דרוש מידע מי מבין פה בבחירת דירה לקניה בפרוייקט? צריכה טיפים...

[ירושלמית0]

אז ב"ה הזמינו אותנו סוף סוף לבחור דירה בפרוייקט
אשמח לקבל טיפים איזה קומה הכי נוחה
הבניינים מתחילים מקומה -3 עד קומה 6
ועוד שאלה, האם כדאי לקחת דירה גדולה מלכתחילה, או לקחת קטנה יותר עם אופציה להרחבה?
נשמח לשמוע את דעת המומחים

 

[מ הלוי]

שאלה מאד כוללנית ולא שייך לענות עליה....
ברור שעדיף דירה הכי גדולה שיש ובקומה הכי נוחה וגם חצר ומרפסת...
תבדקו את האופציות הרלוונטיות עבורכם, ואז מתוך כמה אפשרויות נוכל לעזור בשמחה רבה...
בהצלחה.

 

[ירושלמית0]

יש לנו אפשרות או חצר (דירת גן) או מרפסת (גדולה)
לגבי גודל הדירה, אנחנו יכולים לקנות גדולה, השאלה אם לא יותר שווה לקנות יותר קטנה שכוללת אופציה להרחבה, ואז לסגור חדר בעלות נמוכה ולשדרג אותה לדירה גדולה?

 

[מ הלוי]

יש לנו אפשרות או חצר (דירת גן) או מרפסת (גדולה)
לגבי גודל הדירה, אנחנו יכולים לקנות גדולה, השאלה אם לא יותר שווה לקנות יותר קטנה שכוללת אופציה להרחבה, ואז לסגור חדר בעלות נמוכה ולשדרג אותה לדירה גדולה?

ברור שעדיף לקנות גדולה מראש.
בדירה קטנה המטבח קטן יותר ולא תמיד אפשר להגדיל אותו, וגם הסלון קטן יותר, בקיצור דירה קטנה לא נמדדת רק במספר החדרים אלא במבנה והמרחב של כל הדירה כולה.
להבנתי אם יש אפשרות כספית אין ספק שעדיף מראש לקנות דירה גדולה.

 

[ירושלמית0]

ברור שעדיף לקנות גדולה מראש.
בדירה קטנה המטבח קטן יותר ולא תמיד אפשר להגדיל אותו, וגם הסלון קטן יותר, בקיצור דירה קטנה לא נמדדת רק במספר החדרים אלא במבנה והמרחב של כל הדירה כולה.
להבנתי אם יש אפשרות כספית אין ספק שעדיף מראש לקנות דירה גדולה.

אוקיי
ולגבי קומה?
מצד אחד החלום שלנו זו דירת גן
מצד שני חצר צריכה הרבה תפעול והשקעה
האם כדאי חצר (קומת כניסה) או מרפסת בקומה גבוהה?

 

[מנחם הויזמן]

מאוד לא מומלץ לסמוך על "אופציה להרחבה" , עדיפות גבוה לדירה גדולה
ערך הדירה גם יותר גבוה בדירה גדולה בנויה עם היתר בניה, לא עם אופציה או עם תוספת ללא היתר.
דירה עם חצר זה מאוד נחמד, וגם שווה כסף, וגם קל לעשות שם תוספות בניה בלי להגיע לטובות והסכמה של השכנים.
בקומה ראשונה יש לפעמים מדי הרבה רעש מהרחוב.
קומה שניה בדרך כלל מאוד נחמד. יותר גבוה מזה, מתחיל כבר להעיק כשצריכים לעלות במדרגות (בשבת, במיוחד לסבא וסבתא, או עם עגלת תינוק, או בבוקר כשיש עומס במעלית)
לגבי דירה מתחת לקומת כניסה, צריך לבדוק את הטופוגרפיה

 

[ירושלמית0]

