השקעות מכירת דירה וקנית S&P במקום - כדאי?

[yucv]

דירה בירושלים לדעת מתווך שווה 1.8-9 (לדעתי אולי יותר)
מושכרת כרגע ב3800
בתהליך פינוי בינוי (די התחלתי)
כרגע דירה כזו יד ראשונה נמכרת לדעתו ב3 מיליון
ועכשיו לחשבון
אם ממשיכים עם הדירה כשיגמר הפינוי בינוי תהיה שווה 3 מיליון? (מצד אחד יתוסף לה חדר, מצד שני האזור יהיה יותר רווי בדירות חדשות וכו אז אא בדיוק לדעת)
נגיד בעוד 10 שנים הרווח יהיה מיליון שקל + שכירות במשך השנים - ניקוי הוצאות שבטוח יהיו כי הדירה די ישנה, ומי יודע אם בתהליך הפינוי בינוי לא יהיו הפסדים= 10000000+(12*3800*8)=1365000 לחלק ל10 שנים זה רווח של 136000 לשנה
אם לוקחים את הדירה ומוכרים כרגע, מקבלים עליה 2 מיליון משקיעים בS&P מרוויחים בממוצע הנמוך 8 אחוז לשנה? יוצא 1600000
וזה בלי לחשב ריבית דרבית וכו
זה אמיתי ? או שיש פה טעות איפשהוא
אשמח לחוות דעת המומחים כאן ( עם הסבר אם אפשר)

 

[חרישאי]

הממוצע השנתי בשוק ההון הוא בראיה של טווח ארוך, לפני מה שאני יודע זה מינימום 20 שנה, אתה מדבר על טווח בינוני.

 

[סיניסינילונקרא]

לנבא את העתיד
אף אחד לא יכול
אבל הסטטיסטיקה לא טועה
ואם היית שם בתחילת 2013 1,900,000 היום היו לך 6,910,820.61
עיין באתר הזה, אמנם הוא מחשב לפי דולרים אבל תפוס ת'רעיון

אני כותב את זה רק כדי לגרות את החושים, שכדאי לבדוק לעומק את הענין
בכ"א אל תעשה לפי המלצה של אחד כזה או אחר בפרוג,
הסיכון היחידי בהשקעה פאסיבית בשוק ההון, הוא המשקיע עצמו,
אם הוא לא יודע בדיוק איך הדברים עובדים, הוא ימשוך מפחד בטרם עת.

 

[מור יוסף]

דירה בירושלים לדעת מתווך שווה 1.8-9 (לדעתי אולי יותר)
מושכרת כרגע ב3800
בתהליך פינוי בינוי (די התחלתי)
כרגע דירה כזו יד ראשונה נמכרת לדעתו ב3 מיליון
ועכשיו לחשבון
אם ממשיכים עם הדירה כשיגמר הפינוי בינוי תהיה שווה 3 מיליון? (מצד אחד יתוסף לה חדר, מצד שני האזור יהיה יותר רווי בדירות חדשות וכו אז אא בדיוק לדעת)
נגיד בעוד 10 שנים הרווח יהיה מיליון שקל + שכירות במשך השנים - ניקוי הוצאות שבטוח יהיו כי הדירה די ישנה, ומי יודע אם בתהליך הפינוי בינוי לא יהיו הפסדים= 10000000+(12*3800*8)=1365000 לחלק ל10 שנים זה רווח של 136000 לשנה
אם לוקחים את הדירה ומוכרים כרגע, מקבלים עליה 2 מיליון משקיעים בS&P מרוויחים בממוצע הנמוך 8 אחוז לשנה? יוצא 1600000
וזה בלי לחשב ריבית דרבית וכו
זה אמיתי ? או שיש פה טעות איפשהוא
אשמח לחוות דעת המומחים כאן ( עם הסבר אם אפשר)

לא כדאי!!!
יש לכם עיסקה טובה ביד, למה לפספס אותה עם השקעות והרפתקאות?

