דיון מחירי הדירות לאן?

[shimשימי]

לא הבנתי איך לקנות במקום אחר ולשכור ולהשכיר ייתן לו את היציבות שדיברת עליה בהודעה קודמת.
בפרט שיכול להיות שאם הוא יחכה עוד קצת הוא יחסוך כמה מאות אלפי שקלים. אז מה העניין לקנות במחיר יקר בדיוק על סף ירידות?

כי בא נלך רגע אם התיאוריה של שוק ההון

את מכירה את המדד הידועה SNP 500

אז הוא מנצח בסטטיסטיקה את כל המומחים הכי חכמים שיש

למה?

כי היסוד הוא שאף אחד לא יותר חכם מהשוק עצמו
ואני בתור השחקן הבודד יעדיף לא לנסות לתזמן ולהתחכם
וגם על הדרך לשלם עמלות יקרות על הדרך

ובמילים אחרות

אם באמת מחירי הדיור היו בוודאות יורדים עוד חצי שנה

אז כבר היום הם היו יורדים

אז למה זה לא יורד היום?

כי יש אנשים שצופים אחרת ממך

ובקיצור את אותם הכללים שיש בשוק ההון
הם קיימים גם בנדלן

 

[ברבור1]

שימו לב גם שהממשלה הזאת 3 חודשים היא לא עשתה כלום כלום כלום
בתחום הדיור

את התוצאות של זה
אנחנו נראה בעתיד הקרוב

לא רק שלא עשתה כלום (בכל תחום!!)
ועברו כבר 5 חודשים מהבחירות....

היא עשתה הרבה טעויות שיעלו לכולנו בכיס....
רק אתמול מודיס הורידה את דירוג האשראי של ישראל....

 

[Sara led]

כי בא נלך רגע אם התיאוריה של שוק ההון

את מכירה את המדד הידועה SNP 500

אז הוא מנצח בסטטיסטיקה את כל המומחים הכי חכמים שיש

למה?

כי היסוד הוא שאף אחד לא יותר חכם מהשוק עצמו
ואני בתור השחקן הבודד יעדיף לא לנסות לתזמן ולהתחכם
וגם על הדרך לשלם עמלות יקרות על הדרך

ובמילים אחרות

אם באמת מחירי הדיור היו בוודאות יורדים עוד חצי שנה

אז כבר היום הם היו יורדים

אז למה זה לא יורד היום?

כי יש אנשים שצופים אחרת ממך

ובקיצור את אותם הכללים שיש בשוק ההון
הם קיימים גם בנדלן

חולקת על ההשוואה.
היא אולי היתה נכונה עד היום שהמחירים רק עלו.
כרגע כשמריחים ירידות ורואים את ההתחלה שלהם בעיניים נראה לי טפשי בדיוק בשלב הזה לקנות.

 

[geekית מחשבים]

לא רק שלא עשתה כלום (בכל תחום!!)
ועברו כבר 5 חודשים מהבחירות....

היא עשתה הרבה טעויות שיעלו לכולנו בכיס....
רק אתמול מודיס הורידה את דירוג האשראי של ישראל....

ליתר דיוק את תחזית דרוג האשראי, כרגע זה לא משפיע במיוחד.

 

[השקעות R הון]

בקיצור את אותם הכללים שיש בשוק ההון
הם קיימים גם בנדלן

בגדול כן.
בקטן פחות
א. שוק הנדל"ן הוא מוצר צריכה הכרחי אצל הרבה ישראלים שיקנו קורת גג בכל מחיר. בשונה ממניות שזה 100% השקעה.
ב. נדל"ן פחות נזיל ולכן פחות מתומחר.
2 הנקודות האלו גורמות לשוק הנדל"ן שהוא יוכל להיות מתומחר ביתר למשך תקופה (לא ארוכה מידי) אפילו נגד תמחור השוק.

 

[geekית מחשבים]

חולקת על ההשוואה.
היא אולי היתה נכונה עד היום שהמחירים רק עלו.
כרגע כשמריחים ירידות ורואים את ההתחלה שלהם בעיניים נראה לי טפשי בדיוק בשלב הזה לקנות.

זהו שאי אפשר לתזמן שוק,
יש לך ביטוח על זה שהמחירים ימשיכו לרדת?
גם לי נראה שהם ימשיכו לרדת, אבל זה לקחת הימור...

