כל מה שיש לכם לומר על פינוי בינוי

[דינדושה]

אכן. חדר של 12 מ"ר+ מרפסת של 6 מ"ר.
לאדם שהוציא מרפסת סוכה של 10 מ"ר ובנה אותה בבניה קלה (עוד חדר), כאב הראש לא מצדיק את עצמו​

אבל ערך הדירה שלו יעלה בחצי מיליון
איך יכול להיות שאנשים מפספסים את עסקת הזהב הזו?

​

 

[תמי אחת]

אבל ערך הדירה שלו יעלה בחצי מיליון
איך יכול להיות שאנשים מפספסים את עסקת הזהב הזו?

​

את מצטטת אחרים, אבל בהקשר לא נכון.
א. דיברו על 25 מ"ר ולא על 12 מ"ר.
ב. עליה של כחצי מיליון דיברו על ירושלים, לא על כל מקום בארץ.
במקרה הספציפי זו משפחה שמחפשת לעבור דירה, וכניסה לתהליך רק יזיק לה, משום שיפסיקו הרבה בהיטל השבחה (והם לא יכולים להמתין. גם ככה צפוף להם נוראות).
בכל מקרה, הם לא מאשימים את השכן שמרוויח מתחת לשולחן.

 

[שרה מגן]

אם הייזם לא מתחייב על זה בחוזה,
הוא יוכל להכניס את מי שהוא ירצה ..

כלומר, אפשר גם אחרת, וזה לא ברור שמשלמים פי שלוש.
ולעומדים לפני חתימה שימו לב, הנה עוד נקודה לעמוד עליה בחתימת החוזה.

 

[טקטית]

בפרויקט שאני מכירה מקרוב (בירושלים)
התב"ע בו נמצאת בתהליכי הפקדה- לאחר תנאי סף.
והיזם מתחייב ל35 מ"ר.
שאלתי אותו איך הוא מבטיח יותר ממדיניות הוועדה והוא ענה שזה יהיה על חשבון השטחים שלו- ההיטלים והמס על חשבונו- וזה התחייבות שלו שלא יחזור ממנה!!!
ייתכן??? או שזה יתקע איפשהו???

 

[תמי אחת]

בפרויקט שאני מכירה מקרוב (בירושלים)
התב"ע בו נמצאת בתהליכי הפקדה- לאחר תנאי סף.
והיזם מתחייב ל35 מ"ר.
שאלתי אותו איך הוא מבטיח יותר ממדיניות הוועדה והוא ענה שזה יהיה על חשבון השטחים שלו- ההיטלים והמס על חשבונו- וזה התחייבות שלו שלא יחזור ממנה!!!
ייתכן??? או שזה יתקע איפשהו???

35+ מרפסת?
כי לנו התחייבו 25 מ"ר+ 12 מ:ר מרפסת

 

[טקטית]

35+ מרפסת?
כי לנו התחייבו 25 מ"ר+ 12 מ:ר מרפסת

כן,
ברור שכך 35+מרפסת.

 

[szn]

בפרויקט שאני מכירה מקרוב (בירושלים)

בגילה?

שאלתי אותו איך הוא מבטיח יותר ממדיניות הוועדה והוא ענה שזה יהיה על חשבון השטחים שלו- ההיטלים והמס על חשבונו- וזה התחייבות שלו שלא יחזור ממנה!!!
ייתכן??? או שזה יתקע איפשהו???

בעקרון היזם מקבל מכפיל דירות כדי להרוויח בערך 18-20%
ברגע שהוא נותן יותר מ-25 מטר הוא הולך להרוויח פחות מהמקובל בשוק (ואז לא בטוח שיהיה לו ליווי בנקאי)
אפשרות שניה שמחיר הדירות בדיוק עלה ברמה כזו שישאר לו רווח של 18%
(אני מכיר כזה מתחם בקרית גת שיש ליזם מספיק רווח בגלל שהמחירים עלו ולכן הוא נותן יותר מ-12 מ"ר המקובל)

 

[טקטית]

בגילה?
בעקרון היזם מקבל מכפיל דירות כדי להרוויח בערך 18-20%
ברגע שהוא נותן יותר מ-25 מטר הוא הולך להרוויח פחות מהמקובל בשוק (ואז לא בטוח שיהיה לו ליווי בנקאי)
אפשרות שניה שמחיר הדירות בדיוק עלה ברמה כזו שישאר לו רווח של 18%
(אני מכיר כזה מתחם בקרית גת שיש ליזם מספיק רווח בגלל שהמחירים עלו ולכן הוא נותן יותר מ-12 מ"ר המקובל)

לא בגילה.
בכל מקרה רק רציתי לברר שזה אפשרי מבחינתו ולא יתקע את הפרויקט.