מאוד לא מומלץ לסמוך על "אופציה להרחבה" , עדיפות גבוה לדירה גדולה
ערך הדירה גם יותר גבוה בדירה גדולה בנויה עם היתר בניה, לא עם אופציה או עם תוספת ללא היתר.
דירה עם חצר זה מאוד נחמד, וגם שווה כסף, וגם קל לעשות שם תוספות בניה בלי להגיע לטובות והסכמה של השכנים.
בקומה ראשונה יש לפעמים מדי הרבה רעש מהרחוב.
קומה שניה בדרך כלל מאוד נחמד. יותר גבוה מזה, מתחיל כבר להעיק כשצריכים לעלות במדרגות (בשבת, במיוחד לסבא וסבתא, או עם עגלת תינוק, או בבוקר כשיש עומס במעלית)
לגבי דירה מתחת לקומת כניסה, צריך לבדוק את הטופוגרפיה

הדירות עם אופציה להרחבה זה כבר עם אישורים
אפשר להרחיב מיידית

 

[מ הלוי]

אוקיי
ולגבי קומה?
מצד אחד החלום שלנו זו דירת גן
מצד שני חצר צריכה הרבה תפעול והשקעה
האם כדאי חצר (קומת כניסה) או מרפסת בקומה גבוהה?

אין על חצר מכל בחינה, מרחבים לילדים, מגדיל את התחושה בכל הבית, וגם השטח במ"ר בדרך כלל אין דומה לו במרפסת גדולה ככל שתהיה, אלא אם כן זה משהו חריג.
החיסרון של הצורך ההשקעה יכול הליגמר בדשא סינטטי חד פעמי או משהו כזה ואז ליהנות שנים רבות, לא חייבים לפתוח שם סניף של משתלה....
אמנם חצר בקומת כניסה סובלת בדרך כלל מרעש רחוב ומהיזק ראיה, וצריך לבדוק את זה טוב לפני כן באיזה צד החצר ואיך היא בנויה כלפי מפלס הרחוב, וכו'.

 

[מנחם הויזמן]

אם מרצפים את החצר (שזה גם עלות , במיוחד אם עושים את זה כמו שצריך, עם בסיס נכון מתחת לריצוף, ושיפועים נכונים לגשם וכו') ואחר כך יותר קל להשאיר אותו נקי

הדירות עם אופציה להרחבה זה כבר עם אישורים
אני מקווה שראיתם את ההיתר בניה, ולא סומכים על מתווך או ייזם שאומר לכם שכבר מאושר.
בכל מקרה, כנראה שהתכוונו להגיד שהתב"ע מאושר, שזה אומר שנשאר לכם עוד מטרים שאתם יכולים לנצל, אבל אתם תצטרכו להגיד בקשה להיתר בניה, וזה כבר עולה כסף, זמן , הסכמה של שכנים ועוד כל מיני קשיים...
לא כל כך הגיוני שיש כבר היתר בניה, והם לא בונים אותו, כי חייבים לבנות לפי ההיתר, גם לא פחות ממנו.

 

[מ הלוי]

לא כל כך הגיוני שיש כבר היתר בניה, והם לא בונים אותו, כי חייבים לבנות לפי ההיתר, גם לא פחות ממנו.

זה לא כ"כ מדויק.
היום יש פרויקטים שבונים בצורה כזאת.
ועדיין דעתי שזה הרבה פחות מוצלח מלקנות מראש דירה גדולה.

 

[nori]

האופציה להרחבה זה זכויות בניה שמוקנות לדירה עצמה ויכולים לממש אותם באופן מידי.
אבל מחייב תהליך של היתר רגיל. אין קיצורי דרך.
לפעמים האופציה היא על אופציה של שכן ואז תלויים ברצון הטוב שלו להרחיב.
זה מעולה למי שמוגבל בתקציב אבל ירצה יום אחד להרחיב את הדירה. אבל נראה לי שאם יש תקציב מידי לדירה גדולה יותר אז זה הרבה יותר ראש שקט.

