יש לכם שאלות בנושא משכנתאות? אשמח לסייע לכם.

[מי עדן]

אשמח אם תוכלו לפרט
אני הבנתי שבקרן שווה עובד ככה שאם למשל אני מלווה 100 שקל ואני משלם ב100 חודשים אז כל
חודש יורד שקל אחד והריבית מסולקת כל חודש לסכום הנשארת
יוצא כמו שאמרתם שבהתחלה ישלמו הרבה
איך עובד בדוגמא הזאת שפיצר אשמח אם תפרטו
וגם הבנתי שבחודש הראשון זה אותו דבר כמו קרן שווה אלא החילוק זה בחודש השני והשלישי וכן הלאה
וכן עוד מעלה יש בשפיצר שבתקופה קצרה זה יותר טוב מקרן שווה אשמח אם תוכלו לפרט למה ואיך זה עובד
תודה רבה רבה מראש

 

[יעקב בנט]

שלום וברכה
אני רוצה לדעת
איך עובד לוח השפיצר ואיך עובד לוח קרן שווה ומה יותר טוב
אם אפשר לפרט מאוד ברור כל דבר
תודה רבה רבה

לוח שפיצר בא ואומר: במקום שבשנים הראשונות של המשכנתא תשלם החזר גבוה עקב גובה הקרן וככל שעוברות השנים והקרן פוחתת, יירד במקביל גם ההחזר החודשי, - בא תשלם החזר קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה, אלא שבשנים הראשונות רוב ההחזר ייזקף לטובת הריבית ומיעוטו לטובת הקרן, וככל שיחלפו השנים תתהפך המגמה - בעקבות התכרסמות הקרן, ואט אט יעלה החלק שנזקף לטובת הקרן על חשבון החלק שנזקף לריבית,(צורת החישוב היא נוסחה מתמטית שאינני נכנס אליה) לדוגמה: אם בשנים הראשונות משלמים 2000 ש"ח כשמתוכם 1600 הם ריבית ורק 400 יורדות מהקרן, ככל שיחלפו השנים תשתנה התמונה כך שבאמצע התקופה יגיעו שתי החלקים - הקרן והריבית - כל אחד ל1000, ובהמשך חלק הקרן יעלה ויגיע ל1600 ויותר, ואילו חלק הריבית יירד ויגיע ל400 ולאחמ"כ גם לפחות עד לסיום ההלוואה. המאפיין של לוח השפיצר הוא ששחיקת הקרן נמשכת זמן רב.

בקרן שווה לעומת זאת הקרן מתחלקת למספר חודשי ההלוואה (למשל 300 חודש = 25 שנה) וחלק הקרן שווה לאורך כל תקופת ההלוואה, אלא שבתחילת התקופה יש תוספת גדולה מאוד של ריבית בהחזר החודשי - זאת מפאת גובה הקרן עליה משולמת הריבית, וככל שמתקדמים לאמצע וסוף תקופת ההלוואה פוחת גובה החלק של הריבית וממילא פוחת ההחזר החודשי.

בעקרון שיטת קרן שווה משתלמת יותר ללקוח, אלא שבחלק מהבנקים היא לא קיימת בכלל, ובאלו שכן היא תינתן בתנאים גרועים, וכמו כן מפאת גובה ההחזר ההתחלתי בה, שמתחיל מאוד גבוה, יקשה על הלווים להראות לבנק יכולת החזר מתאימה בכדי לקבל את אישור ההלוואה.

ככלל אטרקטיביות קרן שווה על פני לוח שפיצר גדלה ככל שתקופת ההלוואה גדולה יותר (במשכנתא לשנים בודדות ההבדל פחות משמעותי) וכן ככל שהריבית גבוהה יותר אטרקטיביות קרן שווה עולה. במסלולים צמודים גם כן עולה אטרקטיביות קרן שווה. המקרה שלוח שפיצר עדיף הוא רק במסלול צמוד לתקופה קצרה (עד 5 שנים).
מצורף קובץ להמחשה גרפית של שתי הלוחות.

