דיון מחירי הדירות לאן?

[ר' יהונתן]

מנהל רשות המסים: "התחושה שלנו - יש ירידה במחירי הדירות שאינה משתקפת במדד" | כלכליסט

שי אהרונוביץ' אמר כי היזמים מציעים לרוכשי הדירות מבצעים שיש להם ערך כספי שאינו משתקף במדד; מנכ"ל משרד האוצר: "לא נוריד את מס הרכישה, זה לא יוסיף לנו התחלות בנייה"

www.calcalist.co.il

 

[בית שמשניק]

TheMarker | נדל"ן

הקבלנים ורוכשי הדירות בלחץ: אין באופק פתרון למשבר הבנייה​

טפטוף פועלי הבניין ההודים בנתב"ג אינו צפוי לפתור את המחסור בעובדים, ועשרות אלפי רוכשים יקבלו את דירתם באיחור רב ■ הקבלנים, שמתקשים לפרוע את ההלוואות שנטלו מהבנקים, כבר הודיעו שלא יוכלו לשלם לרוכשים פיצוי של מאות מיליוני שקלים עבור האיחור

ספוילר: הכתבה במלואה

הדר חורש

06:04, 29 בפברואר 2024

כ–200 עובדי הבניין ההודים שהגיעו בשבוע שעבר לנתב"ג הועברו אחר כבוד רב למתקן הדרכה שהוכן עבורם על ידי הסתדרות העובדים הלאומית בעיר מודיעין. מדובר בעובדים מקצועיים, שסוננו עוד בארץ המוצא על ידי התאגידים הפרטיים לכוח אדם שייבאו אותם. אולם הם נדרשים, כתנאי להתחלת עבודתם, לעבור יום הכשרה מיוחדת בבטיחות בעבודה — נקודת תורפה שגרמה בעבר לתאונות עבודה רבות בענף הבנייה הישראלי.

ואולם, אפילו 2,000 עובדים חדשים לא יצליחו לשנות את התמונה העגומה בענף. עצירת הבנייה מאיימת לחולל שמות במשק הישראלי, לשים לאל את תוכניות השיקום של עשרות היישובים שנפגעו, כולל תשתיות ביטחוניות, ולחדש את העליות המטורפות במחירי הדירות, שנדמה היה שהן מאחורינו.

עשרות אלפי המשפחות הממתינות להשלמת הדירה שרכשו, ועל חלקה כבר שילמו, לא ייוושעו מכמה מאות עובדים זרים. החל מפרוץ המלחמה באוקטובר נעדרים מענף הבנייה 85 אלף עובדים פלסטינים שהועסקו בו, והיוו את מרבית הידיים העובדות בשטח. נוסף עליהם עזבו את הארץ אלפי עובדים זרים ממדינות אחרות. סין, אחת הספקיות המרכזיות לעובדים זרים, פתחה באמברגו שקט על יצוא עובדים לישראל והמליצה לאזרחיה שכבר עובדים כאן לחזור לסין.


קבלני הבניין מדווחים על ירידה של 70%–80% בהיקף הפעילות, אבל המספרים היבשים רחוקים מלתאר את היקף האסון הכלכלי שניחת על הענף: מדובר בעשרות אלפי דירות שמועד סיום בנייתן אינו ידוע. רוכשי הדירות, רבים מהם תקועים בדירות שכורות ומשלמים גם משכנתא עבור הדירה שלא תושלם בקרוב, יכולים לתבוע פיצויים מהקבלנים, אבל אין סיכוי שהיזמים יוכלו לעמוד בסכומי הפיצויים שהרוכשים זכאים להם על פי חוק. מדובר בסכום בלתי ניתן לגבייה של מאות מיליוני שקלים.

