במה והאם עדיף מל"צ עם עוגן אג"ח על פריים מינוס ... ? (או הפוך)

[הרוכש דירה ברמה ד']

שלום לכולם אשמח לעזרתכם
אני מוציא משכנתא לשיפוץ (בסכום של כ 650 אל"ש)
חצי מהסכום יהיה בריבית 5.2% במסלול קל"צ

ואת החצי השני היועץ רוצה לעשות במל"צ עוגן אג"ח שזה יהיה בריבית של 5.09%

אשמח לקבל הסבר מלמעלה (או קישור להסבר) מה זה בדיוק מל"ץ עם עוגן אג"ח ?

ודבר נוסף אם יש לי אפשרות לקחת ולהוציא את החצי השני במקום במסלול מל"ץ , להוציא במסלול פריים , ולקבל פריים מינוס חצי ,
מה עדיף ???

המדובר הוא על משכנתא בבנק מזרחי טפחות

תודה מראש על כל מענה .

 

[הקרמלין במוסקבה]

מצטרף לשאילתך

 

[דוד - יועץ משכנתאות]

שלום לכולם אשמח לעזרתכם
אני מוציא משכנתא לשיפוץ (בסכום של כ 650 אל"ש)
חצי מהסכום יהיה בריבית 5.2% במסלול קל"צ

ואת החצי השני היועץ רוצה לעשות במל"צ עוגן אג"ח שזה יהיה בריבית של 5.09%

אשמח לקבל הסבר מלמעלה (או קישור להסבר) מה זה בדיוק מל"ץ עם עוגן אג"ח ?

ודבר נוסף אם יש לי אפשרות לקחת ולהוציא את החצי השני במקום במסלול מל"ץ , להוציא במסלול פריים , ולקבל פריים מינוס חצי ,
מה עדיף ???

המדובר הוא על משכנתא בבנק מזרחי טפחות

תודה מראש על כל מענה .

דבר ראשון אם לקחת יועץ ואתה משלם לו מן הסתם למה אתה ''מחזר על הפתחים'' ולא מבקש ממנו שיתן לך הסבר על המסלולים ועל ההבדלים ביניהם...???
לגופו של עניין
המלצ עדיין יותר זול מהריבית שניתן לקבל בפריים...
אז לדעתי בסכום כזה מצויין לגמרי לחלק לקלצ ומלצ

 

[מלכת אנגליה]

אשמח לקבל הסבר מלמעלה (או קישור להסבר) מה זה בדיוק מל"ץ עם עוגן אג"ח ?

ריבית משתנה לא צמודה שהעוגן עליו היא מתבססת הוא תשואות אגרות חוב ממשלתיות
ובנוסף יש את התוספת (מרווח) שהבנק לוקח.
בבנק מזרחי יש מל"צ שמתעדכן כל 2, 5 או 10 שנים.
הקלאסי הוא מל"צ כל 5 שנים.
זה אומר שברגע הביצוע הריבית מתקבעת ל-5 שנים.
אחרי 5 שנים הריבית מתעדכנת ע"פ תשואות האג"ח שבאותו זמן, המרווח נשאר קבוע.
(תשואות האג"ח עצמן משתנות כל 15 ו28 לחודש)

ודבר נוסף אם יש לי אפשרות לקחת ולהוציא את החצי השני במקום במסלול מל"ץ , להוציא במסלול פריים , ולקבל פריים מינוס חצי ,
מה עדיף ???

פריים הוא לכאורה מסלול יותר תנודתי ממל"צ, ולכן זה יותר מסוכן.
במיוחד שפריים מינוס חצי זה לעת עתה 5.5 ולא נראה לי שיתנו פחות מזה.
בכל אופן היועץ יכול לעשות לך סימולציה (וגם בלי יועץ אפשר פשוט לבקש מהבנקאי)
ואז תוכל לראות השוואה של הנתונים ע"פ השערות בנק ישראל
ולראות בסוף תקופה האם ישתלם לך לקחת חצי במל"צ או בפריים.

