התייעצות קבוצת רכישה נועם אלימלך עמנואל

[ברנדוויין]

כדאי שתדייק: מנהל הקבוצה לא מקבל החלטות עבור הקבוצה. ממש לא! מנהל הקבוצה דואג להביא הצעות לנציגות הקבוצה, ורק הם אלו שמחליטים לבסוף. הנציגות היא היחידה שיכולה לחייב את הקבוצה לכל דבר ועניין.
בנוסף, כדאי שתדגיש יותר מה שציינת רק בסוף ההודעה: לבעלי דירה ראשונה, הפטור ממס רכישה משמעותי ביותר. כך שמבחינת המע"מ ומס הרכישה, אין למעשה כל הבדל בין רכישה מיזם לבין הצטרפות לקבוצת רכישה.
בנוסף, לגבי הפטור ממע"מ על הקרקע, זה לא קשור לגודל הקבוצה. זה קשור למבחן אחר האם הקבוצה מוגדרת 'קבוצת רכישה' בהתאם לחוק, או לא (למשל האם יש גורם מארגן ועוד). תיתכן סיטואציה בה כמה מאות אנשים ירכשו קרקע יחד, ועדיין לא ישלמו מע"מ על הקרקע. זו כמובן סיטואציה נדירה, אבל אפשרית מבחינת החוק.

טוב שאתה מדייק ומביא את הניסיון שלך.
ננסה להגיע למסקנות - האם אתה רואה אותם נפטרים ממע"מ על הקרקע ומדוע העלו בפרסום את נושא המס.
אם אין להם כל בשורה בנושא המס אז כדאי לבדוק היטב את כל העסק. זאת דעתי העניה.
עריכה: לגבי הערה שלך בנושא הנציגות - בפועל, אצל קבוצות הרכישה בציבור החרדי מקבל ההחלטות הוא חברת הניהול. הנציגות היא בשביל הפרוטוקול.

 

[שמואל הבר]

טוב שאתה מדייק ומביא את הניסיון שלך.
ננסה להגיע למסקנות - האם אתה רואה אותם נפטרים ממע"מ על הקרקע ומדוע העלו בפרסום את נושא המס.
אם אין להם כל בשורה בנושא המס אז כדאי לבדוק היטב את כל העסק. זאת דעתי העניה.

קשה לי לראות אותם נפטרים לגמרי ממע"מ על הקרקע, אבל אני חייב לציין שלא ראיתי את הפרסום שלהם עם כל הפרטים.
אני, אגב, לא יועץ מס, ואין בהודעה הזו כל ייעוץ כמובן, אלא רק השערה שלי אישית.

 

[חרדניק]

זה ממש לא נכון
כל החסידיות כבר עשו כנסים פנימיים עם מאות משתתפים כל אחד
הכנס הזה היה מיועד לכלל חסידי והוא מוגדר כהצלחה מסחררת

מה לעשות שאני מהחסידויות של הקבוצת רכישה והיו מודעות אצלינו לכנס?
הצלחה מסחררת? מחזור גיל אחד של באיאן היה מכסה את שלב א' אותו הדבר סלונים,
ובוודאי ששניהם ביחד אפילו אם יבואו רק פחות מ 50% מהגיל,
הם לא היו צריכים את כל החסידויות הקטנות שבחלקם יש כ 3 מתעניינים !
כינוסים של מאות אנשים לא עוזרים לי כלום צריך עובדות...
אני עוד זוכר שדיברו לפני כמה שנים על 600 דירות ב 600,000 ש"ח, גם היום עוד לא הגיעו בבאיאן ל 100 משפחות!
ובקיצור אני לא איש מקצוע ואני לא אומר לאף אחד מה לעשות, אבל זה כבר מתגלגל קרוב לשנה,
ובינתיים יש רק דיבורים שויזניץ מגיעים וכבר לא נשאר דירות רק בשלב ב'...
שנייה אחרי זה שבבאיאן יש ביקושים אדירים והדירות נחטפות וכו' לא צריך להגזים שזה הצלחה מסחררת,
בינתיים יש הרבה שמתעניינים בזה אבל זה רחוק מהצלחה סופית,
(ראיה נוספת לכך שאם היה הצלחה לא היו צריכים לעלות בשבועות האחרונים
לשורת אדמורים עם חסידויות קטנות ובינוניות כדי לשכנעם לשלוח חסידים לעמנואל. וד"ל)
(גילוי נאות: אני תושב קרית גת שסובר שק"ג כבר יקרה ועמנואל יכולה להיות פתרון דיור להרבה זוצים חסידיים)

 

[ניק 147254]

אפשר להניח כאן בפני הציבור נתון אחד ששונה בקבוצת רכישה הזאת?
הדרך היחידה האמינה לקבוע מסמרות זה על סמך העבר.