 

[ברבור1]

ליתר דיוק את התחזית, כרגע זה לא משפיע במיוחד

זה כן משפיע..
כרגע הדולר עוד יציב ,
אבל - זה לא אומר הרבה כי יום ראשון...
וגם אם זה לא ישפיע,
זה משפיע לטווח הארוך ועם נצטרך לקנות דולרים ביותר שקלים..
אז פגיעה מיידית יש לנו בכיס..
אבל בעיקר המדד - יעלה...
וכל מה שזה גורר אחריו...

 

[shimשימי]

חולקת על ההשוואה.
היא אולי היתה נכונה עד היום שהמחירים רק עלו.
כרגע כשמריחים ירידות ורואים את ההתחלה שלהם בעיניים נראה לי טפשי בדיוק בשלב הזה לקנות.

יכול להיות.
אבל קחי בחשבון שזה הימור

הרי אם הבנק בחודש הקרוב יפסיק לעלות את הריבית

וכן מחירי השכירות כידוע עולים

וגם הממשלה לא עשתה כלום

זה לא נראה שיש כיוון לשינוי אמיתי בדיור

ובקיצור סברות תמיד היו לפה ולשם

הנקודה היא שזה הימור

כי כמו שאמרתי

מה איכפת לך "להפסיד" נניח שלש מאות אלף שקל
ולקנות דירה שתרד בסכום הזה

כשברור לך שבעתיד היא תתקן(ב20 שנה הקרובות)

אבל מאידך גיסא

אם המחירים יעלו פתאום(כי אנשים פתאום יחזרו לשוק)

אז את מפסידה ומהמרת על קורת הגג שלך


ובקיצור גם בשוק ההון יש הרבה מומחים שראו ירידות
והסבירו בקנ טעמים למה זה ירד וכו

והרוב המוחלט טועה ולא מתזמן נכון

בכל אופן בהצלחה למי שמהמר על הקורת גג שלו

 

[שמש!]

ברור.

וזה מוסכם כבר מזמן אפילו לפני שלש ארבבע חודשים כתבתי את זה כבר

אבל כמדברים על דירה למגורים

איך בכלל אפשר להמר על זה??

אנשים טיפשים תמיד היו

אבל לצערי הרב

גם כנראה ימשיכו להיות


הרי כולם מסכימים שמחירי הדיור בעוד 20 שנה(עם אוכלוסייה כפולה מהיום או קרוב לזה)
המחירים לא יהיו פחות(לפחות על פי דרך הטבע)

אז בכלל אפשר להמר על זה

הרי אם נניח אני גר בדירה שעולה 2 מיליון
ומשלם משכנתא

מה איכפת לי שהמחיר שלה ירד למיליון וחצי

איפה האסון הגדול

כשאני יודע בוודאות שבעוד 20 שנה המחיר שלה יהיה שווה לפחות 2 מיליון(לדעתי יהיה שווה הרבה יותר)

מבלי קשר לתועלת הפסיכולוגית של לגור בדירה משלך
יש גם את האלמנט של החיסכון הכפוי
שכל מי שיש לו משכנתא יודע את זה

שכל חודש בחודשו ההון העצמי והשווי הנקי שלך גודל
בדיוק כמו הפרשה לקרן פנסיה

מה שלא קיים בשכירות

למה טפשים?
טיפשים הישראלים שלהוטים לגור בדירה משלהם
ולא יוצרים מציאות של שכירות לטווח ארוך
כמו בכל המדינות המתוקנות בעולם

אם הייתה כאן את התרבות הזאת, חלום.. שהלוואי יתגשם

אנשים שמעדיפים כיום שכירות מאשר לקנות דירה
(הם לא באמת מעדיפים, אין להם את ההון העצמי הנדרש)
חיים במקום מגורים שמתאים להם לגובה המשכורת ולמקום העבודה
בגודל בדירה שמתאימה למספר הנפשות
מנגד אם היו קונים עכשיו דירה, היו צריכים להתפשר גם על מקום מגורים רחוק
גם על גודל דירה
וגם היו משלמים כפול!
עשיתי חשבון כמה דירות שאני מכירה, במרכז
ייקח 30-50 שנות שכירות להגיע לסכום שרוצים למכור את הדירה הזו

הבעיה היחידה שנותרה,
שאין כאן תרבות שכירות מפותחת
מה שגורם לטלטולים רבים
מה שכדאי, במקום הגרלות שונות ומשונות
היה עדיף להשקיע בשכירות לטווח ארוך
שזה יציל המון משפחות מטלטלות מיותרות
ויאפשר להם כלכלית להתגורר בדירה שמתאימה להכנסות שלהם

 

[shimשימי]

בגדול כן.
בקטן פחות
א. שוק הנדל"ן הוא מוצר צריכה הכרחי אצל הרבה ישראלים שיקנו קורת גג בכל מחיר. בשונה ממניות שזה 100% השקעה.
ב. נדל"ן פחות נזיל ולכן פחות מתומחר.
2 הנקודות האלו גורמות לשוק הנדל"ן שהוא יוכל להיות מתומחר ביתר למשך תקופה (לא ארוכה מידי) אפילו נגד תמחור השוק.

