מה ההבדל בין תמ"א 38 ב לפינוי בינוי ?

[אבי דן]

מה ההבדל בין תמ"א 38 ב לפינוי בינוי ?
מי שיש לו דירה והוא רוצה לעשות תמ"א 38 ב' אח"כ שהוא מוכר את הדירות כמה הוא משלם היטל השבחה ? ומה עוד הוא צריך לשלם ?
בקיצור מי מבין טוב בחוקי תמ"א 38 ופינוי בינוי

 

[דירה מושלמת]

תמ"א 38 אומר:
שיזם לוקח בנין ישן. ומחזק אותו מפני רעידות אדמה ע"י:
הוספת עמודים במקומות שצריך. + מעלית + ממ"ד. הדיירים משלמים על כך סכום פעוט. והקבלן בונה דירות בקומת קרקע + 2 קומות נוספות בבנין + קומת פנטאוז. ומתשלום מכירת דירות אלו, משלםפ היזם את עלות הבניה. ועוד נשאר לו רווחים. כמו כן משפץ לכל הבנין את קומת הכניסה. ונותן לכל דייר חניה. במקרים מסוימים שאין מקום לחניה, בונים חניה תת קרקעית.

לעומת זאת, פינוי בינוי. זה שהיזם מפנה את כל הדיירים מהבנין. משלם להם שכירות. ובונה את הבניין מחדש. ואז מלכתחילה הוא בונה הרבה יותר קומות.
בעיקרון לדיירים יותר משתלם תמ"א 38. כי לא צריכים להתנתק ולעבור מהסביבה שהם רגילים. וממוסדות למוד שהם שייכים.

 

[אדריכל]

בגדול קיבלת תשובה רק יש לי כמה תיקונים וכמה הוספות.

תמ"א 38 א- כמו שנאמר זה חיזוק מבנה קיים.
אבל- הדיירים לא צריכים להוציא מכספם שקל!!
לא תמיד הקבלן בונה דירות בקרקע, ברוב הפעמים אם הבניין הוא על עמודחם המקום הולך להוספת חניות. ובמקרה שהבניין צמוד קרקע כמובן שלא ניתן.....
לנושא בחניות, היזם מחוייב להוסיף חניות רק!! לדירות החדשות. ז"א אם יש בניין שלא קיימות בו חניות כלל ובתוספת של שני הקומות והפנטאוז יוצא שנוספו 6 דירות. היזם יתכנן 6 חניות חדשות בלבד!!
לגבי מה שהדיירים מקבלים זה משתנה מפרויקט לפרויקט וזה תלוי בהסכם של הדיירים מול היזם.
בדר"כ הבסיס זה 2.5 קומות, ממ"דים לדירות הקיימות הוספת מעלים ושיפוץ חדר המדרגות והגינון.
יש מקרים שמרחיבים את הדירות הקיימות, יש שמוסיפים מרפסות שמש, יש שמקבלים מחסנים דירתיים. ובכלל יש ערים שהעירייה מאשרת יותר מ2.5 על הגג.

פינוי בינוי כמשמעו הדיירים עוברים לשכירות על חשבון היזם, הבניין נהרס ובונים חדש.
לא נככון העיניין של מיקום ומוסדות לימוד כי זו בחירה של הדייר היכן לקחת שכירות....

בעיניי ברור שעדיף פינוי בינוי מכיווון שמקבלים דירה חדשה... צנרת, מערכות ניקוזים הכל חדש והרבה יותר טוב מהישן... ולא גרים באתר בניה כמו תמא א.

 

[בקבוק]

לא תמיד תמ"א 38 הדיירים לא משלמים, בד"כ היזם מציע לדיירים את הבניה חינם ובתמורה מקבל את הגג ועליו בונה דירות נוספות שהם הרווח שלו, הרבה פעמים בבנינים שגבוהים מלכתחילה הדיירים הם אלו שישלמו לקבלן עבור העבודה.

 

[שרי 1]

איך מגיעים לקבלנים שעושים את הדברים האלה?
אני גרה בבני ברק בנין 2 קומות + 2 דירות בקומת כניסה
סה"כ 10 דירים

 

[אבי דן]

תודה רבה לעונים
אבל אני התכונתי לשאול אל תמ"א 38ב מה ההבדל בין זה לבין פינוי בינוי הרי בשנהם שוברים את הבנין
אז מה ההבדל מבחינת חוק (את זה שבתמ"א 38א לא שוברים את הבנין רק מוספים,ב"ה ידעתי)

 

[עימוד ספרים]

איך מגיעים לקבלנים שעושים את הדברים האלה?
אני גרה בבני ברק בנין 2 קומות + 2 דירות בקומת כניסה
סה"כ 10 דירים

הקבלנים אמורים לרדוף אחרייך, הבעיה היא הוצאת האישורים לפרויקט שהעיריות לא ממהרות לעזור בזה.

 

[שרי 1]

השכנים צריכים להוציא אישורים או הקבלן ?

