גרירה ותוספת

[shimשימי]

מישהו יכול לתת לי מידע בבקשה(אני לא מחפש יועץ אלא רק לומד את התחום ולכן אני שואל)

אם אני גורר משכנתא קיימת ורוצה להוסיף עליה כמה יהיו הריביות בהנחה שהכל תקין (יחס ההחזר ההכנסות הקצאת הון וכו)
א.באותו בנק?
ב.בבנק אחר?
ובכלל איך אפשר שיהיה בבנק אחר חלק מהמשכנתא הרי הדירה משועבדת לבנק
ובאופן הזה יצא שתהיה משועבדת לשתי בנקים(מה שאומר בהכרח שהבנק השני יהיה משועבד דרגה שנייה יש כזאת אפשרות??

תודה לעונים

 

[shimשימי]

אגב בנוסף עלה לי רעיון
תגידו לי אם זה הגיוני

מי שרוצה לחסוך משמעותית בריביות שהוא משלם
כדאי מאוד שיקנה דירה יקרה פי 2 ממה שהוא באמת רוצה
כך שתמהיל הריביות שלו יהיה
נניח שליש פריים שיהיה 2 אחוז
שליש ק"צ 4 אחוז
שליש קל"צ ב1.5 אחוז

לאחר מכן יגור בדירה כמה חודשים
ימכור אותה ויגרור את הריבית של הקל"צ וחלק מהפריים

זה הגיוני?
בהנחה כמובן שההכנסות תואמות ויש את ההון העצמי הנדרש עבור הסיפור הזה

 

[משכנטוב]

בראש ובראשונה תרשה לי לומר, כל הכבוד, במקצוע הזה צריך להפעיל יצירתיות ולחשוב מחוץ לקופסא.
לגופו של ענין, גרירת משכנתא היא השארת הלוואה והחלפת בטוחה, בדיוק כמו שאפשר לקחת משכנתא ולפרוע מיד את החלקים היותר יקרים שלה ולהרוויח את המרווח המשוקלל של כל המסלולים בלי התרגיל שהצגת, אפשר לעשות את זה עם התרגיל, ואם כוונת לאחוזי מימון בכך שהדירה יותר יקרה, אתה בוודאי מבין ששום בנק לא יאשר גרירה שחורגת מאחוזי מימון, ובאופן כללי קשה מאד לאשר גרירה במקרה שהבטוחה האלטרנטיבית שווה פחות, כי צריך לזכור שהאינטרס של הבנק הוא לא לגרור, אלא שתפרע ותיקח חדש הוא יוצא מורווח מזה לכל הכיוונים ואכמ"ל, אלא שבנק ישראל בהיעדר עילה מוצדקת כופה עליו לאשר גרירה, ובטוחה פחות שווה מהווה עילה.
הוספת משכנתא אחרי גרירה היא כמו הוספת משכנתא רגילה שאפשרית רק באותו בנק, או דרגה שניה כמו שציינת שאפשרית רק בחוץ בנקאי או בבנק ירושלים, עם ריביות בהתאם.
בהצלחה בהמשך.

 

[shimשימי]

בראש ובראשונה תרשה לי לומר, כל הכבוד, במקצוע הזה צריך להפעיל יצירתיות ולחשוב מחוץ לקופסא.
לגופו של ענין, גרירת משכנתא היא השארת הלוואה והחלפת בטוחה, בדיוק כמו שאפשר לקחת משכנתא ולפרוע מיד את החלקים היותר יקרים שלה ולהרוויח את המרווח המשוקלל של כל המסלולים בלי התרגיל שהצגת, אפשר לעשות את זה עם התרגיל, ואם כוונת לאחוזי מימון בכך שהדירה יותר יקרה, אתה בוודאי מבין ששום בנק לא יאשר גרירה שחורגת מאחוזי מימון, ובאופן כללי קשה מאד לאשר גרירה במקרה שהבטוחה האלטרנטיבית שווה פחות, כי צריך לזכור שהאינטרס של הבנק הוא לא לגרור, אלא שתפרע ותיקח חדש הוא יוצא מורווח מזה לכל הכיוונים ואכמ"ל, אלא שבנק ישראל בהיעדר עילה מוצדקת כופה עליו לאשר גרירה, ובטוחה פחות שווה מהווה עילה.
הוספת משכנתא אחרי גרירה היא כמו הוספת משכנתא רגילה שאפשרית רק באותו בנק, או דרגה שניה כמו שציינת שאפשרית רק בחוץ בנקאי או בבנק ירושלים, עם ריביות בהתאם.
בהצלחה בהמשך.