 

[מי עדן]

אשמח אם מישהוא יוכל להסביר לי ברור איך עובד לוח שפיצר, חשבון מדויק
לבן אדם כמוני שמתעניין ורוצה לדעת אם תוכלו לפשט ברור במספריים
למשל אני יהיה חייב בחודש 4000 מתוכו יורד 2000 הריבית ו 2000 הקרן איך זה עובד וכן הלאה
תודה רבה רבה

 

[מי עדן]

האם בשפיצר גם שווה תקופה ארוכה כמו קרן שווה
או לא
האם הרעיון שבשפיצר אתה גומר מהר את הקרן?

 

[A052]

האם בשפיצר גם שווה תקופה ארוכה כמו קרן שווה או לא האם הרעיון שבשפיצר אתה גומר מהר את הקרן?

כתבו לכם שרק בתקופה קצרה שווה שפיצר.
וכמובן שבשפיצר הקרן יורדת הרבה יותר לאט מקרן שווה.

שפיצר טוב רק אם רוצים (בדר"כ כולם רוצים ככה) שההחזרים החודשיים יהיו שווים מתחילת ההלוואה עד סופה (למעט שינויי ריביות או מדד).

 

[מי עדן]

אבל שמעתי שזה רק חשבון אקדמאי אבל למעשה זה יותר שווה אפילו באותו תקופה האם זה באמת ככה
אשמח להסבר על זה
תודה רבה

 

[Carter's]

תודה על היוזמה, יש לי כמה שאלות:

1. האם יש אפשרות לקבל משכנתא בהחזר חודשי של 40% מסך ההכנסות, כשאין הרבה הוצאות?

2. מי יכול להיות ערב תומך? אם יש לו מינוס והלוואות בחשבון זה אפשרי?

משפר דיור שקונה דירה חליפית, קרי: קונה דירה חדשה ומתחייב למכור את דירתו הקודמת בתוך 18 חודשים, זכאי לקבל משכנתא על הדירה החדשה עד 70% מימון.

3. יש מעקב האם ומתי נמכרה הדירה הראשונה?

 

[טלי הופמן]

תודה רבה!!
אני מקבלת את דעתך. ותודה גם ליעקב בנט!
מה דעתך באופן כללי על הריביות? נראות לך הוגנות לנכס קיים?
33% פריים בריבית פריים +0.5% (87120 ש"ח)
67% קל"צ בריבית 3.9% ל 8 שנים (176880 ש"ח)
בגדול, הנכס הקיים משועבד כבר לבנק (בחלק ממש קטן - 10% מערכו) ולכן אני חוששת שהם מנצלים את המצב בקשר לריביות....
אציין שתנאי ההלוואה הקיימת טובים יותר, ולכן אני לא חושבת על מיחזור..

שלום וברכה, שוב שאלה...
חשבתי שאני סגורה על התמהיל לנכס הקיים.. אבל היום בבירורים נוספים על משכנתא לנכס נרכש, הציעו לי הצעה חדשה (מבנק אחר) שוב על הנכס הקיים, שהבנקאית בבנק שאני עובדת איתו - אמרה שהיא לא יכולה להתמודד איתה. הבעיה שמדובר בחלק צמוד.. שהצלחתם מאד להפחיד אותי מפניו.. אבל הריביות מעולות ביחס למה שקיבלתי:
30% פריים בריבית פריים - 1.6 ל25 ש' (132000 ש"ח)
11% משתנה לא צמודה -2.99% ל 10 ש' (50000 ש"ח)
23% קבועה לא צמודה - 3.55% ל 7 ש' (100000 ש"ח)
36% קבועה צמודה - 1.9% ל 8 ש' (162000 ש"ח)

סה"כ הלוואה של 444000 ש"ח (הסכום כולל מיחזור להלוואה קיימת בדירה)

מה אתה אומר? אמנם המסלול הרביעי צמוד - אבל הריבית מאד נמוכה...

שוב, תודה גדולה!

