אתה כן ראית הסכמים?
הרי אף אחד עדיין לא ראה כי הכנס עדיין לא התקיים!
מחר אנחנו נקווה שמישהו יעלה לכאן את ההסכמים ואז נוכל לדון ....
בלי לזרוק מושגים של דו"ח שמאי וכו וכו
אתה לגמרי צודק!!
באמת שלא ראיתי את הסכמים ולכן כתבתי שאם רוצים לדון ברצינות על גופה של הצעה אז כמו שגם אתה כתבת - צריך לראות את כל הפרטים והם נמצאים בהסכמים ובדו"ח השמאי (=שמאות שמעריכה כמה תעלה הבניה, וחייבים שהשמאי יהיה כמובן ניטראלי, כי אם הוא לא - אז הוא יכול לשחק עם המספרים).
כל האמור, חלילה לא בא להמעיט מערכם הרב של כלל העוסקים במלאכת הקודש!!
בנוסף, יש נקודה אחת חשובה מאוד שיש אנשים שלא מכירים ואני מנסה להציג כאן, וכדאי שהרוכשים יתבוננו בה והיא - שיש הבדל בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה בקבוצת רכישה.
ברכישה אצל קבלן - יש בחוק כל מיני הגנות על הרוכש ולכן לקבלן אין אפשרות לשנות את המחיר או את זמן המסירה של הדירה ובנוסף יש גם אחריות על הבניה ועוד ועוד. גם כדאי לדעת שאף קבלן לא ינסה להתחכם בגלל שהוא יכול מאוד להסתבך והמערכת בכללותה נוטה לטובת הרוכש.
ברכישה אצל קבוצת רכישה - הרוכש הוא בעצם האחראי על כל הדברים, שזה אומר שהוא קונה בעצמו את הקרקע, הוא מביא את הקבלן. בפועל הרוכשים לא עושים את זה בעצמם כי יש מארגנים ומנהלים שעושים את זה, אבל באמת האחריות עומדת לפתחו של הרוכש, ולכן אם המחיר יצא בסוף כפול ממה שהבטיחו לו או שזמן הבניה לקח 15 שנים - אין לו למי לבוא בטענות.
יש עוד כמה דברים חשובים שכדאי למי ששוקל לקנות בקבוצת רכישה לדעת: אז ניתן כאן כמה מושגים כלליים שיקלו על אלו שמעוניינים לבחון את ההצעה.
דבר ראשון - כדאי להשתמש במונחים הנכונים, למשל - מה שכתבתי "רכישה אצל קבוצת רכישה" זה מינוח לא נכון, כי הרי אתה לא קונה מאיזה גורם, אתה הרי היזם - ולכן הנכון לומר -
הצטרפות לקבוצת רכישה.
מארגן הקבוצה - הוא מי שאיגד את כל הקבוצה. המינוח הנכון הוא -
מארגן.
מנהל הקבוצה - הוא מי שמקבל את ההחלטות עבור הקבוצה כמו מי יהיה הקבלן, המפקח ועוד. המינוח הוא
מנהל או
חברת ניהול.
כאן נצרף עוד כמה מושגים לתועלת אלו שמעוניינים להעמיק יותר:
מושגי מס רכישה ומע"מ בקרקעות ובדירות - אצל רוכש פרטי, יזם וקבוצת הרכישה:
א. מס רכישה קרקע - כל רוכש קרקע חייב במס 6% מסך עלות הקרקע.
ב. מס רכישה דירה - כל רוכש דירה חייב במס 8% מסך עלות הדירה.
ג. יזם - משלם על הקרקע מס רכישה 6%, ובנוסף משלם
מסך עלות הקרקע מע"מ של 18%.
ד. קבוצות רכישה - משלמות מע"מ על הקרקע כמו קבלן, ומס רכישה על הדירה כמו אצל רוכש פרטי.
ה. קבוצות רכישה קטנות מאוד -
עם הרבה מזל ישלמו מס רכישה רק על הקרקע אבל מהמע"מ על הקרקע - הם לא יפטרו.
עוד מושגים כלליים בקבוצות הרכישה:
ו. גורם מארגן - כשיש בקבוצת הרכישה גורם אחד שמאגד את כולם - החבות כמו בסעיף ד.
ז. יזם בתחפושת - אם אותו גורם מתנהל כמו יזם - למשל כשמתחייב למחיר דירה סופי, במקרה שכזה כל הוראות חוק המכר חלות עליו.
דוגמא מהמקרה של העסקה בעמנואל: מדובר בקבוצה גדולה מאוד ולכן כמעט בוודאות מוחלטת הם ישלמו מס רכישה 8% כפי העלות הכוללת של הדירה + 18% מע"מ מסך עלות הקרקע.
נניח והקרקע עולה 250,000 שקל והעלות הכוללת של הדירה היא 1,000,000 שקל, מס הרכישה הוא 80,000 שקל והמע"מ 45,000 שקל.
רוכשים שזו הדירה הראשונה שלהם - לא ישלמו מס רכישה.
בעלי דירה נוספת - ישלמו מס רכישה 8%.
מקווה שמישהו יקרא את ההודעה הזו...
התייעצות קבוצת רכישה נועם אלימלך עמנואל
מי שלא קרא, שלא יכנס לאשכול