 

[מור יוסף]

לנבא את העתיד
אף אחד לא יכול
אבל הסטטיסטיקה לא טועה
ואם היית שם בתחילת 2013 1,900,000 היום היו לך 6,910,820.61
עיין באתר הזה, אמנם הוא מחשב לפי דולרים אבל תפוס ת'רעיוןצפה בקובץ המצורף 1439378
אני כותב את זה רק כדי לגרות את החושים, שכדאי לבדוק לעומק את הענין
בכ"א אל תעשה לפי המלצה של אחד כזה או אחר בפרוג,
הסיכון היחידי בהשקעה פאסיבית בשוק ההון, הוא המשקיע עצמו,
אם הוא לא יודע בדיוק איך הדברים עובדים, הוא ימשוך מפחד בטרם עת.

ומי שהשקיע בשנת 2000 והוציא בשנת 2010 הפסיד.

 

[בלבנון ישגה]

דירה בירושלים לדעת מתווך שווה 1.8-9 (לדעתי אולי יותר)
מושכרת כרגע ב3800
בתהליך פינוי בינוי (די התחלתי)
כרגע דירה כזו יד ראשונה נמכרת לדעתו ב3 מיליון
ועכשיו לחשבון
אם ממשיכים עם הדירה כשיגמר הפינוי בינוי תהיה שווה 3 מיליון? (מצד אחד יתוסף לה חדר, מצד שני האזור יהיה יותר רווי בדירות חדשות וכו אז אא בדיוק לדעת)
נגיד בעוד 10 שנים הרווח יהיה מיליון שקל + שכירות במשך השנים - ניקוי הוצאות שבטוח יהיו כי הדירה די ישנה, ומי יודע אם בתהליך הפינוי בינוי לא יהיו הפסדים= 10000000+(12*3800*8)=1365000 לחלק ל10 שנים זה רווח של 136000 לשנה

אין כזה דבר, דירה שמושכרת ב3,800 ש"ח ששווה 2 מיליון, שאינו לפחות בשלב של הפקדה,
שזה לא 'התחלתי' אלא כ4 שנים אחר הנונשופ,
וא"כ אין סיבה להניח שהדירה יגמר ב10 שנים, אלא יותר בכיוון של 5-7 שנים [ע"פ הקצב של טהון ובוליביה למשל].

זה גם לא מסתבר שמה שנמכר ב3 מיליון היום, לא יעלה במשך 10 שנים. אפי' אם יהיה ירידות קלות בשנתיים הבאות, אין כמעט מי שטוען שדירות לא יחזרו לעלות אחר שהריביות יורדות.

 

[סבא ישראל]

דירה בירושלים לדעת מתווך שווה 1.8-9 (לדעתי אולי יותר)
מושכרת כרגע ב3800
בתהליך פינוי בינוי (די התחלתי)
כרגע דירה כזו יד ראשונה נמכרת לדעתו ב3 מיליון

בעוד 10 שנים היא תהיה שווה יותר (כמו שכתב בלבנון ישגה)
גם מחירי השכירות עולים כך שמה שמשכירים עכשיו ב-3800 יכול להיות שבעוד 5 שנים תשכיר ב-4400 (אם לא יותר ותלוי בהרבה דברים)

ועכשיו לחשבון
אם ממשיכים עם הדירה כשיגמר הפינוי בינוי תהיה שווה 3 מיליון? (מצד אחד יתוסף לה חדר, מצד שני האזור יהיה יותר רווי בדירות חדשות וכו אז אא בדיוק לדעת)
נגיד בעוד 10 שנים הרווח יהיה מיליון שקל + שכירות במשך השנים - ניקוי הוצאות שבטוח יהיו כי הדירה די ישנה, ומי יודע אם בתהליך הפינוי בינוי לא יהיו הפסדים= 10000000+(12*3800*8)=1365000 לחלק ל10 שנים זה רווח של 136000 לשנה

אולי לא הבנתי טוב
למה 8X3800X12
לכאורה 10 שנים אז צריך להכפיל ב-10X3800X12

 

[בלבנון ישגה]