"היו לי 100 עובדים — נשארתי עם עשרה"

גם רוכשי דירות שיזכו לקבל את הדירות שלהם "במועד" צפויים לגלות שהם עוברים לשכונה עירומה ממדרכות, כבישים וגנים ציבוריים, ללא בית ספר וגני ילדים — כי היזמים אינם יכולים לבנות. פרויקטים גדולים בענף התשתיות, ובהם בניית כבישים ומחלפים, מערכות אגירה שאובה ועוד, נעצרו או הואטו, משום שאישורי המדינה ליבוא עובדים התקבלו עד כה לעובדים בתחום הבנייה בלבד, אבל לא לעובדים בענף התשתיות. "אני בונה חמישה בתי ספר וגני ילדים בקצרין בשלומי ובמקומות נוספים", מספר היזם פיליפ חורי. "כבר הודעתי לרשויות המקומיות שהם לא יהיו מוכנים לפתיחת שנת הלימודים בספטמבר. מ–100 עובדים נשארתי רק עם עשרה".

אף שהמחסור בעובדים שיתק גם את העבודות בתחום הכבישים והמחלפים, הגוף הממשלתי האחראי, משרד התחבורה, נרדם בשמירה ולא יזם כל פעולה לתיקון החלטות הממשלה. גורמים מחוץ למשרד טוענים שבאחרונה התעורר מישהו במשרד והחל להכין טיוטת הצעת החלטה ממשלתית ליבוא העובדים הנדרשים לענף. ממשרד התחבורה נמסר ששרת התחבורה מירי רגב יצאה לסרי לנקה ולהודו במטרה להסדיר יבוא של 10,000 עובדי תשתיות. בכוונת המשרד להביא את העובדים המגויסים לישראל באונייה, והעובדים יעברו במהלך ההפלגה לישראל הליכי קליטה שנועדו לחסוך מהם סחבת ביורוקרטית על אדמת ישראל. הצעת החלטה ממשלתית תובא בקרוב על ידי רגב לממשלה.

אחת ההשלכות החמורות של המחסור בעובדים וחוסר הטיפול בו היא היעדר יכולת של המדינה ליישם את התוכניות לשיקום יישובי העוטף, ולאחר מכן, בבוא העת, שיקום יישובי הצפון ההולכים ונחרבים ככל שהלחימה באזור נמשכת. "אנחנו מבצעים עבודות בעוטף", אומר קבלן התשתיות דוד אולניק. "אנחנו צריכים לבצע את דרכי הפטרולים החדשות, לבנות את גדרות היישובים, אבל העבודות נעצרו בגלל מחסור בעובדים, ואנחנו לא נעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו". אולניק אומר שמלבד המחסור בעובדים סובל הענף במחסור בציוד מכני, שגויס על ידי משרד הביטחון לצורכי הלחימה.

לדברי יזמים בענף, חברות קבלניות רבות נקלעו לקשיים והפסיקו את פעילותן כתוצאה מחוסר האפשרות להשלים חוזים ולקבל חוזים חדשים. המאבק על מעט העובדים שנותרו בענף הקפיץ את המחירים ואת שאר העלויות, וגם עבודות שיסתיימו צפויות להסב ליזמים הפסדים.

במשרד השיכון ובמשרדים הכלכליים זיהו סמוך לפרוץ המלחמה את הבעיה — אבל לא את הפתרון. כבר בנובמבר התקבלה החלטה על הגדלת המכסה המותרת להעסקת עובדים זרים מ–30 אלף עובדים ל–50 אלף עובדים. כשהתברר שיבוא עובדים באמצעות גיוס ישיר לא יניב תוצאות בזמן הקרוב, החליטה המדינה לאפשר יבוא עובדים באמצעות תאגידי כוח אדם, בעסקות מול חברות כוח אדם בחו"ל.

לפני המלחמה נמנעה המדינה מלאפשר "יבוא" של אנשים, מחשש להתפתחות סחר בבני אדם. אולם לנוכח מצב החירום החליטה הממשלה להתעלם מאזהרות גורמים במשרד המשפטים ולאשר יבוא של עשרות אלפי עובדים במסגרת פרטית.

