מדריך איך לחסוך כסף

[זר פרחים]

פה כתבת דברים אחרים.

דיון - מחירי הדירות לאן?

מההשקעה שלי בשוק ההון. תספרו לי בבקשה מה ההשקעה המהוללת

www.prog.co.il

א. שהבאת הון עצמי של 100,000 ש"ח
ב. 150 ש"ח חודשיים.

יפה שאת מחזיקה ראש במה שאני כותב... זה יכול להועיל בשעת הצורך.

וההסבר: מתוך עלות של 850K
750K ש"ח הם ממשכנתא. ואת השאר השלמתי מהון עצמי.
יכולתי לקחת בנוסף הלוואה בנקאית, אבל אז כדי שההחזר יהיה רק מתוך כספי השכירות היה עליי להקטין את גובה ההחזר של המשכנתא - ובהכרח היא הייתה מתייקרת.
או שיכולתי לקחת משכנתא לכל מטרה והריביות בהתאם.

כנ"ל בקשר ל150 ש"ח.
1. זה תלוי בכמה מים ישתמשו השוכרים.
2. זה רק ל 12 השנים הקרובות. אח"כ יהיה לי 700 ש"ח ריווח בחודש.
שוב - יכולתי להקטין את ההחזר, אבל אז המשכנתא הייתה יקרה.

והוצאה של עד 150 ש"ח בחודש, זה משהו שלא בא על חשבון השקעה בשוק ההון. זה כסף שלא מורגש.
למרות שבגדול אני חיי עם חשבון, אבל אני לא חי על השקל אלא על ה - 200 שקל.

__________
בכל אופן, ה100,000 ש"ח ששמתי בדירה, יניבו בעוד 20 שנה כמיליון ש"ח (לא כולל עליית ערך) שזה יוצא רווח של 1000%,
ואם הייתי שם בשוק ההון, לפי התחשיבים שראיתי שעשית זה היה עושה הרבה פחות. - משהו כמו 7% לשנה, בריבית דריבית.

 

[מקצועי בלבד]

בכל אופן, ה100,000 ש"ח ששמתי בדירה, יניבו בעוד 20 שנה כמליון ש"ח X 10
ואם הייתי שם בשוק ההון, לפי התחשיבים שראיתי שעשית זה היה עושה הרבה פחות. - משהו כמו 7% לשנה, בריבית דריבית.

אם היית שם בשוק ההון את אותם 100,000 ש"ח, + מינוף רק של 200,000 ש"ח, היית מגיע בעוד 20 שנה למינימום של 1,160,905 ש"ח ובעוד 30 שנה למינימום 2,283,676 ש"ח.
אז תעשה לבד את החישוב שלך.

 

[Tweenset]

לא רוצה להיכנס... אבל נכנסת....
בכל אופן, כאמור, זה אכן דיון שהועלה שוב ושוב ושוב,
במקום היחיד שפתחנו את הקלפים, הוכח שנדל"ן לוקח ובגדול.
בכל מקרה, מזמין כל לקוח שלי, לשבת איתי אחד על אחד, והראות לי שבשוק ההון עושים יותר ואהפוך להיות לקוח שלו ולהביא לו מלאן לקוחות...


אנחנו מדברים על השוק בארץ, ולטווח של שני עשורים (ואפילו 25 שנה),
כך, שגם במקרה והשוק יפול, עדיין, בנדל"ן יהיה רווחי יותר.

לא צריך לקחת תיק של מישהו אמיתי.
מספיק לקחת את אותו סכום תיאורטי, ולערוך סימולציה על פני 30 שנה.
לפי חישובים שערכתי שוק ההון לוקח בענק כשמדובר על פני 30 שנה ומעלה.
כשמדובר לטווח באורך הזה, התיק גדל למימדים מפלצתיים שדירה לא יכולה להגיע אליהם!!
אני לא פוסלת נדל''ן, בעצמי מושקעת בזה.
אבל היום השוק לא כמו שהיה פעם
והתשואות נמוכות מאד, אלא אם כן מדברים על אזור ספציפי או עיר ממש קטנה שהסיכויים להשכיר דירה גם יורדים בהתאמה יחסית לעיר גדולה יותר.
השוק היחיד הרווחי בנדל''ן רגיל הוא שוק הדירות המחולקות, אך גם הוא טומן בחובו סיכונים שונים. הסיכון על דירה מחולקת גדול מהסיכון להשקיע את הכסף בשוק ההון.
לדעתי מי שיש לו אפשרות לקחת 100% מימון מהבנק - 50 אחוז על דירה קיימת ו50 אחוז על דירה חדשה - יש לו מה לנסות לחפש מציאה.
אחרת - נכון לעכשיו השוק הרציונאלי מתומחר גבוה לדעתי. כלומר יתכן והוא יעלה עוד - אבל ביחס לתמורה אין תשואה טובה מספיק.
ולא, אני לא מסתכלת על הכסף ששמתי בלבד לחישוב התשואה, אלא על כל מחיר ההשקעה. כולל הכסף שנלקח כמשכנתא - כיון שזה סיכון שלקחתי על עצמי בעניין.
כשהמשכנתאות ניתנות בריביות של 3.5-4.5 אחוז בממוצע, התשואה על הדירה יורדת לקנטים.
בתוספת מס רכישה (אם יש) ועמלות תיווך, עו''ד, לעתים אם תיאורטית ערך הדירה לא יעלה, האדם לא רק שלא יקויח אלא יפסיד.
ואותי לימדו שאת הרווח עושים בקניה!! לא במכירה.