 

[szn]

לא בגילה.

יש בגילה מתחם שהיזם התחייב בערך 30 מטר והועדה המחוזית בקשה ממנו להוריד

בכל מקרה רק רציתי לברר שזה אפשרי מבחינתו ולא יתקע את הפרויקט.

אין לי מושג בכל הפרטים כל שאני לא יודע האם זה יתקע או לא.

אם תכתבי את השם של המתחם אני יכול לבדוק לך כמה מכפיל יש שם יתכן שזה יהיה יותר מובן.
בכל מקרה זה לא מצוי כלל, בדרך כלל היזם כותב בחוזה שהכל בכפוף לאישור הוועדה המחוזית.
מה שכן יש יזמים שכותבים בחוזה שמעבר לאחוז מסויים של רווח הם יתחלקו עם הדיירים ברווחים האלו

אפשר גם במייל: zpc5060 @ gmail.com

 

[טקטית]

יש בגילה מתחם שהיזם התחייב בערך 30 מטר והועדה המחוזית בקשה ממנו להוריד


אין לי מושג בכל הפרטים כל שאני לא יודע האם זה יתקע או לא.

אם תכתבי את השם של המתחם אני יכול לבדוק לך כמה מכפיל יש שם יתכן שזה יהיה יותר מובן.
בכל מקרה זה לא מצוי כלל, בדרך כלל היזם כותב בחוזה שהכל בכפוף לאישור הוועדה המחוזית.
מה שכן יש יזמים שכותבים בחוזה שמעבר לאחוז מסויים של רווח הם יתחלקו עם הדיירים ברווחים האלו

אפשר גם במייל: zpc5060 @ gmail.com

שלחתי במייל

 

[chanab]

גילוי נאות: בעיסוק מקצועי בתחום.

רוב הדיירים המתנגדים שלעיל מנו סיבות הגיוניות מאוד:

• הרחבה לא חוקית,
• תשלום ועד בית גדול,
• מגורים בבניין גדול,
• תוספת מסחרי/תעסוקה,
• נדידת דיירים בין קומות,
• משך המעבר לתקופת הבניה וכד'.

ניתן בקלות להזדהות עם התחושות הללו.

מומלץ מאוד שאת כל 'הבעיות' הללו יעלו מול היזם, עו"ד או נציגות הדיירים. תפקידם ובכוחם למצוא פתרונות לנושא. (ושאר הדיירים ירוויחו בזכותם. לאור הניסיון, ישנם פתרונות מגוונים.)

כשאתם מעלים את השיקולים בקרב משתמשי האשכול תוכלו למצוא כאלו שיסתכלו עליכם כמשוגעים או כאלו שיזדהו איתכם, - המכנה המשותף לשניהם שאין בכוחם לסייע ולהואיל כמלא נימה.
מו"מ יש לעשות בין שני צדדים חבל לעשות מו"מ עם עצמך... (תגיעו מותשים למו"מ האמיתי.)​

לגופו של עניין, עלתה שאלה לגבי מעורבות מתמיהה של שכן מרחיב:
נתקלתי במס' מתחמים בהם בעלי ההרחבות וכד' היו מעורבים יותר בתהליך (עוד לפני שדיברנו על פיצוי עקב בניה בלתי חוקית וכד'.)
כשניתחנו את העניין במקצועיות (כיצד לא חששו להפסד?) הגענו להבנה: לרוב מדובר בבעלי חוש מסחרי מפותח (עובדה, הם בנו יח"ד קנו (?)את הגג מהשכנים וכד') והם הראשונים להבין שזו הזדמנות נהדרת שתיכף תחלוף. וכל עוד שהעירייה מעודדת מיזמי התחדשות עירונית יש להצטרף בטרם יהיה מאוחר. (ר"ג. ובנוסף, כבר כיום, ברוב האזורים בתל-אביב הקטינה העירייה את ה'גזר' ושלפה במקומה את ה'מקל'. (בדמות תשלום היטלי השבחה וכד'. לדעתי זו הסנונית הראשונה ובהקדם נראה את השיטה בערים נוספות - אשמח לחוות דעתכם)

המלצה אישית לשכנים שלהם: תשקיעו אנרגיות להבין למה הם צודקים במקום להיות רדופים מחשש לשחיתויות...