מסכים.
אבל עדיין

גם אם נניח שוק הנדלן
מגיב יותר באיטיות משוק ההון

עדיין ברור שיש פה משחק של הימור

כי אין אף אחד שיכול לדעת בוודאות שהמחירים ירדו(הבאתי סברות
ברורות שתומכות דווקא בעליית מחירים
א.ריבית שכנראה תתיצב בקרוב
ב.ממשלה שלא עושה כלום ושום דבר
ג.מחירי השכירות עולים

אפשר רק להעריך ולשער

וממילא בסופו של דבר תסכים איתי
שמי שלא קונה דירה

הוא מהמר

אולי הוא מהמר לא ברמה של 50 50
אלא ברמה של 90 10

אבל עדיין זה הימור

 

[shimשימי]

למה טפשים?
טיפשים הישראלים שלהוטים לגור בדירה משלהם
ולא יוצרים מציאות של שכירות לטווח ארוך
כמו בכל המדינות המתוקנות בעולם

אם הייתה כאן את התרבות הזאת, חלום.. שהלוואי יתגשם

אנשים שמעדיפים כיום שכירות מאשר לקנות דירה
(הם לא באמת מעדיפים, אין להם את ההון העצמי הנדרש)
חיים במקום מגורים שמתאים להם לגובה המשכורת ולמקום העבודה
בגודל בדירה שמתאימה למספר הנפשות
מנגד אם היו קונים עכשיו דירה, היו צריכים להתפשר גם על מקום מגורים רחוק
גם על גודל דירה
וגם היו משלמים כפול!
עשיתי חשבון כמה דירות שאני מכירה, במרכז
ייקח 30-50 שנות שכירות להגיע לסכום שרוצים למכור את הדירה הזו

הבעיה היחידה שנותרה,
שאין כאן תרבות שכירות מפותחת
מה שגורם לטלטולים רבים
מה שכדאי, במקום הגרלות שונות ומשונות
היה עדיף להשקיע בשכירות לטווח ארוך
שזה יציל המון משפחות מטלטלות מיותרות
ויאפשר להם כלכלית להתגורר בדירה שמתאימה להכנסות שלהם

חוזר בי מהמילה טיפשים.

אבל בהחלט יש הרבה שעושים את זה מחוסר מודעות.

ושוב לא מדבר על עצמאיים או אנשים בעלי יכולת כלכלית גבוהה במיוחד
עם ילד וכלב...


מדבר על משפחה חרדית קלאסית שמחפשת יציבות וקורת גג

יש אנשים שלא יקנו

אז מי שבאמת אין לו בכלל אז זה נושא אחד

אמממה יש כאלה שיכולים לקנות
ופשוט מהמרים

כי הם חושבים שהמחירים עומדים לרדת דרמטית
(היה אחד שהתייעץ איתי לא מזמן על זה שהוא רוצה למכור את הדירה שלו
כי הוא מפחד שהערך ירד

אז הסברתי לו שמה איכפת לך שזה ירד
אם אתה גם ככה תגור שם 20 שנה
ובעוד 20 שנה שנינו מסכימים שהמחיר לא יהיה פחות מהיום)

 

[השקעות R הון]

מסכים.
אבל עדיין

גם אם נניח שוק הנדלן
מגיב יותר באיטיות משוק ההון

עדיין ברור שיש פה משחק של הימור

כי אין אף אחד שיכול לדעת בוודאות שהמחירים ירדו(הבאתי סברות
ברורות שתומכות דווקא בעליית מחירים
א.ריבית שכנראה תתיצב בקרוב
ב.ממשלה שלא עושה כלום ושום דבר
ג.מחירי השכירות עולים

אפשר רק להעריך ולשער

וממילא בסופו של דבר תסכים איתי
שמי שלא קונה דירה

הוא מהמר

אולי הוא מהמר לא ברמה של 50 50
אלא ברמה של 90 10

אבל עדיין זה הימור

אני לא הייתי כאן על כל הפולמוס
רק קראתי את דבריך הנכונים בשקיקה
ועליהם הגבתי.
אין לי מושג מה הנושא.
ואל תעניש אותי לבדוק את נושא הדיון.

