מתייעץ צעיר
משתמש פעיל
![www.kore.co.il](/proxy.php?image=https%3A%2F%2Fwww.kore.co.il%2Fnews%2F2024%2F5%2F5c5874b0427450ad2771.jpg&hash=0911d1888d5c6152fac3df4ca7367bc1&return_error=1)
כל רגע - השר הכריז: "12,000 יחידות דיור יתווספו באלעד"
שר הבינוי והשיכון הכריז בפגישת עבודה ראשונה עם ראש עיריית אלעד יהודה בוטבול: "12,000 יחידות דיור יתווספו באלעד"
לא הבנתי את הניתוח שלך,זה נקרא שאין נ"מ
כי בסוף אם נניח שהמחיר היום האו המחיר האמיתי
ומה יהיה בעתיד אף אחד לא יודע
אז יכול להיות שירוויח 300 אלף
ויכול להיות שיפסיד 300 אלף
וזה מה שנקרא להמר
לא.לא הבנתי את הניתוח שלך,
ההבדל היחיד בין השקעה לקנייה הוא על כמה כסף אתה לוקח סיכון,
בקנייה ההימור הוא רק על עליית-ירידת המחיר נטו,
בהשקעה אתה גם מהמר על ההוצאות הנלוות,
תוכל להסביר על איזה קטסטרופה אתה מדבר,מאז העלאת הריבית נהיה כאן 2 מדינות :
מדינת הפריפריה: שהדירות ממשיכות להימכר
ומדינת המרכז: (גוש דן וירושלים) שקצב הבנייה עולה על הביקוש
בתל אביב יפו יש כמעט 7000 מודעות למכירה ביד 2 (לעומת כ5000 לפני כשנתיים)
ובנוסף כ8500 דירות חדשות למכירה עלייה חדה מכמה חודשים אחורה
כשבכל שנת 2023 נמכרו בתל אביב רק 2150 דירות בקירוב (חדשות וישנות)
וב2022 רק 2770 דירות
עלולה להיות שם קטסטרופה
ובירושלים בכל שנת 2023 נמכרו 3250 דירות בקירוב (חדשות וישנות) ועכשיו רק בדירות החדשות בירושלים יש כפול מכך
אבל כבר כתבו לך,לא.
ההבדל בין השקעה לקנייה
שדירה למגורים זה מוצר הכרחי למגזר החרדי.
וכאשר יש לאדם היכן לגור
אז גם אם ערך הדירה ירד
זה לא אמור להיות אסון מבחינתו
כי גם אם ערך הדירה היה עולה
הוא לא היה מוכר אותה
ולכן אין שום נ"מ בדירה הראשונה האם הערך שלה עלה או ירד(בעומק כן יש קצת נ"מ
באופן שהוא רוצה לשדרג את הדירה,אבל במקרה הזה דווקא יהיה לו יותר טוב שערך הדירה ירד)
לעומת זאת בדירה השנייה
המטרה היא לקחת מזומנים ולהפוך אותם ליותר מזומנים
כלומר ,קניית הדירה נעשית מראש כדי למכור אותה
ולכן יש נ"מ האם ערך הדירה עולה או יורד
הסברתי לעיל.אבל כבר כתבו לך,
אם אני קונה דירה מ2 מליון, ולמחרת זה ירד ל1 מליון, הפסדתי מליון שקל
אתה ממש צודק בהנחה שהמחיר הנוכחי היום זה המחיר האמיתי,הסברתי לעיל.
בסופו של דבר המחיר הנוכחי היום זה המחיר האמיתי
ולחכות פירושו לקחת הימור
אולי יעלה אולי ירד
בקיצור ממש כמו שתיקח 1000 שקל ושתים בלוטו
אולי יהיה 2000 ואולי ירד ל0
זה הימור
בדיוק כמו שאם היה לך דירה לא היית מוכר
כי ברור שזה הימור(וגם אם לא היה את כל ההוצאות הנלוות)
ככה להימנע מלקנות
כסף שמיועד באופן מוחלט לדיור (ולא להשקעה)
זה הימור
ולחכות פירושו לקחת פוזיצייה
יתכן שיעלה ויתכן שירד
מי שבטוח במאה אחוז שהמחיר הולך לרדתאתה ממש צודק בהנחה שהמחיר הנוכחי היום זה המחיר האמיתי,
אבל הרבה מחברי הפורמים בטוחים במאה אחוז שהמחירים הולכים לרדת,
א"כ ההנחה שגויה,
אז אתה טוען שמי שמחכה היום זה אפי' לא בגדר הימור,הימור זה כשאין נתונים לשום צד
היום רואים בבירור שיש את נטל הריבית
שבפירוש מכווץ את השוק
האם זה יוריד מחירים ?