זה חברה שכבר השלימו 30 פרויקטים בקרב הציבור דתי לאומי ואף פעם לא חרגו מהזמן כמעט חוץ מבחרבות ברזל
והעסקנים נאמנים מאוד ומסורים לגמרי לטובת הציבור, אני יודע על אחד הנציגים של הקהילות שאפי' דירה הוא לא מקבל, לפי מה שאני יודע זה מנוהל בלי אינטרסים מובהקים [זה לא אומר שאין להם איזה טובת הנאה בסוף לא עובדים בחינם...] חבל להתווכח על זה...

 

[ניק 147254]

ראיה נוספת לכך שאם היה הצלחה לא היו צריכים לעלות בשבועות האחרונים
לשורת אדמורים עם חסידויות קטנות ובינוניות כדי לשכנעם לשלוח חסידים לעמנואל

את ויז'ניץ בי"ש למשל לא היה צריך לשכנע כלל הם קפצו על המציאה לפי מה שהבנתי...
ויש עוד מטרה להביא חסידויות קטנות כדי שזה לא יהפוך לדימונה אלא ישאר כלל חסידי מגוון

 

[חרדניק]

את ויז'ניץ בי"ש למשל לא היה צריך לשכנע כלל

אה! באמת? הם החליטו ע"ז בגלל ויניץ ואז גם אחרי שויזניץ ביטלו הם המשיכו,

הם קפצו

מי זה הם? שתי אנשים עסקנים שמקבלים טובת הנאה (לדבריך)

על המציאה

??? שוב, אם זה באמת מציאה והיו ביקושים גבוהים מבאיאן לא היו נותנים להם להיכנס!

לפי מה שהבנתי...

רק הבנת... אין לך ידיעה ברורה בזה אז למה אתה מביא נתונים שאין לך ידיעה 100%?
שוב אני דיברתי עם שתי חסידי ויזניץ בי"ש שהם אמרו לי כמה מתעניינים יש, (לא הרבה...)
והסיבה ברורה הציבור (ברובו) לא טיפש ומבין את ההשלכות של קבוצת רכישה הכי טובה שתהיה...
שהאחריות היא על כל הרוכשים ביחד אם קורה משהו וכמו יזם יחיד בפרויקט שהכל עליו,
ואם תהיה התפתחות לא צפויה זה יפול על האברכים! ולא על אלה שמקבלים טובות הנאה.
ולכן זה לא משנה כמה העסקנים הם אנשים ישרים מאוד... כי לבסוף ההשלכות הן על כל חברי הקבוצה!)

 

[הנדלניסט]

ערב טוב!

אקדים שאין שאלה שיש יותר סיכון בקבוצות רכישה מאשר רכישה על ידי יזם ולכן הדירה בקבוצת רכישה היא חייבת להיות זולה מספיק בשביל שהיא תהיה שווה את הסיכון המסוים.
כיום לפי הלמ"ס 4% מהדירות החדשות בישראל נבנות על ידי קבוצות רכישה שכמעט כולם בערים לא חרדיות.... מסתובבים אצלם ומגלים שזה שיטה שעובדת.
למה אצל החרדים זה לא עובד? כשמגיע יזם שמנסה להרוויח הרבה כסף ומוצא את השיטה של לא לקחת אחריות ולקבל כסף גדול זה מתכון לכישלון.
כאן לא אמור להיות התמהמהות של בניה כי לא בונים אלא רק לפי תב"ע מאושרת..... כך שזה תהליך של 6-12 חודשים עד היתר בניה.
בנקודה הזאת גם אצל יזמים יכול להיות סיכון כי כיום רוב היזמים מתחייבים לבניה מהיתר בניה ולא מעת חתימת החוזה.
יש כאן ליווי בנקאי מיום הראשון בפרויקט שמממן 80% מהעסקה בהלוואה של בלון מלא בלי שכירות ומשכנתא יחד (כמובן מי שמעוניין לשלם ריבית באמצע או קרן יכול) עולה כ72,000 ש"ח לאורך כל התקופה מה שיש גם כשרוכשים אצל יזם.
בתקופת הבניה יש התחייבות מהקבלן על זמני ביצוע כך שאם הוא לא עומד ביעדים הוא סופג עלויות.
הליווי בנקאי שמאמין בפרויקט ובשמאות ומוכן לתת 80% מימון הוא לא מחפש כנראה להפסיד כסף ובודק באמת שאנשי מקצוע יכולים לעמוד בתמחורים שלהם.

