• משתמשים יקרים!

    בשל עבודות תחזוקה הערב, ייתכן שהאתר יהיה סגור לפרקי זמן שונים לצורכי תחזוקה.
    זוהי סגירה מכוונת, ונועדה לשפר את ביצועי האתר, לטובתכם.
    בתקווה להבנה. תודה על הסבלנות!

כיצד נפחית סיכון לקנסות היוון?

שלמה לב משכנתאות

ייעוץ משכנתאות מקצועי
מנוי פרימיום
צהריים טובים
כותב את ההודעה לתועלת הציבור בגלל שנתקלתי בהמון לקוחות שלא מבינים את המשמעות של "עמלות היוון" - הקנס הכי משמעותי במשכנתא, ויכולים להפסיד מכך מאות אלפי שקלים בקלות.
בגלל שבתקופה הנוכחית הריביות יקרות יש סיכוי גדול שבעוד כמה שנים כשתרצו לסלק את המשכנתא הריבית הממוצעת בשוק תהיה נמוכה מהריבית שאתם קיבלתם, ואז הבנק יבקש פיצוי על הפער בין הריבית שאתם משלמים לריבית שיוכל לקבל על הכסף מה שנקרא בשפה המקצועית "עמלות היוון".
נסו לדמיין משכנתא של מיליון ש"ח ל30 שנה שנלקחה היום בריבית מעולה של 4.5 אחוז [לא צמוד] ובמועד הסילוק הריבית הממוצעת היא 3 אחוז, הקנס שתצטרכו לשלם לבנק יהיה אחוז וחצי למשך כל התקופה [183,000 ש"ח] 🙈😱😱
אז מה עושים??
יש כמה פתרונות להפחית את הקנסות:
1.
לא לקחת בשום אופן יותר משליש קבועה [כפי שמחייב נוהל בנק ישראל], ריבית קבועה היא המסוכנת ביותר לעמלות היון!! בעוד בריבית משתנה תשלום הקנסות יהיה רק על התקופה עד שינוי הריבית שלרוב זה מינורי לחלוטין, בריבית קבועה הקנס יהיה על 30 שנה! הבנקים מודעים לזה היטב ודוחפים כמה שיותר משכנתאות ב100% ריבית קבועה.
2. ריבית זכאות אם מדובר בדירה ראשונה מומלץ מאוד לשלב חלק קטן "בריבית זכאות" מה שנותן הנחה מוגדלת בעמלות היון על כל המשכנתא [על מסלול הזכאות יש פטור מלא] לקחת סכום גדול "בזכאות" לא מומלץ בגלל שהמסלול צמוד מדד.
3. מועד הסילוק לתכנן את הסילוק לאחר 3/5 שנים כדי שתקבלו הנחה של 20/30 אחוז בהתאמה מעמלות היוון. [לא הטבה בחינם של הבנק.... זה מה שבנק ישראל מחייב]
4. קיצור תקופות גם את השליש שלוקחים בריבית קבועה מומלץ לקצר תקופה כמה שאפשר, כך למשל בדוגמא שלנו הקנס יהיה אחוז וחצי ריבית ל-15 שנה במקום ל-30 שנה.
פיתרון נוסף שיש יועצים שמשתמשים איתו אך אני פחות מסכים איתו! - לקחת שליש קבוע במסלול "קבועה צמודה" שאותו ניתן לקבל בכמעט אחוז מתחת לממוצע של בנק ישראל וכך בשביל שיהיה קנסות היון צריך שהריבית הממוצעת תרד לפחות באחוז.
מנגד במסלולים לא צמודים המקסימום שאפשר לקבל כיום זה חצי אחוז מתחת לממוצע.
למה אני לא מסכים עם זה?
1. הנזק הגדול שיש בהצמדה למדד לא שווה את זה. עמלות היון זה ספק נזק, הצמדה למדד זה נזק ודאי!
2. בשביל לשלב חלק בצמוד מדד צריך לקצר את התקופה אחרת יתרת המשכנתא לא תרד לעולם, בתקופות קצרות גם במסלולים צמודי מדד הריבית הממוצעת היא קצת יותר מחצי אחוז מהריבית שאפשר להגיע כך שלא הרווחנו כלום...
3. זה לא פותר את הבעיה לגמרי... אם הריבית תרד יותר מאחוז, עדיין יהיה קנסות. [אמנם קטנות יותר...]
 

נתיי

משתמש פעיל
יש גם פתרון למי שלא לוקח 75 אחוז מימון לעשות מסלול פיתוי בקבועה
(לדוגמא דירה שווה מיליון הון עצמי של 500 א' לקחת משכנתא של 75 אחוז - 750 א' ושליש 250 א' קבועה כמו בנק ישראל מחייב
ויום למחרת המשכנתא להחזיר את כל הקבועה כי היינו צריכים רק חצי מיליון משכנתא
ואז אין עמלון היוון כלל במשכנתא)
 

שלמה לב משכנתאות

ייעוץ משכנתאות מקצועי
מנוי פרימיום
איך אני יודע מה גובה עמלות ההיוון שלי?
יש לי שליש בריבית קבועה 4.9 (משכנתא מלפני חודש וחצי, השבוע תשלום ראשון באמת.)
אתה לא יודע...
עמלות היוון נקבעים לפי גובה הריבית במועד הסילוק.
הדבר היחיד שאפשר לעשות הוא להתכונן כראוי בלקיחת משכנתא חדשה.
 

אניגמאמין

כתיבה לכל מטרה.
כתיבה ספרותית
יוצרי ai
אתה לא יודע...
עמלות היוון נקבעים לפי גובה הריבית במועד הסילוק.
הדבר היחיד שאפשר לעשות הוא להתכונן כראוי בלקיחת משכנתא חדשה.
לקחתי את המינימום, שליש
השני שליש האחרים זה אג"ח ופריים, שעל שניהם אין עמלת היוון.
לא נראה לי הבנק היה מסכים לפטור אותי מעמלת היוון.
(אני בלי יועץ)
 

נתיי

משתמש פעיל
איך אני יודע מה גובה עמלות ההיוון שלי?
יש לי שליש בריבית קבועה 4.9 (משכנתא מלפני חודש וחצי, השבוע תשלום ראשון באמת.)
אפשר לשער בערך
תכתוב מה הסכום בקבועה ולכמה שנים
נוכל לתת דוגמא בהנחה שהריביות יורדות באחוז וחצי בשנתיים ובסופם אתה רוצה לעשות סילוק
 

אניגמאמין

כתיבה לכל מטרה.
כתיבה ספרותית
יוצרי ai
אפשר לשער בערך
תכתוב מה הסכום בקבועה ולכמה שנים
נוכל לתת דוגמא בהנחה שהריביות יורדות באחוז וחצי בשנתיים ובסופם אתה רוצה לעשות סילוק
390,000 ל360 חודשים
 

עוגת בוקר

משתמש סופר מקצוען
מנוי פרימיום
בוגר/תלמיד פרוג
עיצוב גרפי
אוטומציה עסקית
תודה.
אני מידי פעם "זורקת" סכומים כדי לקצר תקופה.
הסכום העיקרי שנשאר הוא הקבועה. כרגע אין עליה היוון בכלל.
המסלולים האחרים זניחים ויותר מפתה לסגור אותם.
אבל אני מבינה שכדאי לנצל את השנים האלו לטובת הריבית הקבועה.
 

abc321

משתמש פעיל
תודה.
אני מידי פעם "זורקת" סכומים כדי לקצר תקופה.
הסכום העיקרי שנשאר הוא הקבועה. כרגע אין עליה היוון בכלל.
המסלולים האחרים זניחים ויותר מפתה לסגור אותם.
אבל אני מבינה שכדאי לנצל את השנים האלו לטובת הריבית הקבועה.
תלוי מה הריבית שיש לך בקבועה ומה בשאר המסלולים,
יתכן שיש לכם ריבית מאוד אטרקטיבית בקבועה.
 

מאמימוש

מקסימום כוחות לאמא
מנוי פרימיום
תודה על המאמר
חשוב מאוד!
 

עוגת בוקר

משתמש סופר מקצוען
מנוי פרימיום
בוגר/תלמיד פרוג
עיצוב גרפי
אוטומציה עסקית
תלוי מה הריבית שיש לך בקבועה ומה בשאר המסלולים,
יתכן שיש לכם ריבית מאוד אטרקטיבית בקבועה.
בדקתי עכשיו.
הקבועה 4.75
המשכנתא נלקחה לפני 10 שנים.
אבל היועץ שלנו היה מספיק חכם -
הקבועה במסלול הקצר ביותר.
 

ציוץ לשבח

משתמש פעיל
יש גם פתרון למי שלא לוקח 75 אחוז מימון לעשות מסלול פיתוי בקבועה
(לדוגמא דירה שווה מיליון הון עצמי של 500 א' לקחת משכנתא של 75 אחוז - 750 א' ושליש 250 א' קבועה כמו בנק ישראל מחייב
ויום למחרת המשכנתא להחזיר את כל הקבועה כי היינו צריכים רק חצי מיליון משכנתא
ואז אין עמלון היוון כלל במשכנתא)
מה קורה אם אני עושה פיתוי ופורע אכן את כל המסלול הקבוע ואחרי תקופה, אני
רוצה למחזר את המסלולים הנותרים.
האם הבנק יחייב אותי לקחת מהם שליש קבוע? (בדיסקונט אני יודע שבלי קשר בכל מיחזור הם מחייבים שליש קבועה, גם אם זה בדרגה שניה ובדרגה הראשונה יש כבר קבועה. מה בכל השאר?)
@שלמה לב משכנתאות
@הון ובית
@יוסי אוסטר(ראובן 23)
@ari1980
@גרעין
@למה זה תשאל לשמי
וכו' וכו'...
 

יוסי אוסטר(ראובן 23)

יועץ משכנתאות מלווה כלכלי ומרצה בתחום במכללת פוקוס
מנוי פרימיום
מה קורה אם אני עושה פיתוי ופורע אכן את כל המסלול הקבוע ואחרי תקופה, אני
רוצה למחזר את המסלולים הנותרים.
האם הבנק יחייב אותי לקחת מהם שליש קבוע? (בדיסקונט אני יודע שבלי קשר בכל מיחזור הם מחייבים שליש קבועה, גם אם זה בדרגה שניה ובדרגה הראשונה יש כבר קבועה. מה בכל השאר?)
@שלמה לב משכנתאות
@הון ובית
@יוסי אוסטר(ראובן 23)
@ari1980
@גרעין
@למה זה תשאל לשמי
וכו' וכו'...
בפנימי אסור לאף בנק לדרוש לייצר שוב פעם קבועה.
בחיצוני יש כאלה שדורשים יש כאלה שלא.
לפי הרגולציה אין צורך.
 

לשאוף גבוה

משתמש רשום
2. ריבית זכאות אם מדובר בדירה ראשונה מומלץ מאוד לשלב חלק קטן "בריבית זכאות" מה שנותן הנחה מוגדלת בעמלות היון על כל המשכנתא [על מסלול הזכאות יש פטור מלא] לקחת סכום גדול "בזכאות" לא מומלץ בגלל שהמסלול צמוד מדד.
@שלמה לב משכנתאות רתודה על הדברים הבהירים רציתי לדעת למה יש הנחה גם על החלק של על כל מסלול המשכנתא
 

חד וקולע

משתמש פעיל
מנוי פרימיום

לשאוף גבוה

משתמש רשום
תודה אז למה לדעתך היה כתוב במחשב של הבנקאית שא"א. יש לי שם שני מסלולים אחד של כ100 אלף ואחד של כ80,000 והיה כתוב שהוא לא נתן
ואני יסביר את שאלתי עוד פעם אני לוקח שני שליש בריבית משתנה, נשאר לי עוד שליש שממנו יש לי זכאות של 180 בריבית מדינה, ואת שאר השליש אני לוקח בריבית קבועה. ואני הייתי רוצה לקחת 50,000 שח בזכאות של המדינה ואת שאר הכסף בריבית קבועה וזה הם לא נותנים לי. מה שכן מבחינתם אני יכול לבקש את כל ה180 ובסוף לקחת רק 10,000 אבל לא יגדילו לי את החלק של הריבית הקבועה וכך אני יצטרך בהון העצמי
האם יש כאן טעות האם אפשר כן לפצל ובדיוק הבנקאית לא ניסתה בדרך הטובה? אשמח לתשובה@חד וקולע @שלמה לב משכנתאות @יוסי אוסטר(ראובן 23) וכל המלומדים
 

אולי מעניין אותך גם...