בראש ובראשונה תודה על המחמאה ותודה על המענה המפורט.
שנית אני חייב לתקן אותך בדבר אחד עוד "ובאופן כללי קשה מאוד לאשר גרירה במקרה שהבטוחה האלטרנטיבית שווה פחות"
גרירת משכנתא אפשרית גם אם הבטוחה שווה פחות נקודה!!!
זה טעות של כמעט 100 אחוז מהיועצים שלא יודעים את זה
ואפילו גם מטאבו למנהל
אם תרצה אוכיח לך את זה (בכל אופן ככה למדנו בקורס בפוקוס וככה אורן שלו אמר
שזה טעות שהוא גם חשב ככה הרבה שנים והוא הוכיח את זה מלשון בנק ישראל )

 

[משכנטוב]

אורן שלו הוא איש מקצוע מצוין, וזכיתי להכיר אותו, אם למדת בפוקוס בודאי שמעת הרצאות גם מעוד בכירים בענף כמו יוני ברלינר וכדו'.
אותה בעיה יש גם אם בוגרי איתנים שמצטטים את עדי שטרן, או את יוליה זורובסקי, או קוני יצחקי וכיו"ב.
הם יועצים עם מאות לקוחות כל חודש עם קשרים בהתאחדות ובבנק ישראל, ויש להם יכולת להשיג יותר מיועץ ממוצע קטן ערך כמוני.
לי בסופו של דבר יש בכל בנק את החברים שלי, שאיתם אני עובד, ואם הם אומרים לי שהם לא מסכימים משהו כל עוד שזה יושב על הגבול האפור של התקנות, אין לי את האפשרות של מריבה איתם.
אני מדגיש לך את זה כי אתה יועץ חדש, ולא כל מה שאורן שלו אמר לך תאורטית יעבוד לך בפרקטיקה, וצריך להיזהר ולדעת את מקומך, שלא תיהפך מהר מאד ל"פרסונה נון גראטה" בבנקים.
בכל אופן המון בהצלחה.

 

[shimשימי]

אורן שלו הוא איש מקצוע מצוין, וזכיתי להכיר אותו, אם למדת בפוקוס בודאי שמעת הרצאות גם מעוד בכירים בענף כמו יוני ברלינר וכדו'.
אותה בעיה יש גם אם בוגרי איתנים שמצטטים את עדי שטרן, או את יוליה זורובסקי, או קוני יצחקי וכיו"ב.
הם יועצים עם מאות לקוחות כל חודש עם קשרים בהתאחדות ובבנק ישראל, ויש להם יכולת להשיג יותר מיועץ ממוצע קטן ערך כמוני.
לי בסופו של דבר יש בכל בנק את החברים שלי, שאיתם אני עובד, ואם הם אומרים לי שהם לא מסכימים משהו כל עוד שזה יושב על הגבול האפור של התקנות, אין לי את האפשרות של מריבה איתם.
אני מדגיש לך את זה כי אתה יועץ חדש, ולא כל מה שאורן שלו אמר לך תאורטית יעבוד לך בפרקטיקה, וצריך להיזהר ולדעת את מקומך, שלא תיהפך מהר מאד ל"פרסונה נון גראטה" בבנקים.
בכל אופן המון בהצלחה.

תודה על המענה..
בכל אופן יש מסמכים ברורים והוראות בנק ישראל
שרשום בדיוק איך בבנק ישראל מורה לבנקים להתנהל
אני אמצא את המסמך הזה ואשלח לך

בנוסף אם אורן שלו אמר את זה ליועצים חדשים כמונו
כנראה שהוא מבין שזה מה שנכון לומר...

 

[משכנטוב]

בנוסף אם אורן שלו אמר את זה ליועצים חדשים כמונו
כנראה שהוא מבין שזה מה שנכון לומר...

בדיוק לזה כיוונתי, אני לא מדבר ספציפית על אורן שהוא אדם משכמו ומעלה, יש בעיה כללית כזאת למרצים.

 

[shimשימי]

בדיוק לזה כיוונתי, אני לא מדבר ספציפית על אורן שהוא אדם משכמו ומעלה, יש בעיה כללית כזאת למרצים.

.תאגיד בנקאי לא יסרב לבקשת לווה לשעבד נכס חילופי במקום הנכס הממושכן להבטחת הלוואתו )גרירת משכנתא(, ולא ישנה את תנאי ההלוואה הקיימים, אלא מסיבות סבירות ויודיע ללווה את הסיבה לכך. כסיבות סבירות לסירובו של תאגיד בנקאי למתן הסכמתו לגרירת משכנתא ניתן לראות, בין היתר, את המקרים הבאים: )1 )אם המדובר בהלוואה שניתנה מפיקדונות צד שלישי ועל פי תנאיו )אלא אם קיבל הלווה את אישורו של המפקיד )2 )אם הבטחונות לגבי יתרת ההלוואה בעת הגרירה פחותי ערך לעומת הבטחונות המקובלים בתאגיד הבנקאי באותו מועד לגבי מתן הלוואות.

