תמ"א 38

[nchmeya]

אני שוקל בעזהי"ת להתחיל תמ"א 38 אצלינו בבנין
ישנם שני אפשריות
1. לבנות לבד
2. לתת את הבניה ליזם שמקבל אפשרות לבניית הדירות הנוספות
בכדי החתים את השכנים הייתי רוצה ליווי כלשהו של אדריכל שיתן את הבסיסי
בערך לכל שכן מה הולך לקרות לאחר שיורחב אצלו וכמו כן ייתן רקע גם לי כמה עלול להיות העלויות
האם יתכן אדריכל שיסכים לעבוד בחוזה ששכרו יינתן לאחר כניסת מימון ראשוני לבניה או ברגע שייחתם הסכם עם יזם
יצוין שהאיזור במקום ביקוש גבוה מאד וכבר קבלנו פניות מיזמים על רצונם לבצע את התמ"א

 

[צבי 554]

היזם מביא גם אדריכל. לא?

 

[Chagit Weksler]

זה ממש ממש לא פשוט להתחיל לבנות לבד.
העלויות מטורפות (מליונים) החל מהשכ"ט הגבוה של האדריכל, בדיקות המעבדה היקרות כתנאי לפתיחת תיק, תכניות מהנדס, עו"ד ועוד ומהרגע שמתחילים לבנות צריך כסף גדול במזומן, לבניה ועלויות החיזוק הגבוהות מאד.
מאד מאד קשה להסתדר לבד עם שכנים, במיוחד לגבי חלוקת הזכויות בקומות הנוספות.

עדיף בד"כ לתת את העבודה ליזם, הוא זה שמשלם את כל העלויות, הוא יודע איך לשכנע שכנים סרבניים, הוא דואג לעו"ד ולהחתמת הדיירים, הוא דואג לאדריכל מקצועי, לבדיקות מעבדה, להעברת התיק בעיריה, וכמובן לבניה.
כמו"כ מאחר והוא מגיע כמשקיע, הוא יכול להציע לכם כדיירים מבחינת רמת השיפוץ הרבה יותר ממה שתוכלו לעשות לבד (מבחינת רמת המפרט, רמת שדרוג הבנין ועוד)

רק גילוי נאות- אני משמשת כאדריכלית של חברת יזמות.


לגבי ליווי אדריכלי ראשוני- אם אתם בונים לבד- אתם צריכים לקחת אותו לליווי מלא, שכולל תכניות והגשה לעיריה (שזה תהליך די מסובך בתמ"א, בכ"א כאן בירושלים), לא מאמינה שיהיה אדריכל שיסכים לעשות את זה בחינם על סמך הבטחות באוויר, זה אינסוף עבודה.
אם אתם מתקשרים עם יזם, הוא מביא אדריכל משלו שאחראי לספק תכניות לכל השכנים לשביעות רצונם ולהגיש לעיריה (ומנסיון, זו עבודה ממש לא קלה)

 

[nchmeya]

תודה, אבל

אני מאמין שהיזם לא יוצא נפסד
לאחר כל העלויות המטורפות
בסך הכל 8 דירות באיזור כה מבוקש
(אנחנו בכניסה לי-ם)
זה גם מיליונים
בקשר לשכר האדריכל זה לא הבטחות באויר זה חוזה חתום
אם קבוצת בעלי דירות
מה שאומר שסביר להניח שאכן יבנו
ואנחנו לא הראשונים באיזור

התשוקה העזה של היזם שדפק לנו על הדלת
בעל חברה מבוססת מרמת גן שביצעה לא מעט פרויקטים
גורמת לי לחשוב שאולי כן כדאי לעשות לבד
ושוב גם במקרה של חתימה על חוזה עם יזם שכרו של האדריכל מובטח

 

[GRN]

כמו שכבר כתבו:

כסף הולך אצל כסף.
לא פשוט בכלל.

יהיה לך הרבה יותר ריווחי להוציא תב"ע חדשה שמאפשרת לך לבנות על הגג, להוציא היתרי בניה לכל הבניין, ולסכם מראש עם השכנים שאתה בונה על הגג ובתמורה בונה עבורם מה שתסכמו ביניכם.

הבניה של תמ"א 38 דורשת חיזוק של הבניין, שמייקר מאוד את העבודה ודורש בדיקות יקרות וכו'.

מבינה מאוד את התשוקה היזמית של פותח האשכול, אבל מתוך בדיקה שלי את השטח, זה כנראה מאוד מסובך, וכמו שפתחתי: כסף הולך אצל כסף.

