יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[A052]

יש לי 3 מסלולים ואני רוצה להאריך בעשר שנים את אחד המסלולים אבל אין לי כח לפתוח את כל תיק ולעשות שינויים וחתימות ותלושי משכורת וכו'
יש דרך לעשות את זה בקטנה?

לשאול את הבנק, סביר שהם יסכימו בגלל שזה רק ממעיט להם את הסיכון ומגדיל להם מאד! את הרווח.

 

[ari1980]

יש לי 3 מסלולים ואני רוצה להאריך בעשר שנים את אחד המסלולים אבל אין לי כח לפתוח את כל תיק ולעשות שינויים וחתימות ותלושי משכורת וכו'
יש דרך לעשות את זה בקטנה?

מיחזור פנימי ללא בעיה. רק קח בחשבון שהריבית כמובן תעלה..

 

[A052]

מיחזור פנימי ללא בעיה. רק קח בחשבון שהריבית כמובן תעלה..

גם אם הריבית לא תעלה באחוזים, היא תעלה מאד משמעותית בכסף בגלל הפריסה הארוכה יותר.

 

[ari1980]

גם אם הריבית לא תעלה באחוזים, היא תעלה מאד משמעותית בכסף בגלל הפריסה הארוכה יותר.

ברור. והבנק ינצל גם את העניין להעלות בריבית

 

[מקצועי בלבד]

המצב שלנו שאיתו היועץ עבד היה טוב בהרבה מעבר לממוצע למשל דירוג אשראי 955 משכורת נטו שלי ואשתי מעל 17000
מה נראה לך גרוע

הריביות בסדר אבל התמהיל הוא גרוע.
המסלול השלישי הוא מסלול שצמוד למדד + שזה בשיטת החזר של קרן שווה, זה מסלול גרוע מאד.

ולא ענית לי, זה הצעה של בנק מזרחי?

 

[הון ובית]

הריביות בסדר אבל התמהיל הוא גרוע.
המסלול השלישי הוא מסלול שצמוד למדד + שזה בשיטת החזר של קרן שווה, זה מסלול גרוע מאד.

ולא ענית לי, זה הצעה של בנק מזרחי?

דווקא החזר בלוח סילוקין של קרן שווה זה דבר חיובי, כיון שאכילת הקרן מהירה יותר, על כל המשמעות שלה.
וזה שזה בריבית נמוכה גם מוסיף לאכילת הקרן במהירות כמובן.
אמנם, אין ארוחות חינם - ולכן זה מוצמד.
אבל..
במידה והוא היה הופך זאת לקלץ, הוא היה חוטף ריביות של בערך 2.5% יותר - כך שלא בטוח סופית מה עדיף.
הגישה שלי, שלהיות חשוף בחצי תמהיל לפריים וחצי תמהיל למדד, זה כבר סוג של סיכון שאני מעדיף לא לקחת ללקוחותיי בגלל הקוראלציה שביניהם.
ובפרט בתקופה הזו, שהפריים צפוי לעלות בעוד 1.15% בשנה הקרובה.
אבל יש מקום להתווכח גם על זה כמובן.
אגב, אני מהמר גם על מזרחי.

 

[מקצועי בלבד]

דווקא החזר בלוח סילוקין של קרן שווה זה דבר חיובי, כיון שאכילת הקרן מהירה יותר, על כל המשמעות שלה.
וזה שזה בריבית נמוכה גם מוסיף לאכילת הקרן במהירות כמובן.
אמנם, אין ארוחות חינם - ולכן זה מוצמד.

זה טעות!
אמנם זה טעות שהרבה טועים בה.
קרן שווה ב99.9% מהמקרים זה הרבה יותר רווחי לבנק.
הכלל הראשון שצריך לדעת שככל שתקופת ההחזר היא יותר קצרה כך זה חוסך הרבה יותר בריבית.
אחרי שהבנו את זה, נניח אדם שיכול לעמוד בהחזר חודשי של 5000 ש"ח, אז בקרן שווה התשלום הראשון יהיה 5000 אבל התשלום השני כבר יהיה פחות וכך זה ילך וירד מחודש לחודש, אבל בשפיצר כל החודשים יהיו 5000 ש"ח, מה שיגרום לכך שהמשכנתא תהיה לפחות שנים, וככה גם הקרן תחזור יותר מהר וגם יחסוך הרבה מאד כסף בריבית.

