• משתמשים יקרים!

    בשל עבודות תחזוקה הערב, ייתכן שהאתר יהיה סגור לפרקי זמן שונים לצורכי תחזוקה.
    זוהי סגירה מכוונת, ונועדה לשפר את ביצועי האתר, לטובתכם.
    בתקווה להבנה. תודה על הסבלנות!

כיצד נפחית סיכון לקנסות היוון?

יוסי אוסטר(ראובן 23)

יועץ משכנתאות מלווה כלכלי ומרצה בתחום במכללת פוקוס
מנוי פרימיום
תודה אז למה לדעתך היה כתוב במחשב של הבנקאית שא"א. יש לי שם שני מסלולים אחד של כ100 אלף ואחד של כ80,000 והיה כתוב שהוא לא נתן
ואני יסביר את שאלתי עוד פעם אני לוקח שני שליש בריבית משתנה, נשאר לי עוד שליש שממנו יש לי זכאות של 180 בריבית מדינה, ואת שאר השליש אני לוקח בריבית קבועה. ואני הייתי רוצה לקחת 50,000 שח בזכאות של המדינה ואת שאר הכסף בריבית קבועה וזה הם לא נותנים לי. מה שכן מבחינתם אני יכול לבקש את כל ה180 ובסוף לקחת רק 10,000 אבל לא יגדילו לי את החלק של הריבית הקבועה וכך אני יצטרך בהון העצמי
האם יש כאן טעות האם אפשר כן לפצל ובדיוק הבנקאית לא ניסתה בדרך הטובה? אשמח לתשובה@חד וקולע @שלמה לב משכנתאות @יוסי אוסטר(ראובן 23) וכל המלומדים
Screenshot_20250422_201141_PDF Scanner.jpg
 

לשאוף גבוה

משתמש רשום
תודה אז למה לדעתך היה כתוב במחשב של הבנקאית שא"א. יש לי שם שני מסלולים אחד של כ100 אלף ואחד של כ80,000 והיה כתוב שהוא לא נתן
ואני יסביר את שאלתי עוד פעם אני לוקח שני שליש בריבית משתנה, נשאר לי עוד שליש שממנו יש לי זכאות של 180 בריבית מדינה, ואת שאר השליש אני לוקח בריבית קבועה. ואני הייתי רוצה לקחת 50,000 שח בזכאות של המדינה ואת שאר הכסף בריבית קבועה וזה הם לא נותנים לי. מה שכן מבחינתם אני יכול לבקש את כל ה180 ובסוף לקחת רק 10,000 אבל לא יגדילו לי את החלק של הריבית הקבועה וכך אני יצטרך בהון העצמי
האם יש כאן טעות האם אפשר כן לפצל ובדיוק הבנקאית לא ניסתה בדרך הטובה? אשמח לתשובה@חד וקולע @שלמה לב משכנתאות @יוסי אוסטר(ראובן 23) וכל המלומדים
כמובן ששאלתי מופנת לכולם ובפרט ל @חד וקולע שמשום מה האיקטוב לא הצליח @שלמה לב משכנתאות @יוסי אוסטר(ראובן 23)
תודה ענקית אני רואה שיש כאן אלופים ביותר הייתי שמח לדעת אם לדעתך זה רק בלאומי או בכל בנק @יוסי אוסטר(ראובן 23) @חד וקולע @שלמה לב משכנתאות
 

יעקב רווח

ייעוץ משכנתאות
מנוי פרימיום
נשאר לי עוד שליש שממנו יש לי זכאות של 180 בריבית מדינה, ואת שאר השליש אני לוקח בריבית קבועה. ואני הייתי רוצה לקחת 50,000 שח בזכאות של המדינה ואת שאר הכסף בריבית קבועה וזה הם לא נותנים לי
אתה מתכוון שאתה רוצה לקחת את שאר השליש בקבועה לא צמודה ורק 50 אלף מהזכאות בקבועה צמודה?
 

לשאוף גבוה

משתמש רשום
אתה מתכוון שאתה רוצה לקחת את שאר השליש בקבועה לא צמודה ורק 50 אלף מהזכאות בקבועה צמודה?
בדיוק אני רוצה לקחת שאר השליש בקבועה לא צמודה ורק 50 אלף מהזכאות בקבועה צמודה אשמח לדעת אם יש בעיה [אם הבנתי נכון מהתגובות אין בעיה אבל אני לא בטוח] @יעקב רווח @abc321 @יוסי אוסטר(ראובן 23) @שלמה לב משכנתאות
 

יעקב רווח

ייעוץ משכנתאות
מנוי פרימיום

abc321

משתמש פעיל

חד וקולע

משתמש פעיל
מנוי פרימיום
בדיוק אני רוצה לקחת שאר השליש בקבועה לא צמודה ורק 50 אלף מהזכאות בקבועה צמודה אשמח לדעת אם יש בעיה [אם הבנתי נכון מהתגובות אין בעיה אבל אני לא בטוח] @יעקב רווח @abc321 @יוסי אוסטר(ראובן 23) @שלמה לב משכנתאות
אין בעיה
תתעקש עם הבנקאית היא אולי לא יודעת
 

