מחיר למשתכן חרדים לנווה שמיר

[א"א]

שיבוא לגור...

 

[האברך ממיר]

יש לך נתונים מה ההפרש??
לא השוואה של חדרים אלא השוואה של מטראז'.....
לא חושבת שיש הפרש כמעט!

אוקיי.
ההפרש היה במחיר למטר, לא לפי גודל דירה.
שאלו את כל המשווקים והמתווכים למיניהם.
וכמו ש@ירמי וולדמן אמר לנו מידי פעם כאן באשכול.

 

[האברך ממיר]

ע"פ רוב מי שקונה ברמה ה' בשוק החופשי זה אנשים יותר פתוחים שלא מתאים להם רמה ד'
(בשונה ממחיר למשתכן ששם הכל מעורב לגמרי)
מבחינת הדירות אין הבדל כזה רציני בסגנון הדירות ואני מאמינה שזה מתאים גם לחרדים
ההבדל הוא רק בגודל החדרים שלדוג' דירת 3 חדרים קלאסית בד' היא 75-80 מטר (ללא מרפסת)ובה' זה 90-100 מטר
אבל גם זה לא גורף כי גם בד' יש דירות כאלו
בכל מקרה מבחינת מחיר למטר אין הבדל משמעותי ורמה ה' לא באמת יותר יקרה

מבחינה לעומק של כמה וכמה פרוייקטים בד' ובה', הנתונים שגויים!
מבחינת גדול דירות במטרים, מס' קומות בכל בניין, רמת בניה, וכל פרמטר נוסף, הנתונים בד' ובה' היו זהים לגמרי.
מבחינת מחיר, הקרקעות בה' שווקו במחירים הרבה יותר יקרים.
המכרזים בד' ובה' כאחד היו במסגרת מחיר למשתכן. ובמחיר למטר בנוי, במחיר למשתכן ההפרש עמד על 1000 עד 1500 ש"ח. הסיבה, התמורה שהתבקשה בה' עבור הקרקע היתה גבוהה בהרבה מד'.
באופן אוטומטי, בשוק החופשי המחירים מהרגע הראשון היו בשמים, מה שהרחיק את כל המתעניינם שלא היתה להם סיבה להעדיף את נווה שמיר על רמה ד'.
משרד השיכון ורמ"י הסבירו בשעתו את ההפרש במחירים לקרקע, בשכונה עם שטחי ציבור רבים מהסטנדרט, ובעוד פרמטרים שאמורים להעלות את איכות החיים...

 

[האברך ממיר]

לגבי האוכלוסיה בשוק החופשי ברמה ה' זה ברור לכולם שאז וגם היום הרוכשים שמגיעים מהציבור החרדי זה רק חרדים ליברליים על כל המשתמע מכך

וזה מה שהוא ענה, שהרוכשים הגיעו אז, היום בקושי יש דירות למכירה בשכונה. אולי בפרוייקטים שאוחזים לפני היתר.

אבל יש לך פרויקטים שלמים ששוקו אז
עיר דוד
עץ השקד
נמדר
פסגות זיו
אופק שלי
חלק מאלי יוחנן

 

[מישמשית]

אוקיי.
ההפרש היה במחיר למטר, לא לפי גודל דירה.
שאלו את כל המשווקים והמתווכים למיניהם.
וכמו ש@ירמי וולדמן אמר לנו מידי פעם כאן באשכול.

אם אתה מסתמך על מה שהוא כתב אז זה מה שהוא כתב.......

לפני שנתיים שלוש כששניהם יצאו לשיווק
רמה ה היה יותר יקר מד
ב200-250 אלף שקל

ו.........

היום זה בגדול אותו מחיר

ולגבי זה.....

משרד השיכון ורמ"י הסבירו בשעתו את ההפרש במחירים לקרקע, בשכונה עם שטחי ציבור רבים מהסטנדרט, ובעוד פרמטרים שאמורים להעלות את איכות החיים...

תעדכן אותנו כשזה יקרה..........

 

[א"א]

יש פה מעיר דוד אנשים שקבלו מפתח (מהמשתכן)?

 

[די]

משרד השיכון ורמ"י הסבירו בשעתו את ההפרש במחירים לקרקע, בשכונה עם שטחי ציבור רבים מהסטנדרט, ובעוד פרמטרים שאמורים להעלות את איכות החיים...

ההבדל היה שברמה ה' החניות תת קרקעיות וזה מייקר את הדירה וגם עלויות הפיתוח כמדומני יותר יקרים ברמה ה' (יותר הררי). ולדעתי גם כי צביון השכונה לא היה ברור הקבלנים בזמנו חששו להיתקע עם דירות ולכן לא הסכימו לתת מחירים כ"כ זולים למחיר למשתכן.
(שטחי ציבור ושטחים ירוקים יש ברמה ד' לא פחות מרמה ה').

