התייעצות לפני רכישת בית (וילה)

[יאלילי]

תלוי במה המהנדס מתעסק
אני עובדת בחברה שבונה במאות מליונים בשנה כך שאני מכירה את תחום הבניה מקרוב מאד וכנל המהנדס שהבאתי.

המהנדס יכול להיות חבר/מועסק בחברה שבונה גם במאות מליארדים, זה לא רלוונטי.. התחום שעליו הוא אחריו זה תחום ההנדסה... הוא לא בונה בפועל... וגם אם הוא "נמצא" כל היום בבנייה, הוא לא באמת יודע את הפרטים לפרטי פרטים.. הוא לא קבלן, ואפילו לא פועל בניין.. הוא אחראי על תחום, חשוב ככל שיהיה, אבל הוא בקושי חלקיק מעלויות בנייה.

בעיני זו טעות קריטית להתייעץ עם אדם, חשוב וחכם ומבין ככל שיהיה, שמכיר את תחום הבנייה, במקום לקחת הצעת מחיר אמיתית מאדם שבונה בפועל [ובעברית מדוברת: קבלן].

בכל אופן, המון המון הצלחה, ושהס"ד תלווה אתכם לאורך כל הדרך..

 

[E_Y]

בס"ד
לכולם שלום,
אודה לכל מי שיוכל לעזור
עלות הנכס 3.2M
מס רכישה עוד כ60K
עלות שיפוץ כולל על פי הערכת מהנדס - עד 1 M
סה"כ עלות 4.26M
הון עצמי 1.7 M
2.56M משכנתא
בעז"ה יחידות בדירה יניבו 6.5 אלף בחודש.

ושאלותי,
מה טווח גובה ההחזר החודשי ל25 שנה?
לבעל יש עוסק פטור, חלק מההכנסות נכנסות לחשבון וחלקן לא.
האם הבנק מחייב הצלבה בין הכנסות העוסק לבנק, האם שומה לשנת 2022 מספקת?
האם הבנק מתחשב בהכנסות העתידיות מיחידות הדיור.
כמה הכנסה נדרשת למשכנתא בגובה הנל.
כמה זמן לוקח להשיג אישור עקרוני?
האם ניתן להתחיל לשלם את המשכנתא רק לאחר גמר השיפוצים?
תודה רבה לעונים!

השיפוץ מתבצע אחרי הרכישה ?
אם כן תצטרכו את המשכנתא ב2 שלבים
שלב א להשלים את הרכישה
בשלב זה תוכלו לקבל 75 אחוז מהחוזה בכפוף להערכת שמאי מתאימה לפי שווי נוכחי
שלב ב
אחרי סיום העסקה והעברת הזכויות על שמכם תוכלו להגיש בקשה חדשה ולממן את כל עלות הבנייה בכפוף לזה ששמאי יעריך את שווי הנכס לאחר השיפוץ וסך האשראי הכולל לא יעבור את ה75 אחוז
מקווה שהייתי מובן

 

[Avrahamlandau]

המהנדס יכול להיות חבר/מועסק בחברה שבונה גם במאות מליארדים, זה לא רלוונטי.. התחום שעליו הוא אחריו זה תחום ההנדסה... הוא לא בונה בפועל... וגם אם הוא "נמצא" כל היום בבנייה, הוא לא באמת יודע את הפרטים לפרטי פרטים.. הוא לא קבלן, ואפילו לא פועל בניין.. הוא אחראי על תחום, חשוב ככל שיהיה, אבל הוא בקושי חלקיק מעלויות בנייה.

בעיני זו טעות קריטית להתייעץ עם אדם, חשוב וחכם ומבין ככל שיהיה, שמכיר את תחום הבנייה, במקום לקחת הצעת מחיר אמיתית מאדם שבונה בפועל [ובעברית מדוברת: קבלן].

בכל אופן, המון המון הצלחה, ושהס"ד תלווה אתכם לאורך כל הדרך..

