דיון מחירי הדירות לאן?

[szn]

בינגו!
לכן הוא חייב לעשות סייל בכל מחיר.

יש מקומות שאחרי עליית הרבית אם הסייל יהיה מידי זול
אז בדו"ח אפס לבנק לא יהיה רווחיות מספיקה בשביל ליווי בנקאי.

בשביל לקבל ליווי בנקאי צריך גם להראות מכירות 30-40%
וגם שיעבור דוח אפס עם רווח מספיק (אאל"ט שלא יפחת מרווח יזמי של 15%)

 

[evyatar19]

נכון מאד!

סיפר לי יזם על מתחם בפ"ת שבנו שלב א 2 בנינים
ולא ממשיכים לשלב ב בגלל המצב בשוק, הוא טען שיש עוד הרבה כאלו בשוק שלא מתקדמים בגלל המצב
(הוא בעצמו גם מסתפק האם לקדם היתרים במגרש שלו)

יש סיכוי גדול שבעוד שנתיים זה יתפוצץ לנו בפנים ואז המחירים שוב יעלו כשהביקוש יעלה על ההיצע.

ניחא מי שקונה מגרש פרטי, אבל בדרך כלל קונים מרמ"י. אין התחייבות מצד היזם לאיזה לוח זמנים?

 

[evyatar19]

מצד שני, גם מגרש שנקנה בזול לפני העליה הגדולה, אם אין קונים אין ליווי בנקאי כך שלא יעזור לקדם היתרים אם אין
לך ליווי בנקאי.

לכן מוכרים במבצעי 5-95 למיניהם, והריבית על היזם כו'. בזה הם מצליחים. לא בגדול, אבל מספיק כדי לקבל ליווי בנקאי.

למעשה הטענה שלך נכונה במגרש ששילמו עליו אבל בפינוי בינוי אין עלות קרקע כך שאין עלות ריבית.

יש עלות בנייה, שכולל שכר דירה לכל הבעלי דירה. ויתר מכך, היזם צריך ליווי בנקאי כדי להפקיד כסף בנאמנות לטובת הדיירים, במקרה שהוא יהרוס הבניין ולא יצליח להרים בניין חדש. ההפקדה הזו גדולה מאוד, והוא זקוק לליווי בנקאי בשבילה.

 

[szn]

יש עלות בנייה, שכולל שכר דירה לכל הבעלי דירה. ויתר מכך, היזם צריך ליווי בנקאי כדי להפקיד כסף בנאמנות לטובת הדיירים, במקרה שהוא יהרוס הבניין ולא יצליח להרים בניין חדש. ההפקדה הזו גדולה מאוד, והוא זקוק לליווי בנקאי בשבילה.

אתה מדבר כשהיזם כבר הרס את הבנין,
אני מדבר על יזם שנמצא לאחר אישור תבע וצריך להוציא היתר בניה או בהליך היתר בניה לפני הריסה.

(בדרך כלל בהסכם פינוי בינוי יש תאריכים שהיזם מחוייב להם אבל עדיין יש טווח שהוא יכול לשחק)

 

[בית שמשניק]

נתוני הירידה בקצב הבניה הביאו לזינוק במניות חברת הנדל"ן – ומה חשבו בכירי הענף?

מדד ת"א נדל"ן זינק אתמול ב-2.45%, כאשר עיקר העלייה הגיעה מיד אחרי פרסום נתוני הלמ"ס. זאת ככל הנראה על סמך הערכות בשוק ההון כי הירידה בהיקפי הבניה תוביל לעליית מחירים בהמשך. ורד צרפתי: "נתוני הלמ"ס הם רק ההתחלה, 'המכה הגדולה' תגיע ביתר שאת בשנת 2024, אז היקף הבנייה ירד אף יותר"

www.nadlancenter.co.il

 

[ר' יהונתן]

התחלות הבנייה בשפל, השר מתעלם והבירוקרטיה חוגגת | כלכליסט

לראשונה מ־2014 מספר הדירות שייבנו השנה יהיה נמוך מצרכי המשק. העלאת הריבית ויציאת משקיעים מהשוק גורמות לקבלנים להשהות את הבנייה. כאשר כל זה מצטרף לאוזלת היד שמגלה שר השיכון שממוקד בהיצע הדירות לחסידי גור, החשש הוא מפני גל עליות מחירים חדש

www.calcalist.co.il

 

[אברם סופר]

אתה מדבר כשהיזם כבר הרס את הבנין,
אני מדבר על יזם שנמצא לאחר אישור תבע וצריך להוציא היתר בניה או בהליך היתר בניה לפני הריסה.

