הנושאים החמים
הנושאים החמים
מדינת ישראל עוברת מהפכה בכל הנוגע להתחדשות עירונית ופיתוח תשתיות.
כחלק מזה, החל משנת 2015 התחילו לפתח את הרכבת הקלה באזור גוש דן.
הרכבת תחבר את הערים הנמצאות בטבעת תל אביב ותיתן מענה ל-8 רשויות (פתח תקווה, בני ברק, רמת גן, אור יהודה, בת ים, חולון, הרצליה, יהוד).
הרכבת תעבור ב-3 קווים שעוברים דרך העיר הגדולה תל אביב, בקווים האדום, הירוק, והסגול.
האסטרטגיה של משקיעי הנדל”ן דומה לרכישת דירה בערים גדולות בעולם המחוברות דרך רכבת קלה לעיר הגדולה, ובשל יוקר המחייה, אנשים יעדיפו לגור בערים השכנות במחירים זולים יותר, בזמן נסיעה קצר מגיעים למרכזי התעסוקה והבילוי ללא צורך בשעות של המתנה בפקקים בכבישים.
כולם ערים חזקות שמקיפות אותה.
בת ים אופיינה באוכלוסייה חלשה במהלך כל השנים, אך משנת 2018 בעיצומה של הרכבת, העיר נתנה עלייה ממוצעת של 20 אחוז בשנה.
אחד הרחובות הקרובים לרכבת הוא יחזקאל דנין, דירת 3 חדרים בגודל 65 מ”ר,נמכרה בשנת 2018 ב-1,180,000 ש”ח.
מה שמשקף בזמנו מחיר של 18,153 ש”ח למ”ר. ובשנת 2023, אותה דירה נמכרת בשנת במחיר של 1,750,000 ש”ח.
שזה יוצא בחישוב קל, 48% עליית ערך לדירה ב-5 שנים של השקעה בעיר.
אזור נוסף, עיר הילדים חולון, ברחוב ההסתדרות 120, דירת 2.5 חדרים, 50 מ”ר נקנתה בשנת 2021 במחיר של 1,325,000 ש”ח, ונמכרה במרץ 2023 במחיר של 1,655,000 ש”ח. עלייה של 25% בתקופה מאוד קצרה!
אך גם נתנה רגיעה בשוק וחלון הזדמנויות לאלה שחיכו לקנות דירה להשקעה.
כשאנחנו באים לקחת משכנתא, יחס ההחזר למשכנתא אמור להיות בגובה של עד 40%.
לכן כדי לקבל מימון נוסף היום כי המשכורת לא מספיקה לסכום שאנחנו רוצים לקחת, אפשר להשתמש בערב משלם או בשותף לעסקה שהבנק מתחשב בהכנסה שלו בגובה עד 50% מסכום המשכורת של הלווה המשלם.
בסוף כל השקעה שאנחנו רוצים לבצע, יש להסתכל קודם על טווח ההשקעה שלי, ככל שאני משקיע לטווח ארוך, כך הסיכוי שהנכס שלי יהיה שווה יותר באזור מתפתח, רחוב טוב להשקעה הוא רחוב שבו יש מחסור בדירות וההיצע בשכירות עולה על היצע המכירה.
טיפ להמשך – לקראת שנת 2024 הריבית תתחיל לרדת (לפחות כך מצפים), וכל אלו שישבו על הגדר, יחזרו לקנות נכסים.
התרגלנו כל כך הרבה שנים לריבית אפס שמעלה את נתוני הצמיחה במשק. לכן כל מה שעולה חייב גם לרדת.
כחלק מזה, החל משנת 2015 התחילו לפתח את הרכבת הקלה באזור גוש דן.
הרכבת תחבר את הערים הנמצאות בטבעת תל אביב ותיתן מענה ל-8 רשויות (פתח תקווה, בני ברק, רמת גן, אור יהודה, בת ים, חולון, הרצליה, יהוד).
הרכבת תעבור ב-3 קווים שעוברים דרך העיר הגדולה תל אביב, בקווים האדום, הירוק, והסגול.