 

[זר פרחים]

אם היית שם בשוק ההון את אותם 100,000 ש"ח, + מינוף רק של 200,000 ש"ח, היית מגיע בעוד 20 שנה למינימום של 1,160,905 ש"ח ובעוד 30 שנה למינימום 2,283,676 ש"ח.
אז תעשה לבד את החישוב שלך.

ומאיפה הייתי משלם את המינוף ?
כיום - השוכרים משלמים לי את המינוף.

ובעז"ה ביום שהשוכרים ישלמו לי את המינוף, אפשר בקלות לשים את כל הכסף בשוק ההון.
או לחתן את הילדים.

 

[מקצועי בלבד]

ומאיפה הייתי משלם את המינוף ?

יש כמה אפשריות, ביניהם הלוואת גרייס בריביות זולות מאד.

 

[זר פרחים]

שהמשכנתאות ניתנות בריביות של 3.5-4.5 אחוז בממוצע, התשואה על הדירה יורדת לקנטים.

לקחתי 750K בריבית ממוצעת של 2.35%
בשביל זה שילמתי המון ליועץ תותח שעבד כמו חמור,
גם בתחילת הקורונה כשהכל נסגר, הוא דחף ודחף, ודאג שהריביות הזולות טרום קורונה יישארו בתוקף.
שווה לפעמים לשלם קצת ליועץ, כדי לחסוך ולהרוויח הרבה בהמשך.

ומסכים שמי שיש לו הון עצמי גבוה, עדיף בשוק ההון מבנדל"ן לא ממונף.

 

[Tweenset]

אני שאלתי כמה בני משפחה ושאינם בני משפחה,
ואמרו לי לא להיכנס לשוק ההון.

ככה זה עובד? שאלתי בן משפחה?
נו נו

השאלה היא האם בני המשפחה מבינים?
גם אני פעם חשבתי שאין מסוכן משוק ההון.
עד שלמדתי איך מפזרים באופן בטוח יותר את ההשקעה.
משום מה להרבה אנשים יש בראש שוק ההון = מסחר יומי.
והם עונים בהתאם למשוואה הזו.

 

[זר פרחים]

יש כמה אפשריות, ביניהם הלוואת גרייס בריביות זולות מאד.

תסבירי לי מה זה אומר ?

כיום, מעבר ל 100K ששמתי, אני לא צריך להוסיף עוד. (חוץ מה 150 לעשור הקרוב, בכפוף לכמות המים).
אם אקח הלוואה למינוף בשוק ההון:
1. אין לי מהיכן להחזיר.
2. זה מגדיל את ההוצאה.
3. בהחלט ביום שכבר לא תהיה לי אפשרות לרכוש נדל"ן במינוף, כנראה שאעבור להשקיע בשוק ההון.

 

[Tweenset]

לקחתי 750K בריבית ממוצעת של 2.35%
בשביל זה שילמתי המון ליועץ תותח שעבד כמו חמור,
גם בתחילת הקורונה כשהכל נסגר, הוא דחף ודחף, ודאג שהריביות הזולות טרום קורונה יישארו בתוקף.
שווה לפעמים לשלם קצת ליועץ, כדי לחסוך ולהרוויח הרבה בהמשך.

ומסכים שמי שיש לו הון עצמי גבוה, עדיף בשוק ההון מבנדל"ן לא ממונף.