על חוק תמ"א 38 יש ספר שלם, אולי כדאי לקרוא אותו לפני הכול כדי לקבל מושגים.

 

[eden7115]

נכון, היזם לא יוצא נפסד, אבל ההבדל הוא שיש לו כסף להשקיע כדי להרוויח בסופו של דבר.
כמו שכתבה מעלי GRN: "כסף הולך אצל כסף"...

 

[nchmeya]

הכל נכון , אבל

מה הסיכון שלי ?
אני רק פוסע צעד אחרי צעד
לא משקיע כסף
רק מנסה
אני לא מסכן לא את עצמי ולא את אחרים
האופציה של היזם נשארת פתוחה
וככל שאגיע מוכן יותר ליזם רק ארוויח
הנה קישור לכתבה מצוינת על הנושא בגלובס
http://www.globes.co.il/news/articl...tm_medium=email&utm_campaign=globesnewsletter

 

[Chagit Weksler]

קודם כל, לא התיימרתי לטעון שהיזם עושה זאת לשם חסד, הוא מרוויח מליונים וזו הסיבה שהוא מסכים בכלל להשקיע.

מה זה אומר צעד אחרי צעד?
כדי להתחיל- צריך בדיקה שהמקום אכן מתאים לדרישות התמ"א, את זה עושה אדריכל- ודורש על זה כסף.
צריך בדיקות מעבדה שהבנין אכן זקוק לחיזוק, את זה עושה מעבדה ודורשת על זה הרבה כסף.
אתה רוצה להחתים שכנים- אתה צריך עו"ד שינסח חוזה ויחתום, זה עולה כסף, השכנים רוצים לחתום על תכנית לשביעות רצונם, זה דורש תכנית אדריכל שרוצה כסף, וזה דורש המון ריצות מאחד לשני עד שכולם יהיו מרוצים.

אז איפה בדיוק אתה מנסה בלי להשקיע כסף????

דבר נוסף, לגבי שכירת האדריכל, אדריכל דורש דמי מקדמה בפתיחת חוזה (פעמים זה 50%) ועוד כסף עם כל התקדמות, אני באופן אישי, כאדריכלית פרטית שמתעסקת בנושא, לא הייתי מסכימה לחתום על סמך התאגדות והבטחה לכסף עתידי, ואם יבוא יזם ויעיף אותי לכל הרוחות ולא ירצה לשלם? ואם התמ"א לא תאושר ולא אקבל את הכסף? ואם לא יהיה רוב שכנים?

וסתם שאלה סקרנית- האם הבנין שלכם יושב על שטח חלקה גדול? כי אם כן אולי שווה לכם לשקול פינוי בינוי

 

[Miryam]

אכן, "אנדי" צודקת,
צריך השקעה אדירה של כסף בהתחלה, אמנם אח"כ זה רווחים, אבל אם אין את הכסף להשקעה אז גם רווחים אין
יש לקחת בחשבון גם יועצים שונים שצריכים להיות בפרויקט, + עלות הבניה שחייבת להיות מראש....+שיווק
תחשבו טוב אם לא כדאי לכם להתחיל את כל התהליך מסודר אצל אנשים שמבינים, לעומת להתחיל לבד ובאמצע להתיאש, וככה לצאת מופסדים מכל הכיוונים
בהצלחה

 

[nchmeya]

דבר נוסף, לגבי שכירת האדריכל, אדריכל דורש דמי מקדמה בפתיחת חוזה (פעמים זה 50%) ועוד כסף עם כל התקדמות, אני באופן אישי, כאדריכלית פרטית שמתעסקת בנושא, לא הייתי מסכימה לחתום על סמך התאגדות והבטחה לכסף עתידי, ואם יבוא יזם ויעיף אותי לכל הרוחות ולא ירצה לשלם? ואם התמ"א לא תאושר ולא אקבל את הכסף? ואם לא יהיה רוב שכנים?

