התייעצות גג עם אפשרות לתב"ע חדשה לדירה

[יעקב 11]

מחפשים כבר הרבה זמן לקנות דירה בירושלים ולא מוצאים
הוצע לנו לקנות גג עם אפשרות לאשר תב""ע חדשה על הגג שיתן לו אפשרות לבנות דירה
אשמח לעזרה
האם זה תהליך שאדם שאף פעם לא עשה את זה יכול לעשות את זה?
במה זה כרוך?
ממה צריך להיזהר?
מה התהליך?
האם יש מיסוי משום שזה לא דירה כרגע?
ועוד מה שלא עלה בדעתי לשאול
תודה רבה מראש לטורחים לענות ולעזור

 

[szn]

האם זה תהליך שאדם שאף פעם לא עשה את זה יכול לעשות את זה?

כן אבל זה כרוך בהרבה כאב ראש

במה זה כרוך?

לשינוי תבע צריך אדריכלית וכן חתימות של רוב השכנים

ממה צריך להיזהר?

לא בטוח שהעיריה תאשר או השכנים
אולי תברר מי השכנים שם (וידוע המעשה מהרב שטיינמן....)

דבר נוסף ומאד קריטי, בתקופה האחרונה עירית י-ם לא מאשרת תוספת קומה רק אם מחזקים את הבנין
שזה אומר בעצם לעשות תמא 38 באופן עצמאי (הרי תמא זה חיזוק מבנים)
הבעיה שזה עולה מיליוני ש"ח ולאדם פרטי זה לא משתלם לחזק את הבנין בשביל קומה נוספת
ולכן בשביל להיפטר מחיזוק מבנים בונים רק בבניה קלה שזה פחות עומס על הבנין

מה התהליך?

1. הגשת תוכנית לעיריה ע"י אדריכל. 2. חתימות מרוב השכנים. 3. שהעיריה באמת תאשר את התב"ע
4. הוצאת היתר בניה 5. בניה בפועל.

האם יש מיסוי משום שזה לא דירה כרגע?

אין מיסוי
יש היטל השבחה על התוספת מטרים, ויש פטור מהיטל השבחה למי שגר בדירה וגם זה עד 140 מטר.

אם אתה מתכנן להוציא תבע ואז למכור לפני ההיתרים, יהיה לך היטל השבחה לעיריה בזמן המכירה
כך שזה כבר לא משתלם כל הטרחה

אמנם מי שגר בדירה 4 שנים אחרי האישור תבע ואז מוכר יש לו פטור מהיטל השבחה,


קחו טיפ ששווה מאות אלפי ש"ח:

מי שיש לו תבע חדשה על הדירה, והדירה משוכרת, כדאי שירשום את הארנונה על שמו
כך שאחרי 4 שנים יכול למכור ללא היטל השבחה, אחרת יהיה לו היטל השבחה לעולם ועד כשהוא ירצה למכור.

 

[avim10]

אם אתה מתכנן להוציא תבע ואז למכור לפני ההיתרים, יהיה לך היטל השבחה לעיריה בזמן המכירה
כך שזה כבר לא משתלם כל הטרחה

אמנם מי שגר בדירה 4 שנים אחרי האישור תבע ואז מוכר יש לו פטור מהיטל השבחה,


קחו טיפ ששווה מאות אלפי ש"ח:

מי שיש לו תבע חדשה על הדירה, והדירה משוכרת, כדאי שירשום את הארנונה על שמו
כך שאחרי 4 שנים יכול למכור ללא היטל השבחה, אחרת יהיה לו היטל השבחה לעולם ועד כשהוא ירצה למכור.

אם הבנתי נכון - כל הקטע הזה מדבר על מס שבח, לא על היטל השבחה.
היטל השבחה ייגבה כמו שכתבת בשורה שלפני כן

אין מיסוי
יש היטל השבחה על התוספת מטרים, ויש פטור מהיטל השבחה למי שגר בדירה וגם זה עד 140 מטר.

 

[szn]

אם הבנתי נכון - כל הקטע הזה מדבר על מס שבח, לא על היטל השבחה.

