השקעות משקיעים בנדל"ן? הפוסט הזה בשבילכם!

[המנצחים]

בגלל כל המיסוי החוסר וודאות והכאב ראש, צריך להגדיל ראש ולעבור להשקעות בחו"ל ארה"ב/אנגליה לדוג'...

 

[הקוזניצר]

בגלל כל המיסוי החוסר וודאות והכאב ראש, צריך להגדיל ראש ולעבור להשקעות בחו"ל ארה"ב/אנגליה לדוג'...

אם אתה כבר מדבר על חוסר וודאות אז לאזרח הפשוט ארה"ב/אנגליה הרבה יותר חוסר וודאות!

 

[המנצחים]

זה ברור! אבל אנחנו כבר מדברים על חברות אמינות לא על עוקץ, ושם יש הרבה יותר אפשרויות למי שאין הון עצמי גבוה

אם אתה כבר מדבר על חוסר וודאות אז לאזרח הפשוט ארה"ב/אנגליה הרבה יותר חוסר וודאות!

 

[שכפול]

פותח האשכול צודק, והמציאות כואבת וכוזבת הרבה יותר ממה שהוא כתב

מנסיון שלי

הדיבורים על הרווחים הינם השערות
ומצד שני מחיר הדירה ששלמתם + הוצאות הנלוות הינם וודאיים
משום מה אנשים לא מחשבנים את ההוצאות הנלוות
אנשים לא לוקחים בחשבון שלא כל כך קל למכור דירות בפרט כשרוצים להרויח
וכשמדובר בפרוייקטים חילוניים זה הרבה יותר מורכב, כי אתם לא מכירים את השטח
וצריכים לסמוך על מתווכים, וגם אין את האפשרות לגור בדירה, אלא למוכרה
ונמצאים בלחץ, או כדי לא לקחת משכנתא אם רוצים למכור לפני הרכישה הסופית
או כשלוקחים משכנתא (שזה שוב הוצאות נוספות) ולחוצים מההחזרים
וזה גורם שלא מצליחים למכור במחיר גבוה
ותכל'ס בסוף יוצאים בקושי עם הקרן במקרה הטוב, ובמילים אחרות, אפילו אם קבלנו את כל הקרן זה נקרא הפסד

שוב יש פה ושם עסקות שמצליחות, והם אלו שמדוברות ומתוקשרות, כל אלו שלא הצליחו שותקים, ואוכלים את הלב

 

[שכפול]

אם ננתח את הרעיון של 20\80, המסקנה היא פשוטה,
זו הדרך של הקבלנים להצליח למכור לציבור דירות שלא זולות ולא מציאות

הם מרחיקים ממך את ההתמודדות עם הסכום הגדול שצריך על הדירה (ה80%) לעוד שנתיים שלוש
אומרים לך מקסימום תמכור ועוד תרויח
אנחנו קופצים למים על סמך ההשערות
ולד' הישועה...

לדעתי, איפה כן נכון לקנות בכזה סוג דבר ?
בפרויקט חרדי, כשלוקחים בחשבון שמקסימום הולכים לגור שם
והמחיר אינו גבוה מעל השוק
אזי הדבר יכול להיות משתלם
אבל אין הרבה בשוק כאלה, אם בכלל...

 

[DDESIGN]

אם ננתח את הרעיון של 20\80, המסקנה היא פשוטה,
זו הדרך של הקבלנים להצליח למכור לציבור דירות שלא זולות ולא מציאות

הם מרחיקים ממך את ההתמודדות עם הסכום הגדול שצריך על הדירה (ה80%) לעוד שנתיים שלוש
אומרים לך מקסימום תמכור ועוד תרויח
אנחנו קופצים למים על סמך ההשערות
ולד' הישועה...

לדעתי, איפה כן נכון לקנות בכזה סוג דבר ?
בפרויקט חרדי, כשלוקחים בחשבון שמקסימום הולכים לגור שם
והמחיר אינו גבוה מעל השוק
אזי הדבר יכול להיות משתלם
אבל אין הרבה בשוק כאלה, אם בכלל...

לא הבנתי מה עוזר שהולכים לגור שם, מדובר על משקיעים, לא על רוכשי דירה יחידה.

 

[שכפול]

אם לא

לא הבנתי מה עוזר שהולכים לגור שם, מדובר על משקיעים, לא על רוכשי דירה יחידה.