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

דבר ראשון אם לקחת יועץ ואתה משלם לו מן הסתם למה אתה ''מחזר על הפתחים'' ולא מבקש ממנו שיתן לך הסבר על המסלולים ועל ההבדלים ביניהם...???

היועץ נלקח כדי לסדר את ההכנסות , בזה הוא אלוף .
עכשיו השאלה האם הריביות האלו בהלוואה לשיפוץ הם אכן טובות , והאם זה הדבר המומלץ
תודה

ריבית משתנה לא צמודה שהעוגן עליו היא מתבססת הוא תשואות אגרות חוב ממשלתיות
ובנוסף יש את התוספת (מרווח) שהבנק לוקח.
בבנק מזרחי יש מל"צ שמתעדכן כל 2, 5 או 10 שנים.
הקלאסי הוא מל"צ כל 5 שנים.
זה אומר שברגע הביצוע הריבית מתקבעת ל-5 שנים.
אחרי 5 שנים הריבית מתעדכנת ע"פ תשואות האג"ח שבאותו זמן, המרווח נשאר קבוע.
(תשואות האג"ח עצמן משתנות כל 15 ו28 לחודש)

פריים הוא לכאורה מסלול יותר תנודתי ממל"צ, ולכן זה יותר מסוכן.
במיוחד שפריים מינוס חצי זה לעת עתה 5.5 ולא נראה לי שיתנו פחות מזה.
בכל אופן היועץ יכול לעשות לך סימולציה (וגם בלי יועץ אפשר פשוט לבקש מהבנקאי)
ואז תוכל לראות השוואה של הנתונים ע"פ השערות בנק ישראל
ולראות בסוף תקופה האם ישתלם לך לקחת חצי במל"צ או בפריים.

התיכנון שלנו זה לקחת מל"ץ שמשתנה כל שנתיים
האם יש עדיפות דווקא ל 5 שנים ?

 

[מלכת אנגליה]

התיכנון שלנו זה לקחת מל"ץ שמשתנה כל שנתיים
האם יש עדיפות דווקא ל 5 שנים ?

משתנה כל שנתיים יותר תנודתית,
כי כל שנתיים העוגן מתעדכן.
ולכן היא יותר זולה בקצת ממשתנה כל 5, שהיא יחסית יותר יציבה.
אם יש יועץ וזה מה שהוא המליץ כנראה יש עוד שיקולים,
כגון למחזר או לסלק בעוד שנתיים ואז לחסוך עמלת היוון...

 

[גרעין]

התיכנון שלנו זה לקחת מל"ץ שמשתנה כל שנתיים

מלצ כל שנתיים

 

[גרעין]

התיכנון שלנו זה לקחת מל"ץ שמשתנה כל שנתיים

מלצ כל שנתיים

 

[התמר]

פריים הוא לכאורה מסלול יותר תנודתי ממל"צ, ולכן זה יותר מסוכן.
במיוחד שפריים מינוס חצי זה לעת עתה 5.5 ולא נראה לי שיתנו פחות מזה.
בכל אופן היועץ יכול לעשות לך סימולציה (וגם בלי יועץ אפשר פשוט לבקש מהבנקאי)
ואז תוכל לראות השוואה של הנתונים ע"פ השערות בנק ישראל
ולראות בסוף תקופה האם ישתלם לך לקחת חצי במל"צ או בפריים.

קופץ על העגלה..
יש לי בטפחות מסלול של פריים מינוס 0.25. כלומר כיום עומד על 5.75.
יש לי אפשרות להעביר זאת למלצ לשנתיים 5.1.

מבין ממך שמומלץ להעביר למלצ ?
[למרות שיש 'צפי' שעוד כמה חודשים תהיה ירידה בפריים]

 

[גרעין]

יש לי אפשרות להעביר זאת למלצ לשנתיים 5.1.

ומה נותנים לך בפריים?

 

[הרוכש דירה ברמה ד']

פריים הוא לכאורה מסלול יותר תנודתי ממל"צ, ולכן זה יותר מסוכן.
במיוחד שפריים מינוס חצי זה לעת עתה 5.5 ולא נראה לי שיתנו פחות מזה.
בכל אופן היועץ יכול לעשות לך סימולציה (וגם בלי יועץ אפשר פשוט לבקש מהבנקאי)
ואז תוכל לראות השוואה של הנתונים ע"פ השערות בנק ישראל
ולראות בסוף תקופה האם ישתלם לך לקחת חצי במל"צ או בפריים.

