מכיוון שהדירה שקנינו היא פי 2 מההון העצמיבגלל המשכנתא?
מכיוון שהדירה שקנינו היא פי 2 מההון העצמיבגלל המשכנתא?
כלומר בגלל המשכנתא שלקחנו...מכיוון שהדירה שקנינו היא פי 2 מההון העצמי
תתיחס בבקשה להודעה שבה פירטתי בדיוק את כל ההכנסות מול כל ההוצאות בשני המקרים.כלומר בגלל המשכנתא שלקחנו...
אז צריך להוריד את הריבית של המשכנתא שבמקרים רבים גבוהה יותר מהרווחים ודאי במקומות כמו מודיעין עילית שהתשואה 3%
וגם בשוק ההון אפשר למנף את הכסף כלומר לקבל הלוואה לא של פי 2 אבל ברבית הרבה יותר טובה
השכירות של 3 ו4 חד׳ משקף את אותה תשואה +-לפי מה שנראה לי מודיעין עילית היא היוצאת מן הכלל
וגם בה רק דירות 3 חדרים.
כי דירת 4 חדרים, אתה בעצמך ציינת שעולה 4000 ש"ח בחודש
ומכיוון שלקנות דירת 4 חדרים עולה 1550000-160000, 4000 ש"ח זה לפחות 3% בשנה.
המחיר של 3200 ש"ח זה פחות מ-3% בשנה וזה נתון מוזר
במיוחד כשיחידות 30 מ"ר מושכרות ב2000-2500 ש"ח
ככל הנראה זה יתעדכן בעתיד
(יתכן שכרגע נוצר עודף היצע של דירות 3 חדרים)
לפי החישוב שלי זה חצי אחוז פחותהשכירות של 3 ו4 חד׳ משקף את אותה תשואה +-
4000*12*33
3200*12*33
ויחידות מושכרות אכן בלי פרופורציה לדירות נורמליות כיוון שאנשים מעדיפים לחסוך את ה500-700 שקל האלו כי אין להם אותם
אני לא רואה את זה משתנה
הרבית על משכנתא של 700,000 שח ל20 שנה היא 230,000 שח לפני עליית מדדתתיחס בבקשה להודעה שבה פירטתי בדיוק את כל ההכנסות מול כל ההוצאות בשני המקרים.
בבית שמש מידיעה ברורה, שכירות של דירת 3 חדרים היא 3500-3800, כשלקנות דירה כזו עולה 1.3 מליון.
מעל 3%.
במרכז ירושלים התשואה היא גם גבוהה מ-3%.
בבני ברק כנ"ל.
ממה שבדקתי בכל מיני ערים בפריפריה גם.
מינוף בשוק הנדלן לעומת מינוף בשוק ההון זה שונה מאד..במקרה של הדירה חישבת מינוף של למעלה מ 100%
אם נחשב את המינוף המקסימלי בשוק ההון של 80% אנו מגיעים להון התחלתי של 1,080,000 ולשווי אחרי 20 שנה של 4.3 מיליון ₪
מה שנראה לי מייתר את ההתעסקות בכספים הקטנים
עשית תחשיב כמה שוק הנדלן עשה בעבר?ושוק הנדל"ן רק 2% עליה שנתית
לא ככה ממנפים בשוק ההון.אותו דבר ניתן לעשות בהשקעות אחרות, על הון של 600,000 ש"ח ניתן לקבל הלוואה גדולה, ואז להרוויח גם על הסכום הזה, ומהרווח שמרוויחים עליו, מחזירים את ההלוואה.
במחשבה מחודשת בוודאי שיש ריבית דריבית על הנדל"ן!רבית דרבית הכוונה שהרווחים מצטרפים לקרן אם לדוגמא רווחי השכירות היו מצטרפים לקרן אז את צודקת אבל הם לא.
בשוק ההון לעומת זאת השקעת בהתחלה 100,000 אחרי חודש הרווחת 2000 מכאן ואילך אחוזי התשואה שלך הם לפי השקעה של 102
לא חישבתי שום מינוף של למעלה מ100%ובמקרה של הדירה חישבת מינוף של למעלה מ 100%
אם נחשב את המינוף המקסימלי בשוק ההון של 80% אנו מגיעים להון התחלתי של 1,080,000 ולשווי אחרי 20 שנה של 4.3 מיליון ₪
מה שנראה לי מייתר את ההתעסקות בכספים הקטנים
שכחת לציין בלת״קמינוף בשוק הנדלן לעומת מינוף בשוק ההון זה שונה מאד..
בוא נאמר שבנדלן זה מאד בטוח , ובמניות מאד מסוכן. למרות שגם שם אפשר לעשות את זה באחריות אבל על סכומים הרבה הרבה יותר קטנים.
עשית תחשיב כמה שוק הנדלן עשה בעבר?
ובכלל , אין דבר כזה שוק הנדלן , אי אפשר לקנות את כל השוק (אא"כ ע"י ריטים וזה הרבה פחות רווחי) ולכן קשה עד בלתי אפשרי לשער תשואה לדירה בודדת שנקנה
להשערתי זה הרבה הרבה יותר מ2%, אבל כמובן תלוי איפה , ועם כמה פוטנציאל עלייה.
