שכולל ניכוי של כ400 ש"ח בחודש -מים וארנונה, (מה עם חשמל?), ולא כולל הוצאות נילוות של תיקונים וחודשים ריקים התשואה עומדת על 6.62, שגם זה ממש יפה.

החשבון הוא לפני או אחריי ההורדה?

 

[למד מכל אדם]

נראה לך ששוכרים בודקים את הקיר האם הוא מגבס?

לא, ואם לא מדובר על משפחה עם ילדים אז גם לא אמור להיות לכך מידי השפעה כי גם אם יקרה משהו תמיד אפשר לתקן עם קצת שפכטל, מה שכן זה מחייב מראש לדאוג לבידוד טוב בין היחידות.

החשבון הוא לפני או אחריי ההורדה?

לא הבנתי את השאלה, זה כולל את כל ההוצאות שזעירא דמן חבריא הזכיר, ובשקלול של כ400 ש"ח פחות הכנסה לחודש, וכן הפחתה של חצי חודש בשנה לחודש, שזה אני משער דמי הארנונה והמים לחודש. מה שזה לא כולל זה הימים הריקים בשנה, וכן את ההוצאות הקטנות של תיקונים וכד'.

 

[דיויד כץ]

לא הבנתי את השאלה,

אני מתכוון לשאול כמה זמן חישבת בתשואה שלל 6% בחשבון שלך את החודשים שבהם הדירה עומדת ריקה
אני מבין שלא חישבת את זה בכלל אני צודק?

 

[למד מכל אדם]

אני מתכוון לשאול כמה זמן חישבת בתשואה שלל 6% בחשבון שלך את החודשים שבהם הדירה עומדת ריקה
אני מבין שלא חישבת את זה בכלל אני צודק?

צודק, לא חישבתי, אין לי מידע על זה.

 

[דיויד כץ]

צודק, לא חישבתי, אין לי מידע על זה.

אני חושב שהמקובל הוא חודש בשנה באזורי ביקוש גבוה
מנסיון זה נשמע לי גם די ריאלי,
אם כי אני לא יודע מה הולך בשוק היחידות הפיצפונות (22 מ"ר בערך) באשקלון כמו בעץ הכסף של @זעירא דמן חבריא.

 

[ה. שלמה]

אני מכיר משיהו טוב שמנהל לי את הנכס, משלב הקניה כולל השיפוץ וההשכרה, ממליץ בחום. לרציניים, פרטים באישי

אני לא רשום באישי אפשר לשלוח אלי בגימייל 8409728. תודה.