הנושאים החמים
הנושאים החמים
במאמר זה אדבר על אחת מההשקעות הנפוצות ביותר בעת האחרנה בשוק הנדל"ן - עסקאות רכישה מקבלן בתנאי תשלום נוחים 20/80 10/90.
משווקים רבים מפרסמים עסקאות כאלה תחת כל עץ רענן, משפטים כמו "רווחה כלכלית" "לחתן ילדים בכבוד" נשמעים בכל פינה, אך האם באמת זה כך? האם המשקיעים מקבלים את כל המידע ויודעים את כל העלויות שיהיו להם בדרך?
אקח עסקה לדוגמא ואנתח אותה:
הוצאות נלוות לרכישה:
1. תיווך 2 אחוז - 46,000 שקלים
2. עורך דין - 5000 שקלים
3. ייעוץ משכנתא - 14,000 שקלים (יצטרך פעמיים, גם בעת חתימת החוזה לצורך הון עצמי, וגם בסיום הבניה לצורך השלמת הרכישה)
4. מס רכישה - 184,000 שקלים
5. ריביות - סה"כ בשביל תשלום 20 אחוז והוצאות נלוות בחתימת החוזה, הלקוח יצטרך 709,000 שקלים - בהנחת ריבית של 5 אחוז למשך 4 שנים, הריבית הינה 137,000 שקלים.
הוצאות נלוות במכירה:
1. תיווך 2 אחוז - 56,000 שקלים.
2. עורך דין - 10,000 שקלים.
סה"כ הוצאות במכירה והרכישה - 452,000 שקלים
סה"כ רווח - 48,000 שקלים!!!
רגע, לא סיימנו, מתוך הרווח יש מס ריאלי של 25 אחוז (מס על הרווח בניכוי האינפלציה)
בשורה התחתונה, כל אדם בר דעת לא היה מכניס את עצמו לעסקה כזאת לו היה יודע שאלו הרווחים שיהיו צפויים לו, ואני לא מדבר על כך שיש גם סיכוי שערך הדירה לא יעלה בהתאם למה שהמשווק אמר ללקוח.
אחרי כל זה חשוב להדגיש, אינני טוען שלא ניתן להרוויח מעסקאות כאלה, בהחלט ישנן עסקאות מהסוג הזה שניתן להרוויח בהן, אבל חשוב מאוד לא לסמוך על אף משווק, גם אם הוא מציג את עצמו כאדם שיגרום לכם לחיות ברווחה כלכלית, בסוף בסוף כל אדם בראש ובראשונה דואג לרווחתו הכלכלית וכך גם אותו משווק, ולכן כשמבצעים עסקה, כל עסקה, חשוב להתייעץ עם יועץ נדל"ן שאינו נגוע, כזה שלא ירוויח מכך שתעשו עסקה.
נקודות נוספות שחשוב להכיר:
ישנן המון עסקאות מהסוג הזה, כל עסקה צריך לנתח בנפרד, חלקן ריווחיות וחלקן פחות.
מאחל לכולנו השקעות טובות, והכי חשוב, אם נדל"ן זה לא התחום שאתם שוחים בו להתייעץ להתייעץ ושוב להתייעץ.
משווקים רבים מפרסמים עסקאות כאלה תחת כל עץ רענן, משפטים כמו "רווחה כלכלית" "לחתן ילדים בכבוד" נשמעים בכל פינה, אך האם באמת זה כך? האם המשקיעים מקבלים את כל המידע ויודעים את כל העלויות שיהיו להם בדרך?
אקח עסקה לדוגמא ואנתח אותה:
- לקוח רוכש דירה שניה במחיר של 2.3 מיליון שקלים.
- נאמר לו ע"י המשווק שהדירה תהיה מוכנה בעוד כארבע שנים ותימכר לכל הפחות ב2.8 מיליון שקלים (אף אחד לא יודע מה באמת יהיה, אבל נניח שהמשווק צודק).
- הלקוח צריך לשלם כעת 20 אחוז בלבד ואת היתרה ישלם בסיום הבניה.