החל מהחודש השני, שיטת החזר שפיצר רווחית לנו יותר!!

אם זה לא מובן, תפנה אליי בפרטי ואני אסביר את זה יותר טוב.

במידה והוא היה הופך זאת לקלץ, הוא היה חוטף ריביות של בערך 2.5% יותר - כך שלא בטוח סופית מה עדיף.

אז אני בטוחה שגם בכזה מצב עדיף קל"ץ [וגם אפשר להמיר חלק לפריים, ואפי' למל"ץ]
עם בודקים טוב את התחזיות לעתיד ומחשבים לפי זה, אז אין בכך ספק.

 

[CheviO]

ולא ענית לי, זה הצעה של בנק מזרחי?

לא זה דוקא של לאומי
והבנתי שקרן שווה יש רק בלאומי

 

[מקצועי בלבד]

לא זה דוקא של לאומי
והבנתי שקרן שווה יש רק בלאומי

קרן שווה יש בכל הבנקים.
רק שעד היום רוב הבנקים היו יותר ישרים ולא היו מציעים את זה ללקוחות.

 

[abc321]

זה טעות!
אמנם זה טעות שהרבה טועים בה.
קרן שווה ב99.9% מהמקרים זה הרבה יותר רווחי לבנק.
הכלל הראשון שצריך לדעת שככל שתקופת ההחזר היא יותר קצרה כך זה חוסך הרבה יותר בריבית.
אחרי שהבנו את זה, נניח אדם שיכול לעמוד בהחזר חודשי של 5000 ש"ח, אז בקרן שווה התשלום הראשון יהיה 5000 אבל התשלום השני כבר יהיה פחות וכך זה ילך וירד מחודש לחודש, אבל בשפיצר כל החודשים יהיו 5000 ש"ח, מה שיגרום לכך שהמשכנתא תהיה לפחות שנים, וככה גם הקרן תחזור יותר מהר וגם יחסוך הרבה מאד כסף בריבית.

החל מהחודש השני, שיטת החזר שפיצר רווחית לנו יותר!!

אם זה לא מובן, תפנה אליי בפרטי ואני אסביר את זה יותר טוב.


אז אני בטוחה שגם בכזה מצב עדיף קל"ץ [וגם אפשר להמיר חלק לפריים, ואפי' למל"ץ]
עם בודקים טוב את התחזיות לעתיד ומחשבים לפי זה, אז אין בכך ספק.

לדעתי הסיבה שהוא שם קרן שווה זה כדי לצמצם את העלייה בהחזר החודשי בעקבות ההצמדה

 

[הון ובית]

זה טעות!
אמנם זה טעות שהרבה טועים בה.
קרן שווה ב99.9% מהמקרים זה הרבה יותר רווחי לבנק.
הכלל הראשון שצריך לדעת שככל שתקופת ההחזר היא יותר קצרה כך זה חוסך הרבה יותר בריבית.
אחרי שהבנו את זה, נניח אדם שיכול לעמוד בהחזר חודשי של 5000 ש"ח, אז בקרן שווה התשלום הראשון יהיה 5000 אבל התשלום השני כבר יהיה פחות וכך זה ילך וירד מחודש לחודש, אבל בשפיצר כל החודשים יהיו 5000 ש"ח, מה שיגרום לכך שהמשכנתא תהיה לפחות שנים, וככה גם הקרן תחזור יותר מהר וגם יחסוך הרבה מאד כסף בריבית.