עם זאת, עד מהרה הבינו היזמים ומשרדי הממשלה המעורבים שהתאגידים הפרטיים גוררים רגליים ואינם ממהרים לגייס את אלפי העובדים הנדרשים. הסיבה, מסבירים בתאגידי כוח האדם, היא הסיכון העסקי הכרוך ביבוא העובדים.

ברקע הדיונים על המשבר בענף מתקיים ויכוח בין משרדי הממשלה על הצורך בהבאת העובדים. במערכת הביטחון מזהים מצוקה כלכלית חמורה בשטחי הרשות הפלסטינית וחוששים שהיא תגביר את הנטייה לפעולות טרור — ולכן לוחצים להחזיר בהדרגה את העובדים הפלסטינים לעבודה בענף הבניין.

"כדי להביא עובדים אנחנו צריכים לדעת מה מדיניות הממשלה. מי שייבא אלפי עובדים — ולאחר מכן יתברר שהעובדים הפלסטינים חוזרים — יהיה בצרות"

לחץ כבד להחזרת העובדים הפלסטינים

גם בענף הבנייה רואים, לפחות לפי שעה, בהחזרת העובדים הפלסטינים כפתרון הריאלי היחיד בטווח הקצר. יבואני העובדים חוששים שאם תשתנה המדיניות, הם לא ימצאו תעסוקה לאלפי העובדים הזרים שייכנסו לישראל. "כדי להגדיל את יבוא העובדים אנחנו צריכים לדעת מהי מדיניות הממשלה בקשר להעסקתם", אומר אחד מהם. "מי שיחתום על עסקה ליבוא אלפי עובדים — ולאחר מכן יתברר שהעובדים הפלסטינים חוזרים לעבודה — יהיה בצרות גדולות".

בעיה משמעותית שעלתה בדיונים על יבוא העובדים אך לא זכתה למענה היא הצורך לשכן את העובדים. שיכונם של 60 אלף עובדים דורש בניית מגורים בסדר גודל של עיר בינונית. בישראל, המשכנת למעלה ממאה אלף מפונים בבתי מלון אין אפשרות לאכלס מספר כזה של אנשים במלונות ואין גם מי שיבנה את אתרי המגורים הזמניים הנדרשים.

בענף הבניה צופים שהשלכות הירידה בהיקף הבנייה ישפיעו בתוך כמה חודשים על היצע הדיור ועל המחירים. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה טרם פירסמה נתונים רלוונטיים לגבי התחלות בנייה ברבעון האחרון של השנה שעברה ולגבי החודשיים הראשונים של 2024, אולם על פי ההערכות בענף, מדובר בירידה של עשרות אחוזים, שמצטרפת לעיכוב הניכר בהשלמות הבנייה.

אלפי רוכשי דירות כבר קיבלו הודעות על דחיית מועד קבלת הדירה בשלושה חודשים, אולם יזמים אומרים שאלה רק הודעות זמניות, ובהמשך יישלחו הודעות על דחיה נוספת בהשלמת מרבית הדירות. הירידה בהיצע הדירות, צפוי להביא לעליה חדה במחירים. הצפי לעליה במחירים משפיע על השוק כבר היום. אף שלקבלנים יש עדיין מלאי חסר תקדים של דירות למכירה, מסרבים המחירים לרדת, ועל פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עלו מחירי הדירות החדשות בנובמבר־דצמבר ב–0.9% בהשוואה למדידה שנערכה בחודשים אוקטובר־נובמבר, בעוד הקונים חוזרים לאטם למשרדי המכירות.