(בדרך כלל בהסכם פינוי בינוי יש תאריכים שהיזם מחוייב להם אבל עדיין יש טווח שהוא יכול לשחק)

מה אתה אומר לגבי הטענה האחר- שרמ"י מתחייב לוח זמנים כאשר הוא מוכר קרקע.
זה נכון?

 

[ניק 109814]

מה אתה אומר לגבי הטענה האחר- שרמ"י מתחייב לוח זמנים כאשר הוא מוכר קרקע.
זה נכון?

בדקתי עכשיו במכרז בקרית גת https://apps.land.gov.il/MichrazimSite/#/michraz/20230190

רייסדור לדוגמה זכה במחיר של 273,354,873 מיליון ש"ח, אם מחשבים לפי ריבית הפריים, הריבית השנתית על הסכום הנ"ל זה יותר מ17 מליון ש"ח.

תכלס האיום של הקבלנים על מחסור בדירות שהולך להיות בעוד שנתיים, שווה לאיומים של חמאס להפיל את מגדל אביב.
במשרד השיכון ממשיכים לשווק עוד המון קרקעות, וגם אם המכרזים מתעכבים קצת, בסוף תמיד יש קבלן שניגש למכרז.
ולפעמים זה גם מישהו צדיק כמו הרב רפאל הופמן שמתכוון למכור במחיר הקרן ולא לשרוף כסף על ריביות ופרסומות.

 

[בית שמשניק]

הפתעה: כך הפכו ערי הפריפריה לאזורי הביקוש החדשים של הנדל"ן למגורים

ירידה בביקושים? לא בכל מקום. הנתונים מראים כי בעוד שירידה חדה אכן מורגשת במרכז הארץ, הרי שבפריפריה, בעיקר הדרומית – אלו נשארים גבוהים, בעיקר בשל הצורך של רוכשי הדירה הראשונה להתפשר. מדובר בשינוי טקטוני שיוצר שדה חדש של הזדמנויות

www.nadlancenter.co.il

 

[אברם סופר]

בדקתי עכשיו במכרז בקרית גת https://apps.land.gov.il/MichrazimSite/#/michraz/20230190
צפה בקובץ המצורף 1466758

רייסדור לדוגמה זכה במחיר של 273,354,873 מיליון ש"ח, אם מחשבים לפי ריבית הפריים, הריבית השנתית על הסכום הנ"ל זה יותר מ17 מליון ש"ח.

תכלס האיום של הקבלנים על מחסור בדירות שהולך להיות בעוד שנתיים, שווה לאיומים של חמאס להפיל את מגדל אביב.
במשרד השיכון ממשיכים לשווק עוד המון קרקעות, וגם אם המכרזים מתעכבים קצת, בסוף תמיד יש קבלן שניגש למכרז.
ולפעמים זה גם מישהו צדיק כמו הרב רפאל הופמן שמתכוון למכור במחיר הקרן ולא לשרוף כסף על ריביות ופרסומות.

זה במחיר למשתכן. יש לך מידע לגבי קנייה מרמ"י ע"מ למכור בשוק החופשי?

 

[ניק 109814]

זה במחיר למשתכן. יש לך מידע לגבי קנייה מרמ"י ע"מ למכור בשוק החופשי?

רייסדור זכה ב1151 יח"ד שמתוכם 691 מחיר למשתכן והשאר 460 שוק חופשי, וזה לא בבנינים נפרדים.
וזכור לי שזה תנאי בכל המכרזים של רמ"י גם בשוק החופשי.

 

[אברם סופר]

רייסדור זכה ב1151 יח"ד שמתוכם 691 מחיר למשתכן והשאר 460 שוק חופשי, וזה לא בבנינים נפרדים.
וזכור לי שזה תנאי בכל המכרזים של רמ"י גם בשוק החופשי.