תלוי כמה זמן זה ישאר כך
מי שמחכה היום לעסקה טובה בפירוש לא מפסיד
(בתנאי שמדובר באזורים שמושפעים משמעותית מעליית הריבית)
שימי מנסה לומר :אבל כבר כתבו לך,
אם אני קונה דירה מ2 מליון, ולמחרת זה ירד ל1 מליון, הפסדתי מליון שקל
מכיר מישהו שקנה דירה למגורים שהערך שלה עלה בכמעט מיליון שקלשימי מנסה לומר :
מי שקונה דירה ראשונה למגורים זה מוצר צריכה בסיסי
לא רלוונטי אם המחיר יעלה או ירד
כמו שלא רלוונטי אם הלחם שאתה קונה היום ב8 שח ירד מחר ל4 או יעלה ל16
קנית בשביל להשתמש ותו לא
אם התשלום החודשי שלך הגיוני בעיניך תקנה ותגור
מי שקונה דירה ראשונה או שניה להשקעה זה ביזנס לכל דבר
ואז יש לדון על כדאיות אם המחיר יעלה או ירד
רק שמי שקונה למגורים אם בעתיד ירצה לשפר דיור והמחירים ירדו הוא בבעיה
(אבל צריך לזכור שגם מחיר הדירה המשופרת ירד)
ממש מדהיםוגם מי שבטוח בכך ניתן לראות את אותם אנשים מתקופת הקורונה
שדיברו באותו להט כמו היום(אפשר לדפדף באשכול ולראות...)
אפשר לדשדש בתאוריה לשני הכיוונים.
זה שיש יותר מוכרים
זה במצב די ברור
שאף אחד לא קנה כמעט בזמן הזה
למעשה על אותו משקל שיש יותר מוכרים
גם יש יותר קונים פוטנציאלים שפשוט יושבי םעל הגדר
המחיר יכול להמשיך לדשדש ואף לרדת
עד שהקונים יחליטו לרדת מהגדר
ואז אתה תראה שיש בהחלט הלימה בין כמות המוכרים לכמות הקונים
על איזה ירידה אתה מדבר?אפשר לדשדש בתאוריה לשני הכיוונים
אבל בבני ברק שהמחיר בה נסק באופן עקבי והגיע למחיר של 30K למ"ר
ועכשיו יש בה בניה מסיבית בהיקפים שלא נראו שנים
גם בבניה חדשה והרבה יותר התחדשות עירונית גם מחסום הגובה נפרץ מ6 קומות ל8-9
יש כרגע אלפי דירות לא מכורות בבני ברק ועוד אלפים בתכנון ובבניה יש היצף בלי יחס לביקוש
המוכרים עוד לא לגמרי מפנימים את זה ולכן הירידה עדיין מינורית אבל עקבית
ושוב נחזור ונטען - שהזינוק שהיה בבני ברק הינו רק בדירות לאיכלוס רחוקעל איזה ירידה אתה מדבר?
לפי מידע נדל"ן ויד 2 המחירים זינקו בבני ברק בחודשים האחרונים.
הצפה או לא הצפה. מחירי הנדלן באותה מגמה בכל איזור בארץ כמו המגמה הכללית, עם שנויים מינוריים.
אני מדבר בחודש האחרון עם עורכי דין לנדלן שאומרים לי שיש התעוררות מטורפת בנדלן.