כמובן שבחוזה השכנים מתחייבים שלא לחתום עם יזם שלא משלם מראש את שכרו של האדריכל

רוב שכנים כמעט כבר הבאתי (וזה הצעד הראשון שעשיתי בלי להשקיע כסף)
אם התמ"א לא תאושר תמיד ניתן להשאיר הסתיגויות
מה גם שמרחב השיפוט של הוועדה המקומית לא כל כך רחב בהקשר של סירוב לתמ"א 38
בפרט שמסביבינו כולם קבלו הרחבות לגובה ולרוחב
כך שהסיכון לא כ"כ גדול
כמובן שהאדריכל יכול לבקש שכר כפול ואולי יותר היות והוא משתתף ביזמות

אתה רוצה להחתים שכנים- אתה צריך עו"ד שינסח חוזה ויחתום, זה עולה כסף, השכנים רוצים לחתום על תכנית לשביעות רצונם, זה דורש תכנית אדריכל שרוצה כסף, וזה דורש המון ריצות מאחד לשני עד שכולם יהיו מרוצים.

שכנים לעת עתה צריך רק להחתים על טופס הסכמת שכנים בלי עו"ד
וגם זה לא דורש ממש תוכנית אדריכלית רק כמה סקיצות שיתנו כיוון לאנשים על מה הם חותמים

אני מאמין שלאדריכל מנוסה זה לוקח משהו כמו זמן כתיבת תגובה בפרוג

נ.ב. התוכניות של הבנין והדירות כבר קיימות ברשת
היות וקיימת כאן תב"ע מלפני מספר שנים

 

[Chagit Weksler]

לגבי חתימות שכנים, הם חותמים על סמך שחלוקת הדירות למעלה לא תפסח עליהם, נכון? (במידה ואתם היזמים), זה חייב להיות מעוגן בחוזה חתום וברור ע"י עו"ד, אחרת לא תגמרו עם הצרות לעולם.

לגבי הזמן שלוקח לתכנן, לפעמים זה זמן של תגובה בפרוג ולפעמים יש אילוצים נוראיים בקווי הבנין, וזה לוקח יום+ לכל דירה.
תכננתי כבר יותר תוספות לתמ"א משאוכל לזכור וכל אחד לקח כמות אחרת של זמן.
אבל רוב הדיירים שנתקלתי בהם לא הסתפקו בסקיצה משורבטת, הם רצו תכנית מכר יפה, צבועה, מפרט מכר שמראה להם כמה דברים שווים הם מקבלים (דלתות פנדור, חלונות קליל, שיפוץ, מעלית, ריצוף 60*60, דלת קודן, אינטרקום וכו').
אם השכנים שלך אחרים ועפ"י התגובות אתה נראה 100% נחוש להתחיל לבד, אז שיהיה לך הצלחה מרובה, במיוחד במציאת אדריכל יזם (ועדיף לך שיהיה מנוסה, ושיכיר את גחמות העיריה, כי יש לה הרבה מאד גחמות בנושא התמ"א, כי אם לא- חבל על הזמן)

 

[רותי וינברג]

מסכימה מאד עם כל תשובות אנשי המקצוע שכתבו לפני,
את/ה נשמע/ת בנ"א מאד רציני שעובד בחריצות,
אבל כדאי לשמוע לאנשים שמתעסקים עם תמ"א 38 מבפנים, שהם במקצוע, ויש להם ידע, נסיון, הם כבר נפלו ונכוו בעניין,
זה לא עסק פשוט, עכשיו אולי הדיירים מתלהבים מהאפשרות לקבל ולהשתפר, אבל אח"כ שיגיע שלב הירידה לפרטים- עלול להיווצר בלבול וכאב ראש נוראי עד כדי מריבות ועו"ד שאז כל אחד מהר, מהר יקח לעצמו,
חייבים לעגן הכל מראש בחוזה מסודר, למה זכאי כל אחד ואיך מתחלקים אחוזי הרווח.
בעלי מקצוע בדרך לא עובדים בהתנדבות, גם אם נניח שתמצאו אדריכל שיסכים לעבוד בתנאים הנ"ל, יש עוד הרבה מאד תחנות שדורשות כסף, והרבה!

אם בכל אופן לא השתכנעת בענין- הצעתי היא שתשכור/ תתיעץ/ תלווה ע"י איש מקצוע (אם זה יזם מפרויקטים אחרים, אדריכל, איש פיננסי אחר וכדו') שילוו אותך בכל התהליך ויכוונו איפה, כמה ומתי להשקיע מה.

הרבה הצלחה!

 

[nchmeya]

לא מבין

לגבי חתימות שכנים, הם חותמים על סמך שחלוקת הדירות למעלה לא תפסח עליהם, נכון? (במידה ואתם היזמים), זה חייב להיות מעוגן בחוזה חתום וברור ע"י עו"ד, אחרת לא תגמרו עם הצרות לעולם.

החוק קבע במפורש שהדירות שייכות לכל בעלי הדירות לפי חלקם ברכוש השותף
אז אילו צרות יכולות להיות?