זיהוי הפוטנציאל
תוך כדי התקדמות הבנייה של הרכבת, משקיעי הנדל”ן ויזמים זיהו את הפוטנציאל של רכישת נכס הנמצא ברדיוס של עד 300 מטר מהתחנה העתידית. מה שגורם לעליית מחירים בשכונות הוותיקות במרכזי העיר.האסטרטגיה של משקיעי הנדל”ן דומה לרכישת דירה בערים גדולות בעולם המחוברות דרך רכבת קלה לעיר הגדולה, ובשל יוקר המחייה, אנשים יעדיפו לגור בערים השכנות במחירים זולים יותר, בזמן נסיעה קצר מגיעים למרכזי התעסוקה והבילוי ללא צורך בשעות של המתנה בפקקים בכבישים.
ניתוח ספציפי
אני רוצה להתייחס ל-2 רחובות מעניינים שנתנו קפיצה בעליית הערך בשנים האחרונות לאחר בניית המסילה של הרכבת – נתחיל מהעיר בת ים, שכנתה של תל אביב מהצד הצפוני, בצד הדרומי ראשון לציון, ובצד המזרחי חולון.כולם ערים חזקות שמקיפות אותה.
בת ים אופיינה באוכלוסייה חלשה במהלך כל השנים, אך משנת 2018 בעיצומה של הרכבת, העיר נתנה עלייה ממוצעת של 20 אחוז בשנה.
אחד הרחובות הקרובים לרכבת הוא יחזקאל דנין, דירת 3 חדרים בגודל 65 מ”ר,נמכרה בשנת 2018 ב-1,180,000 ש”ח.
מה שמשקף בזמנו מחיר של 18,153 ש”ח למ”ר. ובשנת 2023, אותה דירה נמכרת בשנת במחיר של 1,750,000 ש”ח.
שזה יוצא בחישוב קל, 48% עליית ערך לדירה ב-5 שנים של השקעה בעיר.
אזור נוסף, עיר הילדים חולון, ברחוב ההסתדרות 120, דירת 2.5 חדרים, 50 מ”ר נקנתה בשנת 2021 במחיר של 1,325,000 ש”ח, ונמכרה במרץ 2023 במחיר של 1,655,000 ש”ח. עלייה של 25% בתקופה מאוד קצרה!
עליית הריביות והמשכנתא
החל משנת 2022 ריבית בנק ישראל התחילה לעלות בקצב חודשי עד ל-4.5%. (נכון לכתיבת מאמר זה) עליית הריבית השפיעה על המינוף שמשקיעי הנדל”ן יכולים לקחת על עצמם.אך גם נתנה רגיעה בשוק וחלון הזדמנויות לאלה שחיכו לקנות דירה להשקעה.
כשאנחנו באים לקחת משכנתא, יחס ההחזר למשכנתא אמור להיות בגובה של עד 40%.
לכן כדי לקבל מימון נוסף היום כי המשכורת לא מספיקה לסכום שאנחנו רוצים לקחת, אפשר להשתמש בערב משלם או בשותף לעסקה שהבנק מתחשב בהכנסה שלו בגובה עד 50% מסכום המשכורת של הלווה המשלם.
בסוף כל השקעה שאנחנו רוצים לבצע, יש להסתכל קודם על טווח ההשקעה שלי, ככל שאני משקיע לטווח ארוך, כך הסיכוי שהנכס שלי יהיה שווה יותר באזור מתפתח, רחוב טוב להשקעה הוא רחוב שבו יש מחסור בדירות וההיצע בשכירות עולה על היצע המכירה.
טיפ להמשך – לקראת שנת 2024 הריבית תתחיל לרדת (לפחות כך מצפים), וכל אלו שישבו על הגדר, יחזרו לקנות נכסים.
התרגלנו כל כך הרבה שנים לריבית אפס שמעלה את נתוני הצמיחה במשק. לכן כל מה שעולה חייב גם לרדת.
. 
