השקעות לקיחת משכנתא לצורך השקעה קניית דירה 20/80

[תכנות.sh]

אני רוצה להגדיל את המשכנתא שיש לי כיום בשביל זה,
מה אומרים המקצוענים בתחום?

 

[מקצועי בנדל"ן]

אני רוצה להגדיל את המשכנתא שיש לי כיום בשביל זה,
מה אומרים המקצוענים בתחום?

אכן, רעיון מעולה!
שימו לב לבחון את פרטי העסקה שהיא לא יקרה,
(במיוחד ב 20/80)
ותחשבנו גם את סך הריביות על ההלוואה,
בכדי שאכן תרוויחו בסוף כסף.

 

[מקצועי בלבד]

אני רוצה להגדיל את המשכנתא שיש לי כיום בשביל זה,
מה אומרים המקצוענים בתחום?

רעיון גרוע בתנאי הריביות היום.
וכמובן שגם מדובר בהימור גרוע על מחירי הדירות.

 

[מקצועי בנדל"ן]

רעיון גרוע בתנאי הריביות היום.
וכמובן שגם מדובר בהימור גרוע על מחירי הדירות.

בזה אני חולק עלייך!
אנשי עסקים - אף פעם לא פוסלים עסקאות בכלליות.
כמו שעשית כעת שפסלת את כל תחום הנדל"ן.
מה שכן צריך לעשות במיוחד בתקופה זו זה לסנן היטב.
לא כל נדל"ן זה רווחי , ולא כל 20/80 זה משתלם!

 

[תכנות.sh]

רעיון גרוע בתנאי הריביות היום.
וכמובן שגם מדובר בהימור גרוע על מחירי הדירות.

אפשר הסבר מפורט יותר,
תודה מראש.

 

[מהנדסת תוכנה]

הריביות על משכנתא גבוהות היום מאד.
אבל עם זאת, עליית הערך בנדל"ן כמעט תמיד תניב למשקיע תשואה ששווה הרבה יותר מכל הריביות
כל זאת בתנאי שאכן העסקה שווה:
-המחיר ריאלי ביחס לשוק
-מדובר בעיר בה אכן קיימת/צפויה עליית ערך גבוהה
-בקניית דירה על הנייר, בד"כ ככל שהעסקה ליותר שנים היא יותר רווחית - עקב העלויות של העסקה
-יש לבדוק מה עם הצמדה למדד

 

[מקצועי בלבד]

אפשר הסבר מפורט יותר,
תודה מראש.

1. בתנאי הריבית של היום משכנתא כזאת על דירה קיימת תהיה בסביבות של 6% ומעלה, ככה שכדי להרוויח משהו נדרש למצוא דירה שתרוויחו בה לפחות 8% לשנה.

2. היום דירות על הנייר לא נמכרות במחיר זול משמעותית ממחיר של דירה חדשה בנויה, כך שהרעיון לקנות דירה בצורה כזאת זה להסתמך על כך שמחירי הדירות יעלו בטווח של השנתיים הקרובות, וזה הימור מסוכן, כי כרגע מחירי הדירות יורדים ובמיוחד מחירי הדירות החדשות, ולהגיד שבעוד שנתיים זה יהיה שווה משמעותית יותר, ועוד אחרי שהמחירים גם היום ברמת מחיר מאד גבוהה זה כאמור הימור מסוכן ביותר.
כאמור נדרשת עלייה של לפחות 16% בשנתיים, ואם זה ב3 שנים אז 24% וכל זה אחרי שמחשבים את כל ההוצאות הנלוות הן בקנייה והן במכירה [כגון: עו"ד, תיווך, שמאי, יועץ משכנתא, מס שבח, מס רכישה, מעצבת פנים, וכו']

ויש עוד מה להרחיב בנושא.

 

[פסגות]

1. בתנאי הריבית של היום משכנתא כזאת על דירה קיימת תהיה בסביבות של 6% ומעלה, ככה שכדי להרוויח משהו נדרש למצוא דירה שתרוויחו בה לפחות 8% לשנה.