א"כ אין אפשרות ליזמים להשהות בנייה, וטענת כלכליסט ,הידוע לשמצה, הוא פרופגנדה של ממש.
מה שכן, יש אפשרות לא לגשת למכרזים, אבל זה יקח הרבה זמן להשפיע.

 

[szn]

א"כ אין אפשרות ליזמים להשהות בנייה,

אני מאמין שיש פירצות בענין הזמן.
(למעשה יש הרבה מקומות שהיזמים התעכבו הרבה ולא ראיתי שביטלו להם את הזכיה במכרז)
וגם צריך לדעת כמה קנסות יש אם היזם לא בונה בזמן, אולי @כמו הרוח תדע מהנסיון שלה.

למעשה יזם שזכה במכרז ולא מצליח למכור עכשיו בגלל הריבית
לא יתאבד ויתחיל לבנות רק בגלל שיש חוזה מול רמ"י,
מה גם שאם הוא לא הצליח למכור אין לו איך לבנות כי הוא לא יקבל ליווי בנקאי.

מה שכן, יש אפשרות לא לגשת למכרזים, אבל זה יקח הרבה זמן להשפיע.

זה כבר קורה, וזה הולך להשפיע על ההיצע בעוד שנתיים.

 

[3040*]

רק 6? למה לא 20? אם כבר בונים בנין שלם על החצר שלכם למה לא לחלק ליותר יחידות...

זה לא בחצר
זה בשטח של חברת אשדר יש טאבו אחד על כל הדירות בלי אפשרות לחלק זה העניין היחיד

 

[אבי ג -]

TheMarker | נדל"ן
מירב ארלוזורוב

קבל התראות בתיבת הדואר האלקטרוני שלך עבור כתבות מ מירב ארלוזורובהתראות במייל
21 בספטמבר 2023


נתון התחלות הבנייה שפורסם אתמול, שמשקף קצב של 60 אלף בשנה, הוא צפירת הרגעה חשובה לשוק הדיור ■ ואולם בעוד המדינה מוכרת קרקעות במחיר אפסי כדי לשמור על רמה סבירה של בנייה — הקבלנים אינם מורידים מחירים ■ הקבלנים: "היכולת לווסת שואפת אפס"
שתפו בפייסבוק


נתון התחלות הבנייה לרבעון השני, שפורסם אתמול — 15.2 אלף (בניכוי עונתיות) — הוא צפירת הרגעה חשובה. משמעותו היא שקצב התחלות הבנייה הוא של כ-60 אלף דירות בשנה — בדיוק המספר שנדרש כדי לעמוד בריבוי הטבעי של האוכלוסייה, ולפיכך לא מצטייר מחסור עתידי בדירות.

בכך התפוצץ הבלוף של הקבלנים, שניסו להפחיד כי אין מספיק התחלות בנייה חדשות, על רקע הירידה החדה במכירת דירות — כ-40% בהשוואה לשנה קודמת — ולכן ניהלו קמפיין שקרא לממשלה להתערב בשוק ולתמרץ את הקבלנים לחזור לבנות. בפועל, לחלץ את הקבלנים.


ייאמר לזכותם של השרים — שר האוצר, בצלאל סמוטריץ', ושר השיכון, יצחק גולדקנופף — שהם לא נפלו במלכודת הקמפיין הזה. להפך. המדיניות שנקטה הממשלה, בתגובה לחשש מפני עצירת הבנייה החדשה, הייתה לתת לשוק לעשות את שלו, כלומר לתת למחירי הדיור לרדת. וזה מתחיל בשלב הראשון בשרשרת הייצור — המחירים שבהם המדינה מוכרת את הקרקעות שלה.


בניגוד למשברי דיור קודמים, המדינה נכנסה הפעם מתחת לאלונקה. משרדי האוצר והשיכון ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י), בעידודו של בנק ישראל, בחרו הפעם להגיב להאטה בשוק הדיור בכך שנתנו למחירי המכרזים של רמ"י לרדת.

כל הסיפורים, העסקאות והניתוחים: קבלו את עדכוני הנדל"ן ישירות למייל​

מחיר המינימום במכרזים הופחת עד ל-15% ממחיר השומה — כלומר הנחה של עד 85% על שווי הקרקע, כפי ששמאי הממשלה מעריך אותה. זה נועד להבטיח כי המכרזים של מכירת קרקעות המדינה לא ייכשלו, וקבלנים ימשיכו לקנות קרקעות גם לנוכח ההאטה המסתמנת בשוק הדיור.