בנוגע לטענה אודות תשלום לא הוגן:
הטענה כמעט מגוחכת וככל ומדובר ביזם בעל-שם אין היתכנות כלל להתנהלות כזאת. ואפרט:
1) סביר להניח שיהיה 'דייר סרבן' שיגיע עד למפקח על הבתים המשותפים ובהנחה סבירה הלה ייעזר בעו"ד. וההסכם ייפסל עקב חוסר שוויוניות בתמורות - לא מכיר יזם שטיפש עד כדי-כך...

2)וכן אודות החשש שמדובר בתשלום מתחת לשולחן:
תחשבו על-כך, היזם יישאר תלוי בידיו של אדם לא-ישר שמחזיק (כ. בוודאות) הקלטות ו/או שאר ראיות מפלילות עליו. נדרשת מידה רבה של טיפשות וחוסר הבנה מצד היזם לשתף פעולה עם שכן כזה. (לא מאמינים? אוהבים אקשן? רוצים ניסוי מסוכן? תציעו ליזם להיות 'השכן הסחטן'.)

3) ידע כל דייר; שהמסרב והוא בעל בניה לא חוקית וכד' קולו לא נספר למניין הקולות המתנגדים ומומלץ לו לשמוע זאת מראש, לכל הפחות יוכל לדאוג להסכם הוגן על פני הפסד צורם אצל המפקח על הבתים המשותפים.

וככל ויזם רואה שהוא נתקל בבעיות מצד המרחיבים/מפצלים/משתלטים הוא מחליף לחלוטין אסטרטגיה ומשפר את הדיירים החוקיים על חשבון פורעי החוק.

הדברים נותנים פרספקטיבה נכונה אודות נכונותם של בעלי ההרחבות/הפיצולים והשתלטויות למיניהם להצטרף לתהליך.


אוסיף טיפ לשכנים העומדים בתווך שבין המתנגדים לדוחפים:
בד"כ ההתנגדויות הם מאנשים שלא מבינים בטיבו של מו"מ. לכן בפעם הבאה שהם ימנו בפניכם את המגרעות והחסרונות תשלחו אותם לשיחה דחופה עם היזם/עו"ד/נציגות דיירים.
תוכלו להרוויח הרבה בזכותם. (לא תאמינו באיזה מהירות הם ישכנעו אתכם להצטרף לחתימה...)
תזכרו: לרוב לא מדובר ברוע או בצרות עין אלא בחוסר ידע איך להציף את הדברים שמטרידים אותם בתהליך.

אשמח למשוב אודות ה'טיפ' ראיתי שהוא עושה גדולות ונצורות, איך אצלכם?
מקווה להצלחת כל אחד ואחת מכם.

 

[האורות]

וככל ויזם רואה שהוא נתקל בבעיות מצד המרחיבים/מפצלים/משתלטים הוא מחליף לחלוטין אסטרטגיה ומשפר את הדיירים החוקיים על חשבון פורעי החוק.

ראשית, שאפו על הכתיבה המשובחת, העשרת הידע הקולחת וההמלצה הרותחת.

שנית, רק בירור קטן,
מצד אחד אתה אומר שדין כולם שווה, אין אפליות,
מצד שני אתה אומר שכן אפשר לתת לדיירים מסוימים הטבות על פני אחרים?

 

[האורות]

שורה תחתונה,
או סיכום ביניים...

אין ספק, כפי שכבר כתבו פה,
שבסופו של דבר, כל בניין יצטרך להגיע לפינוי בינוי,
אם לא כעת, אז עוד 10 שנים, ואז, בגיל 40, 50, 60, תצטרכו להיטלטל ולעבור דירה ושכירויות וכל הבלגן.

וכשאני אומר יצטרך להגיע, זה לא אומר שעם התנאים של היום,
ההיפך,
יצטרך להגיע כי יתפורר, ואז לך תחפש מי יתרום לך הטבות...
יוציאו לך צו הריסה.

בשורה התחתונה, פינוי בינוי, זה לחטוף.
אם יש יזם שמעוניין בכלל לקחת את זה על עצמו ולתת הטבות.

 

[סטודיו לגרפיקה]

בלת"ק

יש עוד נקודה שיכולה להוות בעיה לחלק מהמגזרים-
אצלינו לדוג' מדובר באיזור מתחרד - די מודרני
כיום הבנין ישן ואין לו בכלל חניות וגם לא מעלית
מה ששומר על האופי הצביוני של הבנין
אנחנו יודעים שבמקרה של פינוי בינוי תהיה נהירה של משפ' מודרניות מאד לבנין
ניסינו לבקש מהיזמים שתהיה ועדת קבלה
היזמים האמינים והטובים לא הסכימו
והפחות אמינים הסכימו מיד.
בהצלחה

 

[אמא של אפרת]

ראשית, שאפו על הכתיבה המשובחת, העשרת הידע הקולחת וההמלצה הרותחת.