בעוד 10 שנים היא תהיה שווה יותר (כמו שכתב בלבנון ישגה)
גם מחירי השכירות עולים כך שמה שמשכירים עכשיו ב-3800 יכול להיות שבעוד 5 שנים תשכיר ב-4400 (אם לא יותר ותלוי בהרבה דברים)

הרבה יותר. הסיבה לכך פשוט. לפי הנתונים שהוצגו, לא מדובר על בניין בודד במדבר, אלא על בניין בשכונה מתפוררת, שמוקף בבניינים שועברים פיוני בינוי. כל בניין שנהרס, גם מקטין ההיצע בשכונה , וגם מגדיל הביקוש ע"י אלו שפונו מבתיהם ומבקשים מקלט בסמיכות מקום.

 

[בית שמשניק]

דירה בירושלים לדעת מתווך שווה 1.8-9 (לדעתי אולי יותר)
מושכרת כרגע ב3800
בתהליך פינוי בינוי (די התחלתי)
כרגע דירה כזו יד ראשונה נמכרת לדעתו ב3 מיליון
ועכשיו לחשבון
אם ממשיכים עם הדירה כשיגמר הפינוי בינוי תהיה שווה 3 מיליון? (מצד אחד יתוסף לה חדר, מצד שני האזור יהיה יותר רווי בדירות חדשות וכו אז אא בדיוק לדעת)
נגיד בעוד 10 שנים הרווח יהיה מיליון שקל + שכירות במשך השנים - ניקוי הוצאות שבטוח יהיו כי הדירה די ישנה, ומי יודע אם בתהליך הפינוי בינוי לא יהיו הפסדים= 10000000+(12*3800*8)=1365000 לחלק ל10 שנים זה רווח של 136000 לשנה
אם לוקחים את הדירה ומוכרים כרגע, מקבלים עליה 2 מיליון משקיעים בS&P מרוויחים בממוצע הנמוך 8 אחוז לשנה? יוצא 1600000
וזה בלי לחשב ריבית דרבית וכו
זה אמיתי ? או שיש פה טעות איפשהוא
אשמח לחוות דעת המומחים כאן ( עם הסבר אם אפשר)

אם זו דירת המגורים שלך ולא דירה נוספת להשקעה, לא מומלץ בשום פנים ואופן. מהסיבה הפשוטה שבסופו של דבר אתה צריך קורת גג, ולא כסף.

 

[yucv]

אם זו דירת המגורים שלך ולא דירה נוספת להשקעה, לא מומלץ בשום פנים ואופן. מהסיבה הפשוטה שבסופו של דבר אתה צריך קורת גג, ולא כסף.

הערה נכונה, זו איננת דירת מגורים

 

[yucv]

אין כזה דבר, דירה שמושכרת ב3,800 ש"ח ששווה 2 מיליון, שאינו לפחות בשלב של הפקדה,
שזה לא 'התחלתי' אלא כ4 שנים אחר הנונשופ,
וא"כ אין סיבה להניח שהדירה יגמר ב10 שנים, אלא יותר בכיוון של 5-7 שנים [ע"פ הקצב של טהון ובוליביה למשל].

לא הבנתי, אשמח להסבר

 

[yucv]

בעוד 10 שנים היא תהיה שווה יותר (כמו שכתב בלבנון ישגה)
גם מחירי השכירות עולים כך שמה שמשכירים עכשיו ב-3800 יכול להיות שבעוד 5 שנים תשכיר ב-4400 (אם לא יותר ותלוי בהרבה דברים)

אולי לא הבנתי טוב
למה 8X3800X12
לכאורה 10 שנים אז צריך להכפיל ב-10X3800X12

הורדתי שנתיים מתוך חוסר אמון שהקבלן אכן יתן שכירות לכל השנים שלא יהיה אפשר לגור בדירה או להשכיר אותה
אשמח לשמוע כי זה אחרת

 

[szn]

הורדתי שנתיים מתוך חוסר אמון שהקבלן אכן יתן שכירות לכל השנים שלא יהיה אפשר לגור בדירה או להשכיר אותה
אשמח לשמוע כי זה אחרת

מה הכוונה חוסר אמון בקבלן?