אדוני היקר אתה מבובל ובלבל אחרים, המהנדס יודע פחות מפועל? תעשה קצת בירורים מה הלימודים של מהנדס וחלק מהלימודים שהוא לומד זה מחירון ותמחור וכן חוות דעת מקצועית עבור ליקויים וכן כל מה שקשור להערכת עלויות כולל כמהות וחישובי כמויות.
הבן אדם הכי גבוה מהחינה מקצועית וסמכותית בכל ענף הבניה והשיפוצים זה מהנדס ולכן מי שיכול לתת הערכת עלות בניה זה המהנדס ולא קבלן כי המהנדס יודע גם מה יהיו פרטי קונסטרוקציה שונים עבור השינויים והשיפוצים

 

[yosy]

אדוני היקר אתה מבובל ובלבל אחרים, המהנדס יודע פחות מפועל? תעשה קצת בירורים מה הלימודים של מהנדס וחלק מהלימודים שהוא לומד זה מחירון ותמחור וכן חוות דעת מקצועית עבור ליקויים וכן כל מה שקשור להערכת עלויות כולל כמהות וחישובי כמויות.
הבן אדם הכי גבוה מהחינה מקצועית וסמכותית בכל ענף הבניה והשיפוצים זה מהנדס ולכן מי שיכול לתת הערכת עלות בניה זה המהנדס ולא קבלן כי המהנדס יודע גם מה יהיו פרטי קונסטרוקציה שונים עבור השינויים והשיפוצים

תלוי במה
המהנדס לא ידע להגיד להם באיזה ריצוף הם ירצפו את הבית ולא איזה מטבח הם יעשו
וזה יכול להיות פער של עשרות אלפי שקלים

 

[Avrahamlandau]

תלוי במה
המהנדס לא ידע להגיד להם באיזה ריצוף הם ירצפו את הבית ולא איזה מטבח הם יעשו
וזה יכול להיות פער של עשרות אלפי שקלים

ריצוף לא עולה 2000 ש"ח למ"ר וגם לא 50 ש"ח, יש סטנדרט מסויים וכן על שאר הדברים הנוספים, ולפי זה הוא אמר, הוא לא נתן הצעת מחיר אלא הערכת ביצוע ואומדן כללי

 

[new light]

תלוי במה
המהנדס לא ידע להגיד להם באיזה ריצוף הם ירצפו את הבית ולא איזה מטבח הם יעשו
וזה יכול להיות פער של עשרות אלפי שקלים

הוא אמר לי כך - תוכלי לעשות ריצוף בעלות של עד X שקל למטר, מטבח בעלות של עד Y שקל למטר, ציפוי חיצוני של שליכט. ירד לפרטים של איזו מסגרת תקציב (הגיונית כמובן) יש לי לכל העבודות שאינן "תשתית"

 

[אוריה ח]

ועוד נקודה למחשבה,
את השלב השני של המשכנתא ניתן לקבל רק אחרי שיש היתר בניה ושהדירה רשומה על שמכם
(תהליכים שלוקחים זמן רב)

 

[new light]

ועוד נקודה למחשבה,
את השלב השני של המשכנתא ניתן לקבל רק אחרי שיש היתר בניה ושהדירה רשומה על שמכם
(תהליכים שלוקחים זמן רב)

לא מדובר בהזזת קירות או תוספות - אז לא נדרש היתר.
העברת רישוםעל דירה לוקח זמן רב?

 

[Avrahamlandau]

הוא אמר לי כך - תוכלי לעשות ריצוף בעלות של עד X שקל למטר, מטבח בעלות של עד Y שקל למטר, ציפוי חיצוני של שליכט. ירד לפרטים של איזו מסגרת תקציב (הגיונית כמובן) יש לי לכל העבודות שאינן "תשתית"

זה מצויין, הוא נשמע מהנדס מקצועי.
עיצה טובה בשבילך לקחת אותו או מישהו אחר לנהל את הפרויקט ובעיקר תקציבי כי האדריכלית יכולה למשוך אותך להוצאות לא צפויות, ולא חלילה שיש לי נגדה אלא זה תפקידה לתת לכם בית מושקע ויוקרתי אבל לכל דבר יש מחיר.
צריך להגדיר לה את העלויות ל800 אלף ובסוף תגיעי למליון ולא שתגדירי במיליון ותגיע למליון ומאתיים, לנהל ממש ספר תקציב עד לריהוט ותאורה אחרת תצטרכי להביא הרבה מקורות מימון נוספים.
שיהיה בהצלחה. אשמח לעזור בפרטי אם אתם מעוניינים

 

[Avrahamlandau]

לא מדובר בהזזת קירות או תוספות - אז לא נדרש היתר.
העברת רישוםעל דירה לוקח זמן רב?