שנית, רק בירור קטן,
מצד אחד אתה אומר שדין כולם שווה, אין אפליות,
מצד שני אתה אומר שכן אפשר לתת לדיירים מסוימים הטבות על פני אחרים?

הנוסח והפיצוי אמור להיות שווה.
אבל אפשר להחליט שמפצים על חריגות בניה באחוז כלשהו.
ואפשר להחליט שנותנים יותר מטרים לכלל הדיירים.
בסוף החוזה אחיד- השאלה מי הרוויח ומי הפסיד.

 

[החכמה צודקת]

אבל אפשר להחליט שמפצים על חריגות בניה באחוז כלשהו.

אני חושבת שלאנשים שנהגו בחוסר הוגנות מסוימת אין שום צורך לפצות
וזה שהם תוקעים את ההתקדמות ולכן מבטיחים להם הבטחות שוות?
הם לא יקבלו על זה גן עדן........

 

[אמא של אפרת]

אני חושבת שלאנשים שנהגו בחוסר הוגנות מסוימת אין שום צורך לפצות
וזה שהם תוקעים את ההתקדמות ולכן מבטיחים להם הבטחות שוות?
הם לא יקבלו על זה גן עדן........

אל תהיה צודק... תהיה חכם.
יש מקומות שחריגות בניה זה ממש מצווה שם.
אם לא תפצה על זה כלל- תשאר מאחור.

 

[eliyahuyy]

כמה שווה קרקע זמינה לבניה במקום מגוריכם כולל זכויות הבניה. זה השאלה שצריכה להשאל ולפי זה היזם צריך לשלם. יש כאן מכירת הדירה הקיימת וקבלת תמורה, אם זה הוגן אז מצוין ואם לא אז יאללה למשא ומתן הגיוני. תוספת של 25 מטר או 12 מטר או 50 מטר זה הטבות לדיירים ולאו דוקא ליזם. שיקול סופי זה כלכלי. כל אחד יכול לקחת את הכסף ולקנות לו פנטאהוז או מחסן או מרתף או סתם דירה חדשה בכל מקום שהוא חפץ בהתאם לכסף שיש לו, זה שזה דירת מגורים זה נטו משחק על הרגש של האנשים - יהיה לכם סוף סוף מקום נורמלי לגור. אבל, יש מקומות נורמלים לגור וכל אחד יכול פשוט לחפש אותם בעצמו ולא באותם מטרים בו הבנין שהוא גר נמצא כיום. ויש ביזנס שהוא ככל עסק בשוק, ובפרט שעוזבים את המקום לכמה שנים בתקופת הבניה. אז ככל ביזנס פשוט לקחת מחשבון ולחשב את שווי העסקה וזהו זה.

 

[חיי יצחק]

התחיל אצלנו תהליך של פינוי בינוי, ממש בחתימות הראשונות, יש כבר קבלן ורוב הדיירים מעוניינים,
נאמר לנו שבמקרה שהעירייה תוקעת לתוכנית מקלות בגלגלים, ישנו חוק של שרת הפנים איילת שקד שמאפשר לעקוף את העירייה...
מישהו שמע על חוק כזה?

 

[szn]

התחיל אצלנו תהליך של פינוי בינוי, ממש בחתימות הראשונות, יש כבר קבלן ורוב הדיירים מעוניינים,
נאמר לנו שבמקרה שהעירייה תוקעת לתוכנית מקלות בגלגלים, ישנו חוק של שרת הפנים איילת שקד שמאפשר לעקוף את העירייה...
מישהו שמע על חוק כזה?

ראיתי כתבה בענין לפני כמה חודשים
וכך היה כתוב.

ממה שאני מבין, כל מה שאפשר לעקוף את העיריה זה בהגשת התב"ע כלומר ללכת ישירות למנהל התכנון
ולהגיש תוכנית לועדה המחוזית ללא המלצה של הועדה המקומית\עיריה
אבל בשלב ההיתר שזה רק בסמכות הועדה המקומית\עיריה שם בהחלט אפשר לתקוע

כתבתי את זה כאן בזמנו ו @כמו הרוח כתבה שאני צודק