הנושאים החמים
צהריים טובים
כותב את ההודעה לתועלת הציבור בגלל שנתקלתי בהמון לקוחות שלא מבינים את המשמעות של "עמלות היוון" - הקנס הכי משמעותי במשכנתא, ויכולים להפסיד מכך מאות אלפי שקלים בקלות.
בגלל שבתקופה הנוכחית הריביות יקרות יש סיכוי גדול שבעוד כמה שנים כשתרצו לסלק את המשכנתא הריבית הממוצעת בשוק תהיה נמוכה מהריבית שאתם קיבלתם, ואז הבנק יבקש פיצוי על הפער בין הריבית שאתם משלמים לריבית שיוכל לקבל על הכסף מה שנקרא בשפה המקצועית "עמלות היוון".
נסו לדמיין משכנתא של מיליון ש"ח ל30 שנה שנלקחה היום בריבית מעולה של 4.5 אחוז [לא צמוד] ובמועד הסילוק הריבית הממוצעת היא 3 אחוז, הקנס שתצטרכו לשלם לבנק יהיה אחוז וחצי למשך כל התקופה [183,000 ש"ח]
אז מה עושים??
יש כמה פתרונות להפחית את הקנסות:
1. לא לקחת בשום אופן יותר משליש קבועה [כפי שמחייב נוהל בנק ישראל], ריבית קבועה היא המסוכנת ביותר לעמלות היון!! בעוד בריבית משתנה תשלום הקנסות יהיה רק על התקופה עד שינוי הריבית שלרוב זה מינורי לחלוטין, בריבית קבועה הקנס יהיה על 30 שנה! הבנקים מודעים לזה היטב ודוחפים כמה שיותר משכנתאות ב100% ריבית קבועה.
2. ריבית זכאות אם מדובר בדירה ראשונה מומלץ מאוד לשלב חלק קטן "בריבית זכאות" מה שנותן הנחה מוגדלת בעמלות היון על כל המשכנתא [על מסלול הזכאות יש פטור מלא] לקחת סכום גדול "בזכאות" לא מומלץ בגלל שהמסלול צמוד מדד.
3. מועד הסילוק לתכנן את הסילוק לאחר 3/5 שנים כדי שתקבלו הנחה של 20/30 אחוז בהתאמה מעמלות היוון. [לא הטבה בחינם של הבנק.... זה מה שבנק ישראל מחייב]
4. קיצור תקופות גם את השליש שלוקחים בריבית קבועה מומלץ לקצר תקופה כמה שאפשר, כך למשל בדוגמא שלנו הקנס יהיה אחוז וחצי ריבית ל-15 שנה במקום ל-30 שנה.
פיתרון נוסף שיש יועצים שמשתמשים איתו אך אני פחות מסכים איתו! - לקחת שליש קבוע במסלול "קבועה צמודה" שאותו ניתן לקבל בכמעט אחוז מתחת לממוצע של בנק ישראל וכך בשביל שיהיה קנסות היון צריך שהריבית הממוצעת תרד לפחות באחוז.
מנגד במסלולים לא צמודים המקסימום שאפשר לקבל כיום זה חצי אחוז מתחת לממוצע.
למה אני לא מסכים עם זה?
1. הנזק הגדול שיש בהצמדה למדד לא שווה את זה. עמלות היון זה ספק נזק, הצמדה למדד זה נזק ודאי!
2. בשביל לשלב חלק בצמוד מדד צריך לקצר את התקופה אחרת יתרת המשכנתא לא תרד לעולם, בתקופות קצרות גם במסלולים צמודי מדד הריבית הממוצעת היא קצת יותר מחצי אחוז מהריבית שאפשר להגיע כך שלא הרווחנו כלום...
3. זה לא פותר את הבעיה לגמרי... אם הריבית תרד יותר מאחוז, עדיין יהיה קנסות. [אמנם קטנות יותר...]