יפה מאד!
גם אני בעד לקחת יועץ טוב זה שווה את הכסף.
אפשר טיפה לנבור בפרטי ההשקעה? מדובר על נכס במחיר של מליון או יותר?
אם על 750k מתוכם המשקיע משלם 2.35% ריבית,
כמה סה''כ תשואה תשאר לו?
אם מדובר (בשביל העיגול הכי קל) על נכס בעל תשואה של 5 אחוז,
הרי שעל 3/4 ממנו התשואה תהיה רק 2.65%.
מה שאומר בחישוב גס ללא הוצאות נוספות התשואה על ההשקעה ללא עליית ערך הנכס הינה כ3.2 אחוז.

 

[מקצועי בלבד]

תסבירי לי מה זה אומר ?

כיום, מעבר ל 100K ששמתי, אני לא צריך להוסיף עוד. (חוץ מה 150 לעשור הקרוב, בכפוף לכמות המים).
אם אקח הלוואה למינוף בשוק ההון:
1. אין לי מהיכן להחזיר.
2. זה מגדיל את ההוצאה.
3. בהחלט ביום שכבר לא תהיה לי אפשרות לרכוש נדל"ן במינוף, כנראה שאעבור להשקיע בשוק ההון.

שוב, אחת האפשרויות למינוף בשוק ההון זה מהלוואה בשיטת גרייס, בה אין החזר חודשי כלל, וכיוון שזה קצת מורכב ולא מתאים לכל אחד [בדיוק כמו שהשקעה בדירה מחולקת בבאר שבע ב100% משכנתא לא מתאימה לכל אחד] אני לא ארחיב על זה כרגע.

 

[זר פרחים]

שוב, אחת האפשרויות למינוף בשוק ההון זה מהלוואה בשיטת גרייס, בה אין החזר חודשי כלל, וכיוון שזה קצת מורכב ולא מתאים לכל אחד [בדיוק כמו שהשקעה בדירה מחולקת בבאר שבע ב100% משכנתא לא מתאימה לכל אחד] אני לא ארחיב על זה כרגע.

אם כתבת על זה בעבר אשמח שתצרפי קישור.
או שלפחות תני רמז

הגם שאינני מושקע באופן ישיר בשוק ההון, אני לומד מהדיונים כאן הרבה מאוד.
וכל הוספה לידע - תועיל מאוד בהמשך.

תודה

 

[זר פרחים]

יפה מאד!
גם אני בעד לקחת יועץ טוב זה שווה את הכסף.
אפשר טיפה לנבור בפרטי ההשקעה? מדובר על נכס במחיר של מליון או יותר?
אם על 750k מתוכם המשקיע משלם 2.35% ריבית,
כמה סה''כ תשואה תשאר לו?
אם מדובר (בשביל העיגול הכי קל) על נכס בעל תשואה של 5 אחוז,
הרי שעל 3/4 ממנו התשואה תהיה רק 2.65%.
מה שאומר בחישוב גס ללא הוצאות נוספות התשואה על ההשקעה ללא עליית ערך הנכס הינה כ3.2 אחוז.

כבר פרטתי בעבר:
העלות הכוללת היא : 850K כולל הכלללל.
הרווח נטו מההשכרה הוא : 5.3%
עלות הריבית 2.35 %
רווח נטו : 3 %.
לא כולל עליית ערך . שדי סביר שתהיה.

 

[האורות]

חבל שאתה יורד לרמה הזו.

קודם כל,
מחילה ממי שמצא עצמו נפגע.

אבל לענייננו,
יכול להיות שאני פתי, יכול להיות שאני מגזים,
אבל אני משתדל להתייחס בכבד ראש לדיונים כאן.
דהיינו, יש דיונים שברור שזה מצב רוח וסתם בירור וזה. סבבה.

אבל יש בירורים שנושאים אופי רציני,
ואני לוקח בחשבון שאולי יש כאן אנשים שלא יגידו "פורום אנונימי, לא מתייחסים",
אלא כן קוראים ומסיקים מסקנות,
ומשכך, אני משתדל לדייק, ואכפת לי כשאחרים לא מדייקים.

אחרי ההקדמה הזו...
בדיון רציני כל כך,
שקבלנו את ההיבט השלילי רק על צד אחד,
כשברור שיש מקרים שליליים גם בצד ההשני,
על זה להוסיף ולומר "שמעתי מבן משפחה",
בעיניי, ורק בעיניי, זה קצת מוריד מערך הדיון.

שוב, סליחה ממי שנפגע,
זה לא אישי בכלל.