2. היום דירות על הנייר לא נמכרות במחיר זול משמעותית ממחיר של דירה חדשה בנויה, כך שהרעיון לקנות דירה בצורה כזאת זה להסתמך על כך שמחירי הדירות יעלו בטווח של השנתיים הקרובות, וזה הימור מסוכן, כי כרגע מחירי הדירות יורדים ובמיוחד מחירי הדירות החדשות, ולהגיד שבעוד שנתיים זה יהיה שווה משמעותית יותר, ועוד אחרי שהמחירים גם היום ברמת מחיר מאד גבוהה זה כאמור הימור מסוכן ביותר.
כאמור נדרשת עלייה של לפחות 16% בשנתיים, ואם זה ב3 שנים אז 24% וכל זה אחרי שמחשבים את כל ההוצאות הנלוות הן בקנייה והן במכירה [כגון: עו"ד, תיווך, שמאי, יועץ משכנתא, מס שבח, מס רכישה, מעצבת פנים, וכו']

ויש עוד מה להרחיב בנושא.

אבל ה-5% ריבית על המשכנתא (ואפשר גם בפחות, גם בכאלו מקרים ) זה רק על ה-20% כנראה בסביבות 400 א''ש
והעליית ערך של הדירה זה על כל הסכום באזור 2 מיליון ש''ח
כך שהחשבון לא כ''כ מדוייק

 

[מקצועי בלבד]

אבל ה-5% ריבית על המשכנתא (ואפשר גם בפחות, גם בכאלו מקרים )

בדר"כ זה בתאוריה בלבד.

זה רק על ה-20% כנראה בסביבות 400 א''ש
והעליית ערך של הדירה זה על כל הסכום באזור 2 מיליון ש''ח
כך שהחשבון לא כ''כ מדוייק

זה כמובן בתנאי שמצליחים למכור את זה במחיר הרצוי מיד בזמן הרצוי.
מה שכמובן ממש לא בהכרח שיקרה, ואז יצטרכו לקחת משכנתא גם על כל שאר הדירה. [בתקווה שאכן הבנק יסכים לתת לו משכנתא]
ובכל אופן אם תעשו את החישובים בצורה נכונה תגיעו לכך שמחיר הדירה צריך לעלות בצורה מאד משמעותית כדי שיהיה פה רווח כלשהו.
ולכן לדעתי מדובר פה בהשקעה עם סיכון רב ופוטנציאל רווח שלא מצדיק את הסיכון.

כי הרי ברור שאם מחירי הדירות החדשות יורדים ב10% בלבד במשך השנתיים האלו כדי להפסיד פחות או יותר את כל הכסף. [אחרי שמחשבים גם את העלויות הנוספות כאמור]

עכשיו ברור שהקבלנים ויועצי הנדל"ן ישכנעו אתכם שעליות המחירים אוטוטו יתחילו ואז הם יזנקו וכו', ומוציאים על זה כסף רב בפרסומים וכו' זה פשוט בגלל שהקבלנים לחוצים ואין קונים וכך גם יועצי הנדל"ן למיניהם שללא קונים אין פרנסה וברור שאפי' אם הם בעצמם מאמינים לזה, האינטרסים שלהם יכולים לגרום להם לראות דמיון כמציאות.

 

[רמיזא]

בדר"כ זה בתאוריה בלבד.

זה כמובן בתנאי שמצליחים למכור את זה במחיר הרצוי מיד בזמן הרצוי.
מה שכמובן ממש לא בהכרח שיקרה, ואז יצטרכו לקחת משכנתא גם על כל שאר הדירה. [בתקווה שאכן הבנק יסכים לתת לו משכנתא]
ובכל אופן אם תעשו את החישובים בצורה נכונה תגיעו לכך שמחיר הדירה צריך לעלות בצורה מאד משמעותית כדי שיהיה פה רווח כלשהו.
ולכן לדעתי מדובר פה בהשקעה עם סיכון רב ופוטנציאל רווח שלא מצדיק את הסיכון.

כי הרי ברור שאם מחירי הדירות החדשות יורדים ב10% בלבד במשך השנתיים האלו כדי להפסיד פחות או יותר את כל הכסף. [אחרי שמחשבים גם את העלויות הנוספות כאמור]

עכשיו ברור שהקבלנים ויועצי הנדל"ן ישכנעו אתכם שעליות המחירים אוטוטו יתחילו ואז הם יזנקו וכו', ומוציאים על זה כסף רב בפרסומים וכו' זה פשוט בגלל שהקבלנים לחוצים ואין קונים וכך גם יועצי הנדל"ן למיניהם שללא קונים אין פרנסה וברור שאפי' אם הם בעצמם מאמינים לזה, האינטרסים שלהם יכולים לגרום להם לראות דמיון כמציאות.