משהו יכול בבקשה להסביר
איך פריים יותר מסוכן ממל"צ
הרי המל"צ משתנה בדיוק כמו שהפריים משנה
רק ההבדל שבפריים אתה מרגיש את השינוי באותו חודש , ובמל"ץ אתה מרגיש את השינוי רק עוד שנתיים

ואם כן אני יחזור וישאל למה יש תמימות דעים בקרב היועצים להעדיף את המל"צ
הרי בתקופה כמו עכשיו שלכאורה הולך להיות ירידה בפריים (בואו לא נכנס להתווכח על זה ,האם הולכת להיות ירידה בחודש הבא או רק עוד שנה , כי אני רק מדבר על הרעיון שמתישהו ברור שתהיה ירידה בפריים ,)
אז מי שלוקח במסלול פריים , נהנה מההוזלה והירידה באופן מיידי
לעומת מי שלוקח במסלול מל"צ שהוא יהנה מההורדה וההוזלה רק עוד שנתיים

ונכון , אני מבין שכשיהיה עליות בריבית, אז מי שלקח פריים, יפסיד מייד , ומי שלקח מל"צ יהנה עוד שנתיים עם המחיר הישן
אבל זה אמור להתקזז , לא ? הרי אין בעולם יותר עליות מירידות ...

אשמח להסבר כל המייבינים

(ולכאורה זה מה שהתכוונ/ה @התמר לשאול)

 

[התמר]

ומה נותנים לך בפריים?

פריים מינוס 0.25

 

[חד וקולע]

משהו יכול בבקשה להסביר
איך פריים יותר מסוכן ממל"צ
הרי המל"צ משתנה בדיוק כמו שהפריים משנה
רק ההבדל שבפריים אתה מרגיש את השינוי באותו חודש , ובמל"ץ אתה מרגיש את השינוי רק עוד שנתיים

ואם כן אני יחזור וישאל למה יש תמימות דעים בקרב היועצים להעדיף את המל"צ
הרי בתקופה כמו עכשיו שלכאורה הולך להיות ירידה בפריים (בואו לא נכנס להתווכח על זה ,האם הולכת להיות ירידה בחודש הבא או רק עוד שנה , כי אני רק מדבר על הרעיון שמתישהו ברור שתהיה ירידה בפריים ,)
אז מי שלוקח במסלול פריים , נהנה מההוזלה והירידה באופן מיידי
לעומת מי שלוקח במסלול מל"צ שהוא יהנה מההורדה וההוזלה רק עוד שנתיים

ונכון , אני מבין שכשיהיה עליות בריבית, אז מי שלקח פריים, יפסיד מייד , ומי שלקח מל"צ יהנה עוד שנתיים עם המחיר הישן
אבל זה אמור להתקזז , לא ? הרי אין בעולם יותר עליות מירידות ...

אשמח להסבר כל המייבינים

(ולכאורה זה מה שהתכוונ/ה @התמר לשאו

המרווחים במלצ זולים באופן משמעותי מהפריים
כך שגם אם יירד הפריים עוד שנה אתה כבר מקדים אותו בשנה , ובנוסף בנקודת שינוי הבאה הריביות במלצ יירדו שוב והם צפויים להיות נמוכים מהפריים

 

["%"]

משהו יכול בבקשה להסביר
איך פריים יותר מסוכן ממל"צ
הרי המל"צ משתנה בדיוק כמו שהפריים משנה

זה נכון שיש תחזית לירידה של הפריים אבל יכול להיות שירד משמעותי רק בעוד 4 שנים, הרי לא ירד בבת אחת ההסתכלות הנכונה היא ל4/5 שנים הקרובות כמה תשלם בפריים וכמה במל"צ אחר כך תמיד תוכל למחזר במיוחד שיש תחנות במשתנה ובתחנה אין עמלות, ואם הפריים ירד תמיד נוכל למחזר אבל בינתיים אין ענין לשלם יקר כשאפשר לשלם פחות וזה ברור שבשנים הקרובות התשלום על הפריים הוא היה יקר מהעוגן.