ראשית כלפי מה שכתבת - העיקרון נכון, אבל:
1. בדר"כ אנשים לא ממקסמים את יכולת החזר שלהם כעת על השקל, מתוך ידיעה שבעתיד כנראה ההוצאות יגדלו [כשהמשפחה תגדל / חתונות ילדים / צרכים אישיים של מבוגרים / בלתמי"ם / וכו], ולכן הם מראש לא ישלמו את מה שמוכן לשלם זה שיודע שעם הזמן הוא ישלם פחות ופחות בקרן שווה, ומלכתחילה ייקח יותר בשנים הראשונות [כשרק מסלול אחד ככה, ובריבית נמוכה, ההפרשים בכל מקרה לא מאד גבוהים]. כך שלהתחיל מבסיס שממנו ההחזרים בקרן שווה רק יורדים ביחס לשפיצר - לדעתי אינו מדוייק ומוכיח.
2. והוא יותר קריטי ואמיתי בעיניי!!
יצאת מתוך נקודת הנחה שבקרן שווה המשכנתא תישאר כל חייה. אבל המציאות מוכיחה שזה ממש לא כך, ובטווח של 5-10 שנים, רוב המשכנתאות ממוחזרות! גם אלה שנפרסו מראש ל30 שנה. ולכן ישנה חשיבות רבה לאכילת הקרן. ובמחזור מרימים חזרה את ההחזר לגובה הרצוי, וא"כ עושים כל כמה שנים, אז בסופו של דבר מרוויחים גם תשלומים חודשיים גבוהים שמותירים שנים לא רהות, וגם אכילת קרן טובה יותר.
3. כאשר משווים בין לוחות הסילוקין השונים לרוב מניחים שהריבית הינה זהה, אבל בחלק מהבנקים לא כך הדבר. לדוגמא, בבנק לאומי גובה הריבית על ההלוואה נקבע על פי תקופת ההלוואה, בעוד שבבנק טפחות מחשבים את גובה הריבית ללקוח על פי המח"מ. ומכיוון שהמח"מ של הלוואה בלוח סילוקין קרן שווה נמוך מאשר בלוח סילוקין שפיצר, הרי שהריבית הקבועה שאפשר לקבל בלוח סילוקין קרן שווה טובה באופן משמעותי. ככל שהריבית במשק גבוה יותר הפער בין המחמי"ם יגדל, מה שאומר שככל שהריביות במשק ובשוק המשכנתאות יעלו, כך יעלו המקרים בהם יהיה כדאי לבחון ברצינות שימוש בלוח סילוקין קרן שווה [מקור וקרדיט ל3: סמארט. יוני ברלינר].

אבל גם אם נשווה באופן אובייקטיבי -
ניקח הלוואת מיליון ש"ח ל-25 שנה, ריבית קצ 1.2% (כמו בדוגמא שלפנינו, רק ליותר שנים - ויותר סכום).
ונשווה בקרן שווה מול שפיצר -
אז כך: אחרי 25 שנה יהיה חיסכון ככל הנראה של 32,740 ש"ח לטובת הקרן השווה!! אז נכון, שמראש התשלום התחיל ב475 ש"ח יותר לכל חודש [שזה סכום יחסית זניח], אבל אחרי 12.5 שנה כבר ההחזרים אותו דבר, ומכאן ואילך זה רק יורד..
אגב, אם כעבור 10 שנים נמחזר את ההלוואות האלה - נגלה שבקרן שווה, יתרת הקרן תעמוד על 48,000 ש"ח פחות מאשר במשכנתא של שפיצר! אז נכון שבתשלומים החודשיים שולם עד עתה 38,000 יותר בקרן שווה, אבל עדיין יש כאן חיסכון של לפחות 10,000 ש"ח!
כל זה טובת הלקוח - לא הבנק.
גם במקרה של @CheviO הם יחסכו ככה 647 ש"ח [ההחזר מתחיל ב127 ש"ח יותר לחודש, והולך ופוחת. במחצית התקופה יתאזן, ואח"כ יהיה יותר זול משפיצר].

קרן שווה יש בכל הבנקים.
רק שעד היום רוב הבנקים היו יותר ישרים ולא היו מציעים את זה ללקוחות.

לא בכל הבנקים - רק בלאומי וטפחות מאפשרים כעת, וטפחות באמת מציעים את זה הרבה ליועצים ולקוחות.
ולבנות ע"ז שהבנקים "ישרים" - אשרי המאמין..
פשוט מסובך לבנקאים להתעסק עם הלוח סילוקין הזה שהם בקושי מכירים, כמו שמסובך להם לאתר לפעמים עוגן מק"מ, והם ממליצים על דברים אחרים (בלאומי).

 

[מקצועי בלבד]

2. והוא יותר קריטי ואמיתי בעיניי!!
יצאת מתוך נקודת הנחה שבקרן שווה המשכנתא תישאר כל חייה. אבל המציאות מוכיחה שזה ממש לא כך, ובטווח של 5-10 שנים, רוב המשכנתאות ממוחזרות! גם אלה שנפרסו מראש ל30 שנה. ולכן ישנה חשיבות רבה לאכילת הקרן. ובמחזור מרימים חזרה את ההחזר לגובה הרצוי, וא"כ עושים כל כמה שנים, אז בסופו של דבר מרוויחים גם תשלומים חודשיים גבוהים שמותירים שנים לא רהות, וגם אכילת קרן טובה יותר.

אני מצטערת, אבל עוד לא הבנת את מה שכתבתי.
שים לב: החל מהחודש השני, שיטת החזר שפיצר רווחית לנו יותר!!
ולכן אין כמעט שום מצב בעולם שזה יהיה רווחי!!!

1. בדר"כ אנשים לא ממקסמים את יכולת החזר שלהם כעת על השקל, מתוך ידיעה שבעתיד כנראה ההוצאות יגדלו [כשהמשפחה תגדל / חתונות ילדים / צרכים אישיים של מבוגרים / בלתמי"ם / וכו], ולכן הם מראש לא ישלמו את מה שמוכן לשלם זה שיודע שעם הזמן הוא ישלם פחות ופחות בקרן שווה, ומלכתחילה ייקח יותר בשנים הראשונות [כשרק מסלול אחד ככה, ובריבית נמוכה, ההפרשים בכל מקרה לא מאד גבוהים]. כך שלהתחיל מבסיס שממנו ההחזרים בקרן שווה רק יורדים ביחס לשפיצר - לדעתי אינו מדוייק ומוכיח.

להגיד שיש הרבה אנשים שצריכים שכל חודש ההחזר ירד בעוד קצת, אני לא רואה מתי צריך את זה, ולעשות שאחרי שנה/שנתיים/5 שנים ההחזר החודשי ירד יש שיטות הרבה יותר טובות לעשות זאת כפי שאני מקווה שידוע לך.

אבל גם אם נשווה באופן אובייקטיבי -
ניקח הלוואת מיליון ש"ח ל-25 שנה, ריבית קצ 1.2% (כמו בדוגמא שלפנינו, רק ליותר שנים - ויותר סכום).
ונשווה בקרן שווה מול שפיצר -
אז כך: אחרי 25 שנה יהיה חיסכון ככל הנראה של 32,740 ש"ח לטובת הקרן השווה!! אז נכון, שמראש התשלום התחיל ב475 ש"ח יותר לכל חודש [שזה סכום יחסית זניח], אבל אחרי 12.5 שנה כבר ההחזרים אותו דבר, ומכאן ואילך זה רק יורד..
אגב, אם כעבור 10 שנים נמחזר את ההלוואות האלה - נגלה שבקרן שווה, יתרת הקרן תעמוד על 48,000 ש"ח פחות מאשר במשכנתא של שפיצר! אז נכון שבתשלומים החודשיים שולם עד עתה 38,000 יותר בקרן שווה, אבל עדיין יש כאן חיסכון של לפחות 10,000 ש"ח!
כל זה טובת הלקוח - לא הבנק.

אם כתבת את כל זה, כנראה שלא הבנת כלום ממה שכתבתי!

שוב, אם הם יכולים לעמוד בהחזר של עוד 475 ש"ח בחודש, אז הם יכולים לקצר את ההחזר לבערך 21.5 שנים ולחסוך כמה אלפי ש"ח של ריביות.
וגם במיחזורים עדיף שזה יהיה שפיצר.
ובאופן כללי, לקחת היום ק"צ זה בדר"כ טעות.

ולבנות ע"ז שהבנקים "ישרים" - אשרי המאמין..

לא התכוונתי שהם "ישרים"
אלא שבנושא הזה משום מה, עד היום הם היו ישרים.

 

[ari1980]

לא חייבים להסכים איתי. אבל ממש לא קביעה נכונה שלא כדאי לקחת קצ. זה תלוי מה האלטרנטיבה שתקבלו בקלצ.
לצערנו כיום הבנקים נותנים 2.5 אחוז ויותר פער ביניהם. ואם זה כך. סיכוי גבוה ששווה לקחת קצ. אני מדבר עובדתית על פי התוכנות משכנתא השונות.. וזה עוד לפני עניין העמלות היוון למקרה של פרעון..
כל חשוב להראות ללקוח את הלוח סילוקין והסיכון להחזרים שיכולים עם הזמן ולהחליט אם הוא יכול לעמוד בהם. אבל ממש ממש לקבוע שזה לא נכון לקחת קצ. זה בפירוש לא נכון בפרק זמן הזה שהאלטרנטיבות במקרים רבים בפערים ממש גבוהים. וכן אני מסתמך על כלכלנים ויועצי משכנתאות בכירים מאוד..
לא אומר כל אחד. כמובן תלוי בנסיבות והתוכניות העתידיות ועוד ועוד

 

[נבחר]

יש לי 3 מסלולים:
60,000 ל10 שנים 4% ריבית צמוד קבוע
100,000 משתנה 1.6% ל15 שנה
100,000 פריים 1.7% ל20 שנה
עכשיו אני רוצה להאריך את המסלולים כי זה יקר לי בחודש
מה התמהיל הנכון?