- ללקוח אין הון עצמי, ולכן את ההון העצמי וההוצאות הנלוות הוא ייקח כמשכנתא על הנכס הקיים שלו.
- החוזה אינו צמוד למדד תשומות הבניה.
הוצאות נלוות לרכישה:
1. תיווך 2 אחוז - 46,000 שקלים
2. עורך דין - 5000 שקלים
3. ייעוץ משכנתא - 14,000 שקלים (יצטרך פעמיים, גם בעת חתימת החוזה לצורך הון עצמי, וגם בסיום הבניה לצורך השלמת הרכישה)
4. מס רכישה - 184,000 שקלים
5. ריביות - סה"כ בשביל תשלום 20 אחוז והוצאות נלוות בחתימת החוזה, הלקוח יצטרך 709,000 שקלים - בהנחת ריבית של 5 אחוז למשך 4 שנים, הריבית הינה 137,000 שקלים.
הוצאות נלוות במכירה:
1. תיווך 2 אחוז - 56,000 שקלים.
2. עורך דין - 10,000 שקלים.
סה"כ הוצאות במכירה והרכישה - 452,000 שקלים
סה"כ רווח - 48,000 שקלים!!!
רגע, לא סיימנו, מתוך הרווח יש מס ריאלי של 25 אחוז (מס על הרווח בניכוי האינפלציה)
בשורה התחתונה, כל אדם בר דעת לא היה מכניס את עצמו לעסקה כזאת לו היה יודע שאלו הרווחים שיהיו צפויים לו, ואני לא מדבר על כך שיש גם סיכוי שערך הדירה לא יעלה בהתאם למה שהמשווק אמר ללקוח.
אחרי כל זה חשוב להדגיש, אינני טוען שלא ניתן להרוויח מעסקאות כאלה, בהחלט ישנן עסקאות מהסוג הזה שניתן להרוויח בהן, אבל חשוב מאוד לא לסמוך על אף משווק, גם אם הוא מציג את עצמו כאדם שיגרום לכם לחיות ברווחה כלכלית, בסוף בסוף כל אדם בראש ובראשונה דואג לרווחתו הכלכלית וכך גם אותו משווק, ולכן כשמבצעים עסקה, כל עסקה, חשוב להתייעץ עם יועץ נדל"ן שאינו נגוע, כזה שלא ירוויח מכך שתעשו עסקה.
נקודות נוספות שחשוב להכיר:
- תבדקו טוב טוב אם אתם מסוגלים לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתאות שתקחו, זוג שמרוויח 20 אלף שקלים לא יכול לעמוד בהחזר חודשי של משכנתא של 2.3 מיליון שקלים.
- מומלץ לעשות ביטוח חיים על הסכום הכולל של המשכנתא שתקחו בעתיד, כבר בעת חתימת החוזה, מצב בריאותי זה דבר משתנה ואף אחד לא רוצה לגלות אחרי 4 שנים שהוא לא מסוגל להשלים את הרכישה בגלל שאף חברה לא מוכנה לבטח אותו וממילא אף בנק לא יתן לו משכנתא.
- הסבת ערבות - קחו בחשבון שגם אם יש אפשרות להסבת ערבות, כנראה שלא תצליחו למכור את הדירה ותצטרכו להשלים את הרכישה, קשה מאוד למכור נכס לפני העברת בעלות.
- מן הסתם ישנם אנשים נוספים שרכשו את הדירה על מנת למכור אותה בסיום הבניה, ולכן יכול להיות שתצטרכו להמתין מעט בסיום הבניה עד שתמכרו, כי אם כולם ייצאו למכירה באותו זמן, מן הסתם יהיה לכם קשה לקבל את המחיר שאתם רוצים על הדירה.
ישנן המון עסקאות מהסוג הזה, כל עסקה צריך לנתח בנפרד, חלקן ריווחיות וחלקן פחות.
מאחל לכולנו השקעות טובות, והכי חשוב, אם נדל"ן זה לא התחום שאתם שוחים בו להתייעץ להתייעץ ושוב להתייעץ.