רק ההבדל שבפריים אתה מרגיש את השינוי באותו חודש , ובמל"ץ אתה מרגיש את השינוי רק עוד שנתיים

ההבדל שבפריים אתה משלם (ולא רק מרגיש) באותו חודש ובמל"צ אתה לא משלם את השינוי ואם עלה אתה ממחזר בתחנה של לפני סוף השנתיים כדי לא לשלם את העליה
בהצלחה!

 

[גרעין]

משהו יכול בבקשה להסביר
איך פריים יותר מסוכן ממל"צ
הרי המל"צ משתנה בדיוק כמו שהפריים משנה
רק ההבדל שבפריים אתה מרגיש את השינוי באותו חודש , ובמל"ץ אתה מרגיש את השינוי רק עוד שנתיים

ואם כן אני יחזור וישאל למה יש תמימות דעים בקרב היועצים להעדיף את המל"צ
הרי בתקופה כמו עכשיו שלכאורה הולך להיות ירידה בפריים (בואו לא נכנס להתווכח על זה ,האם הולכת להיות ירידה בחודש הבא או רק עוד שנה , כי אני רק מדבר על הרעיון שמתישהו ברור שתהיה ירידה בפריים ,)
אז מי שלוקח במסלול פריים , נהנה מההוזלה והירידה באופן מיידי
לעומת מי שלוקח במסלול מל"צ שהוא יהנה מההורדה וההוזלה רק עוד שנתיים

ונכון , אני מבין שכשיהיה עליות בריבית, אז מי שלקח פריים, יפסיד מייד , ומי שלקח מל"צ יהנה עוד שנתיים עם המחיר הישן
אבל זה אמור להתקזז , לא ? הרי אין בעולם יותר עליות מירידות ...

אשמח להסבר כל המייבינים

(ולכאורה זה מה שהתכוונ/ה @התמר לשאול)

אף אחד לא אמר שמלצ עדיף מפריים
אלא מלצ בתוספת של 0.5 עדיף לדעתי מפריים מינוס 0.4
אבל פריים מינוס 0.9 עדיף ממלצ+1

והיום המלצ הטוב יותר נפוץ מהפריים הטוב

 

[גרעין]

פריים מינוס 0.25

זה מה שיש היום או זו ההצעה למיחזור?

 

[התמר]

זה מה שיש היום או זו ההצעה למיחזור?

כן.
היום יש פריים מינוס 0.25
ואני יכול למחזר למלצ שנתיים 5.1

האם כדאי למחזר ?

ואגב, מה הבשורה שיצאה לגבי מיחזור משכנתא בבנקים החל ממחר ?
האם זה הולך לשנות את כללי המשחק לטובה ?

 

[דירה בבית שמש]

אשצח לשמוע גם מה משתנה ממחר?

 

[התמר]

אשצח לשמוע גם מה משתנה ממחר?

תבדוק.
יש דיון על זה באשכול מקביל כאן בפורום. [לא יודע איך עושים לינק והפניה...]

 

[יוסף פיגה משכנתאות]

כן.
היום יש פריים מינוס 0.25
ואני יכול למחזר למלצ שנתיים 5.1

האם כדאי למחזר ?

ואגב, מה הבשורה שיצאה לגבי מיחזור משכנתא בבנקים החל ממחר ?
האם זה הולך לשנות את כללי המשחק לטובה ?

אם זה הנתון ודאי ששווה יותר המלצ שוב הייתי ממליץ להגיש הצעה נגדית כי זה יכול לרדת
הבשורה בגדול היא שהאחריות והביצוע של בקשה לדרגה שניה בעת מחזור משכנתא היא על הבנק החדש מול הבנק הקיים.
הבנק החדש יבקש ישירות מהבנק הקיים את המסמכים הנדרשים ממנו בלי התערבות הלקוח וככה הביצוע של המחזור יהיה מהיר יותר ונח יותר.