נתוני מכירות הדירות שפורסמו באמצע החודש הראו שקצב מכירת הדירות בדצמבר היה דומה לקצב המכירות בספטמבר, החודש שקדם למלחמה. החלטת בנק ישראל בשבוע שעבר להשהות את ההפחתה בריבית עשויה למתן את עליית המחירים הצפויה — אבל לא לפתור את בעיית המחסור החריף הצפוי בשוק הדיור.

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "המשרד פועל רבות בשיתוף כלל הגורמים הרלוונטיים למתן פתרונות לאתגרי שוק הדיור, ובהם גם סוגיית האיחור במסירה.

"מטרתנו היא לשמור על הרציפות התפקודית של ענף הנדל"ן, ואנו פועלים במגוון כלים על מנת לעשות כן. המשרד עובד לילות כימים במטרה לתת מענה למחסור בידיים עובדות בענף על ידי הגדלת מכסות העובדים הזרים והבאתם ארצה, ואנו צופים שכאשר ימולאו מכסות העובדים הזרים, הפער באתרי הבנייה ייסגר".

 

[תפארת יהודית-שמלות]

אתמול הייתה כתבת שיווק של יקי רייסנר ביתד
בו הוא מודה במקצת ומתחיל לרדת מהעץ "הכח היום ביד הקונים " וכו' וכו' אבל ,
ומתפלפל שהקבלנים הגדולים יש להם אורך רוח לחכות עד שהמלחמה תיגמר והפועלים יחזרו ובטוח שהמחירים יעלו
רק הקבלנים הקטנים מסכנים שלקחו הלואות ב7% וחייבים לעשות "מבצעים"
זה נסיון פטטי לשכנע אותנו שהירידה שבהתחלה הוא הכחיש שהיא קיימת היא לא אמיתית.
והכל חוזר לשקר הבסיסי יש מחסור בדירות ולכן כשהשוק יחזור המחירים יקפצו שוב
ועל זה אני חוזר ואומר
א. יותר ויותר מומחים ונתונים מצביעים על עודף דירות ! לעומת השקר שאין באמת ביקוש של 60000 דירות בשנה
אלא רק באזור ה40000 קרי נבנים ויבנו ב5 שנים הקרובות עודף של כ225000 דירות
ב. תמה היכולת לשלם והגענו לקצה ורוב הציבור הפנים את זה שאם המשכורות הממוצעות לא יקפצו דרמטי אין בסיס לעליית מחירי הדירות,
ג. הנתונים הללו לדעתי יותר מכריעים מזה ש"אין פועלים" ו"עלות הבניה התיקרה" משום שבסוף מחיר הקרקע הוא הרכיב העיקרי והוא כבר ירד דרמטי ומעבר לזה יש המון קבלנים שקנו קרקע לפני 5 ויותר שנים ויש להם לאן לרדת,

הכל טוב ויפה!
אבל תכלס תראה לי מקום אחד (!) שהמחירים בו ירדו
ואני מתכוונת בעיקר לדירות יד 2

 

[שתים]

הכל טוב ויפה!
אבל תכלס תראה לי מקום אחד (!) שהמחירים בו ירדו
ואני מתכוונת בעיקר לדירות יד 2

בירושלים יש ירידות.

 

[3040*]

הכל טוב ויפה!
אבל תכלס תראה לי מקום אחד (!) שהמחירים בו ירדו
ואני מתכוונת בעיקר לדירות יד 2

בכל מקום בארץ אי אפשר למכור בלי לרדת 10%

 

[יצחק77]

אין כבר חצי שנה עסקה במחירים האלו בבני ברק
הבודדים שמכרו ירדו בכ10%
פשוט תשאלו מתווכים ויועצי משכנתאות לא מה שאתם רואים ביד 2 זו המציאות !

 

[3040*]

אני יודע על אחת שירדה מ 2,600,000 ל 2,300,000 כדי למכור דירה של 80 מ"ר+אופציה על הגג של 80 מ"ר עם שכנים בעייתים

 

[תפארת יהודית-שמלות]

אני יודע על אחת שירדה מ 2,600,000 ל 2,300,000 כדי למכור דירה של 80 מ"ר+אופציה על הגג של 80 מ"ר עם שכנים בעייתים

איפה?