 

[משכנתאות]

הייתי ממליץ לקחת את הפריים ל30 שנה
את המשתנה לא צמוד להגדיל למקסימום סכום שנותנים לך בבנק ההוא .
100000 לקחת מהבנק בנפרד לאחר המשכנתא בפריים של 2.6 ללא קשר למשכנתא . שאיתו תפרעי את הקלץ
ושאר הסכום שנשאר תעשי קבועה צמודה ל4 שנים .

 

[יענקי R]

ראשית, תודה לפותח האשכול על הרצון הטוב לעזור ולייעץ. בהחלט זהו המקום והאכסניה המתאימים.
(ותודה גם למקפיצים האחרונים).

רציתי לשאול: יש לי חשבון בבנק 'פועלים', ומכיון ששמעתי שב'מזרחי-טפחות' יותר קל לקבל משכנתא החלטתי לפתוח שם חשבון נוסף, ולהעביר אליו את החסכונות, ע"מ לקבל בהמשך הלוואה לדירה דרך בנק זה.
את השוטף ועו"ש אשאיר בפועלים.

שאלתי היא: א. האם זהו צעד נכון, מבחינת החזקת שני חשבונות בשני בנקים?
שנית, האם באמת בנק 'מזרחי-טפחות' מועדף בנתינת משכנתאות? או שמא בנק אחר עדיף?
או אולי בכלל כדאי להישאר בפועלים ולהיעזר בכל מקרה ביועץ משכנתאות, שבטח ידע להתמודד מול כל בנק?

אשמח לתשובה בעניין.
תודה עצומה - מראש!

 

[אני הוא]

ראשית, תודה לפותח האשכול על הרצון הטוב לעזור ולייעץ. בהחלט זהו המקום והאכסניה המתאימים.
(ותודה גם למקפיצים האחרונים).

רציתי לשאול: יש לי חשבון בבנק 'פועלים', ומכיון ששמעתי שב'מזרחי-טפחות' יותר קל לקבל משכנתא החלטתי לפתוח שם חשבון נוסף, ולהעביר אליו את החסכונות, ע"מ לקבל בהמשך הלוואה לדירה דרך בנק זה.
את השוטף ועו"ש אשאיר בפועלים.

שאלתי היא: א. האם זהו צעד נכון, מבחינת החזקת שני חשבונות בשני בנקים?
שנית, האם באמת בנק 'מזרחי-טפחות' מועדף בנתינת משכנתאות? או שמא בנק אחר עדיף?
או אולי בכלל כדאי להישאר בפועלים ולהיעזר בכל מקרה ביועץ משכנתאות, שבטח ידע להתמודד מול כל בנק?

אשמח לתשובה בעניין.
תודה עצומה - מראש!

נראה לי שהעדיפות היא להכנסות קבועות ולא לחסכונות
וע"כ בחשבון עם חסכונות לא נראה לי שתרוויחו הרבה

 

[אניתי]

לפי כל מה שרשום כאן, אני מתחילה לחשוב שהמשכנתא שלי ממש ממש גרועה...
עשתה לי אותה יועצת משכנתאות "ממולחת" שלקחה לי 6000 ש"ח (מחיר מיוחד לקרובת משפחה...) ולקח לה חצי שנה לעשות לי את המשכנתא ה"מיוחדת" הזאת.
מה דעתכם??? האם קשה למחזר או לשנות, הקנסות ממש משמעותיים??
משכנתא של 505 אלף ש"ח.
75 אלף ש"ח מתוכם הם בהלוואה מטעם מזרחי של פריים -1.4% (מינוס אחד נקודה 4 אחוז, כך שזה רק 0.2 אחוז ריבית)
השאר במשכנתא --
פריים-נקי 1.6 כרגע ל20 שנה (92 אלף ש"ח כי שאר הפריים נמצא בהלוואה)
קבועה צמודה (מזאת אני הכי חוששת אבל היא הבטיחה שאני לא אפסיד כי המדד נמוך מאוד וימשיך כך לטעמה) 3.15 ל10 שנים (169,000 ש"ח)
קבועה לא צמודה 3.74 ל10 שנים (169,000 ש"ח)
החזר חודשי 4000 ש"ח מתוך משכורת 12,000 ש"ח.
מה אתם אומרים?
יש לציין שרק מהחודש נתחיל לשלם אותה.
השאלה כמה יעלה להתפטר ממנה?????