 

[ייד]

ההבדל היה שברמה ה' החניות תת קרקעיות וזה מייקר את הדירה וגם עלויות הפיתוח כמדומני יותר יקרים ברמה ה' (יותר הררי). ולדעתי גם כי צביון השכונה לא היה ברור הקבלנים בזמנו חששו להיתקע עם דירות ולכן לא הסכימו לתת מחירים כ"כ זולים למחיר למשתכן.
(שטחי ציבור ושטחים ירוקים יש ברמה ד' לא פחות מרמה ה').

אין חניות תת קרקעיות,
הבניינים גבוהים וצפופים,
ולכן זה לא הצליח להימכר כשכונה יוקרתית לאמריקאים וכדו׳,
והאוכלוסיה מאוד מעורבת.

 

[האברך ממיר]

תעדכן אותנו כשזה יקרה..........

(שטחי ציבור ושטחים ירוקים יש ברמה ד' לא פחות מרמה ה').

אגב. משרד השיכון בשיתוף עיריית בית שמש ספרו את אותם סיפורים על רמה ד', רק קצת פחות בהגזמה.
וכמו שבד' זה נכון בערך, גם בה' בהתאמה לגודל השיווקים.

 

[ברכת מרום]

הדירות ברמה ה' יקרות יותר בגלל הקרקע הסלעית והררית. הפיתוח שלה יותר יקר ולכן כל מטר רבוע עלה יותר.
מי שיודע מה קורה בשטח נשמח מאוד לעדכונים . האם אנשים באו לגור וכד'
האם דיירי מחיר למשתכן כבר נכנסו שזה הכי מעניין
אגב אני יודעת לפחות על שתי דירות באזור ה-77 מ"ר כך שדירות גדולות זה לא
אבל אנשים לוקחים היום מכל הבא ליד כי לקנות לא במחיר למשתכן עולה הרבה הרבה יותר בכל הרמות.
ואנשים רוצים שתהיה להם האפשרות לקנות נכס וזאת האופציה היחידה להשיג דירה במרכז במחיר איכשהו אפשרי מבחינתם.
לכן גם אם החרדים שזכו שם במחיר למשתכן הם מיעוט הם מאוד חדורי מטרה לגור בדירה משלהם בסביבה שתואמת את צרכיהם והם ידאגו לזה מקווה שבדרכי נועם!!

 

[האברך ממיר]

אם אתה מסתמך על מה שהוא כתב אז זה מה שהוא כתב.......

הנקודה הוא מאוד פשוט
לפני שנתיים שלוש כששניהם יצאו לשיווק
רמה ה היה יותר יקר מד
ב200-250 אלף שקל
ממילא לא היה סיבה למי שמתאים לו רמה ד
לשלם על אותו דירה עוד 250 אלף שקל

נכון לגמרי.
אני כתבתי ש:

אכן, אין שום סיבה לחרדי קלאסי לשלם יקר על נווה שמיר, בעוד שברמה ד' (שגם היא לא זולה) מוכרים דירות בפער של מאות אלפי שקלים פחות.

וע"ז התקבלה התגובה:

לא חושבת שיש הפרש כמעט!

ולכן כתב @ירמי וולדמן:

אבל יש לך פרויקטים שלמים ששוקו אז
עיר דוד
עץ השקד
נמדר
פסגות זיו
אופק שלי
חלק מאלי יוחנן

שבפועל, הציבור המרכיב את השוק החופשי הוא ציבור שבשעתו לא היתה לו כל סיבה לקנות בה' אם לא שהוא לא היה מעוניין בד'. והיום השוק החופשי כבר בקושי קיים, כי הפרוייקטים שהם בבניה כבר שווקו ברובם.

ולמי שמעוניין, הנה טעימה מהיסטוריית האשכול:

אם אתה יכולים כדאי מאוד
כי השוק חופשי יקר מאוד

השאלה היא גם כללית על רמה ה' האם המחיר הגבוה שם יישאר או שזה יושווה ל-ד' בהמשך? [הערכות-לא הימורים..]

לכאורה זה ישאר
כי הציבור שקונה בשוק חופשי זה ציבור עם כסף

@ירמי וולדמן אתה אומר שהדירות ברמה ה' יעלו במחיר יותר מברמה ד'?

לא
הנקודה שהמחירים היום בשוק חופשי יותר גבוה מרמה ד ב150k

למה?

