יש לכם שאלות בתחום הנדל"ן?

[האורות]

"דירה על הנייר". שלוש מילים שמבטאות גם את הסיכויים וגם את הסיכונים שברכישת נכס. מצד אחד - המוצר שאתם קונים יהיה מוכן רק בעוד שנה, שנתיים ואפילו שלוש. מצד שני, תשלמו עליו הרבה פחות כסף. אז כדאי או לא כדאי?


חסרונות ברכישת דירה על הנייר
דירה על הנייר נשמעת מאוד קוסמת, אך לפעמים היא יכולה להיות בור ללא תחתית לבעיות,"
בשנתיים הראשונות לאחר מסירת המפתח בדירת קבלן צצות רוב הבעיות שיכולות לעלות בדירה כזו, החל מרטיבויות, תזוזה של הקירות שגוררת שבירה של הקירות ואריחים ועוד. למעשה, כדאי לקחת בחשבון שצפויים הרבה שיפוצים ותיקונים בדירת הקבלן. אמנם נכון, זה עדיין במסגרת האחריות של הקבלן, אך כאב הראש הוא של הדיירים. לכן, אני ממליץ לחכות להזדמנות ולקנות דירה בת שנתיים-שלוש לפחות, לאחר שצצו רוב הבעיות ותוקנו בה כל הליקויים".



יתרונות ברכישת דירה על הנייר
"כאשר רוכשים דירה על הנייר, אפשר בתיאום עם הקבלן לבצע שינויים פנימיים בנכס, והעלויות עבור ביצוע השינויים יהיו זולות יותר מביצוע שיפוץ מאסיבי בדירת יד שנייה, שיש בה בלאי ושחיקה בנקודות שונות. כמו כן, בעת רכישת דירה חדשה, המשפחות רוכשות לא רק את הדירה אלא גם מגורים בסביבת מגורים מתוכננת ומתפתחת, שיש בה פארקים ושטחים ירוקים. בנוסף, הטבות ייחודיות לדיירים במבנים חדשניים כמו מבואה מפוארת, חדר כושר, חדרים ייעודיים לאחסון יין ועוד. פרויקטים חדשים רבים נבנים בשכונות חדשות, כך שהרוכשים נהנים מחיים קהילתיים בסביבה של משפחות צעירות ,אשר דומות לקהילת הייחוס של הקונים".

cvvgrup @ gmail . com
"כדי להרוויח צריך להצליח".

מלבד דברי הטעם שכתבת, שפרשת יפה עניינים שבדירה על היייר,

את האמת, אצל הלקוחות שלי, אני לא מצאתי אף פעם סיטואציה שכדאי להמליץ על הנייר,
למה לא לרכוש נכס שכבר מהיום הראשון אתה יודע מה באמת השווי שלו ואתה מתחיל להרוויח מהיום הראשון.

(לדוגמא רמה ד בבית שמש, שהשכירות ברצפה)

 

[האורות]

מה אתם הייתם עושים???
סכום כסף (גדול) מונח בצד גמ''חים וכדומה,
ויש זכיה במחיר למשתכן בלי היתר בניה,
בסכום המדובר (הוא מספיק)
לקנות דירה בפריפריה,
ויכניס שכירות שתספיק להון עצמי,
לכשיגיע תורו של מחיר למשכן להיתר וחתימת חוזה,
מה אומרים??
@השקעות בנדל"ן @אבו דאבי @מוישי פרומן

מי שיש לו זכיה במחלמ"ש זכה בפיס בדרך כלל,
לא לוותר על זה ולא לעשות דברים שיגרמו לכם להפסיד את הזכיה (כמו רכישת נכס למגורים)

יש 2 "פתרונות" באני יכול להציע לכם, או יותר נכון, "נקודות למחשבה":

1. אם מתפרסמת הגרלה שנראית לכם יותר, אפשר תמיד לבטל ולהצטרף

2. ברכישת נכס מסחרי, אתם לא מפסידים את זכיית מחיר למשתכן.
רק שאתם צריכים לבדוק אם זה מתאים לכם....

 

[האורות]

אשמח מאוד לשמוע מהמומחים החשובים
מה דעתכם על ההפינויי בינויי במתחם טרומן בקרית חיים
אני שוקלת ברצינות לקנות שם
וההיתי שמחה לדעת מה דעתכם על המתחם הזה ?
האם בכלל ומתי הוא יקודם ?
מה הריווחיות שלו ?

כל מידע יתקבל בברכה.

אני רק יכול להמליץ באופן כללי,
בנוגע לכל עסקת פינוי בינוי,

יש היום הרבה דרכים לברר אצל היזם ואצל העירייה במנהלת ההתחדשות עירונית, היכן אוחזים הדברים.
טיפ, אם אתם לא מספיק בטוחים כה זה מתקדם, תסתכלו גם בפרוייקט שאתם יודעים שזה כן מתקדם ותשוו נתונים.