למעשה הכנסות משכירות לבד זה קרוב ל3%
לא נכוןומנגד עלויות השכירות תעלינה בהמשך עם ריבית דריבית.
התיחסתי לזה.אלא קבלת הלוואה מחברת ההשקעות כנגד הסכום שנמצא אצלה
נכון,ובמקרה של הדירה חישבת מינוף של למעלה מ 100%
אם נחשב את המינוף המקסימלי בשוק ההון של 80% אנו מגיעים להון התחלתי של 1,080,000 ולשווי אחרי 20 שנה של 4.3 מיליון ₪
מה שנראה לי מייתר את ההתעסקות בכספים הקטנים
אנסה להסביר שובלא חישבתי שום מינוף של למעלה מ100%
אתה לא מתיחס למספרים נכון.
בוא נסכם כך:
בהשקעה בתחום ההון, יש 7% תשואה עם ריבית דריבית, אבל רק על הכסף שהוכנס, ומנגד עלויות השכירות תעלינה בהמשך עם ריבית דריבית.
בהשקעה בתחום הנדל"ן יש 2% תשואה עם ריבית דריבית, על הסכום הכפול מהרגע הראשון + אפשרויות השבחת הנכס + העלויות לחודש של משכנתא לא עולות ביחס של ריבית דריבית כמו העלויות של השכירות.
למה לא?לא נכון
יש כאן שיח חרשים, במחילה.אנסה להסביר שוב
מינוף הכוונה שהתשואה מתקבלת לפי השקעה ראשונית גבוהה יותר מההון העצמי שלי
ולכן, אם יש לי 600 ולקחתי 700 משכנתא אז מינפתי בלמעלה מ100% וזו בדיוק היתה הדוגמא שלך.
מעבר לזה אינני מבין למה את ממשיכה להשתמש במינוח רבית דרבית ביחס לנדל״ן הוא פשוט לא קיים שם.
חוץ מ....
במשכנתא שלקחת לצורך רכישת הדירה
שם יש רבית דרבית והיא פועלת לרעתך
לגמרי מסכים, במיוחד ביחס למינוח ״רבית דרבית״יש כאן שיח חרשים, במחילה.
נכון מינפתי בלמעלה מ100%
אבל הסכום שמשלמים למשכנתא שווה לסכום שהשני משלם לשכירות.
הסכום הזה ירד בין כה כל חודש למגורים.
השאלה היא אם לבנק או לבעל הדירה.
אם זה שרוצה למנף בשוק ההון, ירצה למנף ב100%
הוא יצטרך להוסיף על הסכום שהוא משלם כל חודש למגורים, עוד 8333 ש"ח בחודש,
כלומר הוא ישלם סה"כ כל חודש 11500 ש"ח.
גם אני הבנתי ככה (לאו דווקא ממנה ספציפית, מכל הלך הרוח באשכול ובאשכול המקביל.)סליחה אבל לא שמתי לב.
מההודעה שלך היה נראה שאת ממש ממליצה לשים בשוק ההון במקום דירה ראשונה
וזו עיצה לא כ"כ זהירה
לוח לימודים
מסלולי לימוד שאפשר לההצטרף
אליהם ממש עכשיו:
4.06
כ"ז אייר
קורס משולב בינה מלאכותית
קורס פיתוח ובניית אתרים
קריירה מתקדמת, ביקוש עצום, וממוצע משכורות גבוה במיוחד!
מלגות גבוהות ומשתלמות!
2.06
כ"ה אייר
פתיחת מסלול
קורס עריכת וידאו
מלגות והנחות משמעותיות!
18.06
י"ב סיוון
#רקבפרוג
הרצאה מרתקת:
פוטושופ לצלמים
עם אופק עוגן
כלים מתקדמים, טכניקות חדשות ובינה מלאכותית בפוטושופ לצלמים בעידן 2024
לתלמידים ובוגרים בלבד!
27.06
כ"א סיוון
פתיחת מסלול
עיצוב ואדריכלות פנים
מלגות גבוהות!
27.06
כ"א סיוון
השקה חגיגית!
עיצוב גרפי ודיגיטל - בסילבוס חדש ומטורף!
מלגות גבוהות!
תהילים פרק טו
א מִזְמוֹר לְדָוִד יְהוָֹה מִי יָגוּר בְּאָהֳלֶךָ מִי יִשְׁכֹּן בְּהַר קָדְשֶׁךָ:ב הוֹלֵךְ תָּמִים וּפֹעֵל צֶדֶק וְדֹבֵר אֱמֶת בִּלְבָבוֹ:ג לֹא רָגַל עַל לְשֹׁנוֹ לֹא עָשָׂה לְרֵעֵהוּ רָעָה וְחֶרְפָּה לֹא נָשָׂא עַל קְרֹבוֹ:ד נִבְזֶה בְּעֵינָיו נִמְאָס וְאֶת יִרְאֵי יְהוָה יְכַבֵּד נִשְׁבַּע לְהָרַע וְלֹא יָמִר:ה כַּסְפּוֹ לֹא נָתַן בְּנֶשֶׁךְ וְשֹׁחַד עַל נָקִי לֹא לָקָח עֹשֵׂה אֵלֶּה לֹא יִמּוֹט לְעוֹלָם: