האם להעלות לשוכרים את דמי השכירות?

[CPA]

טרי מאתמול בבוקר!
אחד מהלקוחות שלי היה מוטרד. שאלתי אותו למה פניו אינם כתמול שלשום. אמר שבעל הדירה העלה לו מ-5,000 ל...7,500 ש"ח! 4 חדרים במצב מצויין (מאוד לפי דבריו. אמנם חלק בזכותם). הוא יסגור תקופה של 6 שנים בסוף השנה האזרחית (התחיל ב-4,300).
ניסה לדבר אל לב בעל הבית איתו הוא מיודד. והוא הסביר לו שיבדוק בשוק מה המצב ויחזור אליו. הלקוח השוכר הודה שטווח המחירים מתחיל ב-7,200 ש"ח.
סופו של יום, לאחר לחץ מהאישה שביקשה לנסות שנה - הם הסכימו למחיר (!!). עברו שבועיים ושוב טלפון מבעל הבית: תקשיב, לצערי גם אני לא מצאתי דירה, אז אני נכנס במקומך...
הלקוח מחפש בעיר אחרת בכיוון עמנואל או חריש לשכור "וילה" ב-5,000 ש"ח.

גם אנחנו שוכרים ומשכירים. ב-4 הבניינים הצמודים למתחם שלנו, דירות דומות ואפילו פחות משופצות משלנו הושכרו השנה במעל 6,000 ש"ח. אצלי היה 4,100 ש"ח לאחר שהורדתי ב-300 ש"ח ממה שרציתי בשביל שוכרים טובים בעצת הרב המקומי. בתום חוזה השנתיים באוגוסט העליתי את זה למחיר האורגינל. החלטנו שאנחנו לא תורמים לשיגעון הזה. גם לנו קשה ולקראת חודש שבט כנראה נרשום את ילדינו במקום אחר כי החוזה יסתיים לקראת סוף שנת הלימודים ואין לנו אפשרות להתפשר אפילו על עלייה של ש"ח. אנחנו שלמים עם עצמינו מאוד ומקבלים הכל באהבה ותודה לקב"ה שזיכנו לקורת גג ולדירה שרשומה על שמינו.

 

[רק מילים טובות]

מצד שני, יש לעיין אם זה רצון ה', לאלץ משפחת אברך לשלם עוד 500 שח (או להתחיל לחפש דירה חילופית עם כל מה שכרוך בזה) - בשביל לתת את אותם ה500 שח לקופת העיר שיתנו את זה לאברך אחר שהעלו לו את השכירות....

לפני כשנה פגשתי קבלן גדול בעיר חרדית, אוהב תורה ותומך במוסדות וכוללים. בתוך השיחה סיפר לי לפי תומו שהוא כל שבוע מעלה את מחירי הדירות שלו באותה עיר...
אני משער שמן הסתם הוא משתמש בכסף להחזקת המוסדות שתומך בהם (הוא לא זקוק לכסף לעצמו או לנכדיו) אך לעניות דעתי אין השיקול שלו נכון.
שכן נעשה חשבון. בהנחה שהוא מעלה מחירים במאה אלף ל100 דירות, הרווח עבור המוסדות הוא כ8 מליון (אחרי מס)
לעומת זאת אותם אברכים שקנו ממנו עלולים להוסיף בתשלומי המשכנתא במצטבר עם הרביות כ15 מליון
זאת מלבד ההשפעה הרוחבית על עליית המחירים באותה עיר ואף מחוצה לה, שתגרום לשאר האברכים הקונים מהיום והלאה לשלם סכומים גדולים נוספים...
וצריך עיון ...

 

[חנש]

ברור שלא מפסידים
אבל לא התרגשתי, מצטערת
פשוט עשיתם קומבינה עם כספי המעשר שלכם
אין דבר מענג מזה...