הרווחים מול היזם הם כדלהלן
1. יזם משלם מס רכישה 6% והרוכש משלם את זה
2. יזם משלם מימון על קרקע והרוכש צריך לשלם
3. יזם חייב 17% רווח יזמי והרוכש משלם את זה.
4. ליזם קופת הבצ"מ 5% שהוא מפיל על הרוכש בקבוצה הרוכש מרוויח את החסכון בבצ"מ במידה ויש.
5. היזמים מצמידים למדד תשומת הבניה כאן כאן רק לפי מה שבאמת עולה

הסיכונים מול היזם
1. לא מחיר סופי
2. אורך זמן של בניה במידה ומתגלים ויכוחים בין חברי הקבוצה
3. לרוב בניה פחות איכותית.

למעשה כאן ניסו למזער נזקים עם אנשי מקצוע ברמה הגבוהה ביותר ועם הוכחות על איכות בניה

 

[אליז]

ערב טוב!

אקדים שאין שאלה שיש יותר סיכון בקבוצות רכישה מאשר רכישה על ידי יזם ולכן הדירה בקבוצת רכישה היא חייבת להיות זולה מספיק בשביל שהיא תהיה שווה את הסיכון המסוים.
כיום לפי הלמ"ס 4% מהדירות החדשות בישראל נבנות על ידי קבוצות רכישה שכמעט כולם בערים לא חרדיות.... מסתובבים אצלם ומגלים שזה שיטה שעובדת.
למה אצל החרדים זה לא עובד? כשמגיע יזם שמנסה להרוויח הרבה כסף ומוצא את השיטה של לא לקחת אחריות ולקבל כסף גדול זה מתכון לכישלון.
כאן לא אמור להיות התמהמהות של בניה כי לא בונים אלא רק לפי תב"ע מאושרת..... כך שזה תהליך של 6-12 חודשים עד היתר בניה.
בנקודה הזאת גם אצל יזמים יכול להיות סיכון כי כיום רוב היזמים מתחייבים לבניה מהיתר בניה ולא מעת חתימת החוזה.
יש כאן ליווי בנקאי מיום הראשון בפרויקט שמממן 80% מהעסקה בהלוואה של בלון מלא בלי שכירות ומשכנתא יחד (כמובן מי שמעוניין לשלם ריבית באמצע או קרן יכול) עולה כ72,000 ש"ח לאורך כל התקופה מה שיש גם כשרוכשים אצל יזם.
בתקופת הבניה יש התחייבות מהקבלן על זמני ביצוע כך שאם הוא לא עומד ביעדים הוא סופג עלויות.
הליווי בנקאי שמאמין בפרויקט ובשמאות ומוכן לתת 80% מימון הוא לא מחפש כנראה להפסיד כסף ובודק באמת שאנשי מקצוע יכולים לעמוד בתמחורים שלהם.

הרווחים מול היזם הם כדלהלן
1. יזם משלם מס רכישה 6% והרוכש משלם את זה
2. יזם משלם מימון על קרקע והרוכש צריך לשלם
3. יזם חייב 17% רווח יזמי והרוכש משלם את זה.
4. ליזם קופת הבצ"מ 5% שהוא מפיל על הרוכש בקבוצה הרוכש מרוויח את החסכון בבצ"מ במידה ויש.
5. היזמים מצמידים למדד תשומת הבניה כאן כאן רק לפי מה שבאמת עולה

הסיכונים מול היזם
1. לא מחיר סופי
2. אורך זמן של בניה במידה ומתגלים ויכוחים בין חברי הקבוצה
3. לרוב בניה פחות איכותית.

למעשה כאן ניסו למזער נזקים עם אנשי מקצוע ברמה הגבוהה ביותר ועם הוכחות על איכות בניה

רק אציין, כי כל מה שכתבת [ובתוספת כהנה וכהנה] כתבו גם כל יזמי \ מארגני קבוצות הרכישה שקדמו לך, ואת התוצאות כולנו ראינו...
אגב, למה אתם כ"כ מפחדים מצמד המילים "קבוצת רכישה"?
בכל הפרסומים מתחמקים מצמד המילים הזה, וגם @עו"ד נתן רוזנבלט ניסה למתג את זה בצורה מאוד משונה...

 

[הנדלניסט]

רק אציין, כי כל מה שכתבת [ובתוספת כהנה וכהנה] כתבו גם כל יזמי \ מארגני קבוצות הרכישה שקדמו לך, ואת התוצאות כולנו ראינו...
אגב, למה אתם כ"כ מפחדים מצמד המילים "קבוצת רכישה"?
בכל הפרסומים מתחמקים מצמד המילים הזה, וגם @עו"ד נתן רוזנבלט ניסה למתג את זה בצורה מאוד משונה...

אשמח לראות את כל היזמים שכתבו כך? אני לא ראיתי
אני יזרוק כאן פצצה לחדר שיגורם לרבים להרים גבה
80% מהקבוצות הרכישה שהיו במגזר החרדי הצליחו ב"ה וה20% הנותרים רועשים.

 

[אליז]

אשמח לראות את כל היזמים שכתבו כך? אני לא ראיתי
אני יזרוק כאן פצצה לחדר שיגורם לרבים להרים גבה
80% מהקבוצות הרכישה שהיו במגזר החרדי הצליחו ב"ה וה20% הנותרים רועשים.

בשונה ממך לי אין שום אינטרס אישי לכאן או לכאן, אני סה"כ מתריע שוב ושוב מחזרה בדלת האחורית של המודל המעוות והמופרע ששמו "קבוצת רכישה".
וזה שאתם בורחים בכל צורה שהיא מלהזכיר שמדובר בקבוצת רכישה, רק מוכיח שגם אתם מבינים שהמודל הזה פשט את הרגל.
לגבי המשפט האחרון שלך, אחזור על ההצעה שלי משרשור אחר, כל שם של קבוצה שהצליחה שאתה תביא, אני ומשתמשים אחרים כאן נביא 10 קבוצות שלא הצליחו.

 

[די]

כיום לפי הלמ"ס 4% מהדירות החדשות בישראל נבנות על ידי קבוצות רכישה שכמעט כולם בערים לא חרדיות.... מסתובבים אצלם ומגלים שזה שיטה שעובדת.

4% זה מספר מאוד מאוד נמוך, וכנראה זה כולל גם את קבוצות הרכישה החרדיות (אם כי מחיר למשתכן הוריד את כמות קבוצות הרכישה)

רוב היזמים מתחייבים לבניה מהיתר בניה ולא מעת חתימת החוזה.

גם אם חותמים עם יזם לפני היתר בניה, הוא מתחייב שאם עד תאריך מסוים אין לו היתר בניה הוא מחזיר את הכסף.

4. ליזם קופת הבצ"מ 5% שהוא מפיל על הרוכש בקבוצה הרוכש מרוויח את החסכון בבצ"מ במידה ויש.
5. היזמים מצמידים למדד תשומת הבניה כאן כאן רק לפי מה שבאמת עולה

זה יכול להיות גם חסרון, במקרה שהבצ"מ הוא יותר מ5% או שעלויות הבניה בפועל הם יותר מעליית המדד.

80% מהקבוצות הרכישה שהיו במגזר החרדי הצליחו

אם אחרי 10 שנים ומאות אלפי ש"ח שכירות מקבלים דירה, זה נקרא הצלחה?

 

[הנדלניסט]

בשונה ממך לי אין שום אינטרס אישי לכאן או לכאן, אני סה"כ מתריע שוב ושוב מחזרה בדלת האחורית של המודל המעוות והמופרע ששמו "קבוצת רכישה".
וזה שאתם בורחים בכל צורה שהיא מלהזכיר שמדובר בקבוצת רכישה, רק מוכיח שגם אתם מבינים שהמודל הזה פשט את הרגל.
לגבי המשפט האחרון שלך, אחזור על ההצעה שלי משרשור אחר, כל שם של קבוצה שהצליחה שאתה תביא, אני ומשתמשים אחרים כאן נביא 10 קבוצות שלא הצליחו.