יכול להיות שהבנק יסתפק ע"י מתן יפוי כוח לעו"ד והתחייבות מצידו לתאריך רישום

 

[עדן]

אני יודעת וכל מי שהתנסה בשיפוץ יודע שהסכום שמתכננים להוציא מכפיל את עצמו.

 

[Avrahamlandau]

אני מנהל פרויקטים רבים וככל שהלקוחות מכינים ספר תקציבי והם יודעים לשלוט על עצמם בלי להתפזר הם גומרים כמעט בלי חריגים, אם סוכם שמטבח יעלה 20 אלף הם עושים הצעות מחיר ומתמקחים ובסוף עומדים בתקציב, זה פשוט כלי עזר הכי טוב אחרת אין בלמים ואין שום מעצורים ולא מרגישים שנספים

 

[Chanae]

אני יודעת וכל מי שהתנסה בשיפוץ יודע שהסכום שמתכננים להוציא מכפיל את עצמו.

אם מנהלים ספר תקציבים מסודר ומקצים מראש כסף לכל מטרה
אפשר לעמוד בתקציבים שנקבעו מראש.
כמובן שתמיד יש חריגות ובלתמים, אבל לא הכפלה
כותבת מנסיון של שיפוץ מהתקופה האחרונה

 

[אוריה ח]

יכול להיות שהבנק יסתפק ע"י מתן יפוי כוח לעו"ד והתחייבות מצידו לתאריך רישום

אנחנו בתהליך הזה והבנק לא מסתפק,
שיפצנו עם היתר ועדיין הדירה לא רשומה על שמנו (כבר למעלה מחצי שנה בתהליך)
ועדיין לא קיבלנו משכנתא על השיפוץ.

 

[עדן]

אם מנהלים ספר תקציבים מסודר ומקצים מראש כסף לכל מטרה
אפשר לעמוד בתקציבים שנקבעו מראש.
כמובן שתמיד יש חריגות ובלתמים, אבל לא הכפלה
כותבת מנסיון של שיפוץ מהתקופה האחרונה

נכון, ברור שיש את האנשים המחושבים יותר, אבל תמיד חורגים, תמיד יש הוצאות בלתי צפויות ועוגמות נפש.
שיפצתי כמה פעמים...

 

[E_Y]

אנחנו בתהליך הזה והבנק לא מסתפק,
שיפצנו עם היתר ועדיין הדירה לא רשומה על שמנו (כבר למעלה מחצי שנה בתהליך)
ועדיין לא קיבלנו משכנתא על השיפוץ.

ממש ככה
הבנק לא יתן לכם שקל לפני העברת זכויות על שמכם
עד העברת הזכויות השווי של הדירה המקסימלי זה מה שרשום בחוזה
אחרי העברת הזכויות הבנק יוכל להתחשב בשווי לאחר שיפוץ שכנראה יהיה גבוה יותר
חשוב מאוד לתכנן את העסקה כך כדי למנוע עגמת נפש

 

[new light]

שאלה נוספת,
עסק שנפתח ביולי 2022
אין עדיין שומה ואין עדיין אפשרות להגיש דוחות, על מה הבנק מסתמך במקרה כזה?

 

[Avrahamlandau]

יש מסמך שהרו"ח חותם לבנק ונותן הערכת רווחים, אצלי זה עבד טוב

 

[הון ובית]

שאלה נוספת,
עסק שנפתח ביולי 2022
אין עדיין שומה ואין עדיין אפשרות להגיש דוחות, על מה הבנק מסתמך במקרה כזה?

יש מסמך שהרו"ח חותם לבנק ונותן הערכת רווחים, אצלי זה עבד טוב

אישור רו"ח.
אבל זה לא יועל להוות הכנסנ יחידה או עיקרית בדרך כלל.

 

[new light]

אישור רו"ח.
אבל זה לא יועל להוות הכנסנ יחידה או עיקרית בדרך כלל.

לא יחידה ולא עיקרית
מקווה שניתן יהיה להגיש דוח בהקדם כי לשומה מתייחסים אחרת