אז אספר לך שאני מכירה אישית קרוב משפחה
שגר בשכירות בביתר אברך יקר שממש חי בצמצום
והוא ממש ביקש שיתנו לו הנחה,
ובעל הדירה אמר לו שהוא יוריד את העלאה מהמעשרות.
במקום לשלם 3,800 הוא שילם 3,100.
והוא באמת עזר לו מאוד, ואני בטוחה שזכות לימוד תורתו תעלה גם לבעל הדירה.
ועכשיו בעל הדירה מכר ברווח יפה.
אז כאן האברך ביקש את ההנחה, ולכבד בקשה של מישהו אחר זה הרבה יותר קשה
מאשר להציע אותה בעצמך,
ואם מדובר באותו אדם (גר בעמנואל) הנה לך היפוך לזכות, מי כעמך ישראל.

 

[mama24]

בלת״ק חלקי,
עד לפני כשנה חיפשנו בנרות דירה.
הגענו לכמה דירות בכמה מקומות בהם בעל הדירה העלה את המחיר בבת אחת בין 500 ל1000.
כל הדירות הללו השוכרים עזבו!
גם אם העלאת המחיר הייתה השוואה למחיר האזורי.
וגם אנחנו לא רצינו לקחת דירה שבעל הדירה העלה את המחיר בבת אחת בסכום גבוה כי מי אמר שנוכל להישאר בדירה בסיום החוזה וכך יצא שנצטרך לעבור דירה אחת לשנה, גם שיקול של הוצאה…
הדירות הללו עמדו ריקות למשך תקופה ארוכה מאוד!
בעל דירה אחד אני יודעת שנכנע (כי חברה שלי גרה שם) והעלה רק ב200 ₪.
בחישוב הסופי נראה שבעלי הדירות ההם הפסידו יותר משהרויחו…

מנסיון אישי-
אנחנו רצינו את השוכרים שלנו, אברך יקר
ופשוט מורידים ממעשרות את הפער.
הידיעה כל חודש שמשפחה שלימה של בני תורה שמחים בגללנו- מרחיבה את הדעת
והשפע שלנו נכנס ממקום אחר.
אמנם זה לא סטייל, אבל מלשפוך אהבה לא מפסידים!!!!

ככל שידוע לי, אם אתה משתמש בכספי מעשרות כדי להוריד מחיר ללקוח אתה צריך לידע אותו.
כדאי לבדוק את הנושא הלכתית לפני שמחליטים לעשות כך.

 

[מרדכי קאר]

סוגיה מעניינת
היום חבר שלח לי את זה

ספוילר: שכירות

אמנון ושרה רכשו דירה לפני שבע שנים. הם נכנסו בשניה האחרונה להגרלה של דירות בבנייה רוויה ביישוב נוקדים ותודה לאל זכו.גם שוכרים לא היה להם כל כך קשה למצוא. ברגע שהם פרסמו הטלפון לא הפסיק לצלצל ותוך שלשה ימים החוזה כבר נחתם, לבקשת השוכרים: שלש שנים קדימה. מאז הם בקשרים מאד טובים וחוץ ממפגש שנתי להעברת הצ׳קים והודעה אחת על כך שצריך לטפל בעובש בתקרת המקלחת הכל עבר חלק. בשבת האחרונה דניאל, אחיה של שרה, הגיע אליהם לשבת עם המשפחה ואגב שיחה על טרפת מחירי הנדל״ן שאל אותם על הדירה שלהם בנוקדים. מה?? אתם רוצים להגיד לי שהם עדיין משלמים לכם במחירי 2015?? אתם לא יודעים שמחירי הנדל״ן יותר מהכפילו את עצמם? חבל, אתם סתם רחמנים, אתם חייבים להעלות את שכר הדירה! ביום ראשון קיבלנו טלפון מאמנון שביקש להתייעץ איתנו מה לעשות. (הוא עשה איתנו את המשכנתא ומאז עוקב כאן אחרי המיילים והטיפים ואנחנו שמחים שהוא רואה בנו כתובת להתייעצויות כאלו) כיוון שאנחנו מניחים שיש כאן קוראים נוספים שמתמודדים עם הסוגיה (גם כמשכירים וגם כשוכרים) החלטנו לשתף את התשובה שענינו לאמנון ושרה בעניין העלאת דמי השכירות. נתחיל מהניתוח הכלכלי ונתייחס לשני דברים משמעותיים שקרו בשנים האחרונות בשוק הנדל״ן: עליית מחירי הדיור משפיעה ישירות על דמי השכירות. צריך לזכור שדירה היא השקעה לכל דבר ועניין. שרה ואמנון לקחו את מיטב חסכונותיהם והשקיעו אותם בדירה. כשאנחנו באים לבחון השקעה אנחנו שואלים מהי התשואה (הריבית) השנתית שתניב לנו ההשקעה. לשם הדוגמה כשהם קנו את הדירה לפני שבע שנים הם השקיעו מליון שקלים. בכל שנה הם קיבלו מהשוכרים שלהם 36,000 ש״ח (שלשת אלפים ש״ח לחודש). זה אומר שהתשואה שלהם על ההשקעה הראשונית של מיליון השקלים היא 3.6% בכל שנה (כמובן שמסכום זה צריך לנכות הוצאות על תיקונים שונים, על חודשים בהם הדירה עמדה ללא שוכרים) תודה לאל מאז הרכישה הדירה הכפילה את ערכה וכעת היא שווה שני מליון שקלים. אם אמנון ושרה ישאירו את שכר הדירה על כנו זה אומר שהתשואה שלהם נחתכה בחצי וכעת היא עומדת על 1.8% לשנה. אמנון ושרה לא מסכנים חלילה. הם נטלו סיכון ותודה לאל הרוויחו בגדול והכפילו את הונם. אבל כעת הם מסתכלים קדימה: אם הם ימכרו את הדירה הם יכולים לקחת את שני מליון השקלים האלו ולהשקיע אותם במקום שיניב להם תשואה גבוהה בהרבה. (אפילו הבנקים היום נותנים ריבית גבוהה מזו..) לכן מבחינה כלכלית העלאת דמי השכירות היא פעולה מתבקשת. עלויות המימון משפיעים על דמי השכירות. רוב מוחלט של מי שרכשו דירה להשקעה (כולל אמנון ושרה שלנו) עשו זאת בעזרת משכנתא שקיבלו מהבנק. כשהם לקחו את המשכנתא הם קיוו ששכר הדירה שיקבלו מהשוכרים יכסה את גובה התשלום החודשי. כעת, בעקבות העלאת הריבית הרוחבית המשכנתא שלהם התייקרה בבת אחת (גם רכיב המשכנתא הצמוד לפריים וגם הרכיב הצמוד למדד), התזרים החודשי שלהם נפגע ואך טבעי הוא שהם ירצו ׳לגלגל׳ חלק מההתיקרויות על השוכרים. בקיצור מהבחינה הכלכלית הטהורה השינויים החדים בשוק (הן עליית המחירים והן העלייה בריביות המשכנתא) מובילים למסקנה שנכון ומוצדק להעלאות