 

[ירושלמית0]

אם מרצפים את החצר (שזה גם עלות , במיוחד אם עושים את זה כמו שצריך, עם בסיס נכון מתחת לריצוף, ושיפועים נכונים לגשם וכו') ואחר כך יותר קל להשאיר אותו נקי

הדירות עם אופציה להרחבה זה כבר עם אישורים
אני מקווה שראיתם את ההיתר בניה, ולא סומכים על מתווך או ייזם שאומר לכם שכבר מאושר.
בכל מקרה, כנראה שהתכוונו להגיד שהתב"ע מאושר, שזה אומר שנשאר לכם עוד מטרים שאתם יכולים לנצל, אבל אתם תצטרכו להגיד בקשה להיתר בניה, וזה כבר עולה כסף, זמן , הסכמה של שכנים ועוד כל מיני קשיים...
לא כל כך הגיוני שיש כבר היתר בניה, והם לא בונים אותו, כי חייבים לבנות לפי ההיתר, גם לא פחות ממנו.

זה דירות של מחיר למשתכן שמגיעות כבר עם אופציה להרחבה עם אישור מידיים

 

[כוכבית ארבעים ושלוש]

אז ב"ה הזמינו אותנו סוף סוף לבחור דירה בפרוייקט
אשמח לקבל טיפים איזה קומה הכי נוחה
הבניינים מתחילים מקומה -3 עד קומה 6
ועוד שאלה, האם כדאי לקחת דירה גדולה מלכתחילה, או לקחת קטנה יותר עם אופציה להרחבה?
נשמח לשמוע את דעת המומחים

עוד משהו- מעלית
תבחרו קומה שלא תצטרכו לטובתיה של המעלית.
(אם את אומרת שזה 10 קומות אז קחי בחשבון את התורות למעלית...)

 

[מנחם הויזמן]

זה דירות של מחיר למשתכן שמגיעות כבר עם אופציה להרחבה עם אישור מידיים

אני לא מנסה להתווכח, רק לתת עצה שימושית. אני סך הכול אדריכל (תואר הנדסאי) ,אני לא "בונה פרוייקטים" ולא "קונה דירות סידרתי"
אסביר שוב:
אם יש היתר בניה, ניתן לראות אותו פיזית בעיריה ובדרך כלל גם באתר אינטרנט של העיריה.
אם אין היתר בניה, אז התכוונו להגיד שנשאר עוד מטרים שניתן לנצל על פי התב"ע החלה על המקום. אבל לפני שבונים, אתם צריכים להגיש בקשה להיתר בניה, שזה כולל עלות כספית של אדריכל, מהנדס, יועצים, הדפסת תכניות וכו' , וזה לוקח זמן, ומותנה בהסכמת השכנים. ויכולים לצוץ בעיות, לדוגמא, יש עיריות שאם שכן בנה עבירת בניה, זה יכול למנוע מכם לקבל היתר בניה עד שהוא יהרוס את מה שהוא בנה (ההגיון בזה הוא, שאתם שותפים בחלקה, ובנוסף יכול להיות שהוא ניצל את המטרים שחשבתם שיהיו לכם)

 

[nori]

אני לא מנסה להתווכח, רק לתת עצה שימושית. אני סך הכול אדריכל (תואר הנדסאי) ,אני לא "בונה פרוייקטים" ולא "קונה דירות סידרתי"
אסביר שוב:
אם יש היתר בניה, ניתן לראות אותו פיזית בעיריה ובדרך כלל גם באתר אינטרנט של העיריה.
אם אין היתר בניה, אז התכוונו להגיד שנשאר עוד מטרים שניתן לנצל על פי התב"ע החלה על המקום. אבל לפני שבונים, אתם צריכים להגיש בקשה להיתר בניה, שזה כולל עלות כספית של אדריכל, מהנדס, יועצים, הדפסת תכניות וכו' , וזה לוקח זמן, ומותנה בהסכמת השכנים. ויכולים לצוץ בעיות, לדוגמא, יש עיריות שאם שכן בנה עבירת בניה, זה יכול למנוע מכם לקבל היתר בניה עד שהוא יהרוס את מה שהוא בנה (ההגיון בזה הוא, שאתם שותפים בחלקה, ובנוסף יכול להיות שהוא ניצל את המטרים שחשבתם שיהיו לכם)