לא, מס שבח זה רק למי שיש 2 דירות

אני כתבתי על היטל השבחה

 

[יעקב 11]

כן אבל זה כרוך בהרבה כאב ראש

לשינוי תבע צריך אדריכלית וכן חתימות של רוב השכנים

לא בטוח שהעיריה תאשר או השכנים
אולי תברר מי השכנים שם (וידוע המעשה מהרב שטיינמן....)

דבר נוסף ומאד קריטי, בתקופה האחרונה עירית י-ם לא מאשרת תוספת קומה רק אם מחזקים את הבנין
שזה אומר בעצם לעשות תמא 38 באופן עצמאי (הרי תמא זה חיזוק מבנים)
הבעיה שזה עולה מיליוני ש"ח ולאדם פרטי זה לא משתלם לחזק את הבנין בשביל קומה נוספת
ולכן בשביל להיפטר מחיזוק מבנים בונים רק בבניה קלה שזה פחות עומס על הבנין

1. הגשת תוכנית לעיריה ע"י אדריכל. 2. חתימות מרוב השכנים. 3. שהעיריה באמת תאשר את התב"ע
4. הוצאת היתר בניה 5. בניה בפועל.


אין מיסוי
יש היטל השבחה על התוספת מטרים, ויש פטור מהיטל השבחה למי שגר בדירה וגם זה עד 140 מטר.

אם אתה מתכנן להוציא תבע ואז למכור לפני ההיתרים, יהיה לך היטל השבחה לעיריה בזמן המכירה
כך שזה כבר לא משתלם כל הטרחה

אמנם מי שגר בדירה 4 שנים אחרי האישור תבע ואז מוכר יש לו פטור מהיטל השבחה,


קחו טיפ ששווה מאות אלפי ש"ח:

מי שיש לו תבע חדשה על הדירה, והדירה משוכרת, כדאי שירשום את הארנונה על שמו
כך שאחרי 4 שנים יכול למכור ללא היטל השבחה, אחרת יהיה לו היטל השבחה לעולם ועד כשהוא ירצה למכור.

אין על פרוג והעונים!
כאלו תשובות מפורטות ומקצועיות !!
חלקם קיבלתי רק אחרי הרבה בירורים ומבעלי מקצוע
ועוד בכאלו שעות
תודה רבה!!!

כמה שאלות נוספות לפי התשובות שכתבתם:
1. לגבי חתימות השכנים, לפי הסיכום כרגע המוכר מתחייב להביא אותם וזה עליו, השאלה האם יש התחייבות מיוחדת בדבר הזה שכדאי לקחת אותו בחשבון ולנסח את זה בהתחייבות?
2. לגבי האם העירייה תאשר, דיברנו עם משרד אדריכלים ואמרו שבאזור הזה המדיניות של העירייה לאשר עוד קומה, אבל היא תדרוש חיזוקים מתוך המבנה היות והאזור הוא אזור שימור, האם במידה ונלך לפי התנאים של העירייה של החיזוקים יכול להיות עוד סיבות שהעירייה לא תאשר שהאדריכלים שדיברנו איתם לא לקחו בחשבון?
3. מדובר בשטח של 145 מ"ר, התוכנית שלנו הייתה למכור דירה אחת ואחת להשאיר למוגרים, השאלה האם נעמוד בשאר התנאים של פטור מהיטל השבחה הנתון הזה של בניית 2 דירות יכולה להפריע?
4. מה לגבי מס רכישה במידה ונרצה למכור דירה 1 (או אולי את שניהם במידה ויהיה ריווחי) לפני קבלת היתר/לפני קבלת טופס 4?
5. למה במידה ויש צורך בחיזוקים/ או שלא נעמוד בתנאים של היטל השבחה כבר לא שווה כל הטרחה?
לפי חשבון שניסיתי לעשות כן יצא לי רווח של כ-10,000 ש"ח על מ"ר פחות ממחיר השוק.
ושוב תודה רבה על המענה

 

[szn]

כמה שאלות נוספות לפי התשובות שכתבתם:

אין לי זמן כרגע להאריך בכתיבה כאן
תשלח לי מייל ואנסה לעזור לך בטל': zpc5060 @ gmail.com