אין דבר כזה שקבלן לא משלם שכירות, אם הוא לא משלם יש ערבות על דמי השכירות.

 

[szn]

דירה בירושלים לדעת מתווך שווה 1.8-9 (לדעתי אולי יותר)
מושכרת כרגע ב3800
בתהליך פינוי בינוי (די התחלתי)
כרגע דירה כזו יד ראשונה נמכרת לדעתו ב3 מיליון

לפי המחיר שכתבת לכאו' מדובר בדירת 3 חד' בקרית יובל או קרית מנחם או נוה יעקב או גילה,
בהנחה והדירה כרגע 60 מטר והתוספת 25 מטר אני לא רואה איך אתה מגיע למחיר של 3 מ'

בנוה יעקב גם 100 מטר לא מתקרב ל- 3 מ' (3 מ' זה המחיר של 5 חד')
בקרית יובל 85 מטר זה בין 2.7 - 2.8 מ'
בקרית מנחם המחירים פחות מקרית יובל
בגילה המחיר גם יותר נמוך מקרית יובל

רק אם הדירה שלך בקטמונים (בתחילת תהליך) אז באמת איך שהוא המספרים שכתבת נכונים.

בתהליך פינוי בינוי (די התחלתי)

אם תכתוב היכן בדיוק הדירה אוכל לבדוק באתר העיריה האם התחיל תהליך שינוי תב"ע
(אם אתה לא רוצה לכתוב כאן תוכל לשלוח לי מייל: zpc5060 @ gmail.com )

 

[סבא ישראל]

דירה בירושלים לדעת מתווך שווה 1.8-9 (לדעתי אולי יותר)
מושכרת כרגע ב3800
בתהליך פינוי בינוי (די התחלתי)
כרגע דירה כזו יד ראשונה נמכרת לדעתו ב3 מיליון

בעצם המתווך אומר שתהיה עלית ערך לדירה באזור ה- 1150000 שקל
לדעתך הדירה שווה 2 מיליון. זה בסדר גמור.
אבל שאתה בא לחשב את העלית ערך של הדירה אתה לא יכול לומר לדעתי הדירה עכשיו שווה 2 מיליון ולקחת את דעת המתווך שבסוף הדירה תהיה שווה 3 מיליון כי אם המתווך היה חושב כמוך שהדירה שווה עכשיו 2 מיליון אז לאחר 10 שנים הוא היה אומר לך שהדירה תהיה שווה 3150000
בעצם הורדת מהרווח שתקבל מהדירה 150000 שקל.

 

[yucv]

מה הכוונה חוסר אמון בקבלן?

אין דבר כזה שקבלן לא משלם שכירות, אם הוא לא משלם יש ערבות על דמי השכירות.

כמה הוא משלם ולאורך איזו תקופה? אשמח להחכים

 

[yucv]

לפי המחיר שכתבת לכאו' מדובר בדירת 3 חד' בקרית יובל או קרית מנחם או נוה יעקב או גילה,
בהנחה והדירה כרגע 60 מטר והתוספת 25 מטר אני לא רואה איך אתה מגיע למחיר של 3 מ'

בנוה יעקב גם 100 מטר לא מתקרב ל- 3 מ' (3 מ' זה המחיר של 5 חד')
בקרית יובל 85 מטר זה בין 2.7 - 2.8 מ'
בקרית מנחם המחירים פחות מקרית יובל
בגילה המחיר גם יותר נמוך מקרית יובל

רק אם הדירה שלך בקטמונים (בתחילת תהליך) אז באמת איך שהוא המספרים שכתבת נכונים.



אם תכתוב היכן בדיוק הדירה אוכל לבדוק באתר העיריה האם התחיל תהליך שינוי תב"ע
(אם אתה לא רוצה לכתוב כאן תוכל לשלוח לי מייל: zpc5060 @ gmail.com )

אין לי בעיה לכתוב זו - דירה בגילה 4 חדרים ( כבר מורחבת)
לדעתי לא התחיל שינוי תב"ע עדיין, העדכון האחרון היה שנבחר עוד ע"י נציגות הדיריים אם אני לא טועה.
המתווך שדיברתי איתו אמר שעכשיו מאכלסים פרויקט במרכז גילה - דירת 4 חדרים נמכרת ב3 מיליון ( היה נשמע לי מופקע)
לכאורה ה4 חדרים שלי ( 95 בארנונה בפועל בערך 82 נטו) אמור להפוך לדירת 5 חדרים
כמה לדעתך יהיה שווה בסוף הפינוי בינוי? כמה שנים יקח? וכמה שווה עכשיו ( לא משופצת כלל)
אשמח לדעת גם על סמך מה התשובות
יעזור לי מאד בשקולים האם למכור ולהשקיע בS&P

 

[יהודיפשוט]

לנבא את העתיד
אף אחד לא יכול
אבל הסטטיסטיקה לא טועה
ואם היית שם בתחילת 2013 1,900,000 היום היו לך 6,910,820.61
עיין באתר הזה, אמנם הוא מחשב לפי דולרים אבל תפוס ת'רעיוןצפה בקובץ המצורף 1439378
אני כותב את זה רק כדי לגרות את החושים, שכדאי לבדוק לעומק את הענין
בכ"א אל תעשה לפי המלצה של אחד כזה או אחר בפרוג,
הסיכון היחידי בהשקעה פאסיבית בשוק ההון, הוא המשקיע עצמו,
אם הוא לא יודע בדיוק איך הדברים עובדים, הוא ימשוך מפחד בטרם עת.

אך אם הוא היה שם במהלך שנת 2000 המדד היה שווה כ1400 נקודות ובמהלך 2009 כ750 נקודות מה שאומר ירידה של כ50 אחוז בתשע שנים
ברור שעשיתי פה מניפולצייה ולקחתי את הזמן של שני משברים עולמיים שקורים אחת ל.. אך כאחד שגם משקיע בזה ובדק לעומק ואפשר לומר שקראתי על על זה המוןן גם בפרינט וגם ברשת לדעתי לא כדאי לקחת סיכון על דירה שאתה גר בה
ואכן כמו שכתבו פה לא לחלום על שמונה שנים אלא יותר לכיוון העשרים לפחות..

 

[אזרח ותיק]

אך אם הוא היה שם במהלך שנת 2000 המדד היה שווה כ1400 נקודות ובמהלך 2009 כ750 נקודות מה שאומר ירידה של כ50 אחוז בתשע שנים

לא נכון.
תעיינו בטבלה של ויקיפדיה-המכלול, בטור של "ערכו של דולר שהושקע", ותראו שאדם שבשנת 2000 השקיע 43.12$ בשנת 2009 יהיו לו 43.11$ ובשנת 2010 יהיו לו 49.61.
וזה לא נכון לחשבן רק לפי המדד כי זה לא כולל דיבידנדים.
אגב, יש אשכול על שוק ההון מול נדל"ן, כדאי לעיין שם

השקעות - במה עדיף להשקיע? בקניית דירה להשקעה? או בשוק ההון?

בעקבות כל הדיונים שמפוזרים פה באשכולות השונים, החלטתי לפתוח לנושא אשכול חדש, שבו נדון אחד על אחד, מה עדיף, פה נדון בכל השיקולים שצריכים לבוא בחשבון. האשכול לא בא לקבוע דעה מסוימת, רק בא לפתוח כיווני חשיבה נוספים. ולצורך הדיון, נדון במקרה הבא: זוג שיש להם כרגע 300,000 ש"ח להשקעה. טווח ההשקעה...

www.prog.co.il

 

[szn]

כמה הוא משלם ולאורך איזו תקופה? אשמח להחכים

היזם משלם שכירות מההריסה עד קבלת מפתח
לפי שווי שכירות של דירה דומה באזור או קצת יותר לפי הערכת שמאי מוסכם מטעם הדיירים