אשכולות דומים

אנחנו נמצאים בתקופה די היסטורית מבחינת מרווחים של הבנקים ומי שישכיל לנצל אותה ולקבע לעצמו מרווחים נמוכים, ירוויח לדורות.
בשנתיים האחרונות הרווח של הבנק ממשכנתאות חדשות הוא די נמוך. איך זה הגיוני? הרי כיום הריביות גבוהות? זהו... שגם עלויות הגיוס [עוגן] של הבנק מאוד גבוהות, והמרווח של הבנק [הפער בין עלות הקניה לעלות המכירה] מאוד נמוך היום.
ואני יפרט יותר:
הריבית הסופית שאתם מקבלים במשכנתא במסלולים מבוססי אג"ח מורכבת מ-2 חלקים, 1. עוגן שזה עלויות גיוס הכסף של הבנק [בעצם מה שעולה לבנק לקנות את הכסף] 2. מרווח- שזה בעצם מה שהבנק מרוויח בתכלס.
לפני תחילת עליות הריבית בשנת 22, עלויות הגיוס של הבנקים היו נמוכות מאוד ובמסלולים צמודים הגיעו אפילו למינוס! וכשהבנקים נתנו ריביות של 2-3 אחוז במסלולים מבוססי אג"ח, הרוב היה מרווח! למה? הבנקים נותנים ריביות לפי מצב השוק, כשהשוק מסכים לשלם 3 אחוז על משכנתא, הבנק ישמח לקבל רווח של 2.5 אחוז מתוכם.
כיום כשהריבית במשק יקרה, עלויות הגיוס של הבנקים כבר גבוהות מאוד והבנק לא יכול להרשות לעצמו לדרוש גם מרווח גבוה כמו פעם כי אז נגיע לריבית פסיכית של 7 אחוז, ומי יסכים לקחת משכנתא בריבית כזו? לכן כשאתם מקבלים ריבית של 4.7 מתוכה בערך 4.1 זה עלות הגיוס של הבנק ועוד 0.6 זה מרווח....
במסלולים משתנים המרווח הוא קבוע והעוגן משתנה בכל שנתיים/שלש/חמש שנים, כך שאם במועד השינוי הריבית במשק כבר תרד, העוגן יהיה נמוך מאוד ותוכלו להגיע למצב של ריבית פחות מאחוז :oops: כמובן שבתקופה שהעוגן יהיה נמוך הבנק יחזור שוב לתת מרווח גבוה, והמרוויחים יהיו אלה שקיבעו לעצמם היום את המרווח הנמוך.

כנ"ל גם במסלול "פריים" בתקופה שהפריים היה 1.6 היה קשה לקבל פריים מינוס משמעותי, בעיקר היה פריים פלוס למי שלקח שני שליש :sne:היום אפשר לקבל פריים מינוס 0.8 בקלות ואפילו פריים מינוס 1 [תלוי בבנקים] מי שישכיל לקבע את עצמו היום עם מרווח נמוך ירוויח.

המסלול הבעייתי היחיד הוא "ריבית קבועה" שלא משתנה כשיירד הריבית, אך גם כאן אפשר לעשות טריק קטן שמתאים למי שקנה דירה על הנייר ומושך את המשכנתא בפעימות, [קצת יותר מורכב להבנה לאזרח הפשוט, אבל ננסה ;)] מושכים את המינימום האפשרי מהריבית הקבועה במשיכה הראשונה, ואז אם הריבית הממוצעת בישראל תרד לפני המשיכה השניה, גם הריבית שתקבלו תהיה נמוכה יותר, כי גם ריבית קבועה מבוססת על מרווח, רק ששם המרווח רלוונטי רק עד הביצוע, לאחר הביצוע ומשיכת הכסף, הריבית כבר קבועה ולא תשתנה.
שלום. זה המשכנתא שלי נכון לעכשיו:
290000 ש''ח קל''צ: 2.98 אחוז [נשאר 12 שנה]
332000 ש''ח פריים מינוס משהו: 5.45 אחוז [נשאר 27 שנה]
119000 ש''ח משתנה כל 5 שנים [עוד 3 שנים מועד השינוי] צמודה למדד: 1.8 אחוז [נשאר 14 שנה]
42000 ש''ח הלואה פריים + 2 ס''ה 8 אחוז. [נשארו 9 שנים].

[לא ברורה לי בדיוק מהות הריבית וההצמדה בהלוואה, כי מצד אחד רשום באתר שההחזר הוא פריים + 2 שזה 8 אחוז, מצד שני רשום שם גם את הציטוט הבא ''ערוך לפי מדד : 2,485.9716 נק' שער דולר: 3.74400 סך יתרה משוערכת: ₪ 42,283.00 נכון לתאריך- 29/10/24'', אז לא ברור לי בדיוק מה קורה כאן. האם זה פריים + 2 או מדד או שער הדולר?]