 

[shimשימי]

אני לא הייתי כאן על כל הפולמוס
רק קראתי את דבריך הנכונים בשקיקה
ועליהם הגבתי.
אין לי מושג מה הנושא.
ואל תעניש אותי לבדוק את נושא הדיון.

מי שיש לו יכולת לקנות היום דירה(באופן מושכל וחכם)

והוא נמנע לקנות את הדירה
רק על סמך זה שהוא סומך שהמחירים עומדים לרדת

האם זה חכם?

 

[הגולם מפראג]

מי שיש לו יכולת לקנות היום דירה(באופן מושכל וחכם)

והוא נמנע לקנות את הדירה
רק על סמך זה שהוא סומך שהמחירים עומדים לרדת

האם זה חכם?

היום זה מאוד משנה האם יש לך הון עצמי או לא
בפשטות
למי שיש הון עצמי יש עסקאות מצוינות
למי שאין אז יש ויש, הרבה עסקאות לא שוות את הטירחה והריבית

 

[geekית מחשבים]

היום זה מאוד משנה האם יש לך הון עצמי או לא
בפשטות
למי שיש הון עצמי יש עסקאות מצוינות
למי שאין אז יש ויש, הרבה עסקאות לא שוות את הטירחה והריבית

לרוב הזוצים החרדים יש הון עצמי ביד.

 

[shimשימי]

היום זה מאוד משנה האם יש לך הון עצמי או לא
בפשטות
למי שיש הון עצמי יש עסקאות מצוינות
למי שאין אז יש ויש, הרבה עסקאות לא שוות את הטירחה והריבית

למי שיש הון עצמי כמובן

 

[הגולם מפראג]

לרוב הזוצים החרדים יש הון עצמי ביד.

א. לא נכון (להרבה ההורים מתנים את העזרה בתשלום המשכנתא)
ב. הון עצמי של 400 או אפילו של 600 זה לא ממש מספיק לקנייה בבית שמש וכדו׳
כן לדעתי יש הזדמנות כרגע להשקיע באזורים קצת פחות סטנדרטיים
אני למשל משקיע כרגע בלוד
מחיר ממש נמוך לעיר במרכז, כולל שכירות שמשלמים בבית שמש או בקרית ספר לדירות שעולות כפול
+ צפי משמעותי לפינוי בינוי

זוג עם הון עצמי של 300 400 יכול לקנות דירה באזורים האלו לוד/קרית מלאכי/ קרית גת
אולי פתח תקווה אם היא לא סיימה את העליות שלה
דירה בין מליון מאה - למליון 300 , עם צפי לרווח שבין 5-10 שנים של עוד בערך חצי מליון ש״ח
(ואם יעלו המחירים בכל הארץ, גם זה יעלה יותר)

באמת העיסקאות האלה לא פשוטות כמו ללכת לקבלן בלי בלאגן ולחתום
וזה עסקאות עם חרטות וכאבי ראש
אבל אם מתנהלים בחכמה אפשר למצוא דברים טובים

 

[geekית מחשבים]

א. לא נכון (להרבה ההורים מתנים את העזרה בתשלום המשכנתא)
ב. הון עצמי של 400 או אפילו של 600 זה לא ממש מספיק לקנייה בבית שמש וכדו׳
כן לדעתי יש הזדמנות כרגע להשקיע באזורים קצת פחות סטנדרטיים
אני למשל משקיע כרגע בלוד
מחיר ממש נמוך לעיר במרכז כולל שכירות שמשלמים בבית שמש או בקרית ספר לדירות שעולות כפול
+ צפי משמעותי לפינוי בינוי

באמת העיסקאות האלה לא פשוטות כמו ללכת לקבלן בלי בלאגן ולחתום
וזה עסקאות עם חרטות וכאבי ראש
אבל אם מתנהלים בחכמה אפשר למצוא דברים טובים

הון עצמי זה גם 300 K

 

[הגולם מפראג]

הון עצמי זה גם 300 K

ברור, אבל כזה הון עצמי בודאי שלא מספיק לקנייה ב בית שמש/קרית ספר/אחיסמך

 

[shimשימי]

בקיצור בא נסכם ככה:
מי שמותח את עצמו מעבר ל75 אחוז משכנתא שהבנק נותן
ומעבר להחזר חודשי של שליש או 40 אחוז מסך המשכורת

עושה זאת על אחריותו בלבד

ובזה הניק אאאא וכן 0194 צודק לגמרי

אבל הנושא הוא למי שכן יש האם כדאי לקנות למגורים

כמדומני שהציבור יסכים איתי שלא כדאי להתמהמה (אולי לא צריך למהר ולרוץ על טיללל)
אבל גם להעתכב מדאי זה הימור כנ"ל