בגדול אתה צודק.
ספציפית בבית שמש ברמה ד' וה' (ואולי בעוד מקומות) התב"ע מחייבת לתכנן דירות עם אופציה להרחבה.
האופציות האלה מסומנות בהיתר הכללי של הבנין, ומוקנות לכל דירה אותה תכנן האדריכל כדירה עם אופציה. ורק בה אפשר לממש את הזכויות הספציפיות האלה. זה אמנם מקצר את הדרך ונותן בטחון.
ועדיין מחיב תהליך רישוי מלא על כל מה שהזכרתם.
בנוסף לפעמים האופציות הן בטור, כלומר כדי לממש את האופציה בקומה שלישית צריך שהשכן בקומה שניה יממש אותה. או לפחות לבנות לו עמודים ולקוות שהוא לא יתנגד לזה. (האמת שהחלק של ההתנגדויות פחות ברור לי, כי בכל אופן זה שונה מהרחבה רגילה, יתכן ויתנו פחות משקל להתנגדויות שכנים)

 

[סטודיו פוינט]

אני לא מנסה להתווכח, רק לתת עצה שימושית. אני סך הכול אדריכל (תואר הנדסאי) ,אני לא "בונה פרוייקטים" ולא "קונה דירות סידרתי"
אסביר שוב:
אם יש היתר בניה, ניתן לראות אותו פיזית בעיריה ובדרך כלל גם באתר אינטרנט של העיריה.
אם אין היתר בניה, אז התכוונו להגיד שנשאר עוד מטרים שניתן לנצל על פי התב"ע החלה על המקום. אבל לפני שבונים, אתם צריכים להגיש בקשה להיתר בניה, שזה כולל עלות כספית של אדריכל, מהנדס, יועצים, הדפסת תכניות וכו' , וזה לוקח זמן, ומותנה בהסכמת השכנים. ויכולים לצוץ בעיות, לדוגמא, יש עיריות שאם שכן בנה עבירת בניה, זה יכול למנוע מכם לקבל היתר בניה עד שהוא יהרוס את מה שהוא בנה (ההגיון בזה הוא, שאתם שותפים בחלקה, ובנוסף יכול להיות שהוא ניצל את המטרים שחשבתם שיהיו לכם)

גרתי בבניין עם אופציה (כבר יש עמודים) וזה בהחלט התהליך, כמו שאמרו אין קיצורי דרך.

 

[סטודיו פוינט]

בגדול אתה צודק.
ספציפית בבית שמש ברמה ד' וה' (ואולי בעוד מקומות) התב"ע מחייבת לתכנן דירות עם אופציה להרחבה.
האופציות האלה מסומנות בהיתר הכללי של הבנין, ומוקנות לכל דירה אותה תכנן האדריכל כדירה עם אופציה. ורק בה אפשר לממש את הזכויות הספציפיות האלה. זה אמנם מקצר את הדרך ונותן בטחון.
ועדיין מחיב תהליך רישוי מלא על כל מה שהזכרתם.
בנוסף לפעמים האופציות הן בטור, כלומר כדי לממש את האופציה בקומה שלישית צריך שהשכן בקומה שניה יממש אותה. או לפחות לבנות לו עמודים ולקוות שהוא לא יתנגד לזה. (האמת שהחלק של ההתנגדויות פחות ברור לי, כי בכל אופן זה שונה מהרחבה רגילה, יתכן ויתנו פחות משקל להתנגדויות שכנים)

במודיעין עילית כל אחד מממש כשמתאים לו ולא תלוי בשכנים כי כבר יש עמודים, מה שכן התהליך מעט זול יותר אם עושים זאת כמה שכנים יחד.

 

[nori]

במודיעין עילית כל אחד מממש כשמתאים לו ולא תלוי בשכנים כי כבר יש עמודים, מה שכן התהליך מעט זול יותר אם עושים זאת כמה שכנים יחד.

בגלל שזה מחיר למשתכן אני מהמרת שהדירה המדוברת היא בבית שמש. ולא תוכננו באופן גורף עמודים. אולי במקרה ספציפי כלשהו. אבל תכננתי הרבה דירות כאלה עם אופציות ללא עמודים.

 

[חני 0278]

לדעתי אם יש אפשרות כספית - אין כמו דירה גדולה.
לגבי חצר - תלוי גם עד כמה החצר "בתוך" הרחוב. אם לא - לדעתי שווה.
מה גם שאם יש חצר ניתן להוסיף לפעמים בניה קלה.