 

[לייבובוש]

רק להגיד תודה לכולם שכותבים ועוזרים,אצלי לפחות בע'ה יצא משהו לפועל אחרי שקיבלתי כל העזרה פה

 

[נועה תנוע]

אחרי ההקדמה הזו...
בדיון רציני כל כך,
שקבלנו את ההיבט השלילי רק על צד אחד,
כשברור שיש מקרים שליליים גם בצד ההשני,
על זה להוסיף ולומר "שמעתי מבן משפחה",
בעיניי, ורק בעיניי, זה קצת מוריד מערך הדיון.

למידה טובה של הנושא
כוללת לכל הפחות: ספרים טובים, נבירה ברשת ( - יותר ממקור אחד או שניים), התייעצות עם מומחים בתחום,
אם אתה באמת מעוניין להבין-
כמה חודשים של השקעת זמן ומח ואתה יכול לדעת מספיק בשביל לפתוח לעצמך השקעה סולידית מהסוג הפסיבי.
(לא להפוך למומחה פיננסי או למועמד לפרס נובל.)

עזרים נוספים-
שאלות בפורום אינטרנטי: עבור שאלות ספציפיות, או קבלת "כיווני מחשבה" נוספים. יש גם דברים שקשה למצוא ברשת או בספרים- למשל בנושא הכשרות בהשקעות.
שאילת בני משפחה \ חברים: נותנת מבט נוסף, של מישהו שהתנסה, מתוך הבנה שמדובר על מקרה אחד בתוך השוק הגדול. בכל זאת מישהו ש"לכלך את הידיים" בעצמו, יכול לתת לך תובנות חשובות.
נראה לי שלכל מקור ניתן בבירור משקל ראוי.

 

[אמא של אפרת]

אם היית שם בשוק ההון את אותם 100,000 ש"ח, + מינוף רק של 200,000 ש"ח, היית מגיע בעוד 20 שנה למינימום של 1,160,905 ש"ח ובעוד 30 שנה למינימום 2,283,676 ש"ח.
אז תעשה לבד את החישוב שלך.

אם הוא היה שם את אותם 100000 בשוק ההון.
ומוסיף כל חודש 150 ש"ח--- כמו בהשקעה מנדל"ן.
היה לו לאחר 25 שנה 664,560
אפילו בלי לחשב עלייה במחיר הנכס--
הנדל"ן שווה לו יותר.

 

[נועה תנוע]

אם הוא היה שם את אותם 100000 בשוק ההון.
ומוסיף כל חודש 150 ש"ח--- כמו בהשקעה מנדל"ן.
היה לו לאחר 25 שנה 664,560
אפילו בלי לחשב עלייה במחיר הנכס--
הנדל"ן שווה לו יותר.

אבל למה בשוק הנדלן את מחשבת מינוף, ובשוק ההון לא???

אם היית שם בשוק ההון את אותם 100,000 ש"ח, + מינוף רק של 200,000 ש"ח, היית מגיע בעוד 20 שנה למינימום של 1,160,905 ש"ח ובעוד 30 שנה למינימום 2,283,676 ש"ח.
אז תעשה לבד את החישוב שלך.

תקראי בבקשה את ההודעה הזו ואת אלו שאחריה.

 

[אמא של אפרת]

אבל למה בשוק הנדלן את מחשבת מינוף, ובשוק ההון לא???



תקראי בבקשה את ההודעה הזו ואת אלו שאחריה.

השוויתי השקעות עם בסיס זהה. הון עצמי ראשוני של 100000 עם תשלום חודשי של 150
בנדל"ן וגם בשוק ההון.

 

[נועה תנוע]

השוויתי השקעות עם בסיס זהה. הון עצמי ראשוני של 100000 עם תשלום חודשי של 150
בנדל"ן וגם בשוק ההון.

השווית עם בסיס זהה, אבל מינוף לקחת רק בצד הנדלן ובצד שוק ההון- לא.
זו לא השוואה...
מינוף בשוק ההון אפשרי גם הוא.

 

[אמא של אפרת]

אם היית שם בשוק ההון את אותם 100,000 ש"ח, + מינוף רק של 200,000 ש"ח, היית מגיע בעוד 20 שנה למינימום של 1,160,905 ש"ח ובעוד 30 שנה למינימום 2,283,676 ש"ח.
אז תעשה לבד את החישוב שלך.

אבל למה את מדגישה שזה המינימום---
זה הממוצע לא המינימום.
באותה מידה את יכולה לקרוא לזה מקסימום!!!