 

[מקצועי בלבד]

לצערנו כיום הבנקים נותנים 2.5 אחוז ויותר פער ביניהם. ואם זה כך. סיכוי גבוה ששווה לקחת קצ.

ב90% מהמקרים גם בפער ריביות כזה עדיף הקל"צ.

 

[eli3434]

ב90% מהמקרים גם בפער ריביות כזה עדיף הקל"צ.

סוג של נבואה...
לאחרונה פגשתי מישהו שיש לו עדיין משכנתא עם קלצ של 6% וכבר לא כדאי לו למחזר כי שילם את רוב הריבית.
האם גם לו היה שווה אז לעשות קלצ?

הכל זה ניהול סיכונים...
מה יהיה? אף אחד לא יודע!
אף אחד לא חלם שהפריים יהיה בכזה מחיר שנים כ"כ רבות.

 

[מקצועי בלבד]

סוג של נבואה...

אכן סוג של נבואה שמסתמכת על תחזיות בנק ישראל ושל כל הכלכלנים.
וגם לבחור בק"צ זה סוג של נבואה, רק שפה זה מסתמך על תחושת בטן של אנשים שלא מבינים מספיק בנושא.

לאחרונה פגשתי מישהו שיש לו עדיין משכנתא עם קלצ של 6% וכבר לא כדאי לו למחזר כי שילם את רוב הריבית.
האם גם לו היה שווה אז לעשות קלצ?

לא דיברתי על העבר, וכל מקרה לגופו.
כרגע כל התחזיות מראות שהמדד יעלה יחסית הרבה. [ולכן גם בנק ישראל צופה את המשך העלאות של הריבית]

 

[אפרים יעקובזון]

בכמה המשכנתא אמורה לעלות החודש?
האם באותו סכום שעלה לי פעם קודמת
כלומר אם בחודש האחרון זה עלה לי ב 100 ש"ח אז עכשיו יעלה לי בעוד 100 ש"ח????

 

[תהילה יועצת משכנתאות]

לאחרונה פגשתי מישהו שיש לו עדיין משכנתא עם קלצ של 6% וכבר לא כדאי לו למחזר כי שילם את רוב הריבית.
האם גם לו היה שווה אז לעשות קלצ?

יש טעות נפוצה שאני כל הזמן שומעת 'כבר שילמתי את רוב הריביות נשאר לי רק הקרן לא שווה כבר למחזר'
אין כזה דבר לשלם בהתחלה ריביות ואחר כך קרן. משלמים ריבית וקרן במקביל.
לדוגמא מי שיש לו ריבית של 6% הוא אותה כל שנה ושנה על סכום הקרן באותה שנה.
כך שגם אם כבר זרקתי כסף לפח הרבה שנים אין סיבה להמשיך לזרוק
{'למבינים' - סיבת הטעות היא משום ששיטת הפירעון היא בדרך כלל 'שפיצר' כך שמי שיש לו החזר חודשי של 3000 ש"ח בשנים הראשונות החלק היותר גדול ילך על הריביות וככל שסכום הקרן פוחת התשלום הולך יותר על הקרן}

 

[תהילה יועצת משכנתאות]

בכמה המשכנתא אמורה לעלות החודש?
האם באותו סכום שעלה לי פעם קודמת
כלומר אם בחודש האחרון זה עלה לי ב 100 ש"ח אז עכשיו יעלה לי בעוד 100 ש"ח????

העליה בהחזר החודשי שהיתה לך משולבת מעליית המדד ומהפריים,
הפריים לא עלה החודש ולכן אין סיבה שהמסלול של הפריים יתייקר שוב,
לגבי המסלולים שצמודים למדד המחיר יעלה בהתאם לעליית המדד באותו חודש (המדד מתפרסם כל 15 לחודש)