תקרא בעיון את סעיף 2 בהגדשה
אגב שמעתי עכשיו שוב את דבריו של שלו
הוא התנסח בזהירות
ואמר שזה תחום אפור

אבל עם החכמה והידיעה איך לדבר
ומה ניתן לטעון לבנק כנגד
ניתן להצליח להעביר אפילו מטאבו למנהל

 

[ראש על הכתפיים]

כמו ש@משכנטוב כתב לך ..
יש את הרגולציה ויש את הפרקטיקה

זה כמו שבנק ישראל מתיר יחס החזר של עד 50% הכנסה
ובפרקטיקה לא!

 

[ראש על הכתפיים]

הם יועצים עם מאות לקוחות כל חודש עם קשרים בהתאחדות ובבנק ישראל, ויש להם יכולת להשיג יותר מיועץ ממוצע קטן ערך כמוני.

אתה לא קטן ערך בכלל...

 

[shimשימי]

כמו ש@משכנטוב כתב לך ..
יש את הרגולציה ויש את הפרקטיקה

זה כמו שבנק ישראל מתיר יחס החזר של עד 50% הכנסה
ובפרקטיקה לא!

אין קשר
יחס החזר זה סיבה טובה שהבנק מסרב(למרות שזה לא תואם לגרוגלציית בנק ישראל במדויק)
אבל יש דברים שהסיבה היחידה שהבנק מסרב להם
כי הוא פשוט לא מרוויח מזה שום דבר

תחשוב על זה
אם נגיד ללקוח יש בעיות אשראי והוא מנסה לעשות גרירה
והבנק מסרב לו
זה נראה לך סירוב סביר??
הרי לא נוצר משהו חדש מכח הגרירה

כנ"ל לגבי גרירה לנכס זול יותר (עד כמה שאחוזי המימון לא עוברים את אחוזי המימון שהבנק נותן)
מה ההיגיון בסירוב??

שוב אחזור על טיעוני(ומכאן ואילך היועצים המנוסים יעשו מה שליבם חפץ)
אם אנחנו יוצאים מנקודת הנחה שהסיבה היחידה שהבנק מסרב כי הוא פשוט לא מרוויח מזה
אבל לפי הוראות בנק ישראל אסור לו לסרב

אז יועץ טוב (ויועץ טוב זה לא בהכרח יועץ מנוסה)
ינסה בכל דרך להצליח
החכמה בחיים בכלל ובמשכנתא בפרט
היא לא לומר זה הפרקטיקה וזהו
אלא לנסות בשביל ללקוח מעבר
לנסות להצליח בתחום האפור הזה(ולהזכיר לכולם שיש הבדל בין אפור לשחור)

בהצלחה לכם

 

[מקצועי בלבד]

כנ"ל לגבי גרירה לנכס זול יותר (עד כמה שאחוזי המימון לא עוברים את אחוזי המימון שהבנק נותן)
מה ההיגיון בסירוב??

גם אם אחוזי המימון הם עדיין לפי כללי הבנק, אבל לדוגמה זה היה עד עכשיו משכנתא של 44% משווי הנכס, ובנכס החדש זה 58% או 68%.
עכשיו מה שהבנק נתן ב44% הוא לא נותן ב58%, וודאי שלא ב68%, וזה בגלל הקצאת הכספים הנוספת שיש באחוזי משכנתא גדולים יותר.
ובאופן כללי תמיד ככל שאחוז המשכנתא מהדירה עולה גם הסיכון בה עולה, למשל כשמחירי הדירות יהיו בירידה.

אכן יש מקרים [נדירים יחסית] שלבנק זה לא אמור להיות אכפת, או שיהיה לו אכפת רק קצת, ועם עבודה טובה של יועץ [או לבד] בהחלט ניתן לעשות זאת.

 

[בייסי]

מה המצב בשטח היום, עם עליית הרבית, עבור גרירת משכנתא?

 

[משכנטוב]

מה המצב בשטח היום, עם עליית הרבית, עבור גרירת משכנתא?

נא להסביר את השאלה.
אם הכוונה היא שמי שיש לו משכנתא מ20/21, קרוב לודאי ששווה לו לגרור אם מאפשרים לו, התשובה היא כן, אלא אם כן ממש תפרו אותו אז.

 

[בייסי]

מ2014-2015.
השאלה היא, כמה הבנק יגרור רגלים...
מדובר במזרחי טפחות

 

[משכנטוב]

מ2014-2015.
השאלה היא, כמה הבנק יגרור רגלים...
מדובר במזרחי טפחות

אם הבטוחה החדשה לא פחות טובה מהקודמת, ואין שינוי לרעה באחד הקריטריונים הרלוונטיים, אז אל תצפו לשירות של לקוח חדש, אבל אמור להיות סביר.