 

[3040*]

איפה?

בני ברק באיזור בינוני

 

[חיים הקוסם]

במודיעין עילית אין שום ירידה

 

[הדס99]

בירושלים יש ירידות.

באיזו שכונה? אזור בעיר?

 

[shimשימי]

גם בבני ברק אין ירידה.
אין פשוט עסקאות.

ועסקה אחת עם שכנים בעייתיםואולי גם מוכר שממהר למכור
ואולי עוד כמה בעיות נסתרות....

לא מעיד על מגמה

 

[שתים]

באיזו שכונה? אזור בעיר?

בפסגת זאב לדוגמא.

 

[א.מ.ל]

בפסגת זאב לדוגמא.

גם בבית שמש יש ירידת מחירים

 

[הדס99]

בפסגת זאב לדוגמא.

אשמח אם תוכלי לפרט ירידה ממה למה?
דירת 4 דחרים 80 מ"ר ממה ירדה ולמה? וכדומה

 

[710]

גם בבית שמש יש ירידת מחירים

איזו ירידה?
שברמה ד' מוכרים 3 ח' על הנייר ב2 מיליון?

 

[תמיד להיות בשמחה]

גם במודיעין עילית יש ירידות.

 

[א.מ.ל]

איזו ירידה?
שברמה ד' מוכרים 3 ח' על הנייר ב2 מיליון?

לא הם סתם גנבים שלוקחים מחירים מופרזים, דירות יד 2 תבדקי לדוגמא אפילו ביתד נאמן דירות 3 חדרים במחירים של בערך מיליון שמונה מאות תשע מאות ברמה ד' מה שלא היה לפני תקופה...

 

[יצחק77]

איזו ירידה?
שברמה ד' מוכרים 3 ח' על הנייר ב2 מיליון?

מוכרים או מבקשים?

 

[יצחק77]

מידע ממדל"ן כמובן שהמידע אינו מעודכן משום שיש זמן לדיווח
אבל כן מראה שכנראה הנתון הזה לא נכון אלא יותר באזור ה1.8 ל3 ח'
ושימו לב שמ ה9/23 עד סוף ה1/24 יש 3 חודשים של חסר שאין שום עסקה מדווחת יתכן שניסו באמת למשוך כלפי מעלה את המחיר עד שהתיאשו וזה חוזר לכיוון 22-23 אלף ש"ח למ"ר


קרית ספר דיור מודיעין בבית שמש מתחם א'
30.1.2024
2.3 מ׳ ₪
102
‏22,549 ‏₪
4 חדרים
5 קומה
2021


שערי בית שמש - שכונה ד' 2
10.9.2023
1.78 מ׳ ₪
78
‏22,820 ‏₪
3 חדרים
3
2021


שערי בית שמש - שכונה ד' 2
7.9.2023
1.78 מ׳ ₪
78
‏22,820 ‏₪
3 חדרים
3
2020


מגן עבודות הנדסה בבית שמש מתחם א'
17.8.2023
1.6 מ׳ ₪
75
‏21,333 ‏₪
3
6
2021


צמרות נתיב ברמת בית שמש מתחם ד'
1.8.2023
3.28 מ׳ ₪
136
‏24,117 ‏₪
5
4
2021


מגן עבודות הנדסה בבית שמש מתחם א'
3.5.2023
1.66 מ׳ ₪
75
‏22,133 ‏₪
3
1
2019


מגן עבודות הנדסה בבית שמש מתחם א'
23.3.2023
1.74 מ׳ ₪
74
‏23,513 ‏₪
3
3
2021


שערי בית שמש - שכונה ד' 2
28.8.2022
3.5 מ׳ ₪
167
‏20,958 ‏₪
6
1
202