מחישוב שלי זה מאוד פשוט ומאוד רווחי וסיכון מאוד נמוך,

קונים דירה מקבלן 10/90 על הנייר דירה בסכום של 3,000,000,
משלמים 300,000 ש"ח על הדירה דרך משכנתא על דירה קיימת,
כלל ההוצאות כולל ריביות על המשכנתא לפי החישוב שאני עשיתי הוא עוד 100,000 ש"ח, לא שקללתי עלות חודשית של משכנתא 2400 ש"ח,
השקענו 400,000 ש"ח, אחרי 3.5 שנים הדירה מוכנה מוכרים, צפי ריאלי של תשואה הוא לפחות 10 אחוז למשך כל התקופה, מוכרים ב-3,300,000 יוצא שהרווחנו 200,000 ש"ח לפחות, שזה 50 אחוז מההשקעה, וזה במידה שהיתה תשואה רק של 3.33 שנתית.

לא מצאתי השקעה טובה וסולידית יותר טובה מזה כרגע.

 

[מהנדסת תוכנה]

כי הרי ברור שאם מחירי הדירות החדשות יורדים ב10% בלבד במשך השנתיים האלו כדי להפסיד פחות או יותר את כל הכסף. [אחרי שמחשבים גם את העלויות הנוספות כאמור]

ההיסטוריה בשוק הנדל"ן בישראל מוכיחה שאין יצור כזה עצירה של יותר משנתיים במחירי הדירות.
גם בעצירה כזו, עליית המחירים שתתרחש מיד לאחריה תכלול גם את הפער שנצבר בתקופת העצירה במחירים. ההוכחה האחרונה לזה היתה בשנת הקורונה, כאשר לאחר שנה של עצירה הזינוק במחירים השלים את הפער שנצבר.
אלו לא השערות, אלא תהליך שמבוסס על נתונים פשוטים. שוק הדיור בישראל סובל ממחסור עצום בדירות, והעליה של המחירים היא לא השערה אלא ודאית. להגיד שכעת, לאחר עצירה של שנה ויותר, יהיו עוד שנתיים של עצירה - זה מופרך ותלוש מהמציאות.
מחילה, אבל @מקצועי בלבד תרשי לי לשער שאין לך נסיון בהשקעות בנדל"ן.
בהתבסס על ההסטוריה של מדינת ישראל ב50 שנה האחרונות, עליית הערך בנכסי נדל"ן בישראל היא וודאית, וכמעט נטולת סיכונים.

 

[מקצועי בלבד]

כלל ההוצאות כולל ריביות על המשכנתא לפי החישוב שאני עשיתי הוא עוד 100,000 ש"ח, לא שקללתי עלות חודשית של משכנתא 2400 ש"ח,

החישוב לא מדויק כלל.
רק מס רכישה לבד במקרה כזה הוא 240,000 ש"ח...
ויש גם מס שבח, תיווך [66,000], עלויות ריבית, עו"ד, וכו'.

ההיסטוריה בשוק הנדל"ן בישראל מוכיחה שאין יצור כזה עצירה של יותר משנתיים במחירי הדירות.

אם את מתכוונת "בהיסטוריה" רק ל15 שנים האחרונות את צודקת.
אבל למשל בשנים 1997 עד 2007 שזה רצף של10 שנים של ירידות במחירים. [נכון לא עצירה אלא ירידה מתמשכת של עשור]
והיו עוד הרבה שנים של ירידות.

אלו לא השערות, אלא תהליך שמבוסס על נתונים פשוטים. שוק הדיור בישראל סובל ממחסור עצום בדירות

הכל שקרים שיש מי שרוצה שתאמיני בהם...

דירות מפוצלות - היצע הדירות בישראל גדול בהרבה ממה שסיפרו לכם

האם יש במרכז הארץ 120 אלף דירות שהקבלנים והאוצר בכוונה לא סופרים, מה המשמעות של זה לצד ההיצע, מדוע המדינה לא מכירה בדירות הללו ומדוע בסוף זה בדיוק מה שהיא תעשה?

www.bizportal.co.il

בהתבסס על ההסטוריה של מדינת ישראל ב50 שנה האחרונות, עליית הערך בנכסי נדל"ן בישראל היא וודאית, וכמעט נטולת סיכונים.