 

[יהודים טובים]

אשמח מאוד לשמוע מהמומחים החשובים
מה דעתכם על ההפינויי בינויי במתחם טרומן בקרית חיים
אני שוקלת ברצינות לקנות שם
וההיתי שמחה לדעת מה דעתכם על המתחם הזה ?
האם בכלל ומתי הוא יקודם ?
מה הריווחיות שלו ?

כל מידע יתקבל בברכה.

תודה ל @האורות
@השקעות בנדל"ן
@מוישי פרומן
וכל מי שמבין בזה

 

[האורות]

תודה ל @האורות
@השקעות בנדל"ן
@מוישי פרומן
וכל מי שמבין בזה

טרם יקראו ואענה...

בהצלחה בכל מקרה, תעשה מליונים!!

 

[מוישי פרומן]

(לדוגמא רמה ד בבית שמש, שהשכירות ברצפה)

זה לא דוגמא נכונה,
רמה ד היו עסקאות זהב למי שחיפש עסקאות אקזיט,
המחיר שם קפץ במאות אלפי שקלים
(אני באופן אישי רכשתי שם דירה לפני פחות משנתיים ב 1.28 3 חדרים יפה עם אופציה היום היא נמכרת ב 1.9 בלי מדד שהחברה משלמת את המשכנתא עד האיכלוס)
צריך רק לראות מלכתחילה שיש ללקוח את הכיס לשנתיים עד שהאכלוס יתקדם ויהיה ביקוש לשכונה.
ככה זה בכל שכונה חדשה השכירות בהתחלה זולה,
עיין ערך רמת אברהם שבהתחלה השכירויות היו זולות וכיום הם במחיר סביר

 

[צבע ורוד]

זה לא דוגמא נכונה,
רמה ד היו עסקאות זהב למי שחיפש עסקאות אקזיט,
המחיר שם קפץ במאות אלפי שקלים
(אני באופן אישי רכשתי שם דירה לפני פחות משנתיים ב 1.28 3 חדרים יפה עם אופציה היום היא נמכרת ב 1.9 בלי מדד שהחברה משלמת את המשכנתא עד האיכלוס)
צריך רק לראות מלכתחילה שיש ללקוח את הכיס לשנתיים עד שהאכלוס יתקדם ויהיה ביקוש לשכונה.
ככה זה בכל שכונה חדשה השכירות בהתחלה זולה,
עיין ערך רמת אברהם שבהתחלה השכירויות היו זולות וכיום הם במחיר סביר

דרך אגב בתקופה הנ"ל,
היו בבית שמש עסקאות שהרוויחו הרבה יותר כסך מעליית ערך...

 

[szn]

השאלה מה יהיה בשלב ההיתר?

אני חושב שהיתר רק העיריה יכולה להנפיק
ואם העיריה מתנגדת לפינוי בינוי היא תתקע את הענין בהיתר
או לחילופין תדרוש היטל השבחה 50% שאז אין מספיק רווח ליזם
מה שיפיל הרבה תוכניות פינוי בינוי.

אגב, בחיפה הענין של גובה ההיטל השבחה תוקע הרבה תוכניות פינוי בינוי

@כמו הרוח מתוך הנסיון שלך
האם אני צודק?

האם יש אפשרות לעקוף דרך הועדה המחוזית את הועדה המקומית והעיריה?

 

[כמו הרוח]

@כמו הרוח מתוך הנסיון שלך
האם אני צודק?

האם יש אפשרות לעקוף דרך הועדה המחוזית את הועדה המקומית והעיריה?

אתה צודק!
ממש ממש לא.
ההיתרים ניתנים בסופו של יום מהרשות (עירייה)
והם יכולים לתקוע ככל שעולה על רוחם

 

[szn]

אתה צודק!
ממש ממש לא.
ההיתרים ניתנים בסופו של יום מהרשות (עירייה)
והם יכולים לתקוע ככל שעולה על רוחם

אז מה הבשורה בזה שאפשר להגיש תוכניות ישירות לועדה המחוזית ללא המלצה של המקומית??:

השגתם רוב לפינוי־בינוי? אפשר להגיש את התוכנית לוועדה המחוזית

www.globes.co.il

בסוף העיריה יכולה לתקוע כמה שבא לה בשלב ההיתר.....

מדינת חלם...

 

[טקטית]

צריך רק לראות מלכתחילה שיש ללקוח את הכיס לשנתיים עד שהאכלוס יתקדם ויהיה ביקוש לשכונה.
ככה זה בכל שכונה חדשה השכירות בהתחלה זולה,
עיין ערך רמת אברהם שבהתחלה השכירויות היו זולות וכיום הם במחיר סביר

לרמת אברהם יש ביקוש של אוכלוסיה שמעדיפה דווקא שם.
בגלל הרכב האוכלוסיה הנדיר והשמור (בלי השוואה לשכונות סמוכות).
ועדיין שכירות שם היא כ-3300 ל4 חדרים ממוזגת.
וגם זה לא בא בקלות.
מחיר השכירות הנמוך בבית שמש זה משהו שורשי מאוד.