פרוג לא המקום המתאים לזה כי יחסמו אותנו במהרה
בכיף אין לי בעיה להוכיח את דברי לגבי הקבוצות רכישה שהצליחו
לגבי הקבוצה כאן אף אחד לא מכחיש שיש כאן קבוצת רכישה וגם אני מתריע שזה קיים אבל מכאן לצאת חוצץ נגד המוצר זה מגיע ממקובעות ומאי יכולת לנתק את השכל מהרגש.
סיימתי להתווכח

 

[הנדלניסט]

4% זה מספר מאוד מאוד נמוך, וכנראה זה כולל גם את קבוצות הרכישה החרדיות (אם כי מחיר למשתכן הוריד את כמות קבוצות הרכישה)

זה כ,4000 דירות מדי שנה שזה המון

גם אם חותמים עם יזם לפני היתר בניה, הוא מתחייב שאם עד תאריך מסוים אין לו היתר בניה הוא מחזיר את הכסף.

ממש לא נכון

זה יכול להיות גם חסרון, במקרה שהבצ"מ הוא יותר מ5% או שעלויות הבניה בפועל הם יותר מעליית המדד.

בהחלט מסכים לגמרי

אם אחרי 10 שנים ומאות אלפי ש"ח שכירות מקבלים דירה, זה נקרא הצלחה?

יש כמה קבוצות בודדות שזה קרה בסה"כ
אני אולי לא מספיק מבוגר בשביל להכיר אבל אני לא מצליח לספור על יד אחת כמס' אצבעותיי כמות של 5 פרויקטים שנתקעו 10 שנים.

 

[די]

אני לא מצליח לספור על יד אחת כמס' אצבעותיי כמות של 5 פרויקטים שנתקעו 10 שנים.

מעניין, כי רוב קבוצות הרכישה שאני מכיר, לקח להם בס"ה בערך 10 שנים.
ומדובר ביותר מ5 פרויקטים.

 

[הנדלניסט]

מעניין, כי רוב קבוצות הרכישה שאני מכיר, לקח להם בס"ה בערך 10 שנים.
ומדובר ביותר מ5 פרויקטים.

אשמח להחכים על פרויקט שלא נעשה בו שינוי תב"ע שלקח 10 שנים

 

[@ @ @]

אבל לך תשכנע את מי שתקוע 30 שנה אחורה

תענה לי בכנות בבקשה האם אתה מסכים לילדה שלך (אם יש..) לחזור לבד בלילה בחושך מחברה\פעילות? השתנה שם משהו בשנים האחרונות?

אנשים נורמליים היום לא מסכימים גם בירושלים.
נורמליים* אנשים נורמטביים שמודעים לעצמם ולסובב אותם

 

[די]

אשמח להחכים על פרויקט שלא נעשה בו שינוי תב"ע שלקח 10 שנים

אם בעמנואל יש תב"ע בתוקף, מישהו מתחייב שלא יעשו שינוי תב"ע כדי להוסיף עוד דירות לאנ"ש ולהוזיל עוד את המחיר וכו'?

 

[הנדלניסט]

אם בעמנואל יש תב"ע בתוקף, מישהו מתחייב שלא יעשו שינוי תב"ע כדי להוסיף עוד דירות לאנ"ש ולהוזיל עוד את המחיר וכו'?

זה בהתחייבות מול הרוכשים

 

[@ @ @]

אני לא יודע להגיד לך כמה הרב קליין מתמצא בקבוצת רכישה וכל הפורצדורה
והכנס אצל הרב קליין היה בעיקר על הפן הרוחני ועדת קבלה פגעי הטכנולגיה וכו

הרב קליין ושאר הרבנים כותבים במפורש במכתב שאין להם שום אחריות על עניני הכספים

בלת"ק
אגב
בנו של ר' משה שאול קליין
הוא רב הקהילה החסידית במקום

 

[חיים לשם]

אשמח להחכים על פרויקט שלא נעשה בו שינוי תב"ע שלקח 10 שנים

אשמח להחכים על קבוצת רכישה אחת
במגזר החרדי
בחמש עשרה שנה האחרונות
שהסכום ששילמו הרוכשים בסוף, לא היה יותר בכ 15% + מהסכום שדובר בתחילה