אם האופציה לגור שם אינה רלוונטית, זה אכן לא מומלץ
אלא אם יש כסף בשפע ולא לחוצים למכור

 

[צחיאל]

יש כזה דבר בבית שמש של 20-80

 

[מקצועי בנדל"ן]

כתבתי באשכול אחר מעתיק לפה,

לגבי 20-80 וכן 10-90 וכדו'
אכן, זה אחד הדברים הטובים בתקופה זו.
בעבר, כמעט ולא היה ניתן למצוא כזה מוצר בשוק!
אבל - יש לשים גם בזה סיכון מול סיכוי, ולחשב את כל הפרמטרים בעסקה.
לא כל 20-80 זה משתלם!
להלן כמה נתונים שיעשו לך סדר בראש!

סיכון:
1. הקבלנים בטיבעם לא פרייארים, בדר"כ כאלו עסקאות הם מתמחרים ביותר. האם יהיה לך רווח בעתיד?
2. כשתצטרך לשלם את כל ה - 80/90% שזה המון כסף ולכאורה תוציא על זה משכנתא,
מה תעשה במצב שלא יאשרו לך בבנק / בכל גוף מימון. תצטרך להתמודד עם מציאת קונה בלחץ (ותתפשר על המחיר),
את הקבלן לא יעניין האיחור שלך. והוא ידפוק לך קנסות! האם יהיה לך רווח? או סתם תגלגל כסף?
3. אם קנית דירה בפרויקט גדול שמשווקים בו המון דירות לפי 20-80 וכדו' . בדר"כ משקיעים קונים כאלה עסקאות.
שהמטרה שלהם זה למכור רגע לפני מסירת המפתח / רגע אחרי (תלוי בהסכם מול הקבלן).
מה שיקרה מצב שבבת אחת המון משקיעים ישחררו את הדירות שלהם לשוק החופשי. וירצו כבר למכור כדי להרוויח כסף.
בפרט אם זה יהיה לפני מסירת המפתח. יקרה מצב שיש היצע. ולקונה יהיה קל לשחק בך. האם יהיה לך רווח?
4. אם יש צמוד מדד - יש לך מדד יחסי על 80/90% מהכסף, (40% לפי החוק החדש) שזה המון, יכול להיות שהמדד יעלה בהמון! ואז - האם יהיה לך רווח? או סתם תגלגל כסף?
סיכוי:
1. אם העסקה היא זולה במחיר (יחסית להיום)
2. במיקום מ-ב-ו-ק-ש שיש בו צפי לעליה. לא באר שבע/אשקלון , אלא ירושלים / תל אביב !!!
3. הדירה היא בפרויקט של בניין בוטיק / בניין בודד באזור, ועוד... זה יתרון עצום!
4. יש פטור ממדד!!! תישן טוב בלילה. ולא תחכה כל חודש ל - 15 , לראות מה ההפתעה!
5. שיש לך נקודת יציאה בכל רגע נתון / לפני המסירה.
בכזה מצב - יש לך סיכוי לרווח גדול , ולא תגלגל כסף סתם!

"במשבר הנדל"ן, אנשים חכמים יודעים לרכוש כשאחרים מתים למכור."

"היעד שלך זו המטרה שלי!"
cvvgrup @ gmail . com

 

[תחצ]

אז למען השם, במה כן כדאי להשקיע, הכל מסוכן. מיואש לגמרי.

ללמוד ולהבין טוב את הנושא של השקעה פאסיבית במניות, ולראות האם זה מתאים לכם,
ולהשקיע שם בצורה פאסיבית.
סיכון נמוך מאד!

 

[DDESIGN]

ללמוד ולהבין טוב את הנושא של השקעה פאסיבית במניות, ולראות האם זה מתאים לכם,
ולהשקיע שם בצורה פאסיבית.
סיכון נמוך מאד!

לא מתאים לרוב החרדים שלא משקיעים לפנסיה (טווח ארוך) אלא לחתונות הילדים (טווח קצר)

 

[אשכרה]

יש כאן טעות בכל ההבנה של ענין ה - 80/20 90/10 שהיזם מציע.

ניקח לדוגמה יזם קלאסי קנה קרקע שיעבד אותה במיליונים (בריבית דריבית),
עובר שלב אחר שלב תכנון אישורים התרים וכו' וכו', ובינתיים תשלומי ההלוואה והריביות דופק כל חודש,
לאט לאט (בפרט ביזמים מתחילים... ולאחרונה גם ביותר מנוסים...) הרווחיות של הפרויקט הולכת ונשחקת...