יותר יוקרתי

אני לא יודע אם יש בלי תיווך
וזה גם מאוד יקר

לא מכיר מישהו שמוכר ישירות
לפחות 2 מיליון

כן

מחירים מאוד יקרים בערך 150K יותר מרמה ד

לא בכל הפרויקטים המחירים יקרים יותר

כל הפרויקטים יקרים יותר
אם יש פרויקט זול תביא שם בבקשה
לא להגיד סתם

 

[ייד]

מי שיודע מה קורה בשטח נשמח מאוד לעדכונים . האם אנשים באו לגור וכד'
האם דיירי מחיר למשתכן כבר נכנסו שזה הכי מעניין

מבדיקה שלי המקום לא נראה מאוכלס בכלל,
כנראה, דיבורים בעלמא,
אולי מפחדים שבאיכלוס יראו מי הדיירים בפועל ולכן חילקו מפתחות רק לבודדים.

 

[יעל א]

ידוע לך ממקור מוסמך?
תודה רבה על העדכון

אוטוטו היתר בניה,
בקרוב יזמינו לבחירת דירות.

 

[א"א]

מבדיקה שלי המקום לא נראה מאוכלס בכלל,
כנראה, דיבורים בעלמא,
אולי מפחדים שבאיכלוס יראו מי הדיירים בפועל ולכן חילקו מפתחות רק לבודדים.

לא נראה לי שחילקו רק לבודדים
איך שהבנתי כבר התחילו עם האכלוס של המשתכן שזה זה אומר שסיימו עם השוק החופשי
פשוט יש אנשים שמשפצים או בודקים דברים

 

[א"א]

יש פה מעיר דוד אנשים שקבלו מפתח (מהמשתכן)?

??

 

[האברך ממיר]

ההבדל היה שברמה ה' החניות תת קרקעיות וזה מייקר את הדירה וגם עלויות הפיתוח כמדומני יותר יקרים ברמה ה' (יותר הררי).

מומלץ לבדוק את השטח לפני שכותבים.
בנווה שמיר אין חניות תת קרקעיות.
ומי שמכיר את האיזור יודע שרמת ההרריות בה' שווה לד', ולכל רמת בית שמש.

 

[tifooshit]

בנווה שמיר אין חניות תת קרקעיות.

יש. אני רכשתי שם והחניה היא תת קרקעית.

 

[די]

מומלץ לבדוק את השטח לפני שכותבים.

אל דאגה אני מכיר את השטח. ייתכן גם שהקרקע סלעית ויותר קשה לחפור וכו'.

 

[האברך ממיר]

הקבלנים בזמנו חששו להיתקע עם דירות ולכן לא הסכימו לתת מחירים כ"כ זולים למחיר למשתכן.

נניח שזה מסביר את העובדה למה במחיר למשתכן הקבלנים מלכתחילה הציעו הצעות יותר יקרות.
אבל עדיין לא מסביר למה רמ"י בשעתו דרשו תמורה גבוהה יותר עבור הקרקע.
למי שלא מכיר את שיטת המכרזים, במכרזי מקרקעין רגילים, התמורה עבור הקרקע נקבעת בעצם ע"י המתמודדים במכרז, וההצעה הזוכה היא הגבוהה ביותר, שהיא גם קובעת כמה ישלם הזוכה עבור הקרקע.
במכרזים במסגרת מחיר למשתכן, לא היה קשר בין הצעות המתמודדים למחיר הקרקע. ההצעה הזוכה היתה ההצעה הנמוכה ביותר עבור מ"ר בנוי כמחיר לרוכש + מע"מ, ובתוספת הצמדה למד"ד. ואילו התמורה שנדרשה עבור הקרקע נקבעה מראש ע"י רמ"י. בנוסף נקבעו הוצאות פיתוח אותם משלם היזם לרמ"י.
וביחס לתמורה שנדרשה עבור הקרקע, ללא קשר להוצאות הפיתוח, כאמור, ברמה ה' נדרשה תמורה גבוהה יותר מרמה ד'.
ולאלוקים פתרונים מדוע.
ע"ז טען משרד השיכון, שברמה ה' יהיו יותר שטחי ציבור, מה שבעצם ממעט את הקרקעות למגורים, ולכן המחיר למגורים יקר יותר.
לאור זאת מסתבר שמה שהיזמים מלכתחילה הציעו במכרז הצעות גבהות על כל מ"ר בנוי, הוא בגלל שגם מהם נדרשה תמורה יותר גבוהה.

 

[האברך ממיר]

יש. אני רכשתי שם והחניה היא תת קרקעית.

נא לדייק, החניה היא בקומה הכי נמוכה בבנין, והיא מקורה. חניון תת קרקעי הוא חניון שנחפר לעומק כמה קומות. זה משהו שמיקר מאוד את עלות הבניה. חפירה עמוקה יותר, יסודות חזקים יותר.
קירוי של חניות זה משהו מוכר מאוד, וזה בד"כ נעשה כדי ליצור שני קומות חניה וחיסכון בשטח. לא לזה מתכוונים שזה מיקר את הבניה.