אבל רוב הדיירים שנתקלתי בהם לא הסתפקו בסקיצה משורבטת, הם רצו תכנית מכר יפה, צבועה, מפרט מכר שמראה להם כמה דברים שווים הם מקבלים (דלתות פנדור, חלונות קליל, שיפוץ, מעלית, ריצוף 60*60, דלת קודן, אינטרקום וכו').
אם השכנים שלך אחרים ועפ"י התגובות אתה נראה 100% נחוש להתחיל לבד, אז שיהיה לך הצלחה מרובה, במיוחד במציאת אדריכל יזם (ועדיף לך שיהיה מנוסה, ושיכיר את גחמות העיריה, כי יש לה הרבה מאד גחמות בנושא התמ"א, כי אם לא- חבל על הזמן)

ושוב, אין כאן מכר רק הכנת התוכנית על ידי כל השכנים יחד אני רק מביא את כל השכנים לחתימה ולא קונה או מוכר להם כלום

 

[רותי וינברג]

מאמר שמצאתי ברשת ונראה לי מתאים לכאן:

תמ"א 38 במימוש עצמי - הדרך המשתלמת ביותר לבעלי הדירות
רונן לינג
האם דיירי הבניין יכולים לתפוס את מקום היזם בפרויקט של תמ"א 38? רונן לינג מחברת תמורה סבור שע"י שכירת שרות מחברת ניהול מקצועית הדיירים יכולים להרים פרויקט מוצלח ואף להנות מרווחיו



כאשר אנו עומדים לרכוש דירה אנו נעזרים בעו"ד שמתמחה בנדל"ן על מנת שזה יעזור לנו לעשות את העסקה עבורנו ויבטיח את שמירת האנטרסים שלנו. (האם חשבתם פעם לתת לעו"ד חלק בדירה שלכם תמורת עבודתו?)

רוב העסקאות שנעשו עד היום( בתמ"א 38) היו כאלו שהדיירים מתקשרים עם קבלן יזם שמקבל את הגג (שטח בניה ששוה מליוני שקלים ) ללא תמורה ,היזם מקבל בעלות על הדירות החדשות שיבנו, ובתמורה מחזק את הבית ודואג לשיפוץ כללי. האם זו עסקה כדאית לדיירים? האם בעיסקה זו הדיירים מקבלים מקסימום תמורה עבור הנכס שברשותם??!! .

התשובה לשאלה זו היא ברור שלא , הקבלן יזם דואג לאינטרסים שלו בלבד ומטרתו היא למקסם את רווחיו בפרויקט על ידי מכירה הדירות החדשות במחיר מקסימלי ומינימום הוצאות בבנין הקיים. הרווח היזמי של הקבלן הוא בסדר גודל של 30%
ממחיר הדירות שימכרו (סכום שמגיע למספר מליוני שקלים לבנין).

בכדי שהדיירים יקבלו מקסימום תמורה עבורם בפרויקט תמ"א 38 הם חייבים להיות הבעלים של הפרויקט, רק הם ידאגו לאנטרסים שלהם בצורה הטובה ביותר. (ולא מישהו אחר – קבלן יזם)

איך עושים זאת? בדיוק כמו שאנו שוכרים את שרותיו של עו"ד מקצועי בקנית דירה או פונים לרופא שינים שכואבת לנו השן, כך אפשר לשכור את שרותיה של חברת ניהול מקצועית שמתמחה בניהול פרויקט תמ"א 38 על כל היבטים השונים שלו (התנהלות מול העירייה , השגת מימון לפרויקט ,עבודה מול הצדדים ההנדסים וכו) כאשר הדיירים יוכלו להמשיך בשדרת חייהם הרגילה ולהנות גם מחיזוק הבנין ושיפוצו (בהתאם לרצון הדיירים) וגם מסכום כספי גדול שישאר להם בסיום הפרויקט.

חברת ניהול מקצועית בעלת הבנה מעמיקה בנושא מטעם הדיירים תפעל להשגת מקסימום תמורה עבור הדיירים ותדאג לאיזונים מתאימים בין הדיירים השונים כך שכולם יצאו נשכרים מהפרויקט.
חברת תמורה ניהול פרויקטים בנדלן היא חברה שמתמחה בניהול פרויקטים בתמ"א 38 .

 

[Art Studio]

ומי אומר שהחברה לא תקח אחוזים מהקבלן - כך שתהיה מחוייבת גם לו?