ההערכה היא כי קבלן שקונה קרקע גם יבנה עליה, במיוחד כיום, כשעלויות המימון גבוהות — ולכן לא משתלם "לדגור" על הקרקעות. כך, כשמבטיחים כי המכרזים לא ייכשלו, מבטיחים בפועל כי יימשכו התחלות הבנייה.


מחירה של ההתנהלות הזאת — המדינה מרוויחה הרבה פחות על קרקעותיה — כמובן מצדיק את זה: תפקידה אינו לספסר בקרקע, אלא לוודא שלא ייווצר משבר דיור.

11 שקל ליחידת דיור

עד כה, המדיניות החדשה של המדינה הוכיחה את עצמה. פרט לכמה מכרזים בפריפריה העמוקה, בעיקר בתחום הבעייתי יותר של בנייה להשכרה לטווח הארוך, כמעט לא היו כישלונות במכרזים.

רק לפני שבוע נסגר מכרז גדול על קרקע לכ-8,000 יחידות דיור בקריית גת, שמהן שווקה קרקע לכ-6,000 יחידות. זאת אמנם הצלחה חלקית, אבל לנוכח החששות — ההצלחה מספקת. הקרקע, אגב, נמכרה במחיר של 11 שקל ליחידת דיור, כלומר רכיב הקרקע תומחר בפועל באפס. אבל צריך לזכור שעל כך יש להוסיף עלויות פיתוח של 200 אלף שקל לכל דירה.

עברו לתצוגת גלריה

שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופףצילום: מרק ישראל סלם
התגובה החדשנית של המדינה להאטה בשוק הדיור היתה לתת לשוק לפעול, ולאפשר לקבלנים לקנות קרקעות במחיר נמוך — כדי לאפשר להם למכור גם את הדירות הגמורות במחיר נמוך יותר.

הבעיה היא שזה לא קורה. אחרי שנה וחצי של העלאות ריביות וצניחה של 40% במכירת דירות, ואף שבידי הקבלנים מלאי אדיר של 60 אלף דירות מוכנות — מחירי הדיור כמעט ולא השתנו.

לפי מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המחירים עלו בשנה האחרונה (נומינלית) בשיעור מתון של 3% — ירידה ריאלית קלה במחיר.

הקבלנים מעניקים מבצעי הנחות, באמצעות תנאי מימון ופריסת תשלומים. חלקם אפילו נהפכו למעין חברות ביטוח, ומבטיחים לרוכשים החזר, אם מחיר הדירה ירד. כל אלה שקולים להנחה של כמה אחוזים במחירי הדירות — אך זה רחוק מירידת מחיר משמעותית.איך יכול להיות שהקבלנים תקועים עם מלאי לא מכור של שנה שלמה, ואף קבלן לא נשבר ומתחיל להוריד מחירים?

האם ייתכן שהקבלנים והבנקים מווסתים את השוק? משרד האוצר סבור שכן

אחת ההערכות היא שהקבלנים מווסתים את השוק. הם מחזיקים בכוח את המחירים ללא שינוי, ביודעם כי ברגע שמדד מחירי הדיור יתחיל לרדת, הקונים ידרשו הנחות ויחריפו בכך את ירידות המחיר. כך, למרות עלויות המימון הגבוהות, הקבלנים "דוגרים" על מלאי הדירות הענקי שלהם, ולא ממהרים להיפטר מדירות, מחשש ללחץ על המחירים.


במשרד האוצר חושדים באופן רשמי בקיומו של ויסות כזה. אגף הכלכלן הראשי במשרד, בסקירת שוק הנדל"ן לרבעון הראשון של 2023, בדק את מכירת הדירות ב-2023-2021 לפי רבעונים, ולפי גודלן של החברות הקבלניות.

עברו לתצוגת גלריה

שר האוצר, בצלאל סמוטריץ'צילום: מרק ישראל סלם
הבדיקה העלתה ממצא מעניין: שיאי הביקוש ועליות המחירים של הדירות היו ברבעון הראשון של 2022, שבו המחירים זינקו ב-8% כמעט. כל הקבלנים נענו לזינוק בביקוש בהרחבת מכירותיהם, לעומת מכירות השיא שהיו ב-2021 (או שמירה על השיא) — פרט לקבוצה אחת: 26 הקבלנים הגדולים בישראל (אלה המוכרים יותר מ-300 דירות בשנה).