יוסי אוסטר(ראובן 23)

יועץ משכנתאות מלווה כלכלי ומרצה בתחום במכללת פוקוס
מנוי פרימיום
כמובן ששאלתי מופנת לכולם ובפרט ל @חד וקולע שמשום מה האיקטוב לא הצליח @שלמה לב משכנתאות @יוסי אוסטר(ראובן 23)

תודה ענקית אני רואה שיש כאן אלופים ביותר הייתי שמח לדעת אם לדעתך זה רק בלאומי או בכל בנק @יוסי אוסטר(ראובן 23) @חד וקולע @שלמה לב משכנתאות
כל בנק
 

חד וקולע

משתמש פעיל
מנוי פרימיום

אולי מעניין אותך גם...

אשכולות דומים

אנחנו נמצאים בתקופה די היסטורית מבחינת מרווחים של הבנקים ומי שישכיל לנצל אותה ולקבע לעצמו מרווחים נמוכים, ירוויח לדורות.
בשנתיים האחרונות הרווח של הבנק ממשכנתאות חדשות הוא די נמוך. איך זה הגיוני? הרי כיום הריביות גבוהות? זהו... שגם עלויות הגיוס [עוגן] של הבנק מאוד גבוהות, והמרווח של הבנק [הפער בין עלות הקניה לעלות המכירה] מאוד נמוך היום.
ואני יפרט יותר:
הריבית הסופית שאתם מקבלים במשכנתא במסלולים מבוססי אג"ח מורכבת מ-2 חלקים, 1. עוגן שזה עלויות גיוס הכסף של הבנק [בעצם מה שעולה לבנק לקנות את הכסף] 2. מרווח- שזה בעצם מה שהבנק מרוויח בתכלס.
לפני תחילת עליות הריבית בשנת 22, עלויות הגיוס של הבנקים היו נמוכות מאוד ובמסלולים צמודים הגיעו אפילו למינוס! וכשהבנקים נתנו ריביות של 2-3 אחוז במסלולים מבוססי אג"ח, הרוב היה מרווח! למה? הבנקים נותנים ריביות לפי מצב השוק, כשהשוק מסכים לשלם 3 אחוז על משכנתא, הבנק ישמח לקבל רווח של 2.5 אחוז מתוכם.
כיום כשהריבית במשק יקרה, עלויות הגיוס של הבנקים כבר גבוהות מאוד והבנק לא יכול להרשות לעצמו לדרוש גם מרווח גבוה כמו פעם כי אז נגיע לריבית פסיכית של 7 אחוז, ומי יסכים לקחת משכנתא בריבית כזו? לכן כשאתם מקבלים ריבית של 4.7 מתוכה בערך 4.1 זה עלות הגיוס של הבנק ועוד 0.6 זה מרווח....
במסלולים משתנים המרווח הוא קבוע והעוגן משתנה בכל שנתיים/שלש/חמש שנים, כך שאם במועד השינוי הריבית במשק כבר תרד, העוגן יהיה נמוך מאוד ותוכלו להגיע למצב של ריבית פחות מאחוז :oops: כמובן שבתקופה שהעוגן יהיה נמוך הבנק יחזור שוב לתת מרווח גבוה, והמרוויחים יהיו אלה שקיבעו לעצמם היום את המרווח הנמוך.

כנ"ל גם במסלול "פריים" בתקופה שהפריים היה 1.6 היה קשה לקבל פריים מינוס משמעותי, בעיקר היה פריים פלוס למי שלקח שני שליש :sne:היום אפשר לקבל פריים מינוס 0.8 בקלות ואפילו פריים מינוס 1 [תלוי בבנקים] מי שישכיל לקבע את עצמו היום עם מרווח נמוך ירוויח.

המסלול הבעייתי היחיד הוא "ריבית קבועה" שלא משתנה כשיירד הריבית, אך גם כאן אפשר לעשות טריק קטן שמתאים למי שקנה דירה על הנייר ומושך את המשכנתא בפעימות, [קצת יותר מורכב להבנה לאזרח הפשוט, אבל ננסה ;)] מושכים את המינימום האפשרי מהריבית הקבועה במשיכה הראשונה, ואז אם הריבית הממוצעת בישראל תרד לפני המשיכה השניה, גם הריבית שתקבלו תהיה נמוכה יותר, כי גם ריבית קבועה מבוססת על מרווח, רק ששם המרווח רלוונטי רק עד הביצוע, לאחר הביצוע ומשיכת הכסף, הריבית כבר קבועה ולא תשתנה.
שלום. זה המשכנתא שלי נכון לעכשיו:
290000 ש''ח קל''צ: 2.98 אחוז [נשאר 12 שנה]
332000 ש''ח פריים מינוס משהו: 5.45 אחוז [נשאר 27 שנה]
119000 ש''ח משתנה כל 5 שנים [עוד 3 שנים מועד השינוי] צמודה למדד: 1.8 אחוז [נשאר 14 שנה]
42000 ש''ח הלואה פריים + 2 ס''ה 8 אחוז. [נשארו 9 שנים].