כותב את ההודעה לתועלת הציבור בגלל שנתקלתי בהמון לקוחות שלא מבינים את המשמעות של "עמלות היוון" - הקנס הכי משמעותי במשכנתא, ויכולים להפסיד מכך מאות אלפי שקלים בקלות.
בגלל שבתקופה הנוכחית הריביות יקרות יש סיכוי גדול שבעוד כמה שנים כשתרצו לסלק את המשכנתא הריבית הממוצעת בשוק תהיה נמוכה מהריבית שאתם קיבלתם, ואז הבנק יבקש פיצוי על הפער בין הריבית שאתם משלמים לריבית שיוכל לקבל על הכסף מה שנקרא בשפה המקצועית "עמלות היוון".
נסו לדמיין משכנתא של מיליון ש"ח ל30 שנה שנלקחה היום בריבית מעולה של 4.5 אחוז [לא צמוד] ובמועד הסילוק הריבית הממוצעת היא 3 אחוז, הקנס שתצטרכו לשלם לבנק יהיה אחוז וחצי למשך כל התקופה [183,000 ש"ח]
אז מה עושים??
יש כמה פתרונות להפחית את הקנסות:
1. לא לקחת בשום אופן יותר משליש קבועה [כפי שמחייב נוהל בנק ישראל], ריבית קבועה היא המסוכנת ביותר לעמלות היון!! בעוד בריבית משתנה תשלום הקנסות יהיה רק על התקופה עד שינוי הריבית שלרוב זה מינורי לחלוטין, בריבית קבועה הקנס יהיה על 30 שנה! הבנקים מודעים לזה היטב ודוחפים כמה שיותר משכנתאות ב100% ריבית קבועה.
2. ריבית זכאות אם מדובר בדירה ראשונה מומלץ מאוד לשלב חלק קטן "בריבית זכאות" מה שנותן הנחה מוגדלת בעמלות היון על כל המשכנתא [על מסלול הזכאות יש פטור מלא] לקחת סכום גדול "בזכאות" לא מומלץ בגלל שהמסלול צמוד מדד.
3. מועד הסילוק לתכנן את הסילוק לאחר 3/5 שנים כדי שתקבלו הנחה של 20/30 אחוז בהתאמה מעמלות היוון. [לא הטבה בחינם של הבנק.... זה מה שבנק ישראל מחייב]
4. קיצור תקופות גם את השליש שלוקחים בריבית קבועה מומלץ לקצר תקופה כמה שאפשר, כך למשל בדוגמא שלנו הקנס יהיה אחוז וחצי ריבית ל-15 שנה במקום ל-30 שנה.
פיתרון נוסף שיש יועצים שמשתמשים איתו אך אני פחות מסכים איתו! - לקחת שליש קבוע במסלול "קבועה צמודה" שאותו ניתן לקבל בכמעט אחוז מתחת לממוצע של בנק ישראל וכך בשביל שיהיה קנסות היון צריך שהריבית הממוצעת תרד לפחות באחוז.
מנגד במסלולים לא צמודים המקסימום שאפשר לקבל כיום זה חצי אחוז מתחת לממוצע.
למה אני לא מסכים עם זה?
1. הנזק הגדול שיש בהצמדה למדד לא שווה את זה. עמלות היון זה ספק נזק, הצמדה למדד זה נזק ודאי!
2. בשביל לשלב חלק בצמוד מדד צריך לקצר את התקופה אחרת יתרת המשכנתא לא תרד לעולם, בתקופות קצרות גם במסלולים צמודי מדד הריבית הממוצעת היא קצת יותר מחצי אחוז מהריבית שאפשר להגיע כך שלא הרווחנו כלום...
3. זה לא פותר את הבעיה לגמרי... אם הריבית תרד יותר מאחוז, עדיין יהיה קנסות. [אמנם קטנות יותר...]
כמובן שבתקופה שהעוגן יהיה נמוך הבנק יחזור שוב לתת מרווח גבוה, והמרוויחים יהיו אלה שקיבעו לעצמם היום את המרווח הנמוך.
Reactions: יוחפצי, האברך מירושלים, yro ועוד 13 משתמשים16 //