קבוצת הקבלנים הגדולים הקטינה את מכירת הדירות שלה ב-26% באותו רבעון מופלא — אף שריבית בנק ישראל עוד לא התחילה לעלות אז, והאופק של המשך הדהירה של שוק הדיור בישראל היה נראה לגמרי מובטח.


מדוע התחילו הקבלנים הגדולים להקטין את מכירותיהם ברבעון שיא? "אין בידינו די נתונים" כדי להסביר זאת, נכתב בסקירה של הכלכלן הראשי — "אבל בהנחה שלפיה לא 'אזלו' הדירות שבידי אותן חברות (סביר שבידיהן עתודות קרקע גדולות), עשוי הדבר לרמז על האפשרות שהירידה נבעה מהעדפות של החברות לגבי ניהול המלאי או קשיחות מחירים מצדן ביחס לחברות האחרות".

הניסוחים "העדפות לגבי ניהול המלאי" ו"קשיחות מחירים" הם רמז ברור לכך שהכלכלן הראשי באוצר חושד שהקבלנים הגדולים עשו יד אחת כדי להקטין מכירות — וכך תרמו לזינוק של 7.7% במחירי הדיור באותו רבעון.

הקבלנים לא מסוגלים לווסת את השוק, אבל הבנקים — המממנים אותם ומכתיבים את מהלכיהם — כן. ייתכן שהבנקים מאפשרים לקבלנים לא להוריד מחירים

האם יכול להיות ש-26 הקבלנים הגדולים בישראל עשו קרטל, וויסתו את מחירי הדירות כלפי מעלה? קשה מאוד לארגן קרטל שמשתתפים בו 26 שחקנים, ומהלך כזה נראה מתוחכם מדי עבור הקבלנים בישראל. סביר יותר להניח כי הם פשוט הניחו ששוק הדיור ימשיך לעלות לעד, ולכן ככל שידחו את מכירת דירותיהם — כך יוכלו למכור את אותן דירות בעתיד במחיר גבוה יותר. כלומר, כמו אחרון הספקולנטים, הקבלנים ניסו לתזמן את השוק, וכמו אחרון הספקולנטים הם כמובן כשלו בכך — ברבעון שלאחר מכן התחילה העלאת הריבית, ושוק הדיור נעצר.

הסבר נוסף גורס שהקבלנים לא מסוגלים לארגן ויסות של השוק, אבל מישהו אחר כן: הבנקים, המממנים אותם ומכתיבים את מהלכיהם. לפי הסבר זה, העובדה שהקבלנים לא מורידים מחירים למרות המלאי הלא מכור העצום שבידיהם — נובע מכך שהבנקים מחזיקים אותם שלא יישברו.

האם זה תקין וחוקי?

כל ההסברים, כולל התגובה של התאחדות בוני הארץ (ראו בהמשך), מרמזים שהקבלנים — עם הבנקים בגבם — עושים את כל המאמצים שבעולם כדי שהמחירים לא ירדו, והחברות יישארו יציבות ורווחיות. אפשר רק לתהות אם כל זה תקין וחוקי, ואם לנוכח ירידת מחירי קרקעות המדינה, והמשך התחלות הבנייה, המאמצים האלה יחזיקו לאורך זמן רב.

מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ נמסר בתגובה: "ב-2021 נרשמה עלייה דרמטית במספר הדירות שנמכרו, ולכן ההשוואה ל-2022 מציגה ירידה. ניתן לכך ביטוי בולט בחברות גדולות מכיוון שלרוב בחברות האלה מספר הדירות הנבנות גדול ויציב, ולרוב יש להן מלאי גדול של דירות למכירה — בעוד אצל החברות הבינוניות והקטנות הנתון הזה אינו יציב.