והנה הוא סיים את כל הנדרש ויוצא לשיווק והנה המצב בשוק קיפאון אנשים לא קונים לא מוכרים
הוא תקוע ! נקודה.
בינתיים הבנק (שגובה מהיזם ריבית דריבית...) עוקב אחר הפעילות רואה את המצב ומתחיל לחשוש, ומתחיל להקשות על הזרמת הכספים ...

יושב היזם ואומר הופה ! יש לי רעיון !
אני אביא לקוחות במסות, והבנק ירד לי מהוריד...
80/20 90/10 ,
ובנקודה הזו צדקו חברי הפורום - קונים טועים וחושבים הנה אני הולך לעשות קופה...

תפנימו 80/20 90/10 זה נטו בשביל היזם ! - לא בשבילכם !.

 

[רמיזא]

בשנה האחרונה בעקבות עליית הריביות, אחד מסוגי העסקאות הנפוצות הם רכישה מקבלן בתנאי 20/80, משלמים עכשיו 20 אחוז והיתרה בסיום הבניה.
העיתונים והרשת מלאים בפרסומים אודות פרויקטים כאלה.

באופן אישי אני נתקל בלא מעט לקוחות שמבקשים מימון לצורך רכישה של נכס בעסקה מהסוג הזה.
לא פעם שאלתי את עצמי האם זה באמת כל כך רווחי כמו שמספרים?

ישבתי ועשיתי אקסל פשוט כדי לבדוק את הרווחיות, והתוצאות הדהימו אותי!
אני מניח שחלקכם יגידו, נו... ברור... מה חשבת?
אך מכיון שאני פוגש לא מעט לקוחות שעושים עסקאות כאלה, ובטוחים שזה האקזיט הבא שלהם, כנראה שלהרבה אנשים זה לא ברור, והם פשוט סומכים על הנתונים שנאמרו להם ע"י המשווק.

נתוני העסקה שחישבתי הם כדלהלן:
מחיר הרכישה - 2.3 מיליון שקלים.
מכירה - 2.8 מיליון שקלים לאחר 24 חודשים.

ההנחות הן:
1. ללקוחות יש נכס קיים בבעלותם
2. הלקוחות רכשו את הנכס בעשרה אחוז מתחת למחיר השוק, ובמהלך השנתיים שיעברו עד המכירה, שווי הנכס יעלה בעוד כעשרה אחוז.
3. את העשרים אחוז הראשונים + הוצאות נלוות (עו"ד, תיווך, ייעוץ משכנתה, מס רכישה) לקחו כמשכנתה על נכס קיים שבבעלותם.
4. ניתן להסב ערבויות והנכס יימכר לפני השלמת הרכישה.

התוצאה שהגעתי אליה כפי שניתן לראות בטבלה המצ"ב היא: רווח של 82,000 שקלים!
רווח של 82 אש"ח וזה בלי לקחת בחשבון שעלולות להיות עמלות פירעון מוקדם שינגסו ברווח ואולי אף יגרמו להפסד.

האם לדעתכם רווח כזה שווה את כל הבלגן שברכישת נכס?
האם לדעתכם הלקוחות שנכנסו לעסקאות כאלה הבינו מה באמת יהיה הרווח הסופי שלהם? אני די בטוח שלא.

אני לא טוען שהשקעות מהסוג הזה הן בהכרח לא רווחיות, אבל כשמגיע אליכם חבר מהעבודה או מהכולל, ומספר בעיניים בורקות על ההשקעה הנוצצת שהוא עשה, קחו בחשבון שאולי רק בעוד שנתיים שלוש הוא יבין עד כמה העסקה לא נוצצת.
כשאתם יושבים מול משווק והוא משכנע אתכם שהעסקה הבאה תשנה את חייכם, קחו את נתוני העסקה ותבדקו טוב טוב האם הרווח שלכם יהיה כמו שהוא סיפר או שאולי גם הוא קצת מפספס...

למעשה, החישוב הזה נכון לא רק לעסקאות 20/80 אלא להרבה מאוד עסקאות נדל"ן, אם תעשו חישוב נכון, תגלו שרכישת נכס להשקעה ומכירה לאחר מספר שנים בהרבה מקרים תניב רווח מזערי אם בכלל...

צפה בקובץ המצורף 1454917

את המס רכישה תשלם בכל מקרה, אלא אם העסקה דווחה כחליפית, והדירה הראשונה נמכרה, אבל ברוב המקרים, כשאנשים רוכשים להשקעה הם לא מוכרים את דירתם הישנה אלא דווקא את החדשה.
יתרה מזאת, אם לא תשלם תוך חודשיים מחתימת החוזה את מס הרכישה, תחויב בריבית והצמדה כשתמכור את הנכס.

