הנושאים החמים
הנושאים החמים
בהחלט, ולכן בדיוק יש בכל מתחם של פינוי בינוי שמאי שמגיש שמאות לפי תקן 21 (ובלי זה א"א להגיש תבע)
השמאי בודק את עלות הקרקע וכמה מוכרים מ"ר באיזור, וכמה עולה הבניה
וכן את כלל העלויות - התמורה לדיירים, שכירות יצוג משפטי, הובלה, שכירות חודשית,
תשלום דמי אחזקה לבנין ל-5 או 10 שנים ועוד ועוד
לפי השמאות מאשרים ליזם כמה דירות שהוא צריך בשביל להרוויח 17% עד 20%
ולכן בת"א המכפיל דירות הוא 2.5 ובי-ם יש שכונות שצריך מכפיל של 3 ויש שכונות שצריך מכפיל 4
ובפריפריה צריך מכפיל של 5-8 דירות, ויש גם מקומות שבלי קרקע משלימה היזם יהיה בהפסדים.
כלומר זה לא שהיזם נותן לך לפי השווי של הדירה אלא מאשרים לו מספר דירות מסויים כדי שיכול לתת לדיירים 25-12 מטר ועדיין להרוויח בערך 18%.
באמת אם היו מאשרים ליזם לבנות במרכז ת"א מכפיל של 6 הוא היה יכול לתת לכל דייר 2-3 דירות ולהרוויח מספיק
רק שלא מאשרים כאלו מכפילים.
(רק שאז לא היה את הפטור ממיסים שיש בפינוי בינוי, והיה צריך לשלם מס שבח ו-17% מע"מ)
אני מכיר מתחם בבני ברק שיש רק 2 קומות על שטח גדול, והיזם מציע לדיירים דירה נוספת
אבל זה לא במסגרת עסקת פינוי בינוי אלא עסקת קומבינציה
זה לא אופציה שקיימת בבנין של 4 קומות שיושב על מגרש לא מאד גדול,
ולכן יש פתרון של פינוי בינוי שיש בו הטבות מס