"שוק הדיור בישראל חופשי ומשוכלל. היכולת לווסת באופן מכוון ומתואם כמויות להתחלות בנייה או לשיווק ומכירה שואפת לאפס. כל חברת בנייה עושה את שיקוליה כדי לנהל בחוכמה את עסקיה. חברות הבנייה מפרנסות יותר מ-300 אלף עובדים ויש לברך על כך שמנהליהן פועלים לשמירה על יציבותן ולצמיחתן"

 

[אבי ג -]

תקציר:
קצב התחלות הבנייה עומד על 60,000 לשנה שהוא הריבוי הטבעי, כך שלא צפוי מחסור עוד שנתיים שלוש.

הקבלנים הגדולים שהם רבע מהשוק (כל מי יש מעל 300 דירות בחברות שבבעלותו) מצליחים לא למכור ולשרוד את הריבית -משרד האוצר חושד במוצהר שהבנקים עוזרים להם בכוונה על מנת לא לגרום לירידות מחירים- וככה אין עדיין ירידות בולטות.
ככל הנראה הם בונים על חזרת השוק לעליות עקב מחסור שיווצר- לפי הנתונים של הלמ"ס על קצב הבנייה לא יהיה כזה.

יצויין שאותם קבלנים שנה שעברה מכרו פחות דירות מכולם כי הם חשבו שהעליות ימשיכו גם בשנת 2023 וטעו.

רמ"י ומשרד השיכון פועלים על מנת שהשוק ימשיך לעבוד והירידות ישארו באמצעות שיווק מסיבי במחירים זולים עד כדי מחיר 0 לקרקע.

ב12 החודשים האחרונים במצטבר היו עליות מחירים שך 3% אחוז שריאלית בהתחשב באינפלציה שהייתה 5%+- זאת ירידה ריאלית

 

[ר' יהונתן]

"השרים חושבים שעליית המחירים נעצרה. בינתיים הם מייצרים את פיגוע הדיור הבא"

תשעה חודשים לאחר שהעביר את מפתחות משרד הבינוי והשיכון לידי השר גולדקנופף, צופה זאב אלקין בשלל התוכניות שקודמו בתקופתו נזנחות בזו אחר זו, אך מעל הכל מוטרד מהצניחה בקצב הבניה. "שר השיכון נאבק על חוק הגיוס, על כסף קואליציוני לחינוך החרדי, והנושאים האלה פחות מטרידים את מנוחתו. היורש שלו יקבל את אותו...

www.nadlancenter.co.il

 

[szn]

איך יתכן שיש ויכוח האם יש מחסור דירות בישראל?

מצורף קטע מתוך ראיון עם אביעד פרידמן המנכל הקודם של משרד השיכון:

פרידמן: "להערכתי אנחנו בחוסר שנע בין 100 ל-400 אלף יח"ד. זה לא מצב שפותרים ביום אחד, אלא בתהליך. 'משבר' הוא מקרה נקודתי שתחום בזמן. למצב המאתגר של שוק הנדל"ן בישראל יש להתייחס כאל מציאות ארוכת שנים הנובעת מהפער בין ההיצע לביקוש. מי שחושב שאפשר להתגבר על בור של מאות אלפי יחידות דיור בתקופה קצרה, טועה. זאת המציאות, וכדי להתמודד איתה יש לקדם תהליכים ארוכי טווח ולא תוכניות נקודתיות.

לינק לראיון: https://www.nadlancenter.co.il/article/8442

 

[ניק 109814]

א"כ אין אפשרות ליזמים להשהות בנייה, וטענת כלכליסט ,הידוע לשמצה, הוא פרופגנדה של ממש.
מה שכן, יש אפשרות לא לגשת למכרזים, אבל זה יקח הרבה זמן להשפיע.

לבינתיים זה לא קורה.

קצב התחלות הבנייה עומד על 60,000 לשנה שהוא הריבוי הטבעי, כך שלא צפוי מחסור עוד שנתיים שלוש.

גם אם היזמים לא יגשו למכרזים זה לא ישפיע, כי רמ"י ימשיך להוריד את מחיר המינימום, ויגשו למכרזים יזמים קטנים או עסקנים כמו שהיה לאחרונה במזרח עכו.

 

[בניאל]

ברור שאם יזמים רציניים לא ייגשו למכרז התוצאה תהיה שלא יוציאו קרקעות נראה לכם שמשהו פריר ועובד בשבילכם להוריד את המחירים וימכור במחירים מוזלים סתם בזמן שאם קצת סבלנות הוא יקבל סכום יותר גדול