זה נכון כשמדובר על טווח ארוך של 20 שנה.
בטווח של שנתיים שלוש, מומחים שמכבדים את עצמם בשום אופן לא יגידו שיהיו בוודאות עליות מחירים.

מחילה, אבל @מקצועי בלבד תרשי לי לשער שאין לך נסיון בהשקעות בנדל"ן.

תרשי לי לציין שאת טועה בגדול!!
אני מאמינה שיש לי ניסיון בתחום יותר מ99% לפחות מיושבי הפורום הזה.
אבל אין פה המקום [וגם לא בשום מקום אחר בפורום] להיכנס לפסים אישיים, יש לך טענות ענייניות את יכולה לכתוב, אבל אין צורך להיכנס לפסים אישיים.

 

[evyatar19]

החישוב לא מדויק כלל.
רק מס רכישה לבד במקרה כזה הוא 240,000 ש"ח...
ויש גם מס שבח, תיווך [66,000], עלויות ריבית, עו"ד, וכו'.

אם מוכרים במהלך הבנייה [מוצר שכבר קיים, ומן הסתם יתרחב בחצי שנה הקרובה], לפני שקונה ה80 אחוז הנותר, יש אתת כל זה?

אם את מתכוונת "בהיסטוריה" רק ל15 שנים האחרונות את צודקת.
אבל למשל בשנים 1997 עד 2007 שזה רצף של10 שנים של ירידות במחירים. [נכון לא עצירה אלא ירידה מתמשכת של עשור]
והיו עוד הרבה שנים של ירידות.

אאל"ט, זה היה בגלל סיבה מאוד מסויימת, שנקרא שרון, ושלא קיים היום לכל הדעות.

זה נכון כשמדובר על טווח ארוך של 20 שנה.
בטווח של שנתיים שלוש, מומחים שמכבדים את עצמם בשום אופן לא יגידו שיהיו בוודאות עליות מחירים.

את מסכימה שבטווח של 3.5 רוב הסיכויים שיהיה כבר עליות?

 

[מהנדסת תוכנה]

החישוב לא מדויק כלל.
רק מס רכישה לבד במקרה כזה הוא 240,000 ש"ח...
ויש גם מס שבח, תיווך [66,000], עלויות ריבית, עו"ד, וכו'.

אם את מתכוונת "בהיסטוריה" רק ל15 שנים האחרונות את צודקת.
אבל למשל בשנים 1997 עד 2007 שזה רצף של10 שנים של ירידות במחירים. [נכון לא עצירה אלא ירידה מתמשכת של עשור]
והיו עוד הרבה שנים של ירידות.

הכל שקרים שיש מי שרוצה שתאמיני בהם...

דירות מפוצלות - היצע הדירות בישראל גדול בהרבה ממה שסיפרו לכם

האם יש במרכז הארץ 120 אלף דירות שהקבלנים והאוצר בכוונה לא סופרים, מה המשמעות של זה לצד ההיצע, מדוע המדינה לא מכירה בדירות הללו ומדוע בסוף זה בדיוק מה שהיא תעשה?

www.bizportal.co.il

זה נכון כשמדובר על טווח ארוך של 20 שנה.
בטווח של שנתיים שלוש, מומחים שמכבדים את עצמם בשום אופן לא יגידו שיהיו בוודאות עליות מחירים.

תרשי לי לציין שאת טועה בגדול!!
אני מאמינה שיש לי ניסיון בתחום יותר מ99% לפחות מיושבי הפורום הזה.
אבל אין פה המקום [וגם לא בשום מקום אחר בפורום] להיכנס לפסים אישיים, יש לך טענות ענייניות את יכולה לכתוב, אבל אין צורך להיכנס לפסים אישיים.

- מס רכישה כזה זה אכן לדירה שניה, אבל אם מדובר בדירה יחידה או שהולכים למכור את הדירה הקיימת עד 18 חודשים מאז שהדירה החדשה בנויה המס יעמוד על פחות מ 50,000.

-מס שבח משלמים רק במידה ולא מחזיקים את הדירה הקיימת 18 חודש אחרי שהיא בנויה. ובמקרה וכן משלמים אותו, אף פעם אי אפשר להפסיד בגללו... הוא בסה"כ אחוזים מהרווח בניכוי כל ההוצאות. ניתן גם להתקזז עם נקודות זיכוי .

מכירה מישהו קרוב שעשה עכשיו עסקה כזו (5%-95%), כל העלויות שלו הסתכמו ב130,000 (תיווך, מס רכישה, ייעוץ משכנתאות, עו"ד, ריבית).