 

[מי עדן]

אתם צריכים להבין שיש בשוק שתי סוגי אנשים יש אנשים שנקראים מאכערס שלא למדו כלום וחוץ מתאוות ממון הם לא יודעים כלום ולפעמים מקלקלים לבן אדם משכנתא .......
אני שמעתי אפילו על חברה גדולה שעשתה את זה שקלקלה לבן אדם מהכי טוב להכי גרוע והבן אדם לא מבין כלום ולא יודע כלום
ויש אנשים שלמדו ברור ומסודר לא על עצמם כי זה לא חכמה אלא בקורס מומחים ועוזרים לבן אדם באופן הכי מקצועי כדי לפנות עליהם
בהצלחה

 

[מי עדן]

מישהוא יכול להסביר לי מה זה נקרא פריים ואיך זה עובד אשמח לשמוע
תודה רבה

 

[חיים המפיק]

שלום וברכה
אני קיבלתי הצעה כזאת
הלואה של 500000
166.000פריים
167.000אג"ח
167.000 משכנתא יציבה
שום דבר לא צמוד
והחזר של 2841 חודשי
לקחת?

 

[משכנתאות]

לפי כל מה שרשום כאן, אני מתחילה לחשוב שהמשכנתא שלי ממש ממש גרועה...
עשתה לי אותה יועצת משכנתאות "ממולחת" שלקחה לי 6000 ש"ח (מחיר מיוחד לקרובת משפחה...) ולקח לה חצי שנה לעשות לי את המשכנתא ה"מיוחדת" הזאת.
מה דעתכם??? האם קשה למחזר או לשנות, הקנסות ממש משמעותיים??
משכנתא של 505 אלף ש"ח.
75 אלף ש"ח מתוכם הם בהלוואה מטעם מזרחי של פריים -1.4% (מינוס אחד נקודה 4 אחוז, כך שזה רק 0.2 אחוז ריבית)
השאר במשכנתא --
פריים-נקי 1.6 כרגע ל20 שנה (92 אלף ש"ח כי שאר הפריים נמצא בהלוואה)
קבועה צמודה (מזאת אני הכי חוששת אבל היא הבטיחה שאני לא אפסיד כי המדד נמוך מאוד וימשיך כך לטעמה) 3.15 ל10 שנים (169,000 ש"ח)
קבועה לא צמודה 3.74 ל10 שנים (169,000 ש"ח)
החזר חודשי 4000 ש"ח מתוך משכורת 12,000 ש"ח.
מה אתם אומרים?
יש לציין שרק מהחודש נתחיל לשלם אותה.
השאלה כמה יעלה להתפטר ממנה?????

יש אפשרות לחסוך לך

 

[משכנתאות]

שלום וברכה
אני קיבלתי הצעה כזאת
הלואה של 500000
166.000פריים
167.000אג"ח
167.000 משכנתא יציבה
שום דבר לא צמוד
והחזר של 2841 חודשי
לקחת?

מה הריבית?

 

[חיים המפיק]

שלום וברכה
אני קיבלתי הצעה כזאת
הלואה של 500000
166.000פריים לא צמוד בריית משתנה ריבית P-0.600%
167.000אג"ח לא צמוד בריית משתנה ריבית C+3.200
167.000 משכנתא יציבה לא צמוד בריבית קבועה ריבית 4.500%
והחזר של 2841 חודשי
לקחת?

 

[משכנתאות]

שלום וברכה
אני קיבלתי הצעה כזאת
הלואה של 500000
166.000פריים לא צמוד בריית משתנה ריבית P-0.600%
167.000אג"ח לא צמוד בריית משתנה ריבית C+3.200
167.000 משכנתא יציבה לא צמוד בריבית קבועה ריבית 4.500%
והחזר של 2841 חודשי
לקחת?

לכמה שנים?

 

[חיים המפיק]

כתוב במקום אחד
180
240
360