אני לא מבינה למה העיריה לא נותנת
רוב הבנינים בני שני קומות הם די ישנים
ולא בטוחים מפני רעידות אדמה וכאלה
מה גם הם לא מדהימים מבחינת יופי חצוני

 

[Chagit Weksler]

תודה רבה לעונים
אבל אני התכונתי לשאול אל תמ"א 38ב מה ההבדל בין זה לבין פינוי בינוי הרי בשנהם שוברים את הבנין
אז מה ההבדל מבחינת חוק (את זה שבתמ"א 38א לא שוברים את הבנין רק מוספים,ב"ה ידעתי)

תמ"א 38-2 היא מסלול עוקף פינוי בינוי.
לגבי הדיירים אין הבדל. הורסים להם את הדירה והם מקבלים דירה חילופית, גדולה יותר+מחסן ומרפסת.
לגבי היזם- השינוי הוא גדול מאד, תמ"T פטורה מהיטל השבחה, ופינוי בינוי לא.
תמ"א היא בסמכות מקומית, והיא מהירה.
פינוי בינוי- בד"כ בסמכות מחוזית וכוללת שינוי תב"ע.
תמ"א- לוקחת בערך שנה שנתיים.
פינוי בינוי- לפחות 3 שנים.
כמו"כ לפינוי בינוי יש דרישות סף לגודל המבנה.
כמו"כ חישוב סל הזכויות הוא אחר.(בפינוי בינוי גדול, בד"כ יקבלו יותר מאשר בתמ"א)
בקיצור...

איך מגיעים לקבלנים שעושים את הדברים האלה?
אני גרה בבני ברק בנין 2 קומות + 2 דירות בקומת כניסה
סה"כ 10 דירים

עד כמה שידוע לי, יש בעיה בב"ב עם תמ"א של תוספות, הרבנים לא מתירים בגלל סכסוכי שכנים לבנות על הגגות.

 

[אבי דן]

האם יש מס שבח על תמ"א 38ב ?

 

[גולדס]

עד 25 מ"ר תוספת למטרים קיימים בדירה אין מס שבח, מעבר לזה יש.

 

[ELFISH]

ההבדל הוא גם שבתמא 38 מותר להוסיף עד 25 מ"ר לדירה. בהרבה בנינים יש אפשרות לקבל יותר אם הולכים על תבע רגילה וחבל לא לבנות את המטרים הנוספים.

עוד משהו- לפעמים הקבלן עושה חשבון ונותן רק שלד וצריך לממן גמר לבד, או שהוא נותן גמר ברמה מאד מאד נחותה.

 

[שרי 1]

עד כמה שידוע לי, יש בעיה בב"ב עם תמ"א של תוספות, הרבנים לא מתירים בגלל סכסוכי שכנים לבנות על הגגות.[/QUOTE]


איך הרבנים לא מתירים???
בקושי נשארו גגות ריקים בבני ברק....
הכל מפוצץ ביחידות דיור

 

[דירה מושלמת]

איך מגיעים לקבלנים שעושים את הדברים האלה?
אני גרה בבני ברק בנין 2 קומות + 2 דירות בקומת כניסה
סה"כ 10 דירים

בבני ברק הערייה לא נותנת לעשות תמ"א 38. העיר עמוסה גם ככה. ועוד יבנו לגובה.אז בכלל....

את יכולה לשאול כאן בפורום מי שעובדת באזור ב"ב יכולה להמליץ לך על קבלנים.
אם את רוצה שמות.פני אלי באישי.אני עובדת עם יזם/קבלן בב"ב

 

[Chagit Weksler]

אתם מערבבים מושגים-
מס שבח זהו מס שמוטל על מוכר דירה, כאשר הוא מוכר דירה ביותר כסף ממה שקנה אותה, למס זה יש פטור בתנאים מסוימים. (אחוז המס עומד ע כ-25% מהרווח)
היטל השבחה זהו היטל שגובה הרשות המקומית כאשר בוצע מימש זכויות בנכס- אישור תב"ע, אישור היתר, מכירת דירה וכד'.
תמ"א 38 פטורה ממס זה (שעומד על 50% ממה שהושבח הנכס)

לשרי1- הרבנים לא מתירים בגלל יחידות הדיור- כי השכנים שבנו לא חוקי על הגג יתנגדו לתמ"א ויש חזקות וכו'....
בעקבות עמדת הרבנים העיריה לא מאפשרת.
כך עד כמה שידוע לי.

 

[אניתי]

נכון, בבני ברק תמ"א 38 יכול לעשות בלגן. הרי מה יעשו אלה שבנו על הגגות כבר? בין עם רישיון ובין בלעדיו?
וכן כמו שציינו נוספים מה יעשו עם כל תוספת הדיירים? היכן יוסיפו להם בתי כנסת, תחבורה וגנים? לכן, אלו הם 2 הסיבות המרכזיות שאין תמ"א בבני ברק..

 

[שרי 1]

פינוי בינוי כן עושים בבני ברק?

 

[Chagit Weksler]

כן