כמובן שכל הפרטים האלו חשובים, וחשוב לשקלל הכל ולראות בדיוק מהן עלויות העסקה.

הכתבה על הדירות המפוצלות מתארת תופעה אמיתית, אבל איך היא קשורה למגמה עתידית של מחסור בדירות? עליות המחירים המטורפות ב10 השנים האחרונות התרחשו במקביל לבנייתן של המוני דירות מפוצלות, ולא שמעתי על מגמה/פרוייקט ממשלתי/כל דבר אחר שצפוי לקרות בעתיד ולשנות את המאזן בשוק

לגבי טווח השנים, אכן ציינתי שעסקה כזו רווחית ככל שהיא לוקחת יותר שנים. אבל אפילו אם נצא מנקודת הנחה (שאינה נכונה, אבל לאמשנה) שתיתכן עצירה של 5 שנים, כרגע אנחנו אחרי עצירה ארוכה, וכל מומחי הנדל"ן צופים את העלייה אוטוטו.
הכלל הידוע בהשקעות נדל"ן הוא שזמני מיתון הם הטובים ביותר להשקעה, וכעת זה בדיוק הזמן

נ.ב. לא התכוונתי לרדת אישית ח"ו, סליחה אם זה התפרש כך

 

[evyatar19]

- מס רכישה כזה זה אכן לדירה שניה, אבל אם מדובר בדירה יחידה או שהולכים למכור את הדירה הקיימת עד 18 חודשים מאז שהדירה החדשה בנויה המס יעמוד על פחות מ 50,000.

מס רכישה של 50,000 על דירה יחידה?

 

[רמיזא]

@מקצועי בלבד אם יש לי דירה ואני קונה עוד דירה על הנייר ומצהיר שאני הולך למכור את הדירה הראשונה, ואחרי שעברו 3.5 שנים כשהדירה החדשה מוכנה יש לי 12 חודש למכור את הראשונה מבלי לשלם מס רכישה,
ומה קורה אם אני לא מוכר את הדירה הראשונה רק מוכר הדירה השניה, האם בטוח שאני אשלם מס רכישה ?

 

[מקצועי בלבד]

את מסכימה שבטווח של 3.5 רוב הסיכויים שיהיה כבר עליות?

לא.
וזה גם לא משנה פה רוב או לא רוב, אם הסיכון הוא משמעותי, אז צריך לקחת אותו בחשבון.

- מס רכישה כזה זה אכן לדירה שניה, אבל אם מדובר בדירה יחידה או שהולכים למכור את הדירה הקיימת עד 18 חודשים מאז שהדירה החדשה בנויה המס יעמוד על פחות מ 50,000.

דיברו פה על דירה שניה, ותגובותי בהתאם לכך.
לדירה ראשונה ישנם שיקולים נוספים.

ובמקרה וכן משלמים אותו, אף פעם אי אפשר להפסיד בגללו... הוא בסה"כ אחוזים מהרווח בניכוי כל ההוצאות. ניתן גם להתקזז עם נקודות זיכוי .

א"א לקזז מזה למשל ריביות של משכנתא שנלקחה על הדירה הראשונה...
ויש עוד הוצאות שא"א לקזז מזה.

הכתבה על הדירות המפוצלות מתארת תופעה אמיתית, אבל איך היא קשורה למגמה עתידית של מחסור בדירות? עליות המחירים המטורפות ב10 השנים האחרונות התרחשו במקביל לבנייתן של המוני דירות מפוצלות, ולא שמעתי על מגמה/פרוייקט ממשלתי/כל דבר אחר שצפוי לקרות בעתיד ולשנות את המאזן בשוק

הכתבה באה להגיד שיש עוד הרבה מאד דירות שלא סופרים אותם במספרים אבל בפועל הם קיימות.
ולכן בכלל לא בטוח שחסרות דירות בשוק...

כרגע אנחנו אחרי עצירה ארוכה

אם לעצירה של גג שנה את קוראת עצירה ארוכה, אז כנראה שאנחנו חלוקות על המושג "עצירה ארוכה".

וכל מומחי הנדל"ן צופים את העלייה אוטוטו.

את מתכוונת כנראה לכל "משווקי" הנדל"ן, ולכל מי שפרנסתו מנדל"ן, אבל ודאי שלא למומחים אמיתיים ואובייקטיביים.