ועכשיו לשאלה:

האם תנאי המשכנתא הם טובים?
האם כדאי למחזר?
האם כדאי לפרוע רכיבים מסוימים?
יש לי אפשרות לפרוע כמאה אל''ש. אם המשכנתא גרועה, או לפחות רכיבים מסוימים בה גרועים אולי כדאי לפרוע, ואם היא טובה אוכל להשקיע את הכסף הנ''ל בשוק ההון לטווח ארוך.
אדגיש שאין לי בעיה עם עמידה בהחזר החודשי ב''ה, השאלה רק מה יותר ריווחי

אודה למומחים שישיבו.
שלום לכולם
אני מנסה להוציא כעת משכנתא וכמו בכל משא ומתן הבנקים רוצים להרוויח ומבחינתם רצוי כמה שיותר, גם אני......
רק שלבנק יש "קצת" יותר מושגים ממני אז זה לא כוחות, אני לא בא ללמוד את כל התורה כולה על רגל אחת, אבל כן מחפש לדעת מה צריכה להיות התוצאה אליה כדאי לי לשאוף.

אז ככה, מדובר על דירה נוספת, מימון של עד 50% [אין לי צורך ביותר] אין שום בעיה עם הכנסות, חיווי אשראי מצוין וחשבונות בנק שמתנהלים לתפארת.
הסכום המבוקש הוא כ 310,000
חשוב לי מאוד שזה לא יהיה צמוד מדד.
התכוונתי לקחת את המשכנתא ל 20 שנה וההחזר החודשי שיהיה לי נח אתו הוא כ 2200 מקסימום 2500 [למרות שאשמח אם זה יהיה פחות]
היות וזו דירה להשקעה וכנראה שהיא לא תישאר שלי עד תום תקופת המשכנתא חשוב לי לצמצם את הקנס ביציאה, כלומר לקצר את תקופת הקל"צ, אם הבנתי נכון.
את השאר אצטרך לקחת בפריים ו/או מל"צ
אשמח לדעת איזו ריבית נחשבת לטובה ב -
א. קל"צ ל 15 שנה
ב. פריים ל 20 שנה
ג. פריים ל 25 שנה
ד. מל"צ
וכן מה מומלץ במשתנה, איזה עוגן וכל כמה זמן.
פספסתי משהו? אשמח לדעת.

תודה רבה מראש לכל מי שיואיל בטובו לעבור על הפוסט הזה, ואם הוא יאציל עלי מידיעותיו עאכו"כ.

ספירת העומר

הצטרפות לניוזלטר

איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!

מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!

אתגר AI

תספרו 50... תזכורת • אתגר 252

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק צה

א לְכוּ נְרַנְּנָה לַיי נָרִיעָה לְצוּר יִשְׁעֵנוּ:ב נְקַדְּמָה פָנָיו בְּתוֹדָה בִּזְמִרוֹת נָרִיעַ לוֹ:ג כִּי אֵל גָּדוֹל יי וּמֶלֶךְ גָּדוֹל עַל כָּל אֱלֹהִים:ד אֲשֶׁר בְּיָדוֹ מֶחְקְרֵי אָרֶץ וְתוֹעֲפוֹת הָרִים לוֹ:ה אֲשֶׁר לוֹ הַיָּם וְהוּא עָשָׂהוּ וְיַבֶּשֶׁת יָדָיו יָצָרוּ:ו בֹּאוּ נִשְׁתַּחֲוֶה וְנִכְרָעָה נִבְרְכָה לִפְנֵי יי עֹשֵׂנוּ:ז כִּי הוּא אֱלֹהֵינוּ וַאֲנַחְנוּ עַם מַרְעִיתוֹ וְצֹאן יָדוֹ הַיּוֹם אִם בְּקֹלוֹ תִשְׁמָעוּ:ח אַל תַּקְשׁוּ לְבַבְכֶם כִּמְרִיבָה כְּיוֹם מַסָּה בַּמִּדְבָּר:ט אֲשֶׁר נִסּוּנִי אֲבוֹתֵיכֶם בְּחָנוּנִי גַּם רָאוּ פָעֳלִי:י אַרְבָּעִים שָׁנָה אָקוּט בְּדוֹר וָאֹמַר עַם תֹּעֵי לֵבָב הֵם וְהֵם לֹא יָדְעוּ דְרָכָי:יא אֲשֶׁר נִשְׁבַּעְתִּי בְאַפִּי אִם יְבֹאוּן אֶל מְנוּחָתִי:
נקרא  7  פעמים

לוח מודעות

למעלה