עיר | שנים 2014-2020 | שנים 2021-2023 | ||
ראשון לציון | 1408 | 2726 | ||
נתניה | 1419 | 2594 | ||
תל אביב | 3367 | 6473 | ||
פתח תקווה | 1134 | 1788 | ||
לוד | 517 | 1577 | ||
ירושלים | 2871 | 6467 | ||
בת ים | 478 | 2791 | ||
בני ברק | 438 | 1380 | ||
בית שמש | 771 | 2456 |
גם אם מחר הלחם יהיה יותר זול, אני צריך לחם היום, ולא הייתי צם היום כדי לקנות מחר לחם בזול ולאכול פי שתים גם על היום (לא שייך לשכור לחם)כמו שלא רלוונטי אם הלחם שאתה קונה היום ב8 שח ירד מחר ל4 או יעלה ל16
קנית בשביל להשתמש ותו לא
כשאתה כותב סבלנותעיינו ותראו את הנולד :
ליקטתי דוגמאות משמעותיות מערים גדולות ומרכזיות
מספר דירות בהיתרי בניה בממוצע בשנה
(בערים שלא פריפריה לא ששם ירדו הכמויות אלא שלא רלוונטי לדיון עכשיו)
אלו ערים מרכזיות ממש
עיר שנים 2014-2020 שנים 2021-2023 ראשון לציון 1408 2726 נתניה 1419 2594 תל אביב 3367 6473 פתח תקווה 1134 1788 לוד 517 1577 ירושלים 2871 6467 בת ים 478 2791 בני ברק 438 1380 בית שמש 771 2456
שההיתרים בהם הכפילו את עצמם ואף שילשו
ולאורך זמן משמעותי של 3 שנים
לוקח זמן מההיתר לבניה בפועל
אבל זה יחלחל לשוק
ס-ב-ל-נ-ו-ת
והיד נטויה בהתחדשות עירונית
(יש באזורים אלו 200,000 דירות בשלבים שונים לפי נתוני הממשלה שהרי בפריפריה לא כלכלי לבנות)
מעולם לא היו כ"כ הרבה דירות חדשות באזורים מבוקשים אלו
תראו כמה דירות חדשות יש בתל אביב וירושלים למכירה
והשוק תקוע בריבית
ושוב
ס-ב-ל-נ-ו-ת
ו
מצורף הקובץ הכולל
לוח לימודים
מסלולי לימוד שאפשר לההצטרף
אליהם ממש עכשיו:
4.06
כ"ז אייר
קורס משולב בינה מלאכותית
קורס פיתוח ובניית אתרים
קריירה מתקדמת, ביקוש עצום, וממוצע משכורות גבוה במיוחד!
מלגות גבוהות ומשתלמות!
2.06
כ"ה אייר
פתיחת מסלול
קורס עריכת וידאו
מלגות והנחות משמעותיות!
18.06
י"ב סיוון
#רקבפרוג
הרצאה מרתקת:
פוטושופ לצלמים
עם אופק עוגן
כלים מתקדמים, טכניקות חדשות ובינה מלאכותית בפוטושופ לצלמים בעידן 2024
לתלמידים ובוגרים בלבד!
27.06
כ"א סיוון
פתיחת מסלול
עיצוב ואדריכלות פנים
מלגות גבוהות!
27.06
כ"א סיוון
השקה חגיגית!
עיצוב גרפי ודיגיטל - בסילבוס חדש ומטורף!
מלגות גבוהות!
תהילים פרק טו
א מִזְמוֹר לְדָוִד יְהוָֹה מִי יָגוּר בְּאָהֳלֶךָ מִי יִשְׁכֹּן בְּהַר קָדְשֶׁךָ:ב הוֹלֵךְ תָּמִים וּפֹעֵל צֶדֶק וְדֹבֵר אֱמֶת בִּלְבָבוֹ:ג לֹא רָגַל עַל לְשֹׁנוֹ לֹא עָשָׂה לְרֵעֵהוּ רָעָה וְחֶרְפָּה לֹא נָשָׂא עַל קְרֹבוֹ:ד נִבְזֶה בְּעֵינָיו נִמְאָס וְאֶת יִרְאֵי יְהוָה יְכַבֵּד נִשְׁבַּע לְהָרַע וְלֹא יָמִר:ה כַּסְפּוֹ לֹא נָתַן בְּנֶשֶׁךְ וְשֹׁחַד עַל נָקִי לֹא לָקָח עֹשֵׂה אֵלֶּה לֹא יִמּוֹט לְעוֹלָם: