התייעצות קבוצת רכישה נועם אלימלך עמנואל

[הנדלניסט]

יהיה מכירה גם למי שאינו משתייך לאחד מהחסידויות האלה,?

תפנה למס' המזכירות 09-740-0245

 

[שמואל הבר]

אכן מומלץ שהציבור יבדוק היטב לפני שהוא חותם, בין אם זה פרויקט קטן או גדול.
נציין שלפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה 4% מכלל הדירות שנבנות בישראל מדי שנה הם במסגרת קבוצות רכישה.
תל אביב מובילה ולפי אומדן האחרון לפני עשור 50% מהבניה שלה היו על ידי קבוצות רכישה ואני מאמין שכיום זה אוחז בכ20%.
קבוצות רכישה זה מוצר שעובד במגזר הכללי כי זה לא כאפעריי וזה באמת לא יזמים בתחפושת.


א. התוכנית הכוללת היא אכן ל-1200 דירות, כמו שמתואר בפרסומים, אבל הן מחולקות לכמה שלבים. כרגע מדובר על שלב א', שכולל 457 דירות בקרקעות שזמינות לבניה מיידית, שגם הן מחולקות לשלושה מתחמים שונים, שכל אחד מהם הוא קבוצה נפרדת. כך שלא מדובר על מיליארד שקל בטווח הקרוב, ולא קרוב לזה.
כך או כך, לגופה של שאלת "מי ינהל אותו", הייזום של הפרויקט אולי מגיע מוועדות הדיור ומעסקנים חפצי טובת הכלל, אבל הניהול בפועל של כל פרט מופקד בידי אנשי מקצוע מהטובים בתחומם. הם לא חסכו ברמת אנשי המקצוע, גם אם יכלו למצוא אחרים, זולים יותר, שאולי גם היו נותנים להם "אומדן עלויות" משופר ומשכנע יותר...

ב. לגבי ההבדלים בעלויות בין יזם לקבוצת רכישה. מלבד ה- 15% רווח יזמי שהזכרת, יש 6% מס רכישה על הקרקע אצל יזם, שנחסך בקבוצת רכישה. חוסכים עלויות מימון על רכישת הקרקעות, כי מי שמשלם עליה זה הלקוח הסופי בעצמו. אצל כל יזם שמים אחוזים מסוימים להוצאות בלתי צפויות (בצ"מ), ובמידה ולא היה צורך להשתמש בכסף הזה, הוא נכנס כרווח לכיס היזם. במקרה של קבוצה זה חוזר לרוכשים.

ג. חברת הניהול שהם סגרו איתם, מכלול הנדסה, לא מקבלת לפי אחוזים, אלא סכום סגור מראש לכל דירה, כדי שלא יהיה לה עניין לנפח עלויות, והסכומים ממש לא מגיעים ל-10%, כשזה כולל גם פיקוח, ניהול כספי, שירות לקוחות ועוד, שאצל יזם בכלל נכללים בהוצאות - מחוץ לרווח היזמי. לסיכום: יש פער של כ-20/25% בין הוצאות של יזם להוצאות של קבוצה.

ד. מדובר בחברת ניהול שבונה קבוצות לציבור הדתי לאומי כבר מעל עשרים שנה, ומעולם לא חרגה באומדנים של המחיר. בחלק מהפרויקטים היא אפילו החזירה כסף למשפחות! המקרה היחיד יוצא הדופן היה ב-2 פרויקטים במלחמה, כאשר היה צורך להחליף את פועלי הבניה מפלסטינים לעובדים זרים שאז היא חרגה מאומדנים במחיר.

ה. לגבי עניין המס, נכתב שם שהם מתנהלים עם יעוץ מס מהרגע הראשון כדי שלא יהיה הפתעות, כמו שלצערנו קרה לאחרונה עם קבוצת רכישה מוכרת בבני ברק, שקיבלו חיוב מס רכישה על הקרקע! גם לבעלי דירה ראשונה! כי מס הכנסה החליט שמארגני הקבוצה הם יזמים בתחפושת. אצלם כל מסמך שיוצא עובר אצל יועץ מס מומחה בתחום, כדי שלא יהיו כאלו נפילות! ברור שיש מע"מ בפרויקט, וברור שבעלי דירה שניה יחויבו במס רכישה מלא על כל הדירה. אף אחד לא מתיימר להבטיח אחרת.
בקיצור יש הפרדה מלאה בין מארגני הקבוצה לבין מנהלי הקבוצה.

ו. בקבוצה הזו פרטי העסקה נבדקו ע"י מומחים לקבוצות שנשלחו מטעם מספר ועדות דיור שונות לבדוק את הפרויקט, ואלה אישרו אותו.

ז. אחריות עולה כסף. הוא מוכן להתחייב על מחיר סופי, אבל זה מייקר את העלויות.

ח. כל אחד שמתעניין ברכישה בקבוצה מוזמן להגיע לכנס ביום שלישי, ולשאול ישירות את כל השאלות הנדרשות.

ישר כח.
לגבי סעיף ב', כדאי גם לציין שהרווח של יזם הוא אחרי עלויות נוספות שאין בקבוצת רכישה (שמנוהלת נכון), כגון: עלויות מטה, עלויות ערבויות חוק מכר, עלויות שיווק וכו'.

 

[הנדלניסט]

צודק
יש עוד נקודה חשובה
אין יזם נורמלי כיום שנכנס לעסקאות בפחות מ17% רווח יזמי- אין אפשרות לקבל ליווי בנקאי בפחות מ15-16% לפי דו"ח שמאות מה שמהווה אצל יזם רגיל בדו"ח 0 פנימי שלו לרוב כ17% לפחות.

 

[נחמן שיבוטו]

כל דירה במשתכן מומלץ במיוחד אם זה להשקעה

 

[סוחר א]

השורות הבאות נכתבות בבושה וכאב, אני לא מכיר את היזמים ואת פרטי העסקה אבל יכול לומר לכם דבר אחד - אל תסמכו על ועדות הדיור של הקהילות - באטראכט מטראסקעט נישט צוזאמען.

יותר נכון שאציג כאן שאלות וגם עובדה אחת כואבת: הכל נסמך על המודעות שצורפו כאן. אם יתברר שאני טועה - אבקש מהנהלת האתר למחוק את ההודעה. אבל בבקשה אל תעבירו כסף לפני שקראתם את הדברים ובדקתם היטב.

א. קודם כל חשוב שהציבור יבין את הסדר גודל של האירוע - הרעיון של המיזם הוא להגיע ל1200 דירות. מוצג מחיר של מיליון שקל לדירה. מדובר כאן על מיליארד ומאתיים שקל!!! זה סכום דמיוני!! מי ינהל אותו ? ועדת הדיור? האם יש להם ניסיון בסכומים האלו??

ב. יש נקודה פשוטה שחייבים להבין וכבר כתבו אותה לפני חכמים באשכול הזה: הרעיון של קבוצת רכישה בנוי על עקרון אחד ופשוט - לחסוך ברווח היזמי. זהו. חוץ מזה - כל ייתר העלויות הן זהות לחלוטין לרכישה מול קבלן. לכו תבדקו כמה מרוויח קבלן/יזם, כיום המצב הוא שאם יש רווח של 15% היזם שמח עד לשמים. עכשיו תוסיפו עלות נוספת של בערך 10% למארגן והמנהל של הקבוצה, עם מה נשארתם?

ג. הניסיון הוכיח שבסופו של יום - במקרה הטוב - העלות של דירה בקבוצת רכישה היא זהה לרכישה מול קבלן. כמה עולה דירה בעמנואל? נניח מיליון מאתיים. עכשיו תכפילו ב1200 דירות = אנחנו מגיעים לכמעט מיליארד וחצי שקל!!! נשאל שוב - על מי אנחנו סומכים???

ד. אתן דוגמה אחת מהמודעה ותראו כמה צריך לבדוק ולא להאמין: המודעה אומרת שיש "תוכנית איך להיפטר ממס" או משהו דומה. אשאל שאלה פשוטה - על איזה מס אתם מדברים? מע"מ , מס רכישה? תגידו לי אנשים - אתם לגמרי מדומיינים???? מי יוותר לכם.

אני יכול קצת להסביר: אדם פרטי יכול להינצל ממע"מ ומס רכישה במקרים מסוימים. אבל אם יש גורם מארגן - מתקיימת חובת המס. במקרה שלנו אין סיכוי בעולם (ככל הידוע לי ואני עוסק הרבה בתחום) להינצל מהחבות.

ה. עכשיו נספר לכם בזהירות ובושה על וועדת הדיור של בעלזא ותבינו שאי אפשר לסמוך על הדבר הזה. בתמצית - חברה מסוימת מכרה עסקה כביכול טובה לעסקני החסידות והובטחו טובות הנאה כלשהן לגורמים מסוימים. העסקה הייתה קבר!! למאתיים משפחות. העובדות התגלו בדרך כלשהי - ומכאן והלאה לא עזר כלום כלום כלום בשביל להוריד אותם מהסיפור. זהו כתבתי על זה מספיק.

ו. אז על מי אתם נשענים ? על היזם?? יופי! כתבו כאן שהוא מסר 1000 מפתחות של דירה. באתר שלו זה לא מופיע . תבדקו. אתם יודעים מה? נניח ומסר 1000 מפתחות, יופי הוא גדול, נכון? אז שיתחייב למחיר סופי בהסכמים כתובים ולא יקח שקל שכ"ט עד שיעמוד ביעד.

ז. לסיכום - אל תחתמו על כלום לפני שמוצג דוח שמאי מהימן על כל הסיפור הזה. אל תחתמו לפני שהבנתם את כל ההסכמים - והם רבים - הסכם רכישה, הסכם ניהול , הסכם שיתוף, הסכם שכ"ט ואין לי מושג עוד על מה יחתימו אתכם . אל תהיו טיפשים בבקשה.

אפשר לסמוך על הרב ר משה שאול קליין שלקח אחריות על זה ומעורב בכל הפרטים, ובטוח שאין לו אינטרסים אישיים או אחוזי רווח...
נכון שצריך זהירות בעסקאות אבל כאן הרבנים סמכו את ידיהם ובעזרת השם זה יצליח.
ומה שוויזניץ ירדו מזה זה רק מהצורה המאורגנת של וועדת הדיור של וויזניץ, מסיבות שאכמ"ל, אבל העסקה עצמה היא אחראית מאד, ובאופן פרטי וויזניץ כן יגיעו דרך הרב קליין.

 

[ירמי וולדמן]

לכל הציבור היקר
למי שלא רוצה חסימה
לכתוב בבקשה באופן ענייני ומכבד
בלי שפה ירודה ולא מכבדת שלא מתאים לפורום חרדי
המשך יום נעים

 

[ירמי וולדמן]

רוצים דוגמא לדיון ענייני ומכבד זה הדיון שהיה בין @ברנדוויין ל @הנדלניסט

 

[משה 05276]

רוצים דוגמא לדיון ענייני ומכבד זה הדיון שהיה בין @ברנדוויין

ולגבי הפרוייקט אני באופן אישי לא עברתי על ההסכם בין היזם
לבין קבלני הביצוע אל מול הלקוחות
מה שכן אני מכיר את האנשים שעומדים מאחורי הפרוייקט
וחושב שכדאי למי שמועניין בדירה בעמנואל למגורים
זה יכול להיות שווה ללכת לכנס שלהם לשמוע מה יש להם למכור
ואז להתייעץ עם אנשי מקצוע שלא מתוך הפרוייקט
כמו כל דירה שהולכים לקנות

 

[שמואל הבר]

אפשר לסמוך על הרב ר משה שאול קליין שלקח אחריות על זה ומעורב בכל הפרטים, ובטוח שאין לו אינטרסים אישיים או אחוזי רווח...
נכון שצריך זהירות בעסקאות אבל כאן הרבנים סמכו את ידיהם ובעזרת השם זה יצליח.
ומה שוויזניץ ירדו מזה זה רק מהצורה המאורגנת של וועדת הדיור של וויזניץ, מסיבות שאכמ"ל, אבל העסקה עצמה היא אחראית מאד, ובאופן פרטי וויזניץ כן יגיעו דרך הרב קליין.

אשמח לקבל את הטלפון של הרב משה שאול קליין הנ"ל

 

[פתרון דיור]

מה שכן אני מכיר את האנשים שעומדים מאחורי הפרוייקט
וחושב שכדאי למי שמועניין בדירה בעמנואל למגורים
זה יכול להיות שווה ללכת לכנס שלהם לשמוע מה יש להם למכור

לא שווה יותר לקנות דירה חדשה יד שניייה: 1. שעולה קצת יותר יקר ומבלי לשלם שכירות של 200,000 למשך ההמתנה?
2.המחיר בקבוצת רכישה אינו סופי וגם זמן המסירה!
ולכן לדעתי זה לא מתאים "לכל מי שמעוניין למגורים בעמנואל",
אולי לחלק המעוניינים כמו למשל שהחסידות שלו מגיעה ותתבסס שם טוב עם כמות משפחות יפה ומוסדות!

 

[הנדלניסט]

לא שווה יותר לקנות דירה חדשה יד שניייה: נקודה מעניינת בהחלט שווה בדיקה.... כמובן זה יהיה טוב למקסימום 10-20 רוכשים כי אחרי זה המחיר יטפס כי לא יהיו דירות בשוק

1. שעולה קצת יותר יקר ומבלי לשלם שכירות של 200,000 למשך ההמתנה? שכירות 3 חדרים חדשה בעמנואל עולה 2,500 ש"ח לחודש אז 3 שנים זה 90,000 ש"ח וקבלת דירה חדשה לגמרי.

2.המחיר בקבוצת רכישה אינו סופי וגם זמן המסירה! צודק לגמרי.... כמה שינסו להביא אומדן סופי שום דבר לא בטוח ב100%.... יש מצב גם בקבוצת רכישה שהמחיר גם יהיה פחות מאומדנים.

 

[פתרון דיור]

אשמח אם תערוך את התגובות שלך מחוץ לציטוטים שלי, זה קצת מבלבל...

 

[פתרון דיור]

אני לא יודע מה הקשר שלך לפרויקט רק תהיה הוגן: 99% + שהמחיר לא יהיה נמוך מהמחיר הנקוב!
% גבוהים מאוד שהמחיר יהיה יקר יותר מהמחיר הנקוב.

 

[הנדלניסט]

אני לא יודע מה הקשר שלך לפרויקט רק תהיה הוגן: 99% + שהמחיר לא יהיה נמוך מהמחיר הנקוב!
% גבוהים מאוד שהמחיר יהיה יקר יותר מהמחיר הנקוב.

אתה מוכן להתחייב שבמידה והמחיר הוא זול יותר אתה תורם לצדקה 100,000 ש"ח לאיזה קופה שחברי הפורום יבחרו?

 

[פתרון דיור]

אתה מוכן להתחייב שבמידה והמחיר הוא זול יותר אתה תורם לצדקה 100,000 ש"ח לאיזה קופה שחברי הפורום יבחרו?

אני לא מהמר... אבקש שתענה לגופם של דברים...
ההיסטוריה הוכיחה שברוב קבוצות הרכישה שילמו לבסוף יותר או שזמן המסירה התאחר משמעותיתQ
ובמקרים בודדים מאוד שילמו פחות מהמחיר הנקוב.

 

[הנדלניסט]

אני לא מהמר... אבקש שתענה לגופם של דברים...
ההיסטוריה הוכיחה שברוב קבוצות הרכישה שילמו לבסוף יותר או שזמן המסירה התאחר משמעותיתQ
ובמקרים בודדים מאוד שילמו פחות מהמחיר הנקוב.

כאן מדובר בחברת ניהול שמסרה למעלה מ1,000 דירות ולמעט 2 פרויקטים היא עמדה באומדנים במחיר.
היו לה 6 פרויקטים שהיא החזירה כסף

 

[הנדלניסט]

הנה רשימה חלקית:

פרוייקט 'מצפה שלם' בישוב הר-ברכה - 48 יח"ד

פרוייקט 'מעלה חמישה' – בישוב הר-ברכה - 60 יח"ד

פרוייקט אדרת – קרני שומרון - 86 יח"ד

פרוייקט נופי קנה – קרני שומרון – 44 יח"ד

פרוייקט נוה מנחם הירוקה – קרני שומרון – 21 יח"ד

פרוייקט משכנות מנחם – קרני שומרון – 20 יח"ד

פרוייקט מדורגי הנחל- קרני שומרון – 44 יח"ד

פרוייקט צורים – שלב א+ב – הר-ברכה – 134 יח"ד

פרוייקט צורים שלב ג' – 127 יח"ד

פרוייקט נחלת אהרון – קריית ארבע – 54 יח"ד

פרוייקט בתי יונתן - קריית ארבע – 42 יח"ד

פרוייקט נוף הגלעד – מעלה אפרים – 145 יח"ד

מחולה – גבעת סלעית שלב א' – 19 יח"ד

קאנטרי – הר ברכה

מכינה קד"צ בית-אל - בניה ציבורית 5,000 מ"ר

 

[הבוטח בהשם]

הנדלניסט תודה לך על התשובות המקצועיות שלך לאורך השנים כאן בשרשור
תורם המון!

 

[Superman]

בעשור האחרון עמנואל התקדמה יפה מאוד (כנראה העשור הכי טוב בהיסטוריה של עמנואל-בע"ה כך ימשיך הלאה)
פרויקטים חדשים כמו נווה אור, והרי זהב עם מאות דירות.
שכונה שלמה חדשה עם הרבה קבלנים - אפי קפיטל, טרקלין ועוד.

מי שמחפש דירה זולה אכן עמנואל זו אופצייה
אבל מי שמחפש קצת מעבר המקום רחוק מזה ...

מי שמתלהב מעמנואל לא הכיר אותה בימים היפים...
גם פעם היא הייתה רחוקה וללא תחבורה ותעסוקה אבל לפחות היא הייתה יפה

היה כיף לגדל ילדים במרחבים אין סופיים של דשא
השכונות נבנו עם שבילים פנימיים בין הבתים והרבה הרבה ירוק כך שיכלת לשלוח את הילדים בשקט לרוץ ולנסוע באופניים
הייתי שם לא מזמן וכל הגינות מלאות קוצים במקרה הטוב או מלאות בזבל ופסולת בניה
אין ירוק אולי חום

 

[משרדי3]

מי שמחפש דירה זולה אכן עמנואל זו אופצייה
אבל מי שמחפש קצת מעבר המקום רחוק מזה ...

מי שמתלהב מעמנואל לא הכיר אותה בימים היפים...
גם פעם היא הייתה רחוקה וללא תחבורה ותעסוקה אבל לפחות היא הייתה יפה

היה כיף לגדל ילדים במרחבים אין סופיים של דשא
השכונות נבנו עם שבילים פנימיים בין הבתים והרבה הרבה ירוק כך שיכלת לשלוח את הילדים בשקט לרוץ ולנסוע באופניים
הייתי שם לא מזמן וכל הגינות מלאות קוצים במקרה הטוב או מלאות בזבל ופסולת בניה
אין ירוק אולי חום

מדובר בהשמצה משונה, אני מתגורר בישוב ולא מכיר מצב דומה ולו במקצת למה שאתם מתארים...
נכנסתם אולי לכפר הערבי הסמוך?