את שכר הדירה. ------ לפני ששוכרי הדירות (כולל כותב שורות אלו) מתרעמים, חשוב להזכיר שלא כל מי שיש לו דירה להשקעה הוא עשיר גדול. לפעמים הוא בעצמו שוכר דירה אחרת. לפעמים הוא מפרנס משפחה גדולה ולפעמים הדירה היא מקור ההכנסה היחידה של משפחה לעת זקנה. (כך היה מקובל בדור הקודם, להשקיע בדירות כתחליף לפנסיה). השינויים בשוק משפיעים על כולם ולמעט מספר לא גבוה של טייקונים המחזיקים מספר גדול של דירות, רוב בעלי הדירות הם אנשים רגילים והגונים. ------ עד כאן הניתוח הכלכלי הקר. אבל יש כאן כמובן עוד רבדים. שרה ואמנון מבינים שהם יכולים להעלות את שכר הדירה אבל הלב הגדול שלהם מתקשה לעשות את זה. הם מבינים שלא הכל בחיים זה כסף ומקסום תשואה. הם מבינים שבסופו של דבר יש כאן גם עניין אנושי ורגיש והם יודעים היטב שהעלאה חדה של שכר הדירה יכולה לפגוע קשות בשוכרים הצעירים שלהם. שרה ואמנון מבינים גם שלשוכרים קבועים, איכותיים ונאמנים יש גם ערך כלכלי. שקט נפשי, תשלומים המגיעים בזמן ושוכרים שמטפחים את הדירה ושומרים עליה שווים להם המון. שרה ואמנון גם מבינים שדירה היא השקעה לטווח ארוך מאד. הם שמחים מאד שהדירה עלתה בערכה וגם אם התשואה השנתית על הדירה לא הכי גבוהה, בחשבון הכללי זו עדיין יופי של השקעה עבורם. לסיכום: סוגיית העלאת דמי השכירות היא סוגיה מורכבת מאד ומשתנה בין משפחה למשפחה ובין מקרה למקרה. מבחינה כלכלית טהורה מאד מוצדק לעדכן את השכירות כלפי מעלה אבל כמו שראינו ישנם עוד שיקולים ההופכים את ההחלטה למסובכת. אז מה כדאי לעשות? האמת היא שאין כאן נוסחת קסם. יש כאן שילוב של שיקולים כלכליים ושל שיקולים פסיכולוגיים ורגשיים וכל מקרה צריך להבחן לגופו. אחד הפתרונות המקובלים בשוק השכירות הוא לקבוע כבר בחוזה עלייה הדרגתית בכל שנה. אפשר באחוזים קבועים או בהצמדה למדד. הצמדה בחוזה חוסכת את אי הנעימות הכרוכה בדיון על גובה שכר הדירה בכל שנה, היא מורידה את הלחץ של השוכרים והדאגה ש׳בטח השנה הם יקפיצו לי׳ וגם מונעת התייקרות מחירים בבת אחת (מספר חברים בקבוצת הטיפים כתבו לנו ששכר הדירה שלהם זינק ב25-30% בבת אחת!) סקר שוכרים ומשכירים כדי לקבל עוד רעיונות לפתרון המורכבות וגם כדי לקבל תמונת מצב על שוק השכירות באזורים השונים נשמח מאד אם תוכלו לענות על סקר קצרצר שהכנו לחצו כאן להשתתפות בסקר (אנונימי) וכעת: הזמנה לבעלי דירות: ​ מעבר לשאלת השכירות עליה דיברנו ישנם עוד מספר שאלות חשובות הרלוונטיות לכל מי שיש לו דירה - בין דירה שקיבלתם בירושה או דירה שרכשתם להשקעה. ביום רביעי הקרוב (כ״ב בחשוון, 16/11 בשעה 20:30) נקיים הדרכה ייעודית שתעסוק בדיוק בסוגיות אלו. במה תעסוק ההדרכה: סקירה של המצב בשוק הנדל״ן הנוכחי חישוב תשואה ושינוי דמי השכירות האם ומתי נכון למכור את הדירה ולממש רווחים ׳פליפינג׳ - מכירה ברווח וקניה של דירה אחרת מה עושים עם הכסף? חלופות השקעה במקום דירה סוגיות מיסוי והורשה משכנתא הפוכה ושימוש בדירה כמקור הכנסה לעת זקנה ההדרכה מיועדת כאמור למי שיש לו כבר דירה, אבל גם מי שמתעניינים ברכישת דירה להשקעה מוזמנים להצטרף ולהקשיב. המידע יהיה כמובן רלוונטי גם עבורכם. להרשמה להדרכה לחצו​