 

[מוישי פרומן]

מחיר השכירות הנמוך בבית שמש זה משהו שורשי מאוד.

כל עוד יש בניה חדשה ומאסיבית מחירי השכירות יהיו זולים יחסית

 

[szn]

כל עוד יש בניה חדשה ומאסיבית מחירי השכירות יהיו זולים יחסית

מה שמעניין שזה משפיע רק על מחירי השכירות
למה זה לא משפיע על מחירי הדירות?

 

[מוישי פרומן]

מה שמעניין שזה משפיע רק על מחירי השכירות
למה זה לא משפיע על מחירי הדירות?

בגלל המחסור המטורף בדירות
לשכירות יש יותר היצע תוסיפו את כל היחידות

 

[תות]

עבר חוק חדש לא מזמן בקשר למדד תשומות בניה. ראיתי שהקבלנים מתנגדים למהלך ומאיימים-
אשמח לשמוע האם יש להם סיכוי להחריג את עצמם מהחוק? (ומה האיומים שהם יכולים לממש בפועל?)

 

[תמי אחת]

בגלל המחסור המטורף בדירות
לשכירות יש יותר היצע תוסיפו את כל היחידות

כמו במודי"ע

 

[אבו דאבי]

מלבד דברי הטעם שכתבת, שפרשת יפה עניינים שבדירה על היייר,

את האמת, אצל הלקוחות שלי, אני לא מצאתי אף פעם סיטואציה שכדאי להמליץ על הנייר,
למה לא לרכוש נכס שכבר מהיום הראשון אתה יודע מה באמת השווי שלו ואתה מתחיל להרוויח מהיום הראשון.

(לדוגמא רמה ד בבית שמש, שהשכירות ברצפה)

לא הבנתי
סליחה
היה לי כמות מכובדת של לקוחות שעשו אקזיטים נהדרים בדירות מקבלן!
לדוג' לקוח שלפני קצת יותר משנה קנה דירה על הנייר בתמא באשדוד
ולפני חודשיים מכר אותה עם רווח של 500K !!!
הוא ידע היטב מה השווי
זה לא אקזיט מטורף???
נכון היו גם עלויות וזה רק רווח ברוטו אבל עדיין עיסקה שכל אחד מאיתנו מאחל לעצמו....

 

[מוישי פרומן]

לא הבנתי
סליחה
היה לי כמות מכובדת של לקוחות שעשו אקזיטים נהדרים בדירות מקבלן!
לדוג' לקוח שלפני קצת יותר משנה קנה דירה על הנייר בתמא באשדוד
ולפני חודשיים מכר אותה עם רווח של 500K !!!
הוא ידע היטב מה השווי
זה לא אקזיט מטורף???
נכון היו גם עלויות וזה רק רווח ברוטו אבל עדיין עיסקה שכל אחד מאיתנו מאחל לעצמו....

בשנתיים האחרונות היה טירוף
בשנים קודם עם כל העליות לא תמיד זה היה כלכלי

 

[מקצועי בנדל"ן]

היתרון המשמעותי ביותר של עולם הנדל"ן הישראלי, הוא היכולת למצוא נכסים בנקודות הביקוש האטרקטיביות ביותר, בקלות יחסית. כמעט תמיד במרכז , ירושלים, אשדוד או חיפה ועוד... יש נכסים שתרצו להשקיע בהם ותוכלו להשקיע בהם. יחד עם זאת, כדי לקנות נכס באחד מאזורי הביקוש של ישראל, לא מספיק למצוא את הנכס המיוחל. צריך גם לחשוב על תוכנית כלכלית המתאימה למצב שלכם וליכולות שלכם. לפני שאתם מביאים את הצעת המחיר לשולחן. נכון, מחירי הדיור, גם בעולם השקעות נדל"ן, הם מחירים גבוהים יחסית למדינות מערביות אחרות. אבל זה לא אומר שאי אפשר להשיג נכסים להשקעה בתנאים אטרקטיביים. תכנון לפרטי פרטים של כל שלב לאורך תהליך ההשקעה, יאפשר לכם להבין מה הם המקורות התקציביים שלכם. האם אתם נדרשים לקחת הלוואות נוספות ומה היא היכולת שלכם להחזיר את ההלוואה בקצב המתאים, על בסיס חישוב תשואה שנתית ועוד...

 

[מלך נדל''ן]

שאלה
כאשר באים לקנות דירה להשקעה , האם נכון לקחת את הסכום של הריביות במשכנתא כחלק ממכלול הכדאיות של העסקה? ואחדד את השאלה:
לדוג' , אדם עם דירה יחידה ללא משכנתא ,מעונין לקנות דירה שניה במחיר של 1,000,000 ש''ח ולקחת משכנתא על 2 הדירות יחד , לפי החישוב שעשה יועץ המשכנתא שבסוף התקופה , כלומר אחרי 30 שנה יוצא ששילם 800,000 ש''ח על הריביות , האם זה אמור להיות בכלל חשוב במכלול ההשקעה ?