אם יש לי דירה ואני קונה עוד דירה על הנייר ומצהיר שאני הולך למכור את הדירה הראשונה, ואחרי שעברו 3.5 שנים כשהדירה החדשה מוכנה יש לי 12 חודש למכור את הראשונה מבלי לשלם מס רכישה,
ומה יקרה אם אני לא מוכר את הדירה הראשונה רק מוכר הדירה השניה, האם בטוח שאני אשלם מס רכישה ?

 

[מקצועי בנדל"ן]

אם יש לי דירה ואני קונה עוד דירה על הנייר ומצהיר שאני הולך למכור את הדירה הראשונה, ואחרי שעברו 3.5 שנים כשהדירה החדשה מוכנה יש לי 12 חודש למכור את הראשונה מבלי לשלם מס רכישה,
ומה יקרה אם אני לא מוכר את הדירה הראשונה רק מוכר הדירה השניה, האם בטוח שאני אשלם מס רכישה ?

כן

 

[תחצ]

לא מתאים לרוב החרדים שלא משקיעים לפנסיה (טווח ארוך) אלא לחתונות הילדים (טווח קצר)

למה רוב החרדים?
כל הזוגות שילדיהם עד גיל 5 לפחות יכולים לעשות זאת!! 15 שנה זה לא נקרא טווח קצר, (וגם אז לא חייבים להוציא את זה אלא לקחת הלוואה כנגד רוב הסכום).

 

[מקצועי בלבד]

למה רוב החרדים?
כל הזוגות שילדיהם עד גיל 5 לפחות יכולים לעשות זאת!! 15 שנה זה לא נקרא טווח קצר, (וגם אז לא חייבים להוציא את זה אלא לקחת הלוואה כנגד רוב הסכום).

וגם בפחות מ15 שנים יש הרבה אפשרויות השקעה מצוינות שהם לא בנדל"ן.

 

[אברך חשוב]

1. ללקוחות יש נכס קיים בבעלותם

יש אפשרות לרשום על הבת שהגיע לגיל 18.
ושהדירה תהיה בנויה שתגיע לגיל 21, וכבר תעבוד ותוציא משכנתא.

 

[תחצ]

וגם בפחות מ15 שנים יש הרבה אפשרויות השקעה מצוינות שהם לא בנדל"ן.

דיברתי על השקעה פאסיבית במניות עם סיכון נמוך,
אז כתבתי ש 15 שנה זה וודאי השקעה פאסיבית, והוספתי את המילה "לפחות",
כי יש כאלה שיגידו שגם 10 שנים זה סיכון נמוך, לא נכנס לזה.

 

[מקצועי בלבד]

דיברתי על השקעה פאסיבית במניות עם סיכון נמוך,
אז כתבתי ש 15 שנה זה וודאי השקעה פאסיבית, והוספתי את המילה "לפחות",
כי יש כאלה שיגידו שגם 10 שנים זה סיכון נמוך, לא נכנס לזה.

הבנתי.
ועדיין הוספתי שגם למי שאין 15 שנים להשקיע את הכסף לא צריך להתפשר על השקעה גרועה, ויש בהחלט השקעות מצוינות שהם עם סיכון נמוך שמתאימות גם לטווחי השקעה קצרים ובינוניים וכו'.

 

[נכון מאוד]

אנשים לא לוקחים בחשבון שלא כל כך קל למכור דירות בפרט כשרוצים להרויח
וכשמדובר בפרוייקטים חילוניים זה הרבה יותר מורכב, כי אתם לא מכירים את השטח
וצריכים לסמוך על מתווכים, וגם אין את האפשרות לגור בדירה, אלא למוכרה
ונמצאים בלחץ, או כדי לא לקחת משכנתא אם רוצים למכור לפני הרכישה הסופית

למה? האם באזורים החילוניים אין ביקוש גובר לדירות עקב מחסור? אצלם לא עומדים בתור לקנות נכס?
המתווכים שם לא יודעים מה שמדברים?
אני שואל לדוגמא על אזורים כמו קרית גת שכונות החילוניות, נתניה פארק הים, ת"א, מקומות שבונים 80/20 וכדומה!

אחד נתן לי להבין, שהם פחות מתדיינים על מחיר, הם מוכנים לשלם על מה שחשוב להם, נוף (קומה גבוה), מערכות פנים חכמות, איכות בניה, השקעה בעיצוב וכו', האמנם?

אשמח למענה ממישהו שיש לו נסיון איתם!