[לא ברורה לי בדיוק מהות הריבית וההצמדה בהלוואה, כי מצד אחד רשום באתר שההחזר הוא פריים + 2 שזה 8 אחוז, מצד שני רשום שם גם את הציטוט הבא ''ערוך לפי מדד : 2,485.9716 נק' שער דולר: 3.74400 סך יתרה משוערכת: ₪ 42,283.00 נכון לתאריך- 29/10/24'', אז לא ברור לי בדיוק מה קורה כאן. האם זה פריים + 2 או מדד או שער הדולר?]

ועכשיו לשאלה:

האם תנאי המשכנתא הם טובים?
האם כדאי למחזר?
האם כדאי לפרוע רכיבים מסוימים?
יש לי אפשרות לפרוע כמאה אל''ש. אם המשכנתא גרועה, או לפחות רכיבים מסוימים בה גרועים אולי כדאי לפרוע, ואם היא טובה אוכל להשקיע את הכסף הנ''ל בשוק ההון לטווח ארוך.
אדגיש שאין לי בעיה עם עמידה בהחזר החודשי ב''ה, השאלה רק מה יותר ריווחי

אודה למומחים שישיבו.
שלום לכולם
אני מנסה להוציא כעת משכנתא וכמו בכל משא ומתן הבנקים רוצים להרוויח ומבחינתם רצוי כמה שיותר, גם אני......
רק שלבנק יש "קצת" יותר מושגים ממני אז זה לא כוחות, אני לא בא ללמוד את כל התורה כולה על רגל אחת, אבל כן מחפש לדעת מה צריכה להיות התוצאה אליה כדאי לי לשאוף.

אז ככה, מדובר על דירה נוספת, מימון של עד 50% [אין לי צורך ביותר] אין שום בעיה עם הכנסות, חיווי אשראי מצוין וחשבונות בנק שמתנהלים לתפארת.
הסכום המבוקש הוא כ 310,000
חשוב לי מאוד שזה לא יהיה צמוד מדד.
התכוונתי לקחת את המשכנתא ל 20 שנה וההחזר החודשי שיהיה לי נח אתו הוא כ 2200 מקסימום 2500 [למרות שאשמח אם זה יהיה פחות]
היות וזו דירה להשקעה וכנראה שהיא לא תישאר שלי עד תום תקופת המשכנתא חשוב לי לצמצם את הקנס ביציאה, כלומר לקצר את תקופת הקל"צ, אם הבנתי נכון.
את השאר אצטרך לקחת בפריים ו/או מל"צ
אשמח לדעת איזו ריבית נחשבת לטובה ב -
א. קל"צ ל 15 שנה
ב. פריים ל 20 שנה
ג. פריים ל 25 שנה
ד. מל"צ
וכן מה מומלץ במשתנה, איזה עוגן וכל כמה זמן.
פספסתי משהו? אשמח לדעת.

תודה רבה מראש לכל מי שיואיל בטובו לעבור על הפוסט הזה, ואם הוא יאציל עלי מידיעותיו עאכו"כ.

ספירת העומר

הצטרפות לניוזלטר

איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!

מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!

אתגר AI

תספרו 50... תזכורת • אתגר 252

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק צה

א לְכוּ נְרַנְּנָה לַיי נָרִיעָה לְצוּר יִשְׁעֵנוּ:ב נְקַדְּמָה פָנָיו בְּתוֹדָה בִּזְמִרוֹת נָרִיעַ לוֹ:ג כִּי אֵל גָּדוֹל יי וּמֶלֶךְ גָּדוֹל עַל כָּל אֱלֹהִים:ד אֲשֶׁר בְּיָדוֹ מֶחְקְרֵי אָרֶץ וְתוֹעֲפוֹת הָרִים לוֹ:ה אֲשֶׁר לוֹ הַיָּם וְהוּא עָשָׂהוּ וְיַבֶּשֶׁת יָדָיו יָצָרוּ:ו בֹּאוּ נִשְׁתַּחֲוֶה וְנִכְרָעָה נִבְרְכָה לִפְנֵי יי עֹשֵׂנוּ:ז כִּי הוּא אֱלֹהֵינוּ וַאֲנַחְנוּ עַם מַרְעִיתוֹ וְצֹאן יָדוֹ הַיּוֹם אִם בְּקֹלוֹ תִשְׁמָעוּ:ח אַל תַּקְשׁוּ לְבַבְכֶם כִּמְרִיבָה כְּיוֹם מַסָּה בַּמִּדְבָּר:ט אֲשֶׁר נִסּוּנִי אֲבוֹתֵיכֶם בְּחָנוּנִי גַּם רָאוּ פָעֳלִי:י אַרְבָּעִים שָׁנָה אָקוּט בְּדוֹר וָאֹמַר עַם תֹּעֵי לֵבָב הֵם וְהֵם לֹא יָדְעוּ דְרָכָי:יא אֲשֶׁר נִשְׁבַּעְתִּי בְאַפִּי אִם יְבֹאוּן אֶל מְנוּחָתִי:
